災害リスク、住民レベル、生活利便性、商業的利用価値などで決まる。
銀座は災害リスクはあるが商業的利用価値が極めて高いから地価が高い。
基本的に商業地はどこもそうで、災害リスクは決して低くない場所が多い。

一方で住宅地は商業的利用価値より災害リスクや住民レベルが重視され、
災害リスクが低く、住民レベルの高い場所ほど地価が高い。
都内でも西側の地価が高いのはそういう理由。