【お住まい】本当の恐怖は20年後・・・。憧れのタワマンは「時限爆弾」マンション管理士が警鐘★3
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https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190522-00000784-zeiricom-bus_all
かつて高騰したマンションは、なかなか買い手がつかず、苦戦が続いていることが伝えられている。
これまで何度も報じられてきた、スキーリゾートの新潟県湯沢町だけの問題ではない。
建築から時間が経ち、資産価値がガクンと落ちたマンションは、どこも厳しい状況だ。
憧れを抱いたり、資産性に着目したりして購入に踏み切るマンション。都心部にはいくつものタワーマンションが並び立ち、
豪華絢爛な設備や立地を打ち出して、人々の購入意欲をそそっている。低金利が続き、多額の住宅ローンが組みやすいことも、
背中を押す一因だ。
ただ、買った後に負担し続ける管理費や修繕積立金は決して軽いものではない。のちの大規模修繕に備えるためだが、
入居者による滞納や、相続人の所在がわからず必要な決議が取れないなどの恐れもある。このことはどれくらい意識されているだろうか。
不動産問題に詳しく、自らがマンション管理士でもある宮路幸人税理士はどう考えているか。この前編では、積立金の不足やタワマンの問題などを中心に話を聞いた。
●積立金不足→資産価値が減少→富裕層が物件から消える？
ーー管理費などの滞納は多くのマンション住民にとって身近な問題でしょうか
マンションは建物の維持管理や将来の大規模修繕に備えるため、月々の管理費や修繕積立金を支払う必要があります。
築年数が古かったり、戸数が多かったりするほど滞納額が生じやすくなっているのが実態です。
国土交通省の平成30年調査によると、滞納が発生していないマンションは62.7%ということです。
逆に言えば、そのほかのマンションでは程度の差こそあれ、滞納が生じているということですから、マンション住民にとっては他人事ではないでしょう。
滞納が生じ始めると、建物の維持管理や将来の大規模修繕の際に必要な資金が不足する危険性があります。
ーー資産価値にも影響を与えそうですね
はい。マンションの資産価値は周辺開発や地価の動向にも左右されますが、その管理状態も大きな要素です。
エントランスをはじめとする共用部分が綺麗に保たれているか、照明やエレベーター等の設備が支障なく管理されているかなどが重要です。
管理費の滞納により必要な大規模修繕の資金が不足する場合は、各戸から臨時徴収することになりますが、滞納者が、追加で何百万円という
まとまった金額の支払いに応じることは残念ながら考えにくいです。
ーーそうすると、先々の資産価値の減少が現実になりそうですね
そうなります。すると、富裕層など移転可能な人たちは資産価値が減ることを嫌って、そのマンションから出ていくことになるでしょう。
こうなると、経済力が弱い人が残り、「負のスパイラル」となって、建物の管理がどんどん悪化していきます。
ーー修繕積立金の月々の支払額が増えていくようなことがあると、収入が一定の人にとっては支払いが難しくなりそうです
はい。ここは、購入する際に見落としがちな部分です。修繕積立金は、段階増額方式を採用している物件が多いのです。
これは新築の時は修繕が必要ないことや、不動産業者がマンションを売りやすくするためですが、年数がたつと修繕積立金が増加していき、
将来的には当初の2倍〜5倍になるというケースもあります。とくに年金生活者にとっては支払いが厳しくなるでしょう。
●大規模修繕は「12年周期」、2回目以降に積立不足の懸念
ーータワーマンションでの大規模修繕は大きな金額が必要になりそうですね
タワマンは、外壁を修理するときなどは高さがあるため足場を組むことができません（低層階を除く）。そのためゴンドラ方式などを採用することになりますが、
