【マンション】タワーマンション生活のメリット・デメリット 生活に影落とす修繕費リスク★3
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見下ろす先にあるロマンチックな夜景。万全のセキュリティー。ジムやパーティースペースでの交流など“憧れ”がつまったタワマンライフ。
しかし特別な物件だけに、思わぬ維持・管理費がかかることも。そんな事情に詳しい専門家がメリット、デメリットを解説する──。〈取材・文／千羽ひとみ〉
タワマンは賃貸で住みたい
「タワマンは庶民が35年ローンを組んでまで購入すべきものではありません。一部の富裕層を除き、賃貸で居住すべきものでしょう」
こう語るのは、税理士でマンション管理士の資格を持つ宮路幸人さんだ。
マンションに入居すると、エレベーターや照明設備など共用部分の費用をまかなう管理費とともに、12〜15年間隔で行われる大規模修繕工事に備えての修繕積立金（以下、積立金）の支払いが発生する。
宮路さんの調査では、購入直後のタワマンの管理費は平均約2万円、積立金がおおむね1万円未満の計3万円弱。
「ところが積立金は段階増額方式を採用している場合が多く、年数がたつと当初の4〜5倍になるケースがあります。
購入当初はマンションの修繕がほぼ必要ないことに加え、不動産会社が売らんがためにできるだけ安く設定して売り出すからです」（宮路さん、以下同）
マンションは年数が経過すると資産価値が下がるが、逆に修繕のための積立金などは上昇する。経年によって傷む部分が増え、そのメンテナンスが欠かせないからだ。
「そうなると、投資目的の富裕層は売却や買い替えなどの方向へ動きますし、住宅ローンを組んで購入した人たちも年金生活に入ってしまい積立金の値上げに応じるのが難しくなっていくのです」
積立金は2回目以降、不足する可能性が高い
それでも築12〜15年で行われる1回目の大規模修繕はどうにかしのぐことができる。建物にもまだそれほど傷みはみられないし、居住者たちも現役世代が主流だからだ。
だが、この1回目の大規模修繕をなんとかしのげたとしても、建物を老朽化から守り、資産価値を守りたければ、2回目、3回目と、10数年ごとに大規模修繕が必要。
「2回目では、基幹設備の修繕に手をつけなければなりません。エレベーター、給排水設備、機械式駐車場などで、この修繕は1回目よりずっと大規模。2回目以降は積立金が不足する可能性が高くなるのではないでしょうか」
結果的に、憧れのタワマンが廃墟化する可能性も否定できないというのだ。
「廃墟化を避けるためには、積立金の増額か、多額の臨時徴収をお願いするしかありません。しかし値上げ時には、年金生活者から“そんなにお金がかかる工事は不要”などの反対が予想されます。
必要な大規模修繕を実施せず、資産価値が下がると、余裕がある人ほど出ていってしまう。富裕層や投資目的での購入が多いタワマンの場合、それが顕著でしょう」
世帯所得が年1400万円でも購入は相当リスキー
こうした背景のもと、資産価値が下がれば即、売却できるような富裕層以外の人たちは、タワマンは賃貸がベターであると宮路さんは主張する。
「富裕層を除くタワマン購入者の多くは世帯所得が年1400万円超のパワーカップルといわれる人たち。
カップルで働いていますから、購入時の世帯所得こそ平均よりかなり豊かですが、多くが多額のローンを組んでの購入です。
産休、育休で収入が下がる可能性や、決して安くはない管理費などの支払いを考えると、タワマンの資産価値が低下した場合、長期ローンを組んでの購入は相当リスキーではないでしょうか」
確かに賃貸であれば、転居はずっと簡単だ。都心のど真ん中に住む利便性や、時代の最先端をいく場所に住む満足感、プールやジムなど充実した設備目的でタワマン居住を望むなら、賃貸での入居は確かに一考すべき。
マンションの資産価値についても、こんなことを──。
「昔のように住宅不足で地価が右肩上がりの時代なら、利便性のいいマンションは資産価値がありました。
しかし、少子高齢化が進み、空き家の増加が問題になるこの時代、ビンテージマンションと呼ばれる一部の物件こそ資産価値は高いですが、それ以外はいかがなものでしょうか」
タワマンは購入してはいけないものなのか。
