【企業】レオパレス→オーナー＆取引先“連鎖倒産”の最悪シナリオ…破綻していた「30年家賃保証」
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賃貸アパート大手のレオパレス21（以下、レオパレス）の施工不良問題が一向に収束する気配を見せない。
法令違反が疑われる複数の不備が新たに発覚したことでレオパレスの信用は地に落ちるとともに、株価がストップ安を記録するなど経営にも大きなダメージを与えている。
2月8日に発表されたレオパレスの2018年4〜12月期連結決算は最終損益が439億円の赤字（前年同期は128億円の黒字）で、同期間の赤字額としては過去最大を記録した。
東京商工リサーチの『「レオパレス21 国内取引状況」調査』によると、レオパレスの取引先総数は仕入先合計が2364社（重複除く）、販売先合計は306社（同）で、
レオパレスグループと直接取引している1次仕入先（615社）のうち建設業が335社（構成比54.4％）と過半数を占めている。
レオパレスと取引先の今後はどうなるのか。東京商工リサーチ情報本部の坂田芳博氏に話を聞いた。
●レオパレスを襲う財務不安
――レオパレスの一連の問題について、どう見ていますか。
坂田芳博氏（以下、坂田） 通常であれば取引先への悪影響を注視するのですが、今回はオーナーや入居者などの個人にも影響を及ぼしている点に注目しています。
たとえば、天井が耐火基準を満たしていない641棟のアパートに住む7782人に対し、レオパレスは「危険性がある」として来月末までの引っ越しを求めています。
そして、その費用はレオパレスが負担するとしていますが、総額は不透明で財務面への影響が懸念されます。
また、今は建設の需要が増しており現場は人手が不足しています。レオパレスは工務店側から足元を見られて、通常よりも高い補修工事費を要求される可能性もあるでしょう。
さらに、レオパレスに不信感を抱き、受注自体を敬遠する工務店もあると予想されます。
――レオパレスの広報資料からは何が読み取れますか。
坂田 全棟調査のうち、調査優先物件対象の「ネイルシリーズ」の調査進捗率は99.01％。
当初、補修工事は1月末までに完了する予定でしたが、1月28日時点で進捗率は32.5％と遅れています。
913棟を調査し、「界壁不備なし」はわずか6棟でした。また、「6シリーズ」の調査進捗率は90.93％。
https://biz-journal.jp/2019/02/post_26710.html
2019.02.15 レオパレス タイタニック化して
社員どんどん逃げ出してるんだろうか
もう仕事回る状態からほど遠くなってたりして
5000億の売り上げの会社だけど 30年家賃を保証するとは謳っているが
新築時と同じ金額を保証するなんてどこにも書いてないし、家賃は下がるのが当たり前なんだからあり得ない
レオパレスに因縁付ける強欲なオーナーこそ非難されるべき >>787
なんだかんだで財閥系の大手に相談するのが結局一番いい気がする 投資にはリスクがあるのを、さもノンリスクと唄って
売りつけた無責任というのの責任問題なのか 減価償却費は受け取るし家賃は不変！これは通用しませーーーん！なんで建物は日々劣化していくのに新築時の家賃そのまま払ってもらえると信じるw 三十年借り上げ保証契約が随行されないぐらいなら、
オーナーの自己責任だと思うが、建築法違反で大規模工事が必要て話しまで、
オーナーの自己責任てのはちょっとなーと思うけどね。 >>800
家賃の固定保障は10年間だけど家賃下げることはほとんどないって営業が宣言してる レオパじゃないが、近所に
20年契約で自宅の半分を
三部屋賃貸にしてる人がいるなあ。
広く場所が良いので家賃19万と強気だが
やはり古くなってきてお客さん
入らなくなり、賃料値下げを
言われてるとか。
そこの家がそうした後にも
新しく設備の良いマンションたくさん