期間も費用もほぼ倍かかると思ってください。
エレベ−タ−も多く設置され、その保守管理の費用や給排水設備のメンテナンス、機械式駐車場の維持管理にも多額の費用がかかります。
共用部分にたまにしか使わない豪華なジムやプ−ルやラウンジなどがある場合、この維持管理にも多額の費用が発生します。
前スレ
http://asahi.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1558499178/
1が建った時刻：2019/05/22(水) 11:46:48.86 ーータワマンで大規模修繕があったという実例はまだ少ないのでしょうか
タワマンが多く建てられ始めたのは、容積率が緩和された2000年頃からで、大規模修繕を実際にしたケースはまだ非常に少ないです。
どのくらいの金額かなど、実際にやってみないとわからない部分も少なくありません。このため、現時点では問題が顕在化していません。
ーー大規模修繕はどれくらいの周期で行うのでしょうか
大規模修繕はおおむね「12年周期」とされます。1度目の大規模修繕はなんとか乗り切ったとしても、2度目の大規模修繕の頃から、
修繕積立金が不足し建物の維持管理が行き届かないなどの問題が生じる恐れがあります。
ゆえに、タワマンの未来については悲観的にならざるをえません。維持管理費用が多額にかかり、戸数が多いので意思決定も難しい。
私なら「高く売れるうちに、早めに売ったほうがいい」と考えます。
タワマンを売っている不動産業界の人は、これまで述べたような懸念がわかっているので、自分ではタワマンを買わない人が多いと聞いたことがあります。
このスレ見てもよくわかるよな
俺らの回りは10代の時からマンションなんて買う奴はバカだよなという結論で
なんでマンションが売れるのか議論してたが、転売用や仕事のため仕方なく購入以外は単に情報収集できない人間が山ほどいるてことなんだよな
つまり世の中はカモになる思考の奴が沢山いるからマンションが売れるわけだ。
数千万をどぶに捨てるからマンションだけは極力やめとけ
一生涯、共有物件の縦長屋住人と運命共同体になりたいなら良いけどwww. タワマンとか永住するもんでもないから恐怖でもなんでもないだろ
２０年も住もうとする貧乏人はなんなの？ >>8
残ったマンソンはどうするんだ？
壊すのか？ まあ かんぽ生命の株を勧誘されて買ったり
ジャパンライフにつっこんだり かぼちゃの馬車で不動産かったり
そういうアホな豚思考の養分がいるから日本経済が成り立っているんだろうなｗ
銀行・政治屋・医療・土建屋 寄生虫だらけだからｗ
タワマン買うとか立派な養分でお国に貢献してるわけだ >>8 わざわざババを手元に持つか？ｗ まあBNFみたいな奴が遊びでキャッシュ
一括買ってみるってのはありだが、ローン組んでタワマンとか天文学級の
馬鹿だな >>13 誰かに売りつける。
それを続けると、高層スラムとなっていくであろう。
南アにそのような例があったかな。高層スラム。 前スレで窓ガラスが専有と言ってた人共有だよ
もっと勉強してから買ってね
最高裁の判例で出てるから調べてみて
他にも重要なのがいろいろあるよ >>4
プールに入ってる時もしデブが勢いよく飛び込んで来たら >>14
つまりそういうことなんだよ
アホとまでは言わないが
○情報収集ができない
○数年先の状況を推測できない
この2つをできない人間が大量に世の中にはいる
だから騙すやつらはいかにこのタイプの人間を集めて、罠にはめるかを追及してる 田舎で育った人はタワマン
都会で育った人は戸建て
どっちもあこがれがあるんだろうな >>17 まさにそれ 後先考えないで 銀行屋や土建屋が利権クズ政治とつるんで
やりたい放題やる。 最近８０歳支給も囁かれ始めた年金と一緒だな
作りまくったマンションの廃墟化破綻は確実に来るだろうな 平屋は贅沢と言われるが、
これからの時代、平屋はもう暑くて厳しいだろ
