0001記憶たどり。 ★
2019/05/23(木) 09:20:52.58ID:RC7kaefu9タワーマンションの修繕積立金が不足し、いずれは大規模修繕のハードルが高くなるーー。
前編ではこうした懸念などを、マンション管理士でもある宮路幸人税理士に語ってもらった。ヤフトピにも採用され反響は大きかった。
タワマンなど現時点で高い資産価値が見込める物件は、日本の富裕層に限らず、海外の富裕層も投資目的などで購入している。
目的はどうあれ、所有者であることに変わりはないため、大規模修繕などでは彼らを含めて必要な決議を経ないといけない。
ただ、連絡が全くつかなかったらどうなるのか。意思疎通の問題はネックにならないのか。
加えて、この後編では、相続を受けた人の所在がわからず決議が取れないために、必要な修繕に着手できないことの恐ろしさや、
「相続税対策」としてマンションを買うことが必ず節税につながるのかなどについて、宮路税理士に聞いた。
●相続人探し、かなりの手間
ーー相続人の不明などに伴うマンション決議の問題について教えてください
マンション住まいも一般的となり、居住者の永住志向も6割を超えました。また高齢化も見られ、60歳以上の居住者がほぼ5割となっています。
お年寄りの一人暮らしも多く、亡くなった人の相続人が不明である場合も増えています。
この場合、管理組合は弁護士などに依頼し、まず相続人を探し出さなくてはなりません。そして、いない場合は手続きを踏み、
競売の申し立てなどをして管理費の回収を考えることになります。ただ、かなりの手間がかかります。
ーーどのような手間でしょうか
競売の場合、裁判所に支払う100万円前後の予納金をどうするかという問題が生じます。弁護士費用もかかりますし、
その間も管理費の滞納は続きます。仮に競売で売却できても、滞納した管理費の回収ができるかわかりません。
この手続きにかかる労力は相当なものです。
また、所有不明者が増えると将来の決議に影響します。マンションの場合、共用部分の重要な変更は区分所有者及び議決権の
各「4分の3以上」の賛成が必要となりますし、建て替え決議に至っては、区分所有者及び議決権の各「5分の4以上」の賛成が必要となります。
ーー相続した所有者と連絡が取れず決議ができないことは今後増えるでしょうか
そうなることは十分考えられます。マンションはその決議割合のハードルが高く設定されているため、必要な意思決定ができなくなるという可能性があります。
国土交通省の調査によると「連絡先不通または所有者不明」マンションの割合は13.6%で、築年数が経つほど連絡が取りにくくなる傾向ということです。
加えて、最近は海外の富裕層がタワマンを投資目的で購入しており、日本語が読めないであろう人たちに対し、どのように意思疎通をするのかなど、
様々な問題も生じてくることが考えられます。
●税務当局から否認されるケースも
ーーマンションは「相続税対策」として購入するケースがありますが、必ず節税メリットが見込めるのでしょうか
まずマンションの取引価格は、ほぼ建物部分によるものとされます。土地については各戸が「敷地権」という名目で共有していることになりますが、
戸数が多いほど敷地権の評価額としてはわずかなものとなります。
このため、相続税評価額が下げられることから、相節税対策をはじめとしてマンション購入は非常に有効な節税手段と言われてきました。
しかし、相続間際にタワマンを購入して相続税額を抑え、相続後すぐに売却した場合などは、税務当局から否認されるケースも
出てきていますので注意が必要です。必ず節税メリットがあるということではありません。
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