建ったからねえ。 立地条件が良くなと不動産リスクは高いのに
人口換算地域の田畑転用のアパートとかでノンリスクで
運用できるとかおめでたいだろうな >>806
可能性が0とは言っていないを地で行くだろ 国の責任だとかいって国交省や金融庁に押し掛けるような輩だからな
なんで不勉強故の投資の失敗を税金で補填せにゃならんのだ
全く同情の余地なし
むしろオーナーはレオパ側だろ
単なる貸して側の内紛 田舎だけどアパート建ちまくり
うまいこと言われて建ててるんだろうけど
どう考えても築10年20年のアパートは魅力激減するよね
どんどん家賃下げなきゃ入らないよ
築30年なんて地雷のような物件、そこまで入り続けるには
相当の安さじゃないと無理
儲けたら大成功、トントンでも成功、多くがマイナスというレベルじゃね？
補修メンテ代は年数でかなりかかるよ 不動産価値が大暴落して
大企業に莫大な含み損が生まれるのか 賃金と退職金が出る安心保障があるうちに社員も進退決めるだろ >>806
「ほとんど」だから嘘はついてないだろ
そもそも過去の家賃推移を長期に見れば、インフレと受給で築年数がたっても下がらない時期のほうが多い
だから傾向として下がりませんよ、とデータをもとに説明することに何も嘘偽りはない >>798
税金払いたくない！！ 大儲けしたい！！で
賃貸ビル建てて、損しそうになったら
共産系弁護士に泣き付くって、ほんと、
絵に描いたようなクズだよな。 かぼちゃの馬車のCMってベッキーだったんだな・・・(´・ω・`) >>788
上物だけの担保なんかでジャンジャン融資されはじめたら日本は終わる
今は仕事が余ってて労働力が足りないんだし
レオパレスや大東建託のアパート建築営業や建築担当が職を失うってだけでいいよ
コンビニや飲食、工事現場や工場のアルバイトと作業員不足が改善されてくれたほうがみんな助かる 相続税対策で建てたやつは何の問題もないわ
遺産が減る程度
借金して出まで立てたやつはバカ
これは破産だよ いっその事、レオパと契約解消して自前で
業者入れてリフォームするなり、思い切って解体するとかなあ。 相続税節税や超低金利でアパート過剰供給してるのは国の政策だろ
それで家賃が下がって保証家賃も当然下がっていくわけだが
その責任を問うならレオパレスではなくてアベ、もしくはオーナー本人だ >>789
そうそう、仕事柄、行政書士･司法書士･家屋調査士などは横の繋がりつーか
仕事してたら自然と知り合いができてくる、その中の人らから紹介で相談がくる
「どの程度の箱物が建築可能ですか?」とか、見込みがありそうならボリューム検討して、
税理士交えて３者会議･･･見込み悪そうだから今回は見合わせとか。
そういう人は平日でも積極的に時間割いてくれるし、
報酬も「満足いく額は中々払えないと思いますが、今回お幾らくらいの報酬になりますか?」
とちゃんと払うものは払う姿勢がある。 >>772
この会社も地味に弁護士にとっては頭の痛い存在
結構相続につけいって色々やってくる 世の中人手不足らしいから意図的に欠陥集合住宅作る
会社が無くなっても問題ないだろ >>809
今の所はキャッシュは足りてるんだよね。
レオパレスが持ってるキャッシュは800億円くらいある。
それに対して修繕費用や対策比は400億円程度、
膨れ上がって1.5倍ぐらいになっても資金は枯渇しない。 >>810
そうだよ
ゼロとは言わない
ほぼない、滅多にないを連呼して資料でも値下げがほぼ起きていないものを提示して、なら大丈夫か〜と思わせるｗ
うちの親が乗り気だったけど反対して話潰した 1 市場 ※ウィークリーマンスリー
2 賃料合計 ※相場より高く設定
3 土地の価値 ※土地に由来
4 建物の価値 ※ない
5 建設費 ※高い
6 資産家の持つ現金 ※評価減
7 借入金 ※銀行もOK
8 相続効果 不動産管理 ※わずらわしさ