特に都会では尚更暑いはず ふむ、心底どうでもいい。
タワマン住まいだが、どうせ１０年程度で引っ越す。売値はいくらでもいい。
この記事のは金が無いのに、無理して入ってきた貧乏人のことだろ。
そういうのは自業自得と言うのだ。 東京への地方からの人口流出に加え海外移民の大量流入
これが意味するのは人口増加による東京の住宅不足だよ
東京の住宅価格は人口増加するいじょう値上がりを続ける
その中で最も高価値をキープするのが大規模マンション
その中でもタワマンは希少性もあって値上がりを続けていく そもそも何が悲しくて赤の他人と運命共同体にならなきゃあかんのか
それがマンションという仕組みの根本問題だな てか、近所に沢山建っているんだけど大丈夫なんだろうか？ 子育て世帯は絶対に買うもんじゃ無い
国交省も問題点指摘してるのに買うのはバカ 窓ガラスも標準で一枚ガラスのもあるよね
旭硝子の二重はオプションになってる
高層で一枚とかおかしいだろ >>31
介護は便利
子育ては大変
なんじゃないだろうか？
介護は徘徊しようにも外に出るのが厳しい
子育ては単に危険なだけ >>27
地方は、まわり田んぼだらけだからめちゃくちゃ涼しいぞ
天然クーラー
そりゃそうだ、人間が勝手にアスファルトやコンクリでかためてその街の中で暮らし
さらにエアコン室外機から熱風がでる
地獄だよwww
都会の夏の利点は股のゆるい女の薄着が大量にいるくらいかw >>29 売値はどうでもいいような金持ちなら好きなところに住めばいいが（まあ
子育てには最悪だと思うが）その金をもっと有効活用できると思うがなｗ 最上階三階だけは即日売れる
パチンコ朝鮮人と中国人の成金が買っていく
問題はそっから下だ タワーマンションよりも、普通の高さくらいで良くないかね？
なんか景色は綺麗なんだけど、廃墟になられると困るよね >>39
三階はなんで売れるの？
泥棒登れない高さだからか？ >>36 資産価値があるようなタワマンは駅近・駅直結だが、子供の
成育環境としては最悪だよね 塾や習い事や私立小学校に通いやすいとかいう
のがいるが最悪でしょ 20年後に売れると思う奴なんているの？
つうか平屋は売れるとでも？ 昔から言われてたじゃん
タワマンは庶民がせっせと働いて終の棲家にするものじゃないって >>35
高層で一枚は怖いな
特殊なガラスなのかね >>4
ファイナルファンタジーにでてきそう( ﾟдﾟ) 多摩ニュータウンと同じ末路
むしろ投資目的が多い分、もっとたちが悪いかも >>43
まあなんか高いところだし、落ちたりしたら大変だからね
しかも壁一枚だし、あまりにぎやかにしても気を遣うのもあるのかもね イギリスの古い高層アパートが火災になったけど、住んでいたのは低所得者だっけ。
100年先は取り壊せないタワマンがこのような状態になってるかも。 >>44
場所が良ければ土地は売れるからな
マンションも理屈は土地持ちだが実際はなあ 越後湯沢の中古タワマンなら数十万程度で高層階に住めるぞ >>34
そもそもタワマン最上階てよくすんでるよなあ
金ぬきにしても、これから台風連発するが
雷や豪雨のなか最上階て怖くないんかな？ タワマンに限らずマンション住まいの人でキャンプやチャリンコ他、道具が嵩ばる趣味の人はどうしてるの？ >>42
横からだけど、一番上から数えてって事だと思う
例えば50階建てなら50、49、48階 水まわりはダメになるな
ウンコが溜まりに溜まってたらどうすんだよ >>44
場所が良ければ平家は売れる
壊すのにも楽だし
古い建物が1番売りにくい
古い高層マンションなんてインフラ問題も出そうだしほんとどうなるのかね >>52
場所が良ければってほとんどの平民の土地は売れないよ >>44 戸建なら解体費用も安いし、土地の資産価値ないような場所なら固定資産税
もただみたいなもんだからいいんじゃね。
今の時代、不動産も消費財だよ。できるだけ安く、コスパのよいものを探す。
賃貸も合理的だが、いかんせん価値に対して賃料が高すぎるのが難点だな。 >>42
