【社会】知られざる地雷、「マンションの駐車場」問題 行政の「付置義務」が解決を難しくしている
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2018年01月06日
http://toyokeizai.net/articles/-/203602
「このままでは、20年後の大規模修繕計画を乗り切れない」
東京都江戸川区にある築10年、160戸のマンションで理事長に就任した山本雄一さん（仮名）は、人知れず焦燥感を抱いていた。
高齢化の進展でクルマを手放す住民が増える一方、若者のクルマ離れで新たに駐車場を借りる住民は減っている。このためマンション内の駐車場で空きが目立ち始めているのだ。
■空き駐車場は住民のサイフの問題になる
山本さんのマンション敷地内には機械式立体駐車場が54台分設置されているが、すでにうち15台が空いている。
今から20年後に迎える大規模修繕計画では、立体駐車場をリプレースする費用として約2億円弱が予定されている。一方、このマンション内の駐車料金は平均で月2万7000円。このまま手をこまぬいていれば、年間490万円近くの収入が不足する。20年間では9800万円も不足する計算だ。駐車場収入の一部は月々の管理費にも充当されているため、収入不足はそっくり将来の駐車場の更新費用不足となる。
つまりこのままでは、20年後に駐車場の更新だけで住民1戸当たり60万円超の一時金が必要になるというわけだ。大規模修繕計画は十数年前に立てたものであり、現在の人件費高騰や資機材値上がり分はもちろん、消費増税分も考慮されていない。これからさらに駐車場の空きが増えれば60万円では確実に足りない。
だが、駐車場が空いているかどうかはクルマを所有していない住民は気づきにくい。また、空き駐車場が将来のマンション、ひいては自分たちのサイフの問題に直結していることに思いが至らない人も多い。
山本さんのマンションでは、駐車場分だけでなく全体の修繕費が不足していた。理事会で山本さんは「将来、老朽化した配管や外壁の修理さえも満足にできなくなる」と修繕費の値上げを訴えたが、「まだ先の話」「意気込みはわかるが自分たちの代でやらなくとも……」と値上げ案は却下されてしまった。
■条例による付置義務が大きな足かせに
マンションの修繕積立金問題が指摘されて久しい。国土交通省によれば、大規模修繕の工事費すべてを修繕費積立金で用意できたマンションは66.9％だが、大規模修繕の2回目、3回目と年を経るごとに不足に陥るマンションが増えているという。
その中であまり目を向けられてこなかったのが、駐車場の問題だ。なかでも機械式や自走式の立体駐車場を抱えるマンションにとって影響は大きい。平面式であれば、それほど費用をかけずに撤去できる。だが、機械式は解体するにも莫大な費用がかかるからだ。
マンションにおける空き駐車場の問題は、高齢化の進展やクルマ離れだけが原因ではない。自治体の条例による「付置義務」が大きな足かせとなっている面もある。
ある規模以上のマンションには付置義務という、規模に応じて駐車場を設置しなければならない条例がある。たとえば、東京都であれば延べ床面積が1万平方メートル超で、かつ専有面積が2000平方メートル超の集合住宅では、居住戸数の30％以上、もしくは専有面積350平方メートルごとに1台以上、このうち少ないほうの台数の駐車場が付置義務として必要となる（2014年以前は住居戸数の30％以上のみ）。
千葉県浦安市では、100戸以上のファミリータイプのマンションにおける付置義務は住戸に対し100％以上、来客用も5％以上が必要となる。この場合、たとえ住民の半数以上が駐車場を使っていなくとも、1台でも駐車場を潰せば付置義務を満たさなくなり、建築基準法違反になる。そうなると将来の増設や建て替えなどが不可能になってしまう。
つい最近まで、行政は付置義務で決められた以上の駐車場を作るようマンションデベロッパーに求めてきた。そうしたこともあり、最近では引き渡し直後から空き駐車場が目立つ例も増えている。付置義務以上の駐車場を作ったマンションデベロッパーに対しては、住民から「入居前に（駐車場利用に関する）アンケートを取ったじゃないか。それなのに空きが多いというのは、事前の調査が不足しているせいではないか」と不満の声も噴出する。