1の調査なんぞ適当ですが！単身者の需要がなくてもウィークリー マンスリーなら入居者はいます。現在の入居率は98%です。(レオパレスオーナー様間)←サブリースしてるんだからオーナーからみたらレオパレスが入居者よって入居率はバカ高でございます。
(レオパレス利用者間)は教えません。
2 ウィークリーマンスリーなんで相場より高く設定できます。賃貸契約に必要な面倒な手続きはいりません。社宅利用も引く手あまたです。
5 2を高くすることにより投資家は利回りで判断してください。他のハウスメーカなんかは危険なワンルームの新築なんかやらないから競合なしで成約できるんです。当社の独自ノウハウで市場を独占しています。
6 現金をとかして4にすることにより税務上評価減がつかえます。ex10000万現金→6000万アパート 4000万資産圧縮 消えた4000万はいずれ安定する不動産収益として投下資本ごと回収できます。
7 借入金により相続税の圧縮が可能です。税理士の考える資産がこちらで銀行も借入には問題ないといっております。
8 有休地の有効活用が可能です。固定資産税(土地)の圧縮ができ貸家建付地として相続時評価額圧縮が可能です。また管理は万全ですので土地建物管理のわずらわしさが無くなります。 これから先レオパレスに注文する客とかどんな層だ
数千万、下手すりゃ億超える発注するか いるのかそんな人 サブリースで業者の仲介料分収入が減ってリスクが高くなるなんて少しでも脳みそで考えたら分かる事
自業自得でしかないわ 青汁王子じゃないけど、世の中には
国税憎しの絶対税金払いたくないマンが
結構いるから、節税目的の賃貸ビルは需要はあるんだろな。 >>762
サブリースの家賃保証なるものは期間の長短にかかわらず、意味がない
バブルの時に流行して、法的効力の有無が争われた結果、ざっくり借地借家法が優先するから家賃保証は無効との判断が固まった 破綻なんかするわけないだろう。
10年で家賃見直しするのだから、
家賃5万円が10年経ったら1万円になるだけ。
損しない仕組みだから30年続いてるのだろう。
騙される馬鹿も絶えないからね。 >>782
図面と照合する必要があるからね、今回は界壁処理っていう部分の瑕疵で明らかに法令違反なので
動けたけどこれだって一旦入居者が入ると確認し難い部分だから
外部に検査を依頼していると界壁部分って全て施工前、施工中、施工後、これは貫通部も含めて写真
提出と書類上と同じ材料を使ったという出荷証明、材検写真の添付が必須なんだけどこの様子だとそ
んな事やっていないよね。
建築を頼む時は自分で現場を行くよりもどの項目の工事写真を出すのか、竣工図に入れるのかをきち
んと打ち合わせて要求しないとね、今時全部データだから嵩張らないし細かいところも要求できる
それを嫌がるような施工会社とは契約しないようにするのが必要だと思う >>835
それだけオーナーが強い立場だからね、借家人は弱いから守られている
それなのに弱い立場のレオパレスに文句言うなんて権利の乱用だよ >>824
俺はあなたみたいな建築士さん紹介してもらってそこから関わる士業の方々知り合えてマジ助かったわネットで探すのも悪徳なの多くて怖いし
一棟モノ買うとき有給使いまくってスケジュールあわせてたな〜なつかし >>761
もしそういう相談がきたら
私ならもっと安くていい建物を設計できるから
私に任せてって逆営業かけるべきだよ 会社名に２１が付いてる所でマトモなのはリーブ２１くらいだな >>684
できない、できない
しかも家賃保証を実施していた履歴もあるのに通るわけがない せめてしっかりした建物を建ててくれて
いたらまだマシだったんだが、
手抜き住宅だったんだよな。
手抜き住宅＋胡散臭い管理システムで
オーナーの資産をネコババシステムw そもそも３０年保障を信じているのがおかしいんだよ
１０年で元が取れないのには手を出しちゃダメ
コンビニだって１０年もたずにオーナー変わるの多いだろ
２０年、３０年先なんて誰も読めないんだから >>837
騙されたくなければ、アパートに限らず個人住宅も自腹で第三者検査しないと駄目だね。
