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【お住まい】本当の恐怖は20年後・・・。憧れのタワマンは「時限爆弾」マンション管理士が警鐘★2
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0001記憶たどり。 ★2019/05/22(水) 13:26:18.54ID:2Mbzm8O59
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190522-00000784-zeiricom-bus_all

かつて高騰したマンションは、なかなか買い手がつかず、苦戦が続いていることが伝えられている。
これまで何度も報じられてきた、スキーリゾートの新潟県湯沢町だけの問題ではない。
建築から時間が経ち、資産価値がガクンと落ちたマンションは、どこも厳しい状況だ。

憧れを抱いたり、資産性に着目したりして購入に踏み切るマンション。都心部にはいくつものタワーマンションが並び立ち、
豪華絢爛な設備や立地を打ち出して、人々の購入意欲をそそっている。低金利が続き、多額の住宅ローンが組みやすいことも、
背中を押す一因だ。

ただ、買った後に負担し続ける管理費や修繕積立金は決して軽いものではない。のちの大規模修繕に備えるためだが、
入居者による滞納や、相続人の所在がわからず必要な決議が取れないなどの恐れもある。このことはどれくらい意識されているだろうか。

不動産問題に詳しく、自らがマンション管理士でもある宮路幸人税理士はどう考えているか。この前編では、積立金の不足やタワマンの問題などを中心に話を聞いた。

●積立金不足→資産価値が減少→富裕層が物件から消える?

ーー管理費などの滞納は多くのマンション住民にとって身近な問題でしょうか

マンションは建物の維持管理や将来の大規模修繕に備えるため、月々の管理費や修繕積立金を支払う必要があります。
築年数が古かったり、戸数が多かったりするほど滞納額が生じやすくなっているのが実態です。

国土交通省の平成30年調査によると、滞納が発生していないマンションは62.7%ということです。

逆に言えば、そのほかのマンションでは程度の差こそあれ、滞納が生じているということですから、マンション住民にとっては他人事ではないでしょう。
滞納が生じ始めると、建物の維持管理や将来の大規模修繕の際に必要な資金が不足する危険性があります。

ーー資産価値にも影響を与えそうですね

はい。マンションの資産価値は周辺開発や地価の動向にも左右されますが、その管理状態も大きな要素です。
エントランスをはじめとする共用部分が綺麗に保たれているか、照明やエレベーター等の設備が支障なく管理されているかなどが重要です。

管理費の滞納により必要な大規模修繕の資金が不足する場合は、各戸から臨時徴収することになりますが、滞納者が、追加で何百万円という
まとまった金額の支払いに応じることは残念ながら考えにくいです。

ーーそうすると、先々の資産価値の減少が現実になりそうですね

そうなります。すると、富裕層など移転可能な人たちは資産価値が減ることを嫌って、そのマンションから出ていくことになるでしょう。
こうなると、経済力が弱い人が残り、「負のスパイラル」となって、建物の管理がどんどん悪化していきます。

ーー修繕積立金の月々の支払額が増えていくようなことがあると、収入が一定の人にとっては支払いが難しくなりそうです

はい。ここは、購入する際に見落としがちな部分です。修繕積立金は、段階増額方式を採用している物件が多いのです。

これは新築の時は修繕が必要ないことや、不動産業者がマンションを売りやすくするためですが、年数がたつと修繕積立金が増加していき、
将来的には当初の2倍〜5倍になるというケースもあります。とくに年金生活者にとっては支払いが厳しくなるでしょう。

●大規模修繕は「12年周期」、2回目以降に積立不足の懸念

ーータワーマンションでの大規模修繕は大きな金額が必要になりそうですね

タワマンは、外壁を修理するときなどは高さがあるため足場を組むことができません(低層階を除く)。そのためゴンドラ方式などを採用することになりますが、
期間も費用もほぼ倍かかると思ってください。

エレベ−タ−も多く設置され、その保守管理の費用や給排水設備のメンテナンス、機械式駐車場の維持管理にも多額の費用がかかります。
共用部分にたまにしか使わない豪華なジムやプ−ルやラウンジなどがある場合、この維持管理にも多額の費用が発生します。


