【社会】分譲マンション、所有者不明物件が急増…管理費等を徴収できず建物全体が劣化
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Business Journal 2018.01.12
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一般財団法人国土計画協会が主催する、増田寛也元総務相ら民間有識者をメンバーとした「所有者不明土地問題研究会」が昨年１２月１３日、最終報告を取りまとめた。同研究会では、所有者台帳（不動産登記簿等）により所有者がただちに判明しない、または判明しても所有者に連絡がつかない土地を「所有者不明土地」と定義。国土交通省の地籍調査をベースに、２０１６年時点の所有者不明土地を推計した結果、その面積は約４１０万ｈａ（ヘクタール）に及び、九州全体の土地面積である約３６７万ｈａを超えるという驚くべき試算結果が発表された。
具体的には、国土交通省が実施した２０１６年度の地籍調査では、５６３市区町村の６２万２６０８筆で登記簿上の所有者の所在が不明な土地は２０．１％だった。これを総人口、６５歳以上死亡者数との相関関係を用いて拡大推計すると全国の所有者不明率は２０．３％で、所有者不明土地面積は約４１０万ｈａとなった。
さらに同報告書では以下の将来推計も行った。
（１）人口減少・少子高齢化が進み、４０年には全国８９６の市区町村が「消滅可能性都市」に該当する
（２）１３年現在、全国で８２０万戸の空き家が存在しており、今後、世帯数の減少等により、２０年後の３３年には、空き家が２１５０万戸まで急増
（３）土地の相続候補者へのアンケート調査の結果で、２０〜４０年に発生する土地相続のうち、約２７〜２９％が未登記になる可能性がある
（４）高齢化の影響も伴い、死亡者数は１６０万人を超える
以上より、２０年から４０年に発生する所有者不明土地面積は約３１０万ｈａに相当すると試算している。これと１６年時点の約４１０万ｈａを合わせた約７２０万ｈａというのは、北海道全体の土地面積である約７８０万ｈａに匹敵する。かつてのバブル経済時代にあった「不動産神話」を記憶している世代には、これほど土地が無価値化するとは相当な衝撃だろう。
同研究会では、所有者不明土地が引き起こす経済損失に関する推計も行っており、１６年の損失額は約１８００億円、１７〜４０年の累積損失額は６兆円規模に及ぶとしている。
さらに、問題は所有者不明土地にとどまらない。都内の不動産デベロッパー関係者は、「所有者不明の物件は、分譲マンションでも増加している」という。土地の場合には、過疎地や農地、山林などの資産価値が低く、相続の煩雑さやコスト、相続後の管理を考えた場合、相続を放棄するケースが増加している。また、都市部の住宅でも、土地面積が狭く、活用が難しかったり再建築が不可能なケースでは、相続を放棄するケースが増えているという。
続きは>>2 ■マンションの所有者不明物件
深刻なのは、分譲マンションで所有者不明物件が増加していることだ。
「土地と同様に相続人にとって利用価値が低く、建物の老朽化によって資産価値が低下しているマンションなどで、所有者不明物件が急増している」（同）
国土交通省が１６年にマンションの管理組合に対して行った調査「マンションの再生手法及び合意形成に係る調査」では、回答数６３９件のうち８７件（１３．６％）で「連絡先不通または所在不明者」の存在する物件があるとの回答が寄せられた。
この連絡先不通・所在不明者物件のあるマンションの内訳を見ると、築１０年未満で０．９％、２０年未満で２．０％、３０年未満で３．３％、４０年未満で３．３％、４０年以上で３．９％と、高経年になるほど所有者不明等の発生する割合が高くなっている。「土地家屋の場合には、人が住んでいないことが比較的わかりやすいが、マンションの場合、近所付き合いも希薄なため、居住者がいなくとも気付かないケースも多い」という。こうなると、管理費や修繕積立金等が徴収できなくなり、未収金が増加したり、資金が不足して管理が疎かになることで、建物の劣化が進んだりする可能性が出てくる。
そして、さらに問題なのは、マンションの老朽化に伴う建替え決議といった重要な決議ができなくなる可能性があることだ。国土交通省の「マンションの再生手法及び合意形成に係る調査」でも、「所在不明者により、今後困難になると危惧されること」として「今後は、一定数の所在不明者を抱えた状態により、建替え決議等の成立が困難になることが危惧される」との回答が７１．４％に上った。