続きソース
https://news.livedoor.com/article/detail/16999233/
★１：2019/08/29(木) 21:47:32.55
※前スレ
【マンション】タワーマンション生活のメリット・デメリット 生活に影落とす修繕費リスク★2
http://asahi.5ch.net/test/read.cgi/newsplus/1567153073/ >>192
しかし、投資詐欺にひっかかるのは金持ってるバカだし、
ゲームの課金奴隷にも中小企業の社長が多いという >>194
実力もないのに完璧主義なんだろうなあ
もっと手を抜け、何も起こらんって公私で言われ続けてるんだがその通りにすると運が悪く何か起こったり
たまたま偉い人間が来て手を抜いてるところを見られるっていう
そういう経験則があるからさらに強迫観念が強くなってしまう
まあ頑張るわ、ありがと >>192
なんかカーッとなってるところに水ぶっかけるみたいで申し訳ないんだけど、低層階と低層マンションを勘違いしてないかな？
自虐ネタのつもりだったらゴメンね（笑） タワマンに住めるとかすごいな
俺は金もらっても住まわない タワマンのほうがええで
設備もプールからコンビニなんでもあるしな
金ないやつはだまってろ 築50年の15建てアパートの最上階に住んでたが、
3.11のとき、鬼のように揺れて「もうダメだ」と諦めたもんだ。 >>195
どうせ二、三年で出て行く人がほとんどだよ
一生の住処としてタワマン買う奴ぁいねえだろ 小さな戸建てでも修繕費は発生するしマンションは地震や台風とかの災害にも強いしマンションの方が有利だと思うけどな
タワマンは規模が大きいだけに修繕費は高いのだろうな知らんけどタワマン買う人は修繕費なんて気にしてないやろ >>190
なら、スマホで閉めたときに写真とるのはどうだろう
電気、ガス、水道、玄関をしめてその場で写真
日付入ってるから今日のだと確認できる 最上階のタワマン最高
ウンコしてるときが一番きもちいい
下層民は膝まづけ タワマン住まいの白鷗さんが停電で稽古に行けなかった。 >>7
田舎じゃなく政令指定都市中心部の駅前ならどこでも快適な生活ができる。
ウンコと鼠だらけの不潔な街に魅力はない。 別にコンビニもプールもいらん
ただ1,2年住むだけならあり
これがタワマン住民の正体？
まあそんなモンだろ 最上階の人に招待された事がある
まるで別世界だった。 >>208
マンションだと大規模修繕の時の問題が大きんだよ 年収1400万ならフルローンで1億借りられる
老後はタワマンが残るし家賃とか持ったないよ >>185
私は駅使わないから駅近のメリットがないんだよね。
高層マンションじゃない12階建てのマンションの6階に住んでる。内廊下で、駐車場まで台風でもまったく濡れずに行ける（ただし200メートル以上歩く。）
職場は車通勤可だし、買い物も銀行も屋内駐車場があるから、外が38℃でも暴風域に入ってても積雪が50センチでも暑くも寒くもない。 マンションは経年で資産価値が下がるが、って書いてるけど、戸建は建てた瞬間にゴミ同然なんだけどな。
管理費修繕積立なんて低層マンションは戸数が少ない分割高だったりもするし、戸建は積立てすらしないから劣化がもっと激しい。
低地住まいの貧乏な馬鹿が釣られるだけの、ガス抜き記事だよ。 >>205
コンビニ（笑）プール（笑）
近所にフィットネスあるでしゃ？君の住んでるタワマンの金ある人は、そっちに行ってるんじゃないかな。
元取ろうと共用施設フル利用する人間と、そうじゃない人間が共存してるのもまたタワマンの良いとこだよね 金があるならタワマンより低層豪華マンションに住みたい >>220
それはない。
いくら劣化しようとも土地は残る。
ボロマンションは何も残らない。 マンションは管理組合のやる気次第だなぁ。
うちのマンソンは、やる気満々のじーさん達がしっかりやってくれてるので、
あこぎな業者の言いなりにもならず、極めて快適。 >>34
1馬力が病気で0馬力になるよりはましじゃん。 >>217
タワーマンションというより、
超高層マンションは大規模修繕工事より
もっと修繕周期が長いエレベーターとか排水管、電気設備の
いわゆる設備関連の改修の方が大変。 >>224
