【コロナ不況】「オフィス空室率１５%」衝撃予測が絵空事でない理由 超高層ビル１１棟が１年で空に ２０３０年、都心の姿は？ [砂漠のマスカレード★]
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コロナ禍を機に、都心のオフィスビルから企業の撤退・縮小が相次いでいる。収束後に需要はV字回復するという見方もある一方で、オフィスビルの空室率が一気に跳ね上がる可能性があると指摘するのが、 不動産コンサルタントのオラガ総研（東京都千代田区）社長で「不動産激変」の著書もある牧野知弘氏だ。一体どういうことなのか。わずか「１割の変化」が重大な影響を及ぼすという今後のオフィス需要の見通しや、激変する２０３０年の都心の姿を占ってもらった。
地方の大逆転シナリオ 「ビジネス時差」を埋める２つの新潮流
テレワークが定着し、人がまばらになったオフィス
▽１・４％の低水準から一変
オフィスビルを賃借しているテナントの面積縮小、解約の動きが止まらない。オフィス移転の仲介などを手がける三鬼商事（東京都中央区）の発表によると、東京都心５区（千代田、中央、港、新宿、渋谷）のオフィスビルの空室率は、２０２１年２月時点で５・２４％、貸手と借手のどちらが優位に立てるかの分水嶺といわれる５％の壁を突破してしまった。
オフィスビルマーケットは、アベノミクスの恩恵を受けた大企業を中心とした業績の伸びを背景に１５年以降くらいから目に見えて空室率が下がり続け、２０年２月時点で１・４９％という空前絶後の低水準になっていた。
ところが、コロナ禍による緊急事態宣言を受けて、多くの企業で在宅勤務を前提としたテレワークが行われるようになると、まずはＩＴ系企業を中心にオフィスの面積を縮小したり、解約してもっと小さな面積のビルに移転したりする動きが顕著となった。
劇場などが立ち並ぶニューヨークのブロードウエイ
その結果、空室率はこの１年間で３・７５％も悪化してしまった。これは面積としては、２９万坪（三鬼商事のデータベースは０・１ポイントで約７８００坪）に相当する。例えて言えば、５５階建ての超高層ビル、新宿三井ビル約１１棟分に相当する面積がわずか１年の間に空室になったことになる。
▽悪夢のストーリー
空室率が上昇を始めた当初は、今後のオフィスビルマーケットについて大型ビルのオーナーである大手デベロッパー首脳から危機感を持った発言は聞かれなかった。というのは、面積縮小や解約が相次いでいるのは、ＩＴ系の中小企業が中心だったからだ。賃借面積も小さく「マーケットに影響を及ぼすものではない」という理屈だった。
コロナ禍が過ぎ去れば、多くの企業が社員をオフィスに戻すため、あくまでも現在の動きは一過性に過ぎず、コロナ後の経済のV字回復でオフィス需要は再び活発になるというせりふが聞こえる。
だが、どうやらこうした楽観論では今後のマーケットを語ることが難しくなっている。大手ビルオーナーにとっての嫌な記憶は、０８年に起こったリーマンショックだ。０７年の１１月くらいまで都心５区の空室率は２・４９％と堅調だった。ところが、リーマンショックが顕在化する年明けから上昇をはじめ、０８年１１月には４・５６％となる。１年間の上昇幅は２・０７％。現在の年間３・７５％の上昇よりもむしろ穏やかだ。ところが、その後空室率の上昇には歯止めがかからず、１０年１１月には９・０４％に跳ね上がる。こうした悪夢のストーリーは思い描きたくはないのだろうが、実際今後のマーケットはどうなっていくのだろうか。
現状は、年が明けたころから、大型ビルでの大型テナントの解約が目立ち始めている。リーマンショック時とは異なり、現在の大型テナントの多くは定期賃貸借契約という３年から５年間といった比較的長期の契約を結んでいる。このため期限がくるまで解約できない。テナント側からみれば今は解約したくとも、期限が来るまでは交渉すらできない。それでも、時が進むにつれて期限を迎えるテナントから順に、面積縮小や解約がだらだらと続いているのが現状だといえる。
https://news.yahoo.co.jp/articles/bdb531be10164ab5185a160b42cc67361bd71bfe
3/30(火) 7:02配信 実際問題、オフィスに行かなくて済むならそれに越したことなんてあるわけないからな。 もう無題ニョキニョキ生やすのはやめた方がいい
横を意識して更地にしろ もう満員電車で通勤出来ない身体になったし
