【社会】「実情を知る関係者は、誰もタワマンを買わない」 タワーマンションは30年後にスラム化で社会問題に発展「国交省幹部」の懸念★5
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■「大規模修繕工事」のハードル
プロが様々な警鐘を鳴らしても、やはりタワーマンションは人気だ。しかし改めて以下の事実を確認しておきたい。「タワマンを建てた建設業者も、売った不動産業者も、実情を知る関係者は、誰もタワマンを買わない」ということだ。
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不動産業界に詳しい関係者が明かす。
「インターネットで『タワーマンション 問題点』と検索すれば、様々な専門家が『安易な購入は危険だ』と注意喚起する記事やサイトがヒットします。それでも人気は高止まりです。法人や外国人投資家が投資目的で購入したり、相続税対策もあるでしょう。とはいえ、眺望や通勤の便、はたまた社会的ステータスに魅力を感じる人も依然として多いと考えられます。そこで購入を検討している方々には声を大にして言いたいことがあるのです。それは国土交通省の幹部が30年後、タワマンの資産価値下落と、それに伴う周辺地域のスラム化を本気で懸念し、国として対策を講じる必要性を感じているということです」
政府の一部がタワーマンションの未来に悲観的だというのだから衝撃の事実だ。理由の1つに「大規模修繕工事」があるという。
マンションは建物の延命と資産価値の維持を目的に、十数年ごとに修繕を行う。外壁を再塗装し、防水を見直し、エレベーターや給排水管をチェックする。この費用がタワマンの場合は巨額に達し、実施できない管理組合の出現が懸念されているのだ。
■スラム化の最悪シナリオ
前出の関係者が解説する。
「1998年に埼玉県川口市に建てられ、当時は『日本一の高いマンション』として知られた『エルザタワー55』は2015年から大規模修繕を実施しています。工期は2年、費用は約12億円です。低層マンションなら数億で済むものもありますから、やはり高額でしょう。07年から修繕の検討を始めましたが、前例が少なく、管理組合が見積もりの妥当性を判断できないという問題に直面しました。結果、委託するコンサル会社の選定から始まったそうです。650戸が一丸となって大規模修繕の実施にまでこぎつけたのは奇跡と表現しても過言ではないと思います。外国人が多く住んでいたり、投資目的で買い荒らされたりしたタワーマンションの管理組合では、大規模修繕を前に四分五裂する危険性も少なくないでしょう」
管理費を払っていても、修繕費の積み立てが行われているかは分からない。真面目な組合は将来に備えているが、少しでも安く売ろうとしているタワーマンションの場合は曖昧な状況になっていることもある。
景気や経済情勢という問題もある。これから10年後、人手不足がどこまで進み、賃金の水準はどこまで上がり、それを元にどこまで大規模修繕のコストが値上がりするか、管理組合が予測するのは難しいだろう。
以上のような現状を考えると、最悪のシナリオは複数存在する。大規模修繕に伴う追加費用の要請を嫌がり、所有者が退去、住民減少に伴って修繕費が捻出できなくなるパターン。「自分が生きている間、タワマンが保てばいい」と判断した高齢者や投資目的の中国人所有者が、管理組合で修繕反対論を唱え、収拾がつかなくなるケース――といったところだ。
「修繕が実施できなければ、資産価値の下落は確実です。そうすると資産に余裕のある入居者や、外国人投資家、法人購入分は売却して逃げ出す可能性が高くなります。金銭的余裕の乏しい層だけがタワマンにしがみつき、いわゆる“負動産”を連想させる状態になるはずです。空き戸だらけのタワマンに、僅かな高齢者がしがみつくようにして住むわけですから、率直に言ってイメージは最悪です。不動産価値の下落が周辺の治安に影響を与えれば、一気にスラム街が誕生することになります」（同）
住民が一致団結して大規模修繕を成し遂げ、「終の棲家」として立派に管理、運営したとしても、少子高齢化社会の悪影響には抗えないという悲観論も根強い。
「高度成長期に開発された都内のニュータウンなどが前例ですが、住民の年齢層が近似していると、地域全体で高齢化が進行してしまいます。つまり街としての新陳代謝が止まってしまうわけです。今はタワーマンションに若い夫婦や小中学校の子供たちが住んでいても、子供は成人すれば出ていきます。そして少子高齢化社会の進展に伴い、30年、40年後には高齢者夫婦だけが住むタワマンになります。周辺の不動産価値が下落し、貧困層が流入してくれば最悪のケースです。これもスラム化の危険が懸念されます」（同）