だから、そんな連中が戸建建てられる土地なんて、
これからさらに人口減少したらゴミ同然なんだって。
極端なこといえば世田谷だって下がり始めてるよ。 こんな税金と管理費修繕積立金の塊みたいな不良債権サラリーマンがよく買うなｗ
所有してても固定資産税と管理費修繕積立金の合計で毎年100万近くとんでいくぞｗ >>220
土地の価値は変わらないからねえ。
1億の土地に2千万で家建てて住むのと、
1億2千万のマンションを買うのじゃ、
リスクがまったく違うよねえ。 >>118
やっぱり走りは川口でしたか 55階は当時としては異次元ですね エレベーターに防犯カメラが付いていないタワマンなら住んでもいいけど 地震の時 左右へ大きく強請られ
停電の時 初めて不便さを感じ トイレが大変なことに・・・・
メリットなし そもそも集合住宅って「安いから住む」ものなのに
「高額な」集合住宅って時点で矛盾してるんだよね
まぁ災害が起きた時の恐ろしさ、困難さを考えるだけで
お断りですけども >>234
タワーに限らずマンションは立地９０％ある程度の世帯数１０％ みんなで分担だからある程度安く済むかと思ったけど
早く逃げたもの勝ちみたいになると最後の人がババ引くのか >>226
1馬力じゃ払いきれないマンソンを買うから、
結局手放すことになる >>225
マンション管理組合、今はよくても続く層が出て来なければしばらくすると詰むよ
新築ハイの時は、みんな高揚感あってやる気あるんだ
でも、入居者が代替わりし、価格も下がるから15年もすればドヨーンと澱んでくる
そのうち身をもって体験できる 駅近で都心部
タワーも含めてマンションが林立するようなエリアでポツンと残ってる古いお屋敷があってね
築100年近い感じでかなり古い
たぶん昔からのこの辺の地主さんなのかな？
大金持ちなんだろうな 新築マンションが永遠に出現するからな
多摩ニュータウン、ああなる定め、あれがタワマンの将来のモデルケース >>242
やる気が有る特定の人物にいいようにやられるのが一番困る。 >>242
すまん、うちのマンソン、もう20年も経ってるんだw
駅前だから価値下がってないみたいだけど。 >>118
エルザタワーは修繕費はぎりぎり持ち出しなしで終われたけど
当初の予定よりはかかって修繕費を上げることになったんだな >>237
高級感を売りにしてはいるがそこまで高額ではないだろ
よくあるだろ、お菓子とかにも高級って書いてあるやつ
あの感覚昭和感、まあ客も昭和だから高級には弱い 駐車場代を含めて管理費と積立金で10万超えてるよ
パワーカップルで35年ローンｗｗｗ >>126
くっそめんどくさそう
もう仕事と変わんないな >>12
阪神電車というだけで尼崎と同じ、部落扱いです 皆、騙されるなよ！！！
ってか、そもそも、TVは人騙して金儲けするツールだからね。
そこのところ、解ってるかなwwwww
＠マンションの否定的側面は絶対に報道されない！
＠マンションの否定的側面は絶対に報道されない！
＠マンションの否定的側面は絶対に報道されない！ こう考えてて賃貸にしたけど新築で購入した連中は購入額より高額で売却して出て行ってるからな
羨ましや
リスクとらないとリターンは得られないんだよな でかい地震が来るって言われてるのによく買うよ
エレベーター止まったら死ぬぞ >>236
タワマンで大きな地震があった時、トイレがどうなるかは興味ある
配管全て検査して損傷なし、流してOKですよって通達が来る前に流してしまうおバカさんが、必ず出て来そう
そしたら、その縦列の部屋は完全にアウトで住むことはできなくなるね
どんなに所有者が騒いでも、影響ない部屋の住人は知らんぷりするだろうし
常識でしょ？ってことが通じない一定数は必ずいるからね 最上階で部屋の玄関からマンション出るまでどれくらい時間かかるんだろ >>258
東京だけじゃなく大阪も値上がりしてるんだな >>259
非常階段があるから、火事にならなきゃ死にゃあしないが、高齢者にはキツイだろうね
だが、住民が階段に殺到で将棋倒しはありえる
タワマン住民は避難訓練とかしてるのかな？ >>135
＞工期の目安は“1フロア1カ月”と長くなる傾向
ひょえー高そうー >>1
税理士 マン管ごときに何がわかる？
せめてFP1級は必要