自分の関連会社以外拒否する建築会社とは契約しない。
常識外れな値引きを要求しない。
買主側も考えなきゃならない時代になったね。 レオパレスショックと増税で不況に突入して五輪でトドメを刺す >>847
法律を立案・運用する行政側にも改善の余地あり。 大塔も刀剣も清和も似たようなもんだよ
まあ建物がここまで酷くないからずっとましだけど >>846
建築基準法違反は置いといて家賃保証の問題に限ってはレオパレスは強気になれるよ
裁判で家賃保証されたって喚いても全然無理、契約書にちゃんと但し書きあるよ盛り込まないと突かれるとこなんだからしっかりちゃんと小さい字で明記されてる 倒産したら建築基準法の建物のオーナーだけでなく家賃保証してる全オーナーが逝くからな、見ものだな >>840
ただ、これが借地借家法で無効って法学部出てても指摘されないと分からんと思うわ
だからこそ法律家に相談すべきなんだけどね レオパのようなゴミレベル企業はいくら倒産しようが影響はない
銀行はレオパの債権（大家との契約）を担保で押さえてるから、それを不動産子会社に売却すればほぼ無傷
ということで信用失墜＆新規入居者ゼロ確定のレオパは倒産一直線 調べたら連結社員数は7700人もいるんだな？
水害やら震災やら作業員不足で復旧がなかなか進まないし、日本国内半数以上の橋はこれから10年以内に寿命を迎えるから架け替えもやらないといけないし
レオパレスって企業なんかさっさと解体して5000人くらいの労働力を世の中に出した方がいいと思うわ
土木作業員として 最近メスがはいった節税保険じゃないけど、
不動産なんか税制がすべてだから、
相続税の仕様によって、賃貸物件が建ちまくったのは事実。 ところでこんなこと今更なんで騒ぎ出したんだ？
レオパレスが壁ゲキ薄なんて20年以上前から有名だったやん 本体倒産して下請けを連鎖倒産させておいて
数年後 本体がひょっこり復活している
あれなんだ？ 不動産投資なんて、借金して株買ってるやつと何にも変わらん >>846
借地借家法の強行法規部分に反する合意であるから、家賃保証は無効であり効力を生じない
という結論になる可能性が高いと言わざるをえないよ
実際のビジネス上の関係からしたら納得いかない結論かもしれないが、非常に強力な借地借家法の適用が平等と考えると、この結論になる >>842
ネットが発達しすぎて、専門職を信用しなくなったことが影響してる部分もあるのかな
ただレオパレスと契約する人はそもそもネットでも調べてないだろうから本当にただの強欲者か >>844
当然する、何回かしたことある、安く建てるのはそう難しいことではないんだが
ラフプランして長期収支概算して、オーナー･俺･税理士･地元不動産屋で４者協議
田んぼの真ん中、公共交通機関不便、近くに目ぼしい企業も大学もない
ここでこの広さ設備でこの家賃で集客見込めるか?･･･オーナー以外苦笑いw
こんなんばっかw >>725
「なんでレオパレスの宣伝なんかに出るんだろう」
因果応報だな >>859
富士通なんか管理部門に5000人の社内失業者抱えてるみたいだけど、
まぁ、使いもんにならんみたいよ。
富士通レベルだし、もともとは将来有望な5000人だったんだろうが、
今となっては何にもできない高給取りでしかないみたい。 銀行の借り入れガーって言ってたオーナーも居たけど、イマイチ同情できん
アパート経営なんて自分で持ってる土地や金で節税のためにやるもんじゃねーのか? つうか、
今まで家賃保証されてきたのか？
実質されてなかったんじゃないの？ >>860
あれもひどいな
節税てほとんど脱税だよ
卑怯度が小さいだけで >>869
なるほどねw
それで世間知らずのオーナーが騙されるのか。 >>308
年金100年安心とか言ってた政党思い出したwwww 定期借家契約にすればいいのに賃借人にメリットゼロという事で普及率がカス
まあ再契約だから都度仲介に払ったりあるが大家にはメリットばかりだしお互い守るためにもするべき >>855