前スレ
http://asahi.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1558493208/
1が建った時刻:2019/05/22(水) 11:46:48.86
0002名無しさん@1周年2019/05/22(水) 13:26:32.44ID:2Mbzm8O50
ーータワマンで大規模修繕があったという実例はまだ少ないのでしょうか

タワマンが多く建てられ始めたのは、容積率が緩和された2000年頃からで、大規模修繕を実際にしたケースはまだ非常に少ないです。
どのくらいの金額かなど、実際にやってみないとわからない部分も少なくありません。このため、現時点では問題が顕在化していません。

ーー大規模修繕はどれくらいの周期で行うのでしょうか

  
大規模修繕はおおむね「12年周期」とされます。1度目の大規模修繕はなんとか乗り切ったとしても、2度目の大規模修繕の頃から、
修繕積立金が不足し建物の維持管理が行き届かないなどの問題が生じる恐れがあります。

ゆえに、タワマンの未来については悲観的にならざるをえません。維持管理費用が多額にかかり、戸数が多いので意思決定も難しい。
私なら「高く売れるうちに、早めに売ったほうがいい」と考えます。

タワマンを売っている不動産業界の人は、これまで述べたような懸念がわかっているので、自分ではタワマンを買わない人が多いと聞いたことがあります。
0003名無しさん@1周年2019/05/22(水) 13:27:10.26ID:RYBpknQd0
オレには何ら関係ないもんで
けどさ、何故か税金投入で救済されそうな案件だよな
0004名無しさん@1周年2019/05/22(水) 13:27:21.89ID:eb25HnOF0
タワーマンションみたいなアホ臭いのでなければ、隠居後に中古一軒家買うのが正解。