続きはソース
https://www.dailyshincho.jp/article/2018/01090630/
★1が立った時間 2018/01/09(火) 17:51:04.47
前スレ http://asahi.5ch.net/test/read.cgi/newsplus/1515556005/ >>494
中央区の標準価格二億超で１５０㎡のやつをググったんだがｗ >>510
間違えた
これは低層マンションだった。
でも
グランメゾン恵比寿の社
７２㎡ １億２８００万円
で
詳細情報
管理費
17700円/月
修繕積立金
11930円/月
その他
トランクルーム使用料(2000円/月)
構造/階数
RC造23階建/7階
駐車場
空有(36000～45000円)
異常に安いな。困難で大丈夫なのか？そっちが心配だわ
確かにこの値段では７０㎡のマンションは借りられないな
昔買おうと思った８０㎡程度の中規模マンションでも１０万近くにはなったんで
とてもやってられないと思って戸建てを１億ちょっとで建てたわ まともに修繕にまでこぎつけたら
マシな方で積立とか巨額になるから
集めた金に手を出す
管理組合とか出てこないか？ >>511
築何年かわからんからなんとも言えんが、築浅の時は管理費・修繕積立費を安くしといて
人を釣るのは常套手段
何年かすると値上げするよ マンションってまず売って儲けて
修繕費で儲けるんだよね
二重で儲けるとか マンションって言うのは売って儲けて
管理費と修繕工事で儲けて
永久的に搾取しまくるシステムでしょ？ >>513
改めて見たら
※平成30年4月大規模修繕工事実施予定
ってなってるから中古マンションか
しかしどこを見ても築何年か書いてないわｗ >>516
大規模修繕なら築15年～20年は経ってそう
一時金とか取ってるかもしれんね >>474
あんまり子育てには向いてなさそうだよね…… >>510
自分で安いものって書いてあるじゃんｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗ
あんた、脳みそ大丈夫？ｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗ そのうちマンションは解体費の積立てが義務付けられるよ
解体費は年々高騰していくからね
そのときに積立不足なら証券化して身売りさせられるだろう >>504
表の稼業。
結構カモられて息ができなくなっている人が多いから
裏稼業したら儲かるなとは思ったけど精神的に良くない。
精神疾患の人を相手にした時の感覚なんだよ。 >>508
夫婦そろって背伸びしすぎ。
子供の習い事だけでも月に１２万円使ってる。
電気代５万円、駐車場代５万円、マイカーロー月１０万円。
食費が月に２０万円。これに住宅ローンその他だよ。
年収１２００万円でも無理って小学生でもわかるレベルがわかってくれない。 >>525
都市伝説でしか聞かないと思ってるような一家が本当にいるもんだなｗ タワマン一棟売るといくらぐらい利益でる？土地部分はかなり安いしな >>526
ゴロゴロしているよ。
一番最初の人のところは、埼玉に引っ越しさせた。
表向きは転勤と言うことにして。
同じ地域で私学から公立に転校させるのって格好悪いねってことから始まって。
理由を聞いて検証していたら、全然お金が足りない。
麻痺して計算ができていないの。 >>521
訂正分も読んでない？専ブラじゃないのね 「妻費」という使途不明金が多いお宅が
タワマン買ってそうなイメージだね。 なんで建設許可だすんかね
マンションじゃないが虎ノ門ヒルズなんて大失敗作やん
環二通りが不便すぎて笑う >>525
お金持ちが！！
車、ローンで買うってどういうことだ？ 金持ちが住む地区でしか成り立たない
金持ちが住む地区で中古はスラム化するからタワーが成り立たなくなる >>533
元々金持ちなら、お金の使い方を子供の頃から学んでいるのだけど、
言い方が悪いけど、紙一重で高収入を得られるようになっただけ。
自身で高給取りと意識だけあって、金の使い方がわかっていない。
宝くじで１等が当たった人が、誤って早々に貧乏になるのと同じで、麻痺してしまうのです。
私にはお金があると勘違いして、手元に現金無くてもローン組んだらと安易に行動してしまう。 >>485
タワマンは貧困層の棲む場所だぞ、グローバルな視点から言うと >>536
日本の話なのに海外基準で語られてもしらける
そもそも海外基準でいうなら、マンションは高級住宅の位置付けだしな 30年後にスラムでも、自分の残り寿命の方が短かけりゃいいだろ >>535
常に相続税をどうするかを考えてるから、無駄にキャッシュを使ってられないのよねｗ