ただ、マンションデベロッパーは「不可抗力の面も大きい」と苦しい胸中を吐露する。住民に駐車場利用のアンケートを実施するのは、希望者に駐車位置を割り振り、入居をスムーズにするため。そもそもアンケートの実施は、自治体との調整を済ませ、駐車場台数を含めた建築確認を取り、着工した後だ。その段階で利用者が少ないことがわかっても、収容台数を変更するには、再届け出と調整に多大な手間暇と膨大な費用がかかり、引き渡しスケジュールまでが変わってしまう。「現実問題として（着工後の）台数変更は不可能」（マンションデベロッパー）。
続きは>>2 神奈川県横浜市のマンション。立体駐車場の一部を潰し、平面式への転換を検討している（記者撮影）
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■商業ビルでは付帯義務を緩和
神奈川県横浜市にある「ザ・パークハウス横浜新子安ガーデン」も、2015年の引き渡し直後から空き車室に悩んでいた。
このマンションの駐車場は機械式立体だが、入居直後から稼働率は7割程度と低かった。このため1期目の理事会が危機感を抱き、外部への貸し出しなどを検討。しかし、マンション敷地内へ外部者が立ち入ることがネックとなり、セキュリティ面から断念。そこで長期修繕計画の見直しと合わせて、立体駐車場の一部を潰して平面式に転換することで、負の遺産とならないよう模索している最中だ。
ただ、こうして早くから見直しに着手できるのは異例中の異例。駐車場運営大手の日本駐車場開発で、長年、マンション駐車場に関する相談業務を行ってきた井野雅久コンサルティング部部長は「そもそも危機意識が薄く、潰す決断そのものができるマンションは少ない」という。
国土交通省は2017年末に商業ビルや事業用ビルに対しては、付置義務台数の緩和に乗り出した。この背景には、付置義務制度により需要を超える駐車場が設置され、明らかな歪みが生じていることがある。これはマンションに関しても同じことがいえるはずだ。
今回の指針をまとめた国土交通省都市局は「マンションに関して問題が起きているとの声は（国交省に）届いていない」と言い切る。何らかの対策を講じる必要があるのではとの問いに対しても「各自治体が考えるべきもの」と素っ気ない。
マンションにおける空き駐車場が本当に切実な問題として浮上するのは、10年後、20年後という時間を経てからだ。その間、空き駐車場はじわじわとマンションの財政をむしばみ続ける。問題が顕在化したときに付置義務の台数を緩和しても問題は解決しない。少なくとも過大な付置義務は早急の見直しが必要だ。 >>3
維持管理に金かかるけど車離れで駐車場が余って費用が足りない。 マンションやらビルの駐車場、自転車置き場としての空間が建築確認後になぜかテナントが入るそんな事が当たり前
あれれ、おかしくないかなぁ、条例やら法律違反してる所、いっぱいあるよねぇ 賃貸最高
もはや固定資産を持つことがリスクにしかならない >>5
審査後の摘発なんて、まあ事実上ないからね
やったもんがちになっちゃってる 管理規約で、どんどん管理費を２年に一回見直せばいいw
ドンドン上げていけ
分譲は一蓮托生やろw 政府が借金を推奨しているんだから、
将来は税金で補てんされるよ。
黒字経営する奴はバカって時代を選んだのは衆愚自身。 住民が駐車場借りてコンテナとか置いて物置にしてもいいことにすれば？ 最近銀行などの駐車場がコインパーキングになっているのを見かけるけど、ああいう風に住民以外も停められるコインパーキングにしちゃダメなのか
まあ帰宅したら満車じゃ困るだろうけどなあ 車は持ってるだけで駐車場代や税金や保険がかかる金食い虫だからな
そりゃ都会なら公共交通機関やレンタカーでいいやとなるわな >>14
貸し出すと営利目的になるから税金が掛かるんだって いったい、わざわざ自分で運転までして目指すに値する目的地ってどこなんだよ
