PRESIDENT Online 2017.12.5
http://president.jp/articles/-/23772
アパグループ代表 元谷外志雄氏
http://president.ismcdn.jp/mwimgs/0/b/-/img_0bbf47bc4f1e88f2bff52fa7e5eeab6d20314.jpg
漫然とサラリーマンを続けるだけでは「億万長者」にはなれない。雑誌「プレジデント」（2017年8月14日号）の特集「億万長者入門」では、5つの方法で富を手に入れた5人にそれぞれの方法論を聞いた。第1回はアパグループ代表の元谷外志雄氏が語る「不動産投資」の極意について――。
20代で自分の家を設計。感触を掴んだ
私は20歳のときに自分で設計して自分の家を造りました。だから、不動産を持つことに対する思い入れは人よりも強かったと思います。家を持つというのは人生の一大事ですが、やってみれば「案外できるんだな」という感触を若い時分に得ることができました。
それで会社を立ち上げたときに、住宅産業をやろうと思いました。27歳のことです。家を造った経験があったから、最初は注文住宅から始めた。注文住宅から建売住宅になって、賃貸マンション、分譲マンションと進化していって、ホテル事業に行き着いたわけです。
不動産の仕事をしてきた私から見ても、不動産投資は長期投資として非常によい投資だと思います。資本主義の歴史を見るとインフレとデフレは交互にやってきますが、インフレの山と山、デフレの谷と谷を1本の線でつないでみると1つの傾向がわかる。全体としてはインフレなんです。短いスパンで見るから上がったり下がったりで一喜一憂しますが、長く不動産投資を続けていれば必ず資産は増えていく。
建物などの普通の資産は、いわゆる経年劣化によって資産価値が失われていきます。その分、会計的には減価償却で経費に計上できる仕組みになっている。一方、経年劣化のない土地不動産は減価償却できませんが、資産価値が上がるにつれて含み資産が増える。これが不動産の有り難さです。
私の場合、利益の出る事業と減価償却で赤字が出る事業を組み合わせて「損益通算で節税メリットを得る」ということを絶えず意識して、事業を展開してきました。たとえば戸建て住宅の建設販売で利益を出しながら、鉄筋の賃貸マンションを造って償却赤字と損益通算する、という具合です。
そのうち土地を平面的に使う戸建て住宅よりも立体的に利用できるマンションのほうが土地効率がいいということで賃貸マンション、さらには分譲マンションに軸足を移した。マンション事業の節税対策としてホテル事業を始めたんですが、今はむしろホテルにウエートがかかっている。収益が出る事業と償却赤字を得る事業の兼ね合いを追い求めてきた結果、いつの間にかここまで資産が増えていたという感じですね。
続きは>>2 >>666
田舎ってのはね、負け組が傷の嘗めあいをする場所なんですよ
頭脳や容姿に自信のある人は皆都会（特に東京）に集まるんです
高偏差値の大学や芸能事務所が沢山あってお金持ちが多いのはそういうことなんです
一方で田舎は頭脳もそこそこ容姿もそこそこの連中が残ります
都会ではまず勝てませんからね
そこそこの男がそこそこの女と結婚してそこそこの子供作るから田舎はいつまでも負け組なんです
負の世代連鎖なんです
都会では受験や就職などの競争に勝ったアグレッシブな男が容姿で勝ってきた女と結婚してサラブレッドな子供を作るから勝ち組なんです
血統で優れた子供に血統で劣った子供が勝つには何倍も何十倍も努力が必要ですから大抵途中で諦めます
そんな負け組の田舎に憧れるのは愚かなんです
皆それに気付いたから都会に戻ったのです こんな猫の額みたいな日本で買わなくても、アラスカやカナダ行けばＫｍ四方単位で買えるだろ
マイ平城京とか作れちゃうぞ
先日、放映してた「ダーウィンが来た」で食虫植物ウツボカズラと共生するアリの話がまんま。
甘い蜜（美味しい話）に誘われ捕虫袋に嵌まって消化液を含む溜まった水に溺死し栄養になる虫（投資者）
ウツボカズラ内に住み着き消化液に溺れず沈澱した虫の死骸を餌にするアリ（銀行）
アリは死骸をバラバラにする事で虫の消化を促し、同様に住み着き消化液内の栄養を奪うボウフラを退治する。
ボウフラの中にはアリに捕まらず成虫（蚊）になりウツボカズラから飛び立つ者もいる。
投資する奴は、みんな蚊になれると思い込んでいる。
