【社会】「実情を知る関係者は、誰もタワマンを買わない」 タワーマンションは３０年後にスラム化で社会問題に発展「国交省幹部」の懸念
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スラム街が誕生？（※写真はイメージ）
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■「大規模修繕工事」のハードル
プロが様々な警鐘を鳴らしても、やはりタワーマンションは人気だ。しかし改めて以下の事実を確認しておきたい。「タワマンを建てた建設業者も、売った不動産業者も、実情を知る関係者は、誰もタワマンを買わない」ということだ。
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不動産業界に詳しい関係者が明かす。
「インターネットで『タワーマンション 問題点』と検索すれば、様々な専門家が『安易な購入は危険だ』と注意喚起する記事やサイトがヒットします。それでも人気は高止まりです。法人や外国人投資家が投資目的で購入したり、相続税対策もあるでしょう。とはいえ、眺望や通勤の便、はたまた社会的ステータスに魅力を感じる人も依然として多いと考えられます。そこで購入を検討している方々には声を大にして言いたいことがあるのです。それは国土交通省の幹部が30年後、タワマンの資産価値下落と、それに伴う周辺地域のスラム化を本気で懸念し、国として対策を講じる必要性を感じているということです」
政府の一部がタワーマンションの未来に悲観的だというのだから衝撃の事実だ。理由の1つに「大規模修繕工事」があるという。
マンションは建物の延命と資産価値の維持を目的に、十数年ごとに修繕を行う。外壁を再塗装し、防水を見直し、エレベーターや給排水管をチェックする。この費用がタワマンの場合は巨額に達し、実施できない管理組合の出現が懸念されているのだ。
■スラム化の最悪シナリオ
前出の関係者が解説する。
「1998年に埼玉県川口市に建てられ、当時は『日本一の高いマンション』として知られた『エルザタワー55』は2015年から大規模修繕を実施しています。工期は2年、費用は約12億円です。低層マンションなら数億で済むものもありますから、やはり高額でしょう。07年から修繕の検討を始めましたが、前例が少なく、管理組合が見積もりの妥当性を判断できないという問題に直面しました。結果、委託するコンサル会社の選定から始まったそうです。650戸が一丸となって大規模修繕の実施にまでこぎつけたのは奇跡と表現しても過言ではないと思います。外国人が多く住んでいたり、投資目的で買い荒らされたりしたタワーマンションの管理組合では、大規模修繕を前に四分五裂する危険性も少なくないでしょう」
管理費を払っていても、修繕費の積み立てが行われているかは分からない。真面目な組合は将来に備えているが、少しでも安く売ろうとしているタワーマンションの場合は曖昧な状況になっていることもある。
景気や経済情勢という問題もある。これから10年後、人手不足がどこまで進み、賃金の水準はどこまで上がり、それを元にどこまで大規模修繕のコストが値上がりするか、管理組合が予測するのは難しいだろう。
以上のような現状を考えると、最悪のシナリオは複数存在する。大規模修繕に伴う追加費用の要請を嫌がり、所有者が退去、住民減少に伴って修繕費が捻出できなくなるパターン。「自分が生きている間、タワマンが保てばいい」と判断した高齢者や投資目的の中国人所有者が、管理組合で修繕反対論を唱え、収拾がつかなくなるケース――といったところだ。
「修繕が実施できなければ、資産価値の下落は確実です。そうすると資産に余裕のある入居者や、外国人投資家、法人購入分は売却して逃げ出す可能性が高くなります。金銭的余裕の乏しい層だけがタワマンにしがみつき、いわゆる“負動産”を連想させる状態になるはずです。空き戸だらけのタワマンに、僅かな高齢者がしがみつくようにして住むわけですから、率直に言ってイメージは最悪です。不動産価値の下落が周辺の治安に影響を与えれば、一気にスラム街が誕生することになります」（同）
住民が一致団結して大規模修繕を成し遂げ、「終の棲家」として立派に管理、運営したとしても、少子高齢化社会の悪影響には抗えないという悲観論も根強い。
