【お住まい】本当の恐怖は20年後・・・。憧れのタワマンは「時限爆弾」マンション管理士が警鐘★5
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https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190522-00000784-zeiricom-bus_all
かつて高騰したマンションは、なかなか買い手がつかず、苦戦が続いていることが伝えられている。
これまで何度も報じられてきた、スキーリゾートの新潟県湯沢町だけの問題ではない。
建築から時間が経ち、資産価値がガクンと落ちたマンションは、どこも厳しい状況だ。
憧れを抱いたり、資産性に着目したりして購入に踏み切るマンション。都心部にはいくつものタワーマンションが並び立ち、
豪華絢爛な設備や立地を打ち出して、人々の購入意欲をそそっている。低金利が続き、多額の住宅ローンが組みやすいことも、
背中を押す一因だ。
ただ、買った後に負担し続ける管理費や修繕積立金は決して軽いものではない。のちの大規模修繕に備えるためだが、
入居者による滞納や、相続人の所在がわからず必要な決議が取れないなどの恐れもある。このことはどれくらい意識されているだろうか。
不動産問題に詳しく、自らがマンション管理士でもある宮路幸人税理士はどう考えているか。この前編では、積立金の不足やタワマンの問題などを中心に話を聞いた。
●積立金不足→資産価値が減少→富裕層が物件から消える？
ーー管理費などの滞納は多くのマンション住民にとって身近な問題でしょうか
マンションは建物の維持管理や将来の大規模修繕に備えるため、月々の管理費や修繕積立金を支払う必要があります。
築年数が古かったり、戸数が多かったりするほど滞納額が生じやすくなっているのが実態です。
国土交通省の平成30年調査によると、滞納が発生していないマンションは62.7%ということです。
逆に言えば、そのほかのマンションでは程度の差こそあれ、滞納が生じているということですから、マンション住民にとっては他人事ではないでしょう。
滞納が生じ始めると、建物の維持管理や将来の大規模修繕の際に必要な資金が不足する危険性があります。
ーー資産価値にも影響を与えそうですね
はい。マンションの資産価値は周辺開発や地価の動向にも左右されますが、その管理状態も大きな要素です。
エントランスをはじめとする共用部分が綺麗に保たれているか、照明やエレベーター等の設備が支障なく管理されているかなどが重要です。
管理費の滞納により必要な大規模修繕の資金が不足する場合は、各戸から臨時徴収することになりますが、滞納者が、追加で何百万円という
まとまった金額の支払いに応じることは残念ながら考えにくいです。
ーーそうすると、先々の資産価値の減少が現実になりそうですね
そうなります。すると、富裕層など移転可能な人たちは資産価値が減ることを嫌って、そのマンションから出ていくことになるでしょう。
こうなると、経済力が弱い人が残り、「負のスパイラル」となって、建物の管理がどんどん悪化していきます。
ーー修繕積立金の月々の支払額が増えていくようなことがあると、収入が一定の人にとっては支払いが難しくなりそうです
はい。ここは、購入する際に見落としがちな部分です。修繕積立金は、段階増額方式を採用している物件が多いのです。
これは新築の時は修繕が必要ないことや、不動産業者がマンションを売りやすくするためですが、年数がたつと修繕積立金が増加していき、
将来的には当初の2倍〜5倍になるというケースもあります。とくに年金生活者にとっては支払いが厳しくなるでしょう。
●大規模修繕は「12年周期」、2回目以降に積立不足の懸念
ーータワーマンションでの大規模修繕は大きな金額が必要になりそうですね
タワマンは、外壁を修理するときなどは高さがあるため足場を組むことができません（低層階を除く）。そのためゴンドラ方式などを採用することになりますが、
期間も費用もほぼ倍かかると思ってください。
エレベ−タ−も多く設置され、その保守管理の費用や給排水設備のメンテナンス、機械式駐車場の維持管理にも多額の費用がかかります。
共用部分にたまにしか使わない豪華なジムやプ−ルやラウンジなどがある場合、この維持管理にも多額の費用が発生します。
前スレ
http://asahi.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1558519612/
1が建った時刻：2019/05/22(水) 11:46:48.86 >>947
住居にコストをかけられなくなるから、
そんな駅近マンションなんかに住めなくなるって話なんだけど。 >>945
俺は戸建て住まい、マンションは持ってるがタワマンは所有してない >>954