ただし、固定資産税が年間10万以下で済む、やっすい数百万の中古戸建な。
金がかかる大規模リフォームなんかしないで、そのまま住む。

新築は絶対に買うなよ。 不動産屋のボッタクリ利益が本来の価値の上に
タップリと盛られまくってるから。
0006名無しさん@1周年2019/05/22(水) 13:28:13.97ID:r7J74ADs0
そろそろ家買おうかと思ってるんだけど
マンションの場合は管理費、修繕積立、固定資産税が毎月掛かるじゃろ?
他になんか絶対取られるのもあるの?
駐車場みたいな使う使わない選択できるやつじゃなくて絶対取られるの。
0007名無しさん@1周年2019/05/22(水) 13:28:26.87ID:HVzl16hr0
ドラマ「砂の塔〜知りすぎた隣人」で見た。
0008名無しさん@1周年2019/05/22(水) 13:28:42.14ID:eb25HnOF0
令和の時代は、タワー建築の爆破解体業が流行るぞ!!!!!!!!!
0009名無しさん@1周年2019/05/22(水) 13:28:43.90ID:zbiqMmar0
レイパー菅野wwwww
0010名無しさん@1周年2019/05/22(水) 13:28:48.57ID:+zi9hlIA0
1戸空いたら管理費と修繕費が上がります。
がんばってタワマンを満室にしてください。
解体費も頭の中に入れておいてください。
0011名無しさん@1周年2019/05/22(水) 13:28:49.93ID:mQIoV7Hm0
クワマン定期
0012名無しさん@1周年2019/05/22(水) 13:29:08.77ID:GInpzUxu0
戸建ても1日中子供部屋おじさんが発狂してる家が多々あるからな
近所トラブルも多くなって毎日のように警察が来てるし
0013名無しさん@1周年2019/05/22(水) 13:29:13.25ID:acP+oJ5j0
タワマン=貧民窟が世界の常識だしな
あんな物に憧れているのは低学歴の成金ぐらいだろ
どこの国でも名家の金持ちは庭付き戸建ての豪邸に住んでる
0014名無しさん@1周年2019/05/22(水) 13:29:40.92ID:jAH4UjlI0
ムサコのタワマンを買えるのは、一流企業のエリートくらいだからな
その辺の中小企業の社員は一生買えないから無駄に叩かれる
0016名無しさん@1周年2019/05/22(水) 13:30:01.69ID:9H4eZmN40
宮路幸人税理士が言うならそうなんだろう
0017名無しさん@1周年2019/05/22(水) 13:30:13.81ID:cJlfmM6W0
田舎で平屋の一軒家が一番やろ
0018名無しさん@1周年2019/05/22(水) 13:30:17.57ID:TtCY3rqa0
タワマン最上階住んだことあるけど
風で揺れてる気がしてアカンかった
戸境壁も明らかに薄いと思った
0019名無しさん@1周年2019/05/22(水) 13:30:44.49ID:eXTlfP9N0
こんな当たり前の事を今更言うなよ
今も昔も平屋の大敷地が何より安全
0021名無しさん@1周年2019/05/22(水) 13:31:12.59ID:FmttR0jY0
タワケ
0022名無しさん@1周年2019/05/22(水) 13:31:25.07ID:GInpzUxu0
戸建ては20年に1回は建て替えレベルの修繕が必要だからね
屋根や外装は5〜10年に1度は修繕が必要
金かかるよ
0023名無しさん@1周年2019/05/22(水) 13:31:28.36ID:9jRNqX0w0
アベチョンの政策は全部失敗
0024名無しさん@1周年2019/05/22(水) 13:31:30.50ID:HQhdHP0z0
劇場版みたいやな
時計仕掛けの摩天楼?
0025名無しさん@1周年2019/05/22(水) 13:31:32.00ID:/e2AZieH0
 ( ゚∀゚)
 (  ∩ミ  ほーら、タフマンだよ
  |  ω |
  し ⌒J
0026名無しさん@1周年2019/05/22(水) 13:31:33.06ID:foxhVRmf0
地面から遠く離れた家は落ち着かない。
いつも微妙に揺れてる気がするし。
0027名無しさん@1周年2019/05/22(水) 13:31:40.25ID:D9RnD1vk0
>>13
高級マンションって海外では金持ちが街で仕事するから近場で出払うのもラクだから住むんだろうな。休みには郊外の別荘で悠々過ごす。
日本では中間層がセレブの3文字に踊らされてなけなしの金で死ぬまで居住する気で買うからこうなるんだろうな
0028名無しさん@1周年2019/05/22(水) 13:31:40.39ID:EZodg0g50
え、修繕積立金って値上がりするもんなの?
チラシに書いてる値段、あてにならないじゃん。
普通の勤め人ならローン(と駐車場)以外で5万10万とかかったら住んでいけないと思う。
0029名無しさん@1周年2019/05/22(水) 13:31:54.09ID:juTKZJdu0
20年前のタワマンの現在
川口のエルザタワー55を参考にすればいいんじゃね?