つまり、所有者不明の部屋が増加することにより、管理費や修繕積立金等が足りなくなる、あるいは埋め合わせのために支払金額が増加する。管理が適切に行われないために建物が劣化し、資産価値が下がる。建替えを行うにも、建替え決議ができないため、建物の劣化・老朽化が進む――、という最悪の事態になる可能性があるということだ。
■難しい物件の処分
“最後の切り札”は、所有者不明の部屋の処分だ。実は管理組合は、所有者不明となった場合には「不在者財産管理制度」、相続が放棄された場合には「相続財産管理制度」という制度により、物件を処分する権限を持っている。
ただし、問題がないわけではない。不在者財産管理制度にしても、相続財産管理制度にしても、所有者不明の部屋を処分するためには、家庭裁判所に申し立てを行わなければならない。その際には、予納金を入れなければならないのだ。金額的には１００万円程度ですむが、この資金をどのように調達するのか。また、分譲マンションの部屋といっても、所有権を放棄するぐらいだから、当然資産価値が低い可能性がある。その部屋が満足な値段で売却できるのか、といった懸念もある。
もちろん、ある程度の価格で処分できれば、それは予納金に充当したり、未納となっていた管理費や修繕積立金等に充当することができるが、“取らぬ狸の皮算用”にならないかが心配だ。
このように、所有者不明の土地や物件が増加してくると、住宅選びの際にも物件そのものだけではなく、その地域の住人やマンションの住人の状況も把握しておく必要がある。そうしないと、せっかくの高額な買い物もどんどん資産価値が下がってしまう。それでも、“一国一城の主”になるか、賃貸に住み続けるのかは、あなた次第だ。
（文＝鷲尾香一／ジャーナリスト） 知ってた、今後は所有者から管理費が徴収できない部屋が増えるから管理会社へ
管理業務を委託しようにも金がなく、自分らで管理する自主管理マンション（よう
するに所有者がタダ働き）増える一方だろう。 行く行くはマンションに住んでるのは自分一人とかもありそうだな 親父が定年後の海釣り用に熱海のリゾマン物色中なんだけど
止めたほうがいい？
中古で1000万ぐらいの買うつもりらしい >>10
自主管理ってスーパージジイ達揃うと最強なんだけどな >14
ヤメとけ。管理費と修繕積立金でガッツリ取られる。 (-_-；)y-~
そういう未来を想定できない団塊バカ世代が、
資産価値のためと称して管理組合費で大規模工事しまくり、業者の言いなり。
バカは生き残れない時代やのに… >>14
１０００万くらいいいだろ
親父さんが死んだら所有者不明になるわけでもなし マンションって一括購入してはいお終いってわけじゃないからねー
金属積んだ長い箱に済む気がしれないわ 一戸建てでさえこういうの多いのに
マンションだと目立つよなそりゃ >18
地方のゴミ立地を買ったりな。
人口減るから負債になるに決まってるのに。 隣や上下にどんな奴が住むか知れないマンションはやだなあ。まあ戸建てだってお隣さんの問題はあるわけだけど。 分譲マンション各部屋の所有者も居住用に使わず投資賃貸用で貸し出したり、事務所や教室などの商業利用を認めてたりと比較的緩いとこだと、近所付き合いが希薄なんだろうかね
実家マンションで近所付き合いや持ち回りの自治会役員や公園や周辺の掃除当番とかが大変そうなのを見てきたので
近所付き合い多いマンションは避けて戸建てにしてしまったが… はあ？
何で買ったのに、管理費毎月取るんだよ
ざまああああ たとえ３００万の物件があっても
管理費修繕費がたまりにたまっていたら何十万と高くつくし
毎月自己負担するそれらの費用が３万とかざらだから手が出せない
１０００万円で買うより釣り宿に泊まった方がましな結果になるだろう マンションなんて空間買うみたいなものだから1代限りだよ >>26
湯沢スキー場の辺りとか破格で売りに出るも買い手つかなくとそのままだたりするんだよね (-_-；)y-~
管理組合、自治会に高卒団塊バカ世代が大量ってだけで、
資産価値が落ちるんやけど、
バカだからわからんのです・・・ 購入したのに駐車場代と修繕費で毎月4万取られる苦行 >>27