会議なんて月一回で十分と分かった事だし田舎維持するわな >>6
そうそう、縦ではなく横に広がるべきなんだよ
そうなると土地の少ない東京から逃すことになって一極集中も解消…と簡単な話ではないけど リモートワーク出来ない会社なんて家賃高い所には入らんしなあ これはあり得ない
テレワークでは価値を産むことが出来ない
例えば目の前で大将が握ってくれる寿司に価値があるんだよ
出前では腹を満たすことしか出来ない 都内の中心地では、それほど空室が増えている印象はない。
飲食店が退去して空いてるビルは多いが、事務所は減ってない。 賃料や必要な広さ次第で逆に極端な集中を招く可能性もあるかもな >>20
そら契約期間が複数年だもんよw
困るのは大企業向けのビル
そういう意味では電通は優秀だわ リモワからのAIで、将来的にも成長の余地がないのでは >>1
人が住むマンションにして売ればいいだろ
マンションとかは好調なんだからさ こんな予想もあるのに新規の再開発計画出しまくってるトンキンｗ >>18
いかにもマイルドトンキンが言いそうな台詞で草
世界は既にリモート中心やで？
リアルにこだわってるのはイベント大好きトンキンだけ 当面は契約期限で退去かフロア減少傾向が続くだろうし、そもそもコロナ前からオリンピック見越して
バブル的に賃料価格が上昇していたがある程度賃料下がればまた戻ってくるかも 森ビル、三菱地所、三井不動産
ここら辺、大丈夫か？ 会社説明会でも大手はリモートワーク推進するっつているとこが殆ど
時代が変わったんだよ 中小はテレワークをやめたところも出たが
大企業はテレワークをより促進させたのが昨年後半の動き ニューヨークと東京を同列に語るとかガチで無能
ニューヨークの空室率は統治の怠慢 暴動と市長のコロナ対応せいで人がまともに住めないレベル
で一瞬に治安が悪化したから いつも思うが南海トラフ控えてるのに高層ビルのオフィスや、タワーマンション買うのは凄いなと思う
怖くないのかな？ コロナ以前からAI化でオフィス不要論とかあった。
中の人も含めて絶対量は減る方向。 >>36
最新の高級タワマンなら戸建てより耐えるよ。
敷地ごと制振構造にしてるから >>18
飲食店や観光以外にも産業があるって知ってる？ 今はどこの会社もオフィスを部分的に解約、あるいは賃料の安い所に引っ越し
最近引っ越しのハガキがいっぱい届くわ >>39
大地震になったら火災がつきもので
中上層階に住んでたら蒸し焼き状態になるんだよ >>10
金正恩一族みたいな奴らのもとで
奴隷（民草）はイヤだな この時期に陸の孤島晴海のしかもハズレに引っ越す糞会社 >>39
制震構造は限界を超えると躯体と地盤が衝突して筐体に損傷が出るんじゃなかったか？
最悪の場合は横転も有り得るんじゃなかったっけ？
最新のものはその辺りも考慮されているだろうけど。
最新の建物でなくても追加工事がなされているかもしれないが。 >>52
これはずっと言われてるよね、まじでどうするんだろうか。
ガッチガチの区分所有法いじらないんかな 再開発で超高層ビル建てまくっているけど、あれ埋まるのかね？
コロナやテレワークの前から狂気としか思えない建設ラッシュだったけどさ >>54
建設系はある程度進んじゃうと倒産夜逃げでもないと計画止められないんだよ… そもそも人口減少が確実なのにバカみたいな高層ビル立てすぎ
再開発するにしても縦じゃなくて横に広くやれよ 日本企業はテレワーク定着できる会社は少ないよ
結局対応できるのは先進的なＩＴ企業だけだ これは何今 投資をする 準備 しておけと 言いたいわけ 省庁が移転しない限り東京一極集中は一生続きます
生保の「本社」所在地、日本は超一等地なのに、アメリカは遠隔地にある理由
http://president.jp/articles/-/16336
第一生命は東京都千代田区有楽町、明治安田生命は千代田区丸の内、
日本生命も登記上は大阪が本社ですが実質的に今は千代田区丸の内にあります。
どの社も、誰もが認める都心の超一等地です。
なぜ、千代田区に集中しているのか。
最大の理由は、金融庁です。
言うまでもありませんが、保険会社や銀行は、免許事業。 監督官庁は金融庁です。
生保各社は、新しい保険商品をつくるごとに同じく千代田区の霞ヶ関にある同庁に出向き、
商品の内容を担当者に説明し、チェックを受けることになります。
やりとりは、もちろん電話やメールですむこともありますが、面会が必要な場合もあります。