資産がいくらあっても納税はキャッシュだからｗ
うちの両親も、相続税がなければ豪邸建てられてたなと言ってるわｗ
10年間オヤジのボーナスは丸々相続税払いに充てられてたから ３０年後には一戸建てだって駄目になるよ
この国じゃあ、住宅の耐用年数はせいぜい５０年
みんな３～４０代に家を買うから、その人の寿命が尽きる頃に
住宅の寿命も終わる。ローンも終わる
５０年後に、また壊して建て直せばいいのさｗ >>540
高齢者の貯蓄も、結局は相続税納税準備預金みたいなもんだしな。 金持ちは新築のタワマンを渡り歩くんだよ
修繕まで済むわけないだろ
このスレ何言ってんだよ 金持ちって、別宅何個も持ってるし、邪魔になったらすぐ処分するだけだし。
そんな金持ちが多くいないのが難点だろう。 エルザタワー55は650戸
12億円というと1戸当たり185万円
ちと業者にぼったくられてるな
コンサル会社も金儲けしか考えてないところが多いから
難しいところだが >>541
そういう意味では伊勢神宮の先見の明はすごいな。 >>523
金日成は日本人。日韓併合後に平壌で生まれたから。 公務員住宅も入ってるのか？
タワマンの許可は誰が出してンの？ 他のタワマンの大規模修繕事例知ってるけどやはり戸当たり180万台だった。
恐らくこれが適正かつタワマンの限界だと思われる。
タワマン買う人は修繕費が通常マンションの1.8倍と覚えておくといい。
俺の見立てだとどのタワマンも2回目の大規模修繕は特別徴収と借入れしないと実施できない。
3回目は更に悲惨。 >>432
ゲロとか普通にあるだろ。コンシェルジュとかいるようなマンションならソッコー清掃してくれるもんなん？ >>551
掃除してくれるけどアンモニアの臭いだけは消えないらしい
酔っ払いの立ちション多いらしいよ 中国人にでも売っとけよ
アイツら金だけはシコタマ持ってるから 築20～30年もすれば住民は老人か貧民ばかりになる
そりゃスラム化するよな >>11
言いたいことはわかるが、
タワマンの修繕費はどうやって出すのだ。
狭小3階建て戸建てのほうがまだマシかも。 都市中心部の高層マンションってのは、40年くらい前のでも殆ど問題は、起きてない。 >費用は約12億円です。
>低層マンションなら数億で済むものもありますから、やはり高額でしょう。
低層マンションだと6億で済んだとして、世帯数が10倍あったら
むしろ安いんじゃないの？
額が大きいかどうかを比較しても仕方ないでしょ
この記者は小学生か？ >>550
1回目なんて直すとこ少ないのにね
2回目は先送り繰り返して5～600万になるのかな？
そんだけやって共用部だけだもんね 優遇税制とか無くなるので転売目的は甘くないし、手放したくても買い手が現れるのが
許容範囲を遥かに下回る金額でとか地獄を見る人も多いのだろう。
暇な専業主婦の奥さんの言いなりになって買ったサラリーマンとか一番危ない。 金持ちのセカンドハウスや投機以外でタワマン含むマンション買う奴は馬鹿。こんな物所有とは言わんよ。
割高な店子だ 昔から馬鹿と煙は高い所が好きと言うけど
確かに知り合いで一番頭悪いのが高層階に住んでるわｗ >>550
積立金も文書をよく見ていないと悲惨なこともありです。
安く見せるように年数が経つと単価を上げる方法がとられていたりします。
気がついたら積立金の徴収が入居時の5～6倍の額に設定していたり。
そうしないと賄えないだろうからね。 >>1
>>投資目的の中国人所有者が
これは短期所有だし、そもそも中古ボロを転売してもたいした利ざやは稼げないの知っている
>>自分が生きている間、タワマンが保てばいい」と判断した高齢者
問題はこっち
ほんとマヂで邪魔ばかりする タワマンの40階に住んでるけど、バレエ帰りや音楽教室の帰りにでくわす女の子とエレベーターで一緒になるからうれしい 来年から上層階ほど固定資産税が高くなる改正が実施されるからな
1階が35万なら、40階は85万円かい >>569
どこだったかの傾いちゃったマンションの騒ぎの時大変だなと思ったわ
かなりいい条件なのになかなかまとまらなかった記憶が 問題は解体費だから10階程度のマンションの数十倍の費用がかかる
修繕くらいで12億なら解体費は数百億単位
これを入居者に逃げられないように法整備しないと税金が投入される >>564
タワマンの最上階ってまだ転売できるの？ >>508
嫁は下手に掴むと「夫妻」ではなく「負債」になるな
しかも返品も手放しも出来ない
出来たら出来たで債務（慰謝料）が更に増える
慰謝料が欲しいのはこっちだってーのに >>576
でも嫁は美人なんでしょ？
美味しい思いしたんでしょ？ うちの実家タワマンは建設会社の社員もたくさん住んでる タワマンにかぎらず集合住宅は賃貸で