よほどの田舎ならわかるけどさ
◆不正ナマポ四天王
河本準一
梶原雄太
舛添要一
三原じゅん子
貸し出して営利目的になって、税金を納めるのに問題があるのかな。
儲ければいいだけじゃん。需要と供給のバランスで決まるけどな。 マンションは無理してでも立地のいいところ買って10年以内に売って住み替えるものですよ、
終の住処などと思わぬように。 高層マンションだと出入口のシャッターとかの点検費用とか更新も金かかるし 機械式は金食うからなあ。
うちは撤去して埋めた。
その平置きは、サイズ制限緩いから
高級車乗りには大人気という皮肉。 江戸川区という時点でお察し
川の中州の資産価値0のマンションを無理して購入した貧困層しか住んでないスラム街 地方のマンションだと逆に駐車場が足りなかったりする。
昔は一家に一台だった車が一人一台になってるから。 うちは駐車場に空きが出始めて２台目募集が出た。
と言うか駐車場が狭くてマンション横の月極め駐車場を契約している人が多い。
軽が小型は楽だが５ナンバーのセダンでもキツい。 月２万７０００円って、普通に部屋が借りられる金額だな。 >>30
何もなくても結構な維持費が掛かる上にしょっちゅうあちこちが故障して人を呼ぶハメになるからな
機械式の立体駐車場にするくらいならスロープ作って平置きの2階建てにでもしたほうがマシ 住民専用のカーシェアにしてる所もあるけどそれも結構めんどくさそう。 >>1
＞手をこまぬいて
＞手をこまぬいて
＞手をこまぬいて
＞手をこまぬいて
＞手をこまぬいて 居住者以外の第三者に貸すと賃料は管理組合の事業所得になって課税対象になったり四苦八苦だわな 不都合が生じるところにはビジネスが生まれるのでたぶん大丈夫 マンションとかってこんなカツカツな状況で管理してんの？ 300世帯規模のマンションだが20年前は足りなくてマンション外駐車場を管理組合で借りたりしてたが
去年、立体駐車場を1基更地にした。
それでも余ってる >>40
ビジネスのせいで不都合が生まれることもあるからそれ排除するだけで済むこともあるな >>6
少子化、都心集中の時代、戸建てなんてのは、負債にしかならんよ。ｗ 寝ててもお金が転がり込んでくる老害と違って
現役世代は給料安いんだから値下げしないとダメだよ 実家マンソンは建築当時、たった１割しか駐車場が無かった。今はスロープを潰して３割程にしたが足りていない。
おかげで近所の駐車場は周辺相場の2倍以上だ罠。とは言っても5000円→12960円とかだが。 マンションは宅配や引っ越しトラックなど共有の駐車場所の設置を義務づけろ。
いちいち路駐しやがってクソが。 >>41
団塊世代のディベロッパーに騙されて買わされちゃってるから。
修繕費も実際は足りないって揉めてる話もよく聞くし >>24
特に問題になってる機械式駐車場って、居住スペースに近いところとか、敷地の奥なんてパターンも多い
そうなると、オートロックなのに外部の人間が車で簡単に入れるなんて状態になることもある 東京はそもそも土地が高いからのう
田舎の賃貸なら大抵は駐車込みやで 聞いている感じだと駐車場が余っていて
駐輪場が足りないらしい 東京都民は教育費に金をかけて、
車を買う金が無い。 両親が住んでるマンション、駐車場は時間貸しと共用だよ。
出口ゲートで住民用カードを入れたら出れる。
これでいいんじゃ？ >>56
うちの親のマンションも、駐車場入口は外部から入れるから
業者委託で外部貸し出しが出来る >>37
こまぬいて
がきになったの？いい子ね。教えてくれてありがとう。
でもね、それでいいのよ。
みんな、いいかな。覚えておいてね！ >>27
アレがずっと財務大臣や防衛大臣やってることを想像しろよ
それよりはマシってこった ＞神奈川県横浜市のマンション。立体駐車場の一部を潰し、平面式への転換を検討している（記者撮影）
＞http://tk.ismcdn.jp/mwimgs/b/4/-/img_b4a8c038f3ac2a86b6d8b6bce17aa967137988.jpg