エルザタワー55
https://ja.wikipedia.org/wiki/エルザタワー55
0030名無しさん@1周年2019/05/22(水) 13:31:54.63ID:4vmkstCB0
九龍城みたいな雰囲気で
マッドマックスみたいに建物同士橋かけたりワクワクすんな
0031名無しさん@1周年2019/05/22(水) 13:32:21.77ID:ZIRv3PeV0
見栄じゃ見栄 高い所から見下ろすんじゃ貴様らをのぅ
0033名無しさん@1周年2019/05/22(水) 13:32:30.87ID:9KRibPFM0
たった20年で住めなくなるのか
0034名無しさん@1周年2019/05/22(水) 13:32:31.89ID:cJlfmM6W0
キャンピングカーみたいのも住居として認めるべきじゃね
地震があった場合、車内が一番安全やし
0035名無しさん@1周年2019/05/22(水) 13:32:57.92ID:GInpzUxu0
>>18
ボードの厚さなんて全国共通じゃないの?
薄いなんて有り得ないと思うけど
0036名無しさん@1周年2019/05/22(水) 13:33:16.24ID:FmttR0jY0
野村ホールディングス1000億赤字
社長「潰れるかもしれない・・・」
0037名無しさん@1周年2019/05/22(水) 13:33:16.62ID:Z5iUS40S0
賃貸〜渡り鳥が1番。
0038名無しさん@1周年2019/05/22(水) 13:33:18.80ID:D9RnD1vk0
>>22
ローンとはいえ戸建は自分の物感半端ないから修繕は納得できるが他人と共通のタワマンなんかに修繕費払いたくないわ
0039名無しさん@1周年2019/05/22(水) 13:33:23.83ID:GAvAChn10
戸建も20年もすれば負の資産だから更地より価値が低い
建物価値ゼロ、解体費用約100万
土地に価値があれば良いけれど、そんな場所に戸建を変える人は少ないから大抵は郊外
20年後は人口減少で土地の価値もゼロ
0041名無しさん@1周年2019/05/22(水) 13:33:50.14ID:M+birO900
これと似たようなことが既に団地で起きてるだろ
0042名無しさん@1周年2019/05/22(水) 13:33:56.77ID:2rwUsTh20
20年後と言わず明日にでも来てほしいわ、
ムサコ乗り換え民的には、あそこの混雑ひどすぎるわ。
0043名無しさん@1周年2019/05/22(水) 13:34:12.94ID:xDxMAjhm0
名古屋だが、築20年ちょいのタワマンが1戸2000万円台で売りに出てるぞw
タワマンのくせにバス便とかふざけた立地だがな
0044名無しさん@1周年2019/05/22(水) 13:34:14.56ID:r1VmN7Yc0
アホは高いところが好き
同じアホなら高台の一戸建てに住んだ方がマシ
0045名無しさん@1周年2019/05/22(水) 13:34:23.64ID:SALbzQDl0
日本全国にスラム化した団地、老人ばかりの団地、外国人ばかりの団地、生活保護者ばかりの団地があるがタワマンもそうなるよ
0046名無しさん@1周年2019/05/22(水) 13:34:35.65ID:ZdYqklT20
一軒家も同じだろう
修繕費凄いんだからね
0048名無しさん@1周年2019/05/22(水) 13:34:43.79ID:zzbTG0sZ0
年いったら駅近マンションが楽だよ
0049名無しさん@1周年2019/05/22(水) 13:34:44.83ID:Z5iUS40S0
ボードにも9ミリと12.5があるやろー  21もあったなー
0050名無しさん@1周年2019/05/22(水) 13:34:46.28ID:URFzgIRT0
今も田舎の温泉付きリゾートマンションも管理費高くて買い手がつかないらしいな。
あれ見ると、結局何もついてない方がいいのかもと思う。
0051名無しさん@1周年2019/05/22(水) 13:34:52.86ID:El/JeWze0
>>43
ちなみにどのあたり?
0053名無しさん@1周年2019/05/22(水) 13:34:58.09ID:HdXtlBG70
>>22
そんなことないでしょ
建て替えレベルの修繕って具体的には何よ?
0054名無しさん@1周年2019/05/22(水) 13:35:06.08ID:D9RnD1vk0
>>39
郊外住宅地の実家敷地内に建てた俺は心配ないわ。産まれも育ちも生活もそこだから今更移る理由がない。
0055名無しさん@1周年2019/05/22(水) 13:35:06.46ID:MVmOyjcJ0
 
 
まあ街一つ分毎年消える
老害跋扈衰退確定のこの国で
わかって買うなら止めはしないが(笑)
 