買うなら戸建てで自分のペースでメンテナンスがいい
めんどくさい住民は絶対いるから
価格帯とか関係ないよ >>578
きちんと建てたんじゃなきゃ社員だからって買わされた系？
売れんからだったら余計に問題あり 建物は老朽化するけど
朽ちるまで金かけずほったらかしの人と
早めに対応して長く住みたい人とはお金の出したいところが全く違う 管理組合の知能や責任感が低いと大変なことになる。
エントランスを豪華にするのに大金使っちゃって、
設備配管・外壁・防水ボロボロのマンション知ってる。 練馬とかのおびただしい高層マンション群ってみんな住んでるの？
人の気配が殆どしなくて駅で通過する度怖いんだけど ローン組んで一生に一個買えるかどうかの人は
見栄張るとすぐ破たんするよ
借金して買う物件じゃない
年取ってから住みづらい >>583
光が丘団地かな？
一時は70m2で6000万以上とか高値だったけど
ほとんど埼玉みたいなもんで強気だなと思った
いまじゃ閑散としてて夜なんて誰も歩いてないわ
10年も経たないでスラム化しそう >>373
多摩ニュータウンは国家事業。
その他は民間。
だから大手デベロッパーは広告費払ってまで多摩ニュータウンをディスってる。 結局数代にわたって住み続けるものじゃないことになってる日本の住宅。
世界の中の六割の建設会社が日本にあると聞いた覚えがある。壊して建てないと関連企業がこまり
結局景気もまわらなくなるとか。まあそういう事情ですから「資産」とかあまり思わないほうがいいですよ。 >>574
それな
でも結局は声のデカい奴の言うことが通っちゃうんだよなー 大規模修繕の時期を迎えてから暴落が始まるだろうね
どんな立派な建物も修繕しないで使い続けるなんてありえんしな 国民に一戸キューブみたいな住居用意して引っ越す時は空中とんで合体するタイプに早よ！ 自動運転が進めば郊外のデメリットほとんど無くなるし一戸建てなら潰して平屋立て直すだけなら1500万もあれば出来るから将来見据えてならマンションはありえない >>560
この記事書いたライターは馬鹿で有名
５ちゃんでスレ立つタワマンの生地は全部コイツが書いてる
一戸建て住宅地や低層マンションのデメリット、スラム化の危険には決して言及しない 広くまばらに広がる郊外戸建のインフラを維持する国力はもう無いんだよ。
コンパクトシティ化して、インフラ距離を最短にすることが生き延びる道。 郊外一戸建てか駅前マンションかで迷ったら
やはり駅前マンションだけどね
郊外一戸建ては不要になったとき買い手がいない
今は皆、交通便利な場所に住みたい >>372
通勤通学の利便性を買ってるんだよな、立地のみ
あとは知らんってかんじ
地盤の弱い埋め立て地に立てたりとか >>405
たぶん30-40年後相続になったら、みんな相続人は逃げると思われ >>540
税務署と相談して物納って手もあるのでは >>544
>>553
タワマン最上階でカーテン全開で長身女を後背位
これが醍醐味らしいな 外壁を酸化チタンにしてればそんなに汚れないんじゃないの？ てか去年イギリスの高層住宅の火災で70人くらい死んだよな
消防車の放水届かないから燃え尽きるのを待つだけだった だけどこの記事もちょっと極端だからな。
たとえば、１２億ったって、一世帯あたりだろ１８０万円。
ふつうのマンションでも１０年に一度１００万円以上かかるし、これは
１５年に一度だから、さほど高いってわけでもない。
しかも古いマンションだと上下水の老朽化問題が出て、築３０年くらいに
なると一世帯あたり６-７０万円くらいかけて配管の更新も必要になるが
こういうマンションだと設計時に考えられてるはず。
しかも戸建ては修繕積立がないっていうけど、築２０年になれば屋根の
防水工事とか、外壁サイディングの張替えとか雨樋やベランダ、鉄柵の
塗り替えなんかでで、大手住宅メーカーでつくってた場合は、３００万円近くかかるはずよ。
だから、特段に高いとかってわけではないからね。 大規模修繕も管理費も、住民が好き好んでやっているんであって、かけたくないなら探せばあるだろ
一部の会社の家族寮みたいに、節約主義のところは金かからないぞ。交代で掃除するくらいで。
主に見た目の問題だからな >>600
いまの時代、不動産の物納は、まず受付て貰えない。 買い時?www
262名無しさん＠１周年2018/01/14(日) 08:59:37.89ID:ky2B5rp80
>>259
転売目的で湾岸のタワマンを買った中国人達は、儲からないことに気づいて売りぬけフェーズに
入ってるらしいよ。
で、その余波で、都心のマンションの完成在庫が出てるらしい。 ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