今こそ郊外の一戸建て買いのチャンス到来！！ だからあれほど家は買うなと言ってるのに＼(-o-)／ >>29
中国人とか買いあさらないかな？
そしたら、少なくともゴーストマンションにはならないんだが・・ もうスラム化か
スラム化は高層住宅から起こる、というのは学者間の通説だよ マンションに限らず土地の話もしてるけど
登記簿取り寄せたら所有者分かるんじゃないの？毎年役所は固定資産税の請求してんだし 土地ですらタダでもらっても年間100万は税金かかるんだから 賃貸派が増えると思うな
それに伴って 貸し借りでの規則、法の整備が両者にとって理に適ったものになればいい 毎年管理費とか積立金で￥300000位とられて、売ろうに売れない。 ○一都三県
○駅から５分圏内
○１００戸前後
○南側（バルコニー側）に高層建築物が建つ可能性が低い
これくらいなら失敗しない。
大規模マンションだと、
戸数が多すぎて希少価値なくなる。
小規模マンションだと、
管理費が高くなりすぎ。
タワマンは、敢えて言うまい。 一度マンション買って、管理組合の理事とかやったけど、こりゃやべえと思って、
10年くらいで戸建てに引っ越した。よほど立地がいいマンションで住民のレベルが高くないと、マンションに何十年も住んで、終の住処にするなんて無理。 人口に合わせて高さ規制しないと
資産維持は出来ないよ
よほどの一等地以外は
ちなみに昭和は3階建てがビルディングと呼ばれた時代があったんだから
また戻るよ 銀行金貸さないし (-_-；)y-~
いまだに、ご近所様いやがらせ回覧板やしな。
救いようがないがな。 >>14
海沿いの建物の劣化舐めんな(´･ω･`)
伊豆の物件、マジで見てから決めた方がいいからね。
駐車場がボロボロどころか、半分崩れてるようなところ多いし。
海から見えるけど、現地に行くまでの道路がとんでもなく急勾配で、道路も
壊れまくっててなんて「ざら」だから。
釣り目当てなら、民宿遣うのが一番いいよ。1000万円あったら、何回行けるさ。 管理費と積立金の滞納がやばいからな。
結局、差し押さえ競売するんだけど、
その分が差し引かれるわけで・・・
いざ買っても、上記の滞納分が他住居でもあるから不安だし・・・ 苗場の10万のマンションとか買わないほうがいいの？ >>48
それでもヤバいよ
新潟あたりのリゾートマンションの惨状は聞いたことあるだろ
今日の富裕層が明日の没落貴族ってのだってあるんだから 築３０年くらいの分譲マンションなんて老人ホームだよｗ マンションなんて支払い終わってからもクソ高い管理費や積立金払い続けて割に合わんよ
ジジババやDQNは積立金払わずだし改修も住民の投票が低けりゃ簡単には出来ないしいざ改修入るとなったらまたクソ高い金払う場合もある
マンション買うなら賃貸か中古戸建て買ったほうがいい 所有者が又貸ししてるから、回収できないって、話だろ。 >>44
∧＿∧
<丶｀∀´> 庶民用マンションは金のなる木 ﾆﾀﾞ〜♪w
/ 丶 >>53
あれは管理費が5万円とかで、賃貸契約出来ない人間向けの賃貸マンションみたいなもんだろ。 >>53
大規模修繕負担金とか、追加共益費とか色んなオマケがあるの覚悟でなら買ってもいいんじゃない？ おれも去年まったく知らない親戚の裏日本の土地家屋の
相続放棄をした
弁護士なら20万〜司法書士なら5万〜 少子高齢化で消え行く国で
マンション買うなんて
バカなのかな(笑) >>55
逆に、その老人ホームにしちゃえば良いのよ。
食事を全戸分作って、洗濯もやってあげて。
その分は金を貰うけど、
割安なら需要あるんじゃないか？ >>14
熱海は勾配がきついしベランダが鳩の糞や死骸で
処理に困ったわ
眺望は良かったので何とか売れたけど
釣り好きには良いかもね 昔、長岡で１Ｒマンションを売ってたけど、
長岡花火だけのために買ってた富裕層がいたな。 全部で１０室ぐらいの小さな分譲にいたけどみんなで居酒屋行ったり
バーベキューしたり楽しかったな
でも一人だけ嫌われ者がいて会議での提案にそいつが一人で全部反対してた
からまとまるものもまとまらないことがあった >>16
管理費、維持費は年金で余裕らしいけど
>>56
家族全員で賃貸マンションにするように説得するつもり 少子高齢化で人口は減るけど、
独身世帯が増えて一人当たりの居住面積が大きくなるだけのこと。
つまり、狭いアパートが淘汰されるのよ。 だから不動産の生前放棄、廃棄を認めて国有化しろと何度も言っているだろ マンション買うとそんなにヤバイんすね！