「高度成長期に開発された都内のニュータウンなどが前例ですが、住民の年齢層が近似していると、地域全体で高齢化が進行してしまいます。つまり街としての新陳代謝が止まってしまうわけです。今はタワーマンションに若い夫婦や小中学校の子供たちが住んでいても、子供は成人すれば出ていきます。そして少子高齢化社会の進展に伴い、30年、40年後には高齢者夫婦だけが住むタワマンになります。周辺の不動産価値が下落し、貧困層が流入してくれば最悪のケースです。これもスラム化の危険が懸念されます」（同）
続きはソース
https://www.dailyshincho.jp/article/2018/01090630/ ニューヨークでも管理放棄されたタワマンがそうなってんだよな 江戸には1000を超える大名屋敷があったのだ
小藩でも3つはあったからな
それが全て破壊されて今は一つも残ってない
薩長って最悪だよな
あの美しい庭園都市江戸を返せよ もまいらのコカンヌにもタワマンが建っているのでぃすか？ >>2
一軒屋の場合、公道下の上下水道は、とりあえず自治体が面倒見てくれるから
空家が増えてもインフラ止まることはないけどな。
タワマンは、不良家主が増えれば詰むな。 貧困層に格安で貸せばいいじゃん
九龍城みたいになるで やったら解るけど、大規模修繕とか半端無く大変だよ、積立金を全額むしり取ろうとする管理会社が関連企業連れてくる。
そんで理事を懐柔して好き放題。
理事なんて普通の住人がやってるもんだから、騙し放題。
要らない工事てんこ盛りで後で不具合が出てまた出費。 修繕は固定費だが、住民が減れば規模が大きいほど重しになる
人が減る→修繕負担増える→人が逃げる
→修繕できない→ボロボロになる→負担大きいのにボロボロ
→人が逃げる→誰も管理しなくなる→崩壊 修繕も解体もできない物件が大量に現れるんだろうなあ >>14
タワーはそもそもほとんど前例無いしな
オフィスビルみたいに全面ガラスにしとけばまだ管理が楽だったのに >>23
タワマン無理して買うやつは
そこで死ぬ気で居るから 低層マンションで大規模修繕が数億は無いわ
せいぜい6000万円。 背伸びしてそこに住もうと言う人が大変だね
高い物件は投資用と割り切る方が良い。金持ち以外は 急にタワマン記事増えた気がするが。
今更遅いだろーて。 いや、命がけでタワマンに住むから危険なだけであって、
問題あったら次のを買える金持ちには関係ないから エルザタワーって早くも20年経つのか。
隣にちょっと低いエルザタワー32ってのも立ってるね。 そういうことか！
タワマンと大型ショッピングモールが後のダンジョンになるのか！ 今のタワマンはマンモス団地を縦に重ねたような
貧乏人に一生の買い物として売りさばいてるから ロンドンの高層アパート火災を見れば分かるが
高層マンションは低所得者向け。 日本は巨大地震と大津波で放っておいてもスクラップ&ビルドだから割と関係ない 建物内は密室だからね
古いタワマンは事件の匂いがするから怖いよね 30年で廃屋なら ソレを受け入れられる金持が入れば良いだけだろ、貧乏人が背伸びして買うもんじゃない それだけの話や、 修繕なんて、普通の１０階建てくらいのマンションでもモメにモメまくるのに、６５０戸もあったら
満場一致なんてぜってーありえない。 30年なんてあっという間
俺の実家も俺が産まれた歳に新築したが
いまじゃ危なくて住めない 武蔵小杉とか凄いことになってそうやな。上に行くほど強いモンスターとか出てくるようにしたら面白そう。 駅までのべんがいいから廃墟になることはないとは思うけど
リフォーム制限が普通のマンションと比較して厳しいことからも
激安で販売されるようになるのは間違いない。
都内も１９９０年頃、不動産価格のピークだった訳だけど
２００３〜２００５年頃に底値をつけた（体感的に約７０％値下がり⇒現在９０年当時の６０、７０％くらいまで回復した感はあるけど
タワマン所有者は、購入時の７０％引きは考慮しておいた方がいいとは思う。
リフォームできない。リフォーム制限があるってのはほんとに痛い物件なんだな。 中流以下が無理して買うと死亡
投資や別宅なら問題ない
ただ、投資目的が多いと死亡 修繕費って駐車場に空きが出るくらいで足りなくなっちゃうタイトな計算なんでしょ？