めちゃ近所。本文にも2015年からって書いてあるけどすごい新しいぞココ。たぶんエリア内で最新ってレベル。 駐車場収入を管理費や修繕費に組み込むのは構わないんだが、
受益者負担の大原則を曖昧にしてはイカンですな。
管理費や修繕費は、本来全住民で均等に負担すべきものだから。
でないと、聞き分けのいい誰かに負担が集中することになって、
そうゆういい人が嫌になって去っていき、破綻が早まるからねえ >>45
20年後はiotや自動運転で、駅前一等地やマンションの存在がジョークになる。
いつの時代も前提が崩れてしまう。
諸行無常。 駐車場はマンションの弱点だな。高いうえに遠くて使い勝手悪い。
機械式は遅くてストレス発生装置 以前住んでたマンションは小規模だったので
駐車場の修理は車持ってる人だけで済んだけど
今のマンションは全体で支払う義務になってるから
面倒な上に駐車場が3個所もあるから
相当な額を出さないと駄目だろうな >>1
機械式立体駐車場とかバブルの名残りだな。
今後は管理費を嫌って空き家も目立つようになるだろう。 >>13
それだよ。
見込みがつかないなら平面にすればいいだけ。 >>72
バブルの名残りはパネル式の奴
交換が困難でメンテナンス代もちょっとさわればすぐに数千万 うちのマンションなんて都内築5年だけど駐車場足りてないぞ
余ってるなんて羨ましい限り 大型マンションで修繕積立費が安いところって、今後揉めるんだろうな
金掛けなきゃ朽ちていくし、将来スラム化する >>75
築年が5年だとまだかな。
築年数がかさんでくると、年寄がふえてくる。
歳をとると車を手放す人が増える。 東京で、庶民レベルが住むマンションは、殆どの住人が自動車を持っていない。
俺が住んでるマンションでは、空いてる駐車スペースがいくつもあって、管理組合が困っている。 マンション組合が貸出して、修繕積立に運用しちゃいかんのか？ >>76
安い高いってより経済的な変動が大きい
立駐のメンテナンス代は昔の倍くらいになったからねえ
当初6千万で修繕見積もってたのに
実際時期がきて見積もりとったら億超えて不足分どうすんだ？
みたいな話になる まだ住人が利用したい人がいるのに誰かが来客にしようとする流れっておかしいよね？
何人かで話してるんだけど、抗議してもダメな場合弁護士に相談した方がいいかな？ そもそもそこそこ規模のマンションの馬鹿でかい立体駐車場なんて車持つメリットの半分くらいを潰してるようなもんだしなぁ
それで数万もとられたら車いらねにもなるだろう
平置きじゃないと 余程都心部で無い限り、管理費に年間何百万以上もかかる機械式はなくなっていくだろうね。 >>7
でも賃貸は年取ったら貸してくれなくなるし
転勤のある会社でもなけりゃ分譲マンション買って終の棲家にした方がいい >>76
行くも（固定資産税だけ残って）地獄、残るも（共益費が跳ね上がって）地獄
んでも積み立て増やそうぜ！と呼びかける奴は潰されるんだろうな、たーいへーん どうせ付置義務とやらが緩和される
要らないのに今の基準で立体駐車場を作り直すのはアホだろ >>85
多段式みたいなのは固定資産税かからんし
タワー型の奴は評価的には平家建になるんやでw 来年の10月に消費税が10％になるからそれまでにマンション買うつもりだわ ＞このマンション内の駐車料金は平均で月2万7000円
高杉ワロタｗ
うちの近所３０００円やでｗ >>90
田舎自慢されても
都心部じゃ8万とか珍しくない >>90
車社会の名古屋ですら月1万前後なのに高過ぎィ
そらみんな車持たんわ ＞このマンション内の駐車料金は平均で月2万7000円
都会じゃ当たり前なんだろうけど相変わらず高すぎ。
どうかしている ＞ 都会 名古屋は都市計画良かったからなあ
すんでる住民はあれだが 余ってるスペースは近所に貸す、物置として貸す、駐輪場にするなどすれば うちのマンションは駐車場足りないみたい
1.5倍払うから幅を広くしてほしい 住民の同意を得て一般開放すればいいだけの話しでしょ
直ぐにやれば ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