あ、ちなみに5年前あたりに買ったマンション、
だいたい1件/1000万程度の売却益で売れたっす。
都内全体のマンション坪単価の急上昇中っぷりは調べりゃわかると思うんすけど、みんなどこの過疎地のマンション買ってるんすかねww >>14
金が余ってしょうがないくらいならともかく1000万払っても元取れるくらい海釣りに行くとは思えん
毎度どこかで宿とった方がいいと思う >>69
やっぱりマンションて、みんなが同じ意見じゃないから難しいのね。 固定資産税はどうなってんの？払ってないなら没収出来る法律を作ればいい。 中国人が買ってそのまま放置になっている物件が大量にありそう。
外国人の不動産物件は本人による1年ごとの申請を義務づけ、
途切れたらすぐに国のものになる法律を作るべき。 >>77
だから、それが差し押さえの根拠になるわけで・・ >>44
既にそれだけで俺のアパートの家賃の半額並みでワロタw
何千万も叩いてプラス固定資産税もある上でそれじゃお得物件とは言えないなw >>73
国有化してどうすんの？
区分所有権なんて国が所有してもしょうがないじゃん
国の役人が管理組合の会合に出てくるの？ ( ｀ー´)ノ
管理費未納半年で ３ヶ月公告 ９ヶ月後競売 で１年以内に整理しろよ 管理費、修繕積立金、駐車場、固定資産税で月換算4万も取られていたら、マンション所有はありえない。
一戸建てなら修繕しない権利を行使できるから、最低固定資産税月額1万あれば最低限暮らせる。
マンション老朽化で建て替えするしないで、神経をすり減らすとか地獄
そんなマンションを相続させられるかわいそうな子供たち
マンションだけ相続放棄とかうまい話はない >>70
リゾートマンションは資産価値（仮にあったとして）よりも、保有することによって負う義務の方が大きいからね
ぶっちゃけ、只でも手を出すのは危険
保有資産とその利用による利益と負う義務を比較したら、完全にマイナス勘定 日本人に高層住居の管理ができるとは思えんよ。
外国の真似して同じ物を造ることはできても、日本社会には管理の経験がないからね。
原発と同じで、平常に稼働している間はいいが、事故や陳腐化に対応する意識も仕組みもない。
所有者が分からないなど有り得ないことだ。 所有者不明だともはや建て替えとかできないし、廃墟になるのも時間の問題
廃墟になっても国は固定資産税を搾取する 一戸建ても、自分でインパクトドライバーで解体できるくらいにすれば良いかもね。
基礎は仕方ないとしても、それ以外は組み立て方式で・・・ 江戸時代の長屋で済むんだよ、広いスペースは要らない
光熱費抑えるためにも居住スペースは狭いほうがいい 公への寄付は原則としてお断りします、 理由は
売却できる物件ならばご本人や相続人が売却するでしょうし、
売れないような物件を寄贈されましても、 維持管理費に莫大な税金が必要になります。
と、役所の中の人から言われました >>85
噂の現場だったか忘れたけど、
廃れた別荘を２００万円くらいで買って年金６万円くらいで暮らすって老人が増えてるらしい。
修繕なんてあまりしないで、死ぬまで細々と暮らすってやつ。 九州並みの不動産を中国人が安値で買い叩いて、数年後は日本は中国の一部だと主張しだすよ
でも政府は固定資産税の税収に固執しすぎて、この問題を放置しているからね
更地にする事を条件に不動産の廃棄を認めて国有化し、日本人で回していかないと外国から領有権を主張されかねない。 >>85
相続したら悲惨だよな
売れもしないで子供が管理費やら固定資産税払う羽目になる 人生は夢・まぼろし。
物欲に囚われなかれ！
大事なのは自分の中の心地よさ。
その不安不満の原因は全て自分にある。 司法書士のカネ儲けの為に相続を複雑にした政府の責任
相続放置された不動産は賃貸市場にも売買市場にも出てこない
空き家がどんなに増えようとも 結局、賃貸家賃並みの管理費払わされるところもある
何のために分譲マンションを買ったのかわからなくなる 区分所有権を国有化なんてすると、じゃあ今度は国が管理費修繕積立金払うのかって問題になるね
国自治体は価値のない不動産の寄付物納は絶対受けないよ 中国を笑いものにしていたら実は日本も同じ状況だったとはね
こいつはまいったね ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