エッチ部屋で相続対策だろ
高額な方がいいからね >>51
イギリスは集合住宅ばっかりだろ
建てたら壊さないから何百年もずっと使ってる >>37
元々日本家屋は風通しよくして高温多湿をカバーするように出来てる
それをコンクリで固めて部屋に閉じこもる悪循環 つまり六本木ヒルズも16年経つからあと4年経つと富裕層が消えるわけですね判ります 20年も同じタワマンに住むヤツなんていないだろ
なんだよこの記事 >>56
つか聞いた話だけど
鬱が増えるらしいぞ
地面が遠すぎて部屋から出るのが面倒になるんだと
そら隣のコンビニ行くのにエレベーター長々乗るんだもんめんどくさいよな >>64
いや、首都圏で便利なところは普通に売れてるじゃんｗ 平屋で快適に過ごすとなると土地結構必要になってくるよなあ
地方に引っ越すつもりでないと自分には厳しい なんか3階とかが一番良さそうだよね
ちょっと登れる距離だし
ただうちのところはタワマンでなくっても目の前に施設ができたらしく、
酷い時は施設のエアコンのファンがブンブンと熱気を送って来たりして
大変らしい
だから低い階の場合、周りに何も出来なさそうな事が大事なのかもね >>20
そこなんだよ
ここは昔の長屋形式で地域全体で防犯にあたる感じにならないかと・・・・
子供の頃、俺ん家は鍵を掛けた事がなかったしな
東京近郊だぜ
泥棒さんなんかいやしね〜 >>68
タワマンでわざわざヤり部屋を作るの？
ほんとにIT社長とかav業界とかハングレのごく一部でしょう どこに変なのが住んでいるか分からないし賃貸で身軽がいちばん しがないサラリーマンであることが前提なら
都心住みは親の代からの持ち家じゃなけりゃ負け組
地方都市在住で世帯収入が1000万くらいあるのが真の勝ち組
新幹線が止まって都心まで2時間以内のところが至高 >>73
5階に住んでたけど
エレベーターがめんどい
今は1階。楽チン 年会費1万程度の町内会ですら面倒なのに、数千万単位の維持修繕費で揉める
マンション住人集会とかどんだけギスギスしてるんだろうねｗ
そんな人間関係を想像するだけでマンションなんて住みたくなくなるね タワマンのいいところは眺めが良いこと
ただ、あべのハルカスの都ホテルにでも泊まれば十分堪能できる 修繕費が段階増額方式だったのかある程度価格に含めて売ればいいのに 集合住宅は経年劣化と共に、住民民度低下でスラム化する 8Ｆくらい下層のちょい上が一番ＣＰ高いかな
タワマン下層の特徴
・ＥＶすぐ来る
・物件値段休め
・下まですぐ着く
・8Ｆなら日当たり、騒音問題ない
・床や壁のコンクリートが分厚いので静か
・地上に近いので安心できる
・眺望に関してはそりゃ上層階には劣る
・ただ普通のマンションとしては眺めは十分 田舎の平屋はいいよね
なんか凹みたいな感じ。外は質素なんだけど、内部は納屋や庭があったりするんだわ
うちの田舎はそんな感じだよ。 >>59
都心だと貸し倉庫って流行ってんじゃないの >>70
そうなんだよね
俺も東京のときはわからなかったけど地方に戻ればよくわかる
昔ながらの大工が作る家の方がちゃんとしてるよ
結局マンションは見た目がよいのと、
オートロックくらいじゃないかな利点は マイホーム（戸建て、マンション）なんぞ、国が国民を社畜奴隷にするためにあるもんだからな。だから情強は賃貸。一括払いならありだがローン組むやつはバカの極み >>4
インド人って何が何でも水浴びしないと気が済まない民族なんかね？ 管理費や修繕費無しにして我慢して住み続けるのはダメなの？ >>70
うちんとこ、コンクリでできてるけどエアコン普及してないころにできた建物だからか
風通しいいように間取り設計されてんだよね
でも小屋裏が低いから二階が暑くて暑くてたまらない
もうちょっと頑張って設計してほしかったわぁーなどと思っちゃう ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