投資とかはともかく
賃カスはなんで頑なに持ち家を否定するのか
ジジイになったら賃貸なんて借りるの難しいよ
ライフステージに合わせて賃貸か持ち家かを選択すべき。
若いうちは借家で資金を貯めて、老後は持ち家に移行とか。
ウチはアパート経営してるけど、高齢者の方はお断りしている状態…
これはウチだけじゃ無くて何処も同じ状況…
俺も都内で使わない持ち家を貸してるけど、やっぱり外人と高齢者はお断りしています
OKな物件に吹き溜まっていくのかもね
0697名無しさん＠１周年2017/12/07(木) 14:25:28.07ID:IpiRuWAT0
>>693
>>694
今はそれでいいかもしれないけど
６５歳以上が半数以上になる将来それが通用するかどうかね・・・
俺は収益物件も半分売りに出したよ
残ったところに20年後に建ててもいいし駐車場のところに建てて住んでもいいい
資産価値度外視でね
どっちにしても今買うのは馬鹿
買うなら安くなった頃に買いなおせばおｋ 0698名無しさん＠１周年2017/12/07(木) 14:32:05.68ID:+8cj/ago0
>>694
商売でやってないならそうだろ
空室で逆ザヤの状態なら外国人だろうが老人だろうが貸さざるを得ない
今は保証会社もあるしなあ 立地条件のいいワンルームマンションを中古で買うのはありだと思う
観光地なら民泊に使う事もできるし都市部は人口微減程度だし単身世帯は増えるし
>>697
現時点では、死なれて腐るよりはいない方がマシですね
何十年か先の需要は今考えても仕方ないですし 0701名無しさん＠１周年2017/12/07(木) 14:46:44.66ID:IpiRuWAT0
>>700
今はねそれでいいかもね
俺のところには50代のニートの女がいるが親が死んだらどうするのか・・・
売っちゃうから知らんけど
ただ将来は独居老人を締め出すわけにもいかないから
それも通用しないだろうね
それか労働力で輸入したベトナム人とか中国人とか中東人の多国籍になるか 0702名無しさん＠１周年2017/12/07(木) 14:50:04.47ID:x/tF8DU00
モンゴル力士の八百長が話題になってますが、野球界にたくさんいる在日韓国人が
これをやってないと思いますか？
しかも彼らはモンゴル力士と違って日本人に成りすましているのでさらに巧妙に
八百長がしやすい状況です。
作られたヒーローがどれだけ野球界には多いことか、想像するだけで思い当たりますね。
まともな日本人の野球選手で実力が本当にある選手はみなメジャーに行くんですよ。
日本人選手のメジャー移籍に批判的なのは、八百長をやってる在日韓国人のインチキ野郎。
彼らがやってきた欺瞞に満ちた記録とその正体がバレるのを恐れているんですね。
なんのことはない、自分たちの薄汚い利権のために日本という裏社会を掌握したいだけという
本音だけがそこにあったわけです。昔からこういう連中の存在が日本社会の病巣だった。
なぜ、野球賭博は禁止されてきたのか。
そこに在日韓国人による八百長インチキが存在しているから、ということだったと。
>>521
四国はいっこも入ってねえw(´；ω；`) 0704名無しさん＠１周年2017/12/07(木) 17:00:34.93ID:qtwHFTKn0
>>693 >>694
今後は、若い人が減っていくから
厳しいんじゃないかな。
高齢者は敬遠するとしても
いずれは外国人に貸さないと
収益が出ない時代に入りつつある。
そうなると、室内リフォームで
土足対応にするとか
発想の転換が迫られる時代になりそうだ。 0705名無しさん＠１周年2017/12/07(木) 18:52:15.42ID:imWMuiEd0
>>704
既に外国人専用マンションが熱いのに
情弱はこれだから・・・ 外人は勝手にシェアハウスすり上に
近隣とのトラブルでクレーム処理が大変ですよ
行儀悪いうちはいりません
貸すなら何十年後の将来ですかね
買って持っておくだけで倍々ゲームの株があるのに。
ごくろうさん。
0708名無しさん＠１周年2017/12/07(木) 19:26:32.01ID:cItv3D0rO
人口減って糞外人しか入らない不動産投資なんかおかしな話だ
>>650
1943年生まれが20代のときのことを語ってるのに真に受ける馬鹿はいないだろ 0711名無しさん＠１周年2017/12/08(金) 00:11:34.67ID:3F75CJyq0