 
0056名無しさん@1周年2019/05/22(水) 13:35:09.10ID:jAH4UjlI0
タワマンを買えない人たちはタワマンについて熱く語るって面白いよな
貧乏人ほど高級車の仕様に詳しかったりするけど、そんな時間があるなら働けばいいのにね
0057名無しさん@1周年2019/05/22(水) 13:35:09.21ID:5yPgWCUm0
比較的無駄設備の少ないタワマンの狭い部屋は管理費安くてリーズナボーだよ
広い部屋の人がたくさん払うことは法律で決まってる
0058名無しさん@1周年2019/05/22(水) 13:35:21.59ID:dn5Jw7vl0
そんなこと最初からわかってるじゃないかw
後先考えないギャンブルまがいの成金ほどタワマンを好み
計画的に物事を考える着実な金持ちほど戸建てを好む
そういうことだよ
0059名無しさん@1周年2019/05/22(水) 13:35:31.26ID:TmhHwmXo0
>>1
   __
  /〜ヽ   えっ、都内のマンション?
 <('A` 。)
  (  .)>   五輪の翌年(2021) から選べば正解じゃね?
  <^ヾ_
0060名無しさん@1周年2019/05/22(水) 13:35:34.60ID:fyuEX+BG0
20年後なんて分かるかよ
法改正や規制緩和だってある
0061名無しさん@1周年2019/05/22(水) 13:35:39.55ID:GAvAChn10
これから移民が増えるのに戸建やアパートに住む気がしれん
鍵なんかかけても窓ガラス割れば出入り自由だぞ
0064名無しさん@1周年2019/05/22(水) 13:36:09.71ID:nO6ZW+nW0
修繕費管理費込みでいくらするんだろ
毎月5〜7万ぐらいは取られるよね
0065名無しさん@1周年2019/05/22(水) 13:36:10.99ID:qFofylhL0
築22年のマンションに住んでるが、経年劣化がかなり酷い。
0066名無しさん@1周年2019/05/22(水) 13:36:16.53ID:Z5iUS40S0
中国人がいたら終わり
0067名無しさん@1周年2019/05/22(水) 13:36:20.25ID:srMMWie30
戸建てもマンションも即金で買う。
これなら後々の修繕費も怖くないお
0069名無しさん@1周年2019/05/22(水) 13:36:26.45ID:ANBvKija0
タワマン買う層はお金持ってるからまぁ大丈夫じゃね?
カツカツで無理して買ったのは知らんがw
0070名無しさん@1周年2019/05/22(水) 13:36:30.99ID:D9RnD1vk0
>>56
買えても買わないが。タワマンの半分以下で庭付きガレージ付き5LDKがゆるい地方中小勤務の俺でも買える地方最高だわ
0071名無しさん@1周年2019/05/22(水) 13:36:32.74ID:HQhdHP0z0
>>22
中古不動産15軒買ったけど戸建ては自分のタイミングでできるしそんなに金掛からんで
マンションは管理費、修繕積立金と固定資産税のバカ高さに呆れたもんや
収益率で考えればどっちが得か一目瞭然
0072名無しさん@1周年2019/05/22(水) 13:36:53.26ID:rUR12yP/0
タワーマンションには、一切手を付けていない。おれはきっと勝ち組。
0073名無しさん@1周年2019/05/22(水) 13:37:10.29ID:QkH9viFo0
マンション管理の適正化に関する法律なんて
黒髪姫カットのおっとりお嬢様と
金髪ツンデレちょいドジ幼馴染みが
同時に俺のこと好きになるぐらいの
絵に描いた餅、ファンタジーだと思う
0074名無しさん@1周年2019/05/22(水) 13:37:11.73ID:/uIXxMxz0
>>18
おれ5階でもダメ。揺れてる感じするし二重床で更に最悪
なんか気持ち悪くなった。地震のときもよく揺れる
0075名無しさん@1周年2019/05/22(水) 13:37:14.59ID:geawhZfB0
大量殺人したいテロリストならタワマン狙うだろうな
五輪期間は特に気をつけろよ
0076名無しさん@1周年2019/05/22(水) 13:37:20.93ID:GL6z4lmh0
なんで日本の建物ってもろいの?
何千万も取っといて詐欺じゃん
0077名無しさん@1周年2019/05/22(水) 13:37:23.03ID:3zE4ZAb60
終の棲家として選んだ人はご愁傷様ってことか
金持ちはただ引っ越すだけだもんなw
0078名無しさん@1周年2019/05/22(水) 13:37:24.20ID:O0jq4tA50
>>56
タワマンじゃない戸建て住まいだけど、時価1億くらいするよ。
でもタワマン住んでる人はバカか大金持ちしかいないと思う
0079名無しさん@1周年2019/05/22(水) 13:37:27.77ID:TtCY3rqa0
>>35
コンクリの上にボードを張る
通常分譲は界塁コンクリだが、
軽くするのとコストで必ずしも、って世界
0080名無しさん@1周年2019/05/22(水) 13:37:28.73ID:0RqbGVb70
>>29
最上階に巨人のエースが住んでたんだよね
なんで埼玉なんかに?w
0082名無しさん@1周年2019/05/22(水) 13:37:48.82ID:VYTm10tY0
>>60 壁メンテなどの工賃なので、規制が緩めば下がるなどではなさそう。
政府が補助金まで出せば、少しは安くなるかもだが、そんな優遇をする理由がない。
0085名無しさん@1周年2019/05/22(水) 13:37:59.85ID:uhtQWLE5O
>>13 別に地震が無い国では富裕層が遊び部屋に買ってるし、
そういうことは買ってから文句いえとご両親から
言われなかった?貶すだけならだれでもできるよ
0086名無しさん@1周年2019/05/22(水) 13:38:01.10ID:mCvW9lJH0
この手のスレでID赤くするやつが軒並み地方住みなの草
0087名無しさん@1周年2019/05/22(水) 13:38:08.63ID:QvihpMD60
戸建て+趣味でDIY=永久に住める
安上がりでいいよ
0088名無しさん@1周年2019/05/22(水) 13:38:39.95ID:3HqPsS0Y0
>>1
今、数十万円の解体費用が払えずに、利用されずに放置されてる廃屋が問題に成ってるけど。
解体に何十億円と係りそうなタワマンが放置されたら、
影響でかそう。