大規模修繕の間近に迫った中古を買ったら人生詰むじゃないか タワマンは買っちゃダメとか言ってるけど、なーんの問題もないよ。だって、ニューヨークなど、アメリカの大都市って、一戸建てなんかゼロだし、ほとんどタワマンだらけだろう。アメリカのタワマンが社会問題化したって寡聞にして知らずだよ。 >>957
日本は30年間停滞しているけど、米国は成長し続けているんだよ。
世界中から人が集まってきて不動産を買ってくれるんだよ。
日本とは条件が違いすぎるんだよ。 駅前に住みたかったらタワマンしかないよ
駅前地上はうるさく治安悪いけどタワマンはサイレンスで安全
価格は8000万〜2億するから上級様しか住めないけどね >>957
ニューヨークなんてマンハッタンだけだろタワマンがあるの
マンハッタンの面積は大田区ぐらいだし価値は下がにくい >>961
その金は地方から搾取した金で住むんか？最悪だな 東京都民の借金を地方が負担する代わりに消費税増税ですか >>960
日本だって集まってるだろ
シナチョン東南アジア南米人がｗ >>848
8SSLDDKKと言うのを見た事がある
この表記が正しいのかどうかは知らん 下の子が大学院を出るぐらいまでは都心に近い便利なところの賃貸マンション、
そのころに65歳で定年を迎えるから退職金で地方都市で2dkのマンション買ってもいいし
親の実家が過疎化してなければ改築して住むかな >>962
ニューヨークだけじゃない、１００万万人都市で２０個以上、５０万人都市なら無数にあるだろうよ。 >>927
何で？以前賃貸で住んでたタワマン、屋上にはヘリポート地下には自家発電装置ついてたし
各部屋には緊急時のスピーカーも設置されてたよ。
管理人は24ｈいたし、エレベーターも数基、監視カメラも普通のマンションより多かった。
庶民向けの物件だったのにね。
転勤族だからいろんなマンション住んだけど、防災・防犯面で明らかにハイグレードだった。 >>940
タワマンは築30年ぐらい経過すると
管理費・修繕費・固定資産税で、月10万円は覚悟しないといけないよ
年金は夫婦で月20万円が平均的だから
年金もらう時期には、破綻する人が多数やと思うで >>970
最後にお世話になる施設のことまで考慮したら完璧だな。
賢い。 >>940
心配するな、シナチョンベトピナタイ人が爆増するからｗ
小学校行って見、黒ンボだらけだぞ >>458
築5年でそれなら建築会社に言ったほうがいいぞ
強気に出ればタダで直してくれる
てか安い建売でも大抵10年保証くらいはついているはずだが・・・ >>972
それがずっと維持し続けていければね
将来にわたっての話をしてる
防災ヘリポート？
災害によってはヘリも近づけない
越後湯沢のリゾマンの再現になる可能性大 >>978
郊外戸建ては売れないけど駅近マンションはすぐ売れるしな >>979
越後湯沢と都心のマンションを同列に語る馬鹿発見ｗ 若い夫婦は共働きで電車通勤、子どもは私学に電車通勤というスタイルだから
複数路線使えて、サービスのいい都心駅近マンションは資産価値大 タワマンに住むような裕福な人は一生タワマンなんて住まないよ
価値が下がりだしたら低層の駅近戸数少なめマンションに変わる タワマンを所有したと言っても所詮は時限的な物件を前払いして借りてるのと同じだよ。50年後、子供に残せるか？いずれ取り壊しだよ。戸建なら土地は100年後も残るし子供に渡せる。売るかそこに建てるかは本人次第だが 最近は年を取ってから引っ越してくる人も多いよ
都心は大学病院がたくさんあるからね
お金がある人だけだろうけど >>983
タワマン購入の話見て来たが待機児童問題で嫁は仕事に出れずローン返済も怪しくなってきたりと大変だそうだ。
子育て世代が数千人増えたらそら保育園パンクするわな >>985
郊外戸建ては子どもも相続したくない負の遺産になってる >>988
回し者かな？郊外でも土地があれば低所得であっても家が建つ。安アパートの一生よりは遥かに幸せだよ。 >>987
コンシェルジュがシッター派遣してくれる >>989
郊外戸建ての空き家化問題
知らないのかな >>990
有料だがな。全てが有料の住民サービスの目くらましに騙されて金持ちになった錯覚を植えてサラリーマンにタワマンを買わせる >>991
そもそもタワマン購入迷ってるくらい金があるなら、戸建でもそんな郊外にはならんだろう >>992
有料でも皆
楽に暮らしたいんだよ
老人や共働きが増えたから
戸建ては専業主婦の多かった
昔のモノ >>991
誰一人居ない訳ではないだろw都心郊外の宅地がいきなり農村に戻るのか？武蔵みたいにいずれ開発されてその時に売ってもいいんだし。 >>995
改札渋滞に災害時の登山、待機児童問題に修繕問題で楽な生活ねぇ 建材関係の配送してるが、時々
無理矢理雑木林かなんかを切り開いた造成地で
コンクリートの階段10段ぐらい上がって玄関の
現場が有る
毎日この昇り降りの家、何で買ったんだろうとか
思うな このスレッドは１０００を超えました。
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