>>660
別に売ることを考えなければ
問題ないよ。
今は貸してるけど
築40年のマンションは買った時から
結局値段が変わってないし。
ローンを払い終えた後は貸しているので
買った額以上を稼いでくれて
プラスになってくれてる。 0712名無しさん＠１周年2017/12/08(金) 01:18:01.42ID:1V2TPWza0
>>706
家賃1万5千円でも入居者がいないような文化住宅買い取って
路上生活者をナマポにして家賃補助の上限4万3千円で詰め込んで
利回り50%なんて物件を作るのが西成で流行ったが
まあ昔ナマポ今外国人労働者ってところ 15年で価値がゼロになっていずれ負債になる爆弾、だからな
ホテル経営はともかく
これだけ持ち家否定が多いみたいだから
まだ都内とかなら賃貸商売は成り立つな
>>715
シェアリングエコノミーの時代だから基調としてはますます増えるだろうけど
その分相対的に競争激しくなるから今ほど旨味はない商売になるよ、大家は ファミリー物件から単身、小梨夫婦想定への遷移を弁えて
都内で身の丈に合った商売をするなら
低金利が続く限りは死にはしないと思う
ポジションを沢山持つと、どうでもよくなる。
この人の言ってる事、どっちかというと行動経済学だな。
>>715
利回りがキツイけどな。
賃貸案件は２年更新だから。
リフォームで食われる。
今じゃ立地が良くないと風呂トイレ別
トイレはウオシュレットで
光回線可能じゃないと都内でも値下げでしょ。 都内でミニ戸16万ちょいで貸してる
賃料はどんどん上げてるが、借り手には困らないな
頑張れば儲かるけど不労所得のつもりでなめて掛かると儲からないよな
この人は血反吐吐く勢いで働いてるから、その感覚で素人が手を出すと爆死するぞ
>>720
都内なんて物凄い勢いで空家増えてるが？ >>683
株なんかより遥かにでかいギャンブルだと思うけどなｗ >>723
空き家が増えてもそれを買って住もうと言う奴がいないんだろ
賃貸志向なんだろうな 地方の空き家率は、建設が死んでも20パーセント程度、
東京の空き家率はラッシュが続いてもだいたい11パーセント程度で推移
そもそも人口増加や戸数が桁違いだからなあ
地方みたいに「借り手がいない」状況になるのは当分先だと思う
>>726
土地の固定資産税が高価なんで
収入が少ない奴はすぐに手放して
利用率が高いからな。都内。
地方のゴミみたいな土地は国有化してナマポに草刈りや間伐切り出しの強制労働と移住させろよ。
ナマポなら労災起きても悲しむ親族もいないんだからナマポなんだし。 ナマポで東京に住んでるとか意味わからないから地方の空き家に住まわせればいいよ
0730名無しさん＠１周年2017/12/10(日) 13:11:40.59ID:qUlRAjr90
でもやっぱり東京の金持ちは桁違いだわ
地方だと2500万円の家でも35年ローンだぜ
東京都民の平均年収が600万円超だしな
だいたい毎年150万円返済として、20年で3000万円というね
まあ金利や手数料乗せたら2800万円くらいだろうが
>>731
「平均」に騙されちゃ駄目でしょ
極一部の高給取りが平均の数字を引き上げてるだけ
東京都の人数考えてみろよ 新幹線停車駅から歩３分、日当たりよし中古を
キャッシュ4,800ﾏｿで買っちまった。
かかか貸せるよな？売れるよな？
>>733
大宮、新横浜なら大丈夫だろうが地方なら駅力にもよるでしょ
都内だと新築5500〜7000万円くらいが今の平均的相場だな
もちろん共働きが多数で下位３割の人はそもそも賃貸しか選択肢がない >>732
そりゃ大企業の役員なんか多いだろうが
だからといって全体の人口も桁違いだしな
結局のところ都民全体が地方以上に高収入じゃなきゃ
こんなにはならんよ >>735
公務員である各省庁職員、大企業役員、有名大学教授
その他諸々高給取りはすべて東京に集中してる
東京という「都会」と田舎の事実上の物価を比較したこと有るか？ >>736
そりゃ国民の10パーセントがここに集中してるからな
富裕層も多いよ
でも人口も多い
そんだけのこと 0738名無しさん＠１周年2017/12/10(日) 20:06:35.14ID:TQXWutuX0
震災後に浦安市が液状化現象が起きた後に買えばよかった・・・