複雑な商品だったりしたら1回や2回ではすみません。質疑応答など、必要に応じて何度も繰り返します。
もし、本社が地方にあったら、そのたびに生保担当者が大量の資料を持参して上京しなければなりません。
交通費も労力も、かなりのものになるでしょう。
ですから、アクセスが極めていい同じ千代田区内に本社を構えるのです。
千代田区に次ぐのは、隣接する港区や中央区、新宿区などです。 >>61
知られてないけど税務署も金持ちがぜんぜんいない地方よりも千代田区、港区の方が甘々なんだよな。 第4波までくるとリモートは完全定着の流れになるだろうな
これから大企業は続々とオフィス解約 >>1
ええぞ、不労所得のオーナーども死ね！
固定資産税思い切り取れ！死ね！ >>63
テナントは基本的に半年は解約できないからね
去年いっぱい、もしくは今月3月で解約
敷金がオーナーから返ってこないという最悪のケースもあるで 会社説明会で大手企業はリモートワーク推進しますってどこも宣言しているのにオフィス需要ｗ
オフィス需要どころか普通の路面店の需要もなくなるわ
この一年で客とのやり取りもリモートで、会議もリモートで、仕事もリモートで回せる上に経費大幅削減できることを学習しちまっているからな
オリンピック終了後、不動産価格ガラるぞ >>67
そもそも家賃払うの無理だろ
月一億の計約とか珍しくないからな
経営を圧迫してる >>1
だいたい関東は、1923年（ 大正12年）9月1日に発生した関東大震災で壊滅した経験がある。
これの200年前にも、元禄16年（1703年）の地震も本地震と類似のメカニズムで起こったと考えられており、本地震を大正関東地震、1703年の地震を元禄関東地震と称する場合もある。
このように将来的に再び地震で壊滅することが予測される地域に皇居と首都機能を設置し続けることは甚だ疑問に思える。
皇室関係者は京都に帰られることが望ましい。
また、首都機能は地震にびくともしない断層が無い強固な岩盤の上の土地に移転すべきだろう。 空いたフロアで託児所を開設させろ。
しかも強制で。
託児所が無いビルは商業オフィスと認めないとかいう、何時もの横暴な法案を通せ。 空いたフロアを野菜工場とかイシダイ繁殖水槽とかビル型養豚場にすればええやん
食料自給率上がるやろ
家賃とか投資回収とか知らんわどうせ不労所得なんだから我慢しろ この一年でリモート体制整えちゃったからさ
大手なんか特に
コロナが終わっても、さー全員で出社だぜみたいなことにはならないような気がする
経費もかからないし >>70
やばいね
賃貸オーナーだけど、立地いいのに全然入らん
下げても入らん
みんな東京から逃げてる 電車の窓すら開けられない低能揃いだし
人口減ってる可能性はあるな 新しい超高層ビルは空室率の増加の影響はないんだよ
古いぼろビルに誰も入居しなくて廃墟に成るだけ
まあ、ぼろビルが無くなれば街も綺麗に成るってものだね >>9
関東平野はむしろ他の大都市圏と比べると土地に余裕があるから
横へ広げるのがトレンドになった場合、より首都圏に集中する恐れあり。
東京都心は流石に空いてないので東京郊外が受け皿になるだろうけど。 昨日久々に電車乗ったけど夕方前なのに混んでたわ中央線と池袋線
全然減ってねー 都内よりさいたまとか横浜とか船橋とかにオヒス持つほうがいいもんな うちの会社もほぼ全員テレワークになったので
オフィスはがらんどう
同時に完全ペーパーレス化したので
複合機もホコリかぶってるわ >>1
アミューズの山梨本社移転なんかビビるわなぁw テナント料高過ぎなんだよ
アキバがいい例
今の半額に値下げしても全盛期の1/10も稼げない >>82
都内に土地＝一戸建てがある場合は楽なんだろがテナント借りて営業するはきついだろうね。
家賃半額になったらオーナーが破産する。 うちの会社は自社ビルだが、コロナ禍に限らない恒久的なテレワークを推進して床が余ったので賃貸に出すことになった。同様のケースは多いだろうな。つまり供給過多も進行するわけだ。 コロナ以前から仮想化、遠隔化は志向されていた。そこにIoT、AI、5G通信規格が輪をかけてデータ中央集積、集中処理を加速してるし、もとから時間と空間距離はデメリットが無くなる社会に向かっていた。そこにコロナが偶然重なっただけ。 ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