はじめから無効主張していたのならともかく、
契約どおりお互いトラブルもなく実施されてたものを
ある日いきなり無効主張なんて通るわけない
それとも違法利得として返還求めるところまでやるの？
家賃保証関係の判例もでているし
君のいうとおりはじめから無効にできるような契約というのなら
今度はレオパレス側に詐欺行為の嫌疑がかかるだけだぞw >>868
ネットなんか専門家から見たら嘘か非常に不正確な情報ばかりだわ
アフィのせいで無能が無能記事を量産してるから余計にタチが悪い
自分で手術の術式ググってやってみたんですけど、途中でミスって訳わかんなくなったから、どうにかしてくださいって相談に来るような状況や
真っさらな状態で来るよりか事態悪化してるし本当に頭抱える >>866
家賃保証関係の判例はもう出ていて、そんな結論には至っていない 関係者はその建物がレオパレスだったという情報を消しにかかるだろう
レオパレスリストはババ引かないように参照したり、買い叩きに利用したりと価値のある情報だ 相続税ってそんなに発生するのかな？田んぼの真ん中の土地なんて二束三文なんでしょ？ >>850
30年前はバブルがはじけてこんなことになると思ってた人が何人いたことか 壁薄くしたりして建築費一体いくら削減できてたの？後から引越し費用まで出して改修するなら最初から良いの作っとけよ
昔賃貸探す時に見に行ったら隣の部屋のテレビ音聞こえてきたから契約しなかったわ >>844
大事なのは設計後の施工管理なんだよ、担当する監理技術者や主任技術者が駄目だとどうしようもない
建物はお客さんと意匠設計が打ち合わせた後そこで引いた線を元に構造設計が検討、加筆して意匠、構造、設備、外構
とすり合わせて再度施主に戻すような流れになる、その時の窓口が監理技術者や主任技術者
普通の現場は現場代理人＝監理技術者（建築）、電気衛生機械設備の主任技術者、土木、外構の主任技術者と専門着とに
ちゃんと職責分担しているからそういう体制がきちんとできているところに頼むのが一番いいのよ
技術者の質で出来上がる物件の質が変わるから >>853
ただ借地借家法については現状のままにせざるを得ないと思うわ
今はアホな資産家が食い物になってるだけだけど、本当に貧しい人が家を追い出されてホームレスになることを避けるのが最優先だからな 入居者退去させて修繕完了してもすぐには入居者埋まらないし
その間は大幅減収。しかしオーナーへの家賃支払いはあるわけで
全国だと莫大な金額。当然手抜き施工したことへのオーナーへの
賠償も莫大な金額。銀行はいつ潰れるかわからない会社に融資など
しないだろうししてもリスク考えれば少額で金利は高いだろう。
潰れない方が奇跡だわ >>880
最判平成15.10.21は借地借家法の適用を認める判断の判例だったと解釈しているのですが、これに反対するご意見ですか？ >>890
たかだか個人の投資用アパートにそこまでやらないよ
名前だけは揃えるけどw >>868
>>882
ネットで仕入れた間違った情報とやたらと専門用語で対等に喋ろうとしてくる客が本当にウザいw
ちょっとレベル上げて会話するとだんまりなるから可愛いけど レオパの下請け建築してましたなんて言う
業者は信用されなさそうだよな…w
あの手の人はネットはやらないか。 >>876
やっぱりねぇ、何の仕事でもそうだけど、我が身だったらどうかと考えるべき。
狭くてもいい便利なところ、車移動主体だから不便でもそこそこの広さで安いところ、
人の音で自分の生活を乱されたくない、とか色々あるじゃん。
営業もオーナーも我が成績と我が家賃収入のことで他の事考えられないｗ 明日はまだS安で無理かな。
倒産もありえるから触らないほうがいいな。 >>861
壁が薄いどころか天井の壁がないとはさすがに誰も思ってなかったから ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