気がついたらエレベーターの定期点検だけで修繕費無くなっちゃったりしてそうだよね。 >>7
は？
バカじゃないの？
パリの凱旋門や放射線状の道路が大昔からあったと思ってるの？
ナポレオン三世がパリを再開発して造ったんだよ
明治維新はその時代のことなんだから、再開発マンセーの時代だったんだよ
当時の世界最先端にしてもらって文句を言うなんて、朝鮮人かよ 都内にタワーマンションができてる時代なんだから、埼玉のタワマンの価値が下がるのは当たり前だろう。
通勤が楽にならなきゃ意味無いよ。 >>14
ゼネコンに勤めてる人とか住人にいないの？
もしいないとしたら、それも問題 >>14
一回目の大規模修繕は、外壁と屋根だけにして、
徹底的に仕分けしたけど、
２回目の大規模修繕費が足りないからと、
20年目にして修繕費を値上げしたよ。 >>7
三百諸侯の上下中、抱屋敷が保存されていれば東京は世界に誇る素晴らしい庭園都市になっただろうに、実に惜しい >>14
あーそっか
一軒家と違って、自分ちなのにどういう会社がどういう修繕して幾ら必要とか
自分に選択権ないんだ
そりゃたかられるかもなあ >>33
一戸建てって、最近やたら増えてる
超ミニミニの三階建かなあ。
都内新築めっちゃ強気値段だよな。 >>58
埼玉ってそんなにタワーマンションなくないか？ 第三次世界対戦に向けて上に伸びる住宅はオワコン、地下に伸ばすのがトレンド 人口減るのに
バカバカ考えずに
マンション増やしてどうするんだ？
そのまま中国人を入植する予定なんだろ？ >>65
ホームエレベーターが無い3階建てって
老後住めるの？ 戸建てと違って買う方は終の棲家と思って買うわけじゃないだろ 未来の南ア ヨハネスブルクか。
官僚がコイツぁヤバイと思ってるのに止められないってのもヤバイね。 火災がヤバい
梯子車が届かないから消火出来ない
燃え尽きるのを待つしかない うん、もちろん買う金は無いが、何ヶ所か仕事の都合で上層の部屋を
見せてもらったことがある、別宅にして時々ボーっと窓の外を眺めたり
あるいはセキュリティは強固なので隠れて街に出ない、ならいいけど
毎日住む家じゃないと思います >>48
我が家は百年屋敷だよ、炊事場は半世紀 離れは七十年モノ
一番若いのがトイレやな…三十年経つても新品同様、
三十年で廃屋なんてwww
因みに蔵は、、母屋より古いらしいが、、 >>68
川口だけでなく、大宮駅や浦和駅近くには出来ている。 関西の地震と時に既に指摘されていたのにね
議決が4/5集まらないから建て直しも出来ず崩壊していく >>76
豊洲も江東区だから、スラム化しても問題ない >>60
阪神大震災経験者も平屋か鉄筋選ぶね
怖いのは火と水 タワマンて窓開けられないの？
息詰まりそうなイメージ 1万×12ヶ月×10年×650戸 = 7.8億
コンサル入れても月2万の積み立てで大丈夫だろ
２回目の修繕が出来るかは知らんが >>46
うちは築30年の300世帯のマンションだけど、修繕委員会はマンションの中で信頼ある古株がやってる
これはそこそこコミュニティが成立してるから成し得る技
もちろん文句も出るが文句言う奴は誰か分かってるから周りも相手しない
今、流行りのタワマン住人にそれができるかな？
価値の下りようがないバブル期に建てられた中古マンションをリノベーションして住むのが正解なんだよ
修繕積立金もチェックできるし >>80
そうか？
管理費で十分賄えるけど。
エレベーターのリプレースは30年後にするけどさ。 >>33
戸建てにするような郊外はかなり敬遠されてるしな ３０年とたたずに家族構成はどこもがらりとかわるからのう… >>74
まぁ、間取りにもよるけど、1階だけで完結した生活だろうな。
だから、台所、トイレ、風呂は絶対に1階にしておけ。
たまに、2階台所とかアホな物件あるけどさ。 タワーの横にタワーを建てて繋いでくれ
タワークーロン城見たーい >>69
それでもいざとなれば、土地に
余裕あれば切り売りもできる。 >>90
中古のリノベなんて割高だよ
値段だけでみると安いけど割高 とりあえず下半分潰して、低くなった分
上に増築したらいいんじゃね？ 保守業者の食いものにされ続ける運命だろ、おれなら一軒家かUR賃貸にするわ ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