家電みたいに、購入時にリサイクル費用を義務付けたら?
0089名無しさん@1周年2019/05/22(水) 13:38:46.88ID:D9RnD1vk0
>>87
楽しい趣味の時間にもなるしな。GWに庭に物置建てたわ
0090名無しさん@1周年2019/05/22(水) 13:38:49.16ID:GInpzUxu0
>>53
床、外壁、ガス、水道、風呂、キッチン
0091名無しさん@1周年2019/05/22(水) 13:38:50.80ID:SU/yvx490
都心の一番地価が高いところ、収益効率の高い地域の金持ちが住んでるんだから問題ないだろう
0092名無しさん@1周年2019/05/22(水) 13:39:02.08ID:9XoC3ptl0
>>34
いわゆるトレーラーハウスになるんだが、
日本ならきっと制度化の際に「これなら従来の住宅のほうがマシだわ」ってなるクソ要素を入れてくる
0093名無しさん@1周年2019/05/22(水) 13:39:12.82ID:0b1NmZ/F0
タワマンに限らず修繕積立金を滞納する奴は多い。中国人が入ってるところなんか最悪やで
0094名無しさん@1周年2019/05/22(水) 13:39:21.08ID:9aWoumGs0
>>80
斉藤は川口出身で嫁も高校の同級生だったからな
地元に愛着があったんだろう
0095名無しさん@1周年2019/05/22(水) 13:39:23.15ID:yoJgdwOy0
高層ホテルしか泊まった事無いけど
ずっとゴーって音が鳴ってる
0096名無しさん@1周年2019/05/22(水) 13:39:34.94ID:jAH4UjlI0
>>78
タワマンを買える資産がある時点でお前らより偉いだろ
0097名無しさん@1周年2019/05/22(水) 13:39:40.67ID:v4arl6Xr0
修繕は自分の都合に応じてしたいので戸建てでいいわ
先日、屋根と外壁塗装をやって自治体のリフォーム補助ありで80万だった
0098名無しさん@1周年2019/05/22(水) 13:39:42.96ID:D9RnD1vk0
>>90
実家が築50年くらい経つけど30年前に水回りと外壁修繕した以来平気で持ってるわ。
0099名無しさん@1周年2019/05/22(水) 13:39:48.48ID:9Sxkpqy10
震災で壁にひびが入ったのを修繕したくても、本格的な修理は住民の許可がいる
反対者がいたら、内装工事でヒビを隠すくらいしかできない
0100名無しさん@1周年2019/05/22(水) 13:39:53.53ID:/C16xiN10
土建で儲かってるやつって、みんな鉄筋で豪邸建ててるわな
マンション住みはみたことない
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