経済を語る資格なしだ >>64
５フロアごとに仮設のトイレあるけど水通ってなくてもお客様の新品トイレに排泄は当たり前にある(。・ω・。)
キッチンの引き出しにもやる奴いる(。・ω・。) >>6
文京区は朝鮮部落(北)だし
辛気臭くて嫌だなー >>254
２回目はもっと大変になるんだよ
うちは大規模修繕、４回経験してるけど順調に進んでいたってその期間は不自由この上なし
４回は同じ物件でなく３つの物件で経験
絶対にマンションは所有したくない >>261
ある程度の震度だと配管検査しなきゃ利用ていしなるのか？
登録したスマホに連絡くるのかね？ >>261
トイレは当面使用不可
配管がダメになってて下階がクソまみれになった例多発
震災により停電と火災が起こると壊滅的
梯子車は届かないし、下階が火災だと逃げられない
自家発電は震災直後では稼働するものの
しばらく経過すると燃料切れで動かなくなり、
スプリンクラーも停止
水道もポンプが動かないので使えない >>230
1億出せる人ならそれでもいいと思う。
白金あたりでも小さい家買えるし、港区のタワマンも買える。俺はタワマン買うけど、それは好みの問題かな。
問題は多くて5000万前後しか出せない層じゃないの。そんな連中が建てる戸建は土地も含めほぼゴミだよ。
何のリスクかはっきりしないけど、中古市場があるマンションの方がリスクは低いのでは。 先日色々物件見て回ったが「一人暮らしなら賃貸の方が良い」という結論に落ち着いた
案内してくれた営業さんすまん 都心のタワマン
5000万→10年後→7000万
東京郊外のベットタウン戸建
5000万→10年後→3500万
どっち買えばいいか猿でもわかる 東京も2025年を境に人口減少するので
必然的に地価は下がるしマンション価格も下がる >>259
こういうと、非常電源あるから大丈夫！とか役所に近いから真っ先に助けが来るはず、とか反論するお花畑在住みたいな書き込みあったけど、さすがにないねw >>140
それ
そしてどこまで修繕するかも自分で決められる
人が増えれば増えるほど決断が難しくなるなんて当たり前の事
>>177
老いて子供は家を出て行くんだし子供がいないとか一人なら本当はそれで十分なのよ
その代わりバリアフリーにして一部屋一部屋を広い間取りにする
家がデカイなんて修繕費や掃除が大変なだけ タワマンは、築後60〜80年で建て替えができす、ほぼ廃墟。
特に容積率の上乗せ特例を使って建てた物件は、
建て替え時にその特例が適用されないケースが多い。 >>274
猿でもそんな試算しないよ
タワマンは暴落する 世田谷か代々木周辺に一軒家
別宅で西新宿表参道赤坂代官山千代田のスパジム付き高級タワマン
鎌倉千葉山梨に別荘
これが勝ち組のスタイル 築40年のボロマンソンが！五輪前だからって、猫も杓子も500万は高く売ってるよね。
騙されたバカだけが買う羽目になってるみたいだけどね。
ってか、なんで五輪だからって値上げするのかなあ？
外国人が大挙してやってきて日本の家に住み始めるわけではないのに。
五輪で楽しんで、そのまま、自分の国に帰っちゃうだけなのに。
値上げされたから必死で買う？バカは騙されるんだな。 こないだ二日間停電したからもうマンションなんて絶対無理だわ >>275
キャッシュで買う奴がもっとバカ
ローン金利1%切ってるんだから借りれるだけ借りて、ローン減税使いつつ、そのキャッシュはS&P500にでも入れておけば年に6%は固い 都心のタワマン
5000万→10年後→7000万 →20年後→5000万
東京郊外のベットタウン戸建
5000万→10年後→3500万→20年後→1000万
どっち買えばいいか猿でもわかる
ちなみに歴史が証明してる 建物内部の配管が損傷することは無いんだよ。
浄水場までの接続が遮断されることはある。 >>255
こういう事を書きこむ東京人ってクズだよなぁ Ｍ９の直下型が来たらタワマンもぶったおれるだろ。
なんせ計算上はＯＫでも実際に来てみないと分からない
というのが設計屋の弁。 >>280
流石にタワマンを将来の建て替えのことなんて考えて買ってる奴はいないよｗ 仕事の関係で、都心と田舎を行き来してんだが
都心は老いて住む場所じゃねーと思った
でも、ヨボヨボのご老人ばっかなんだけど、都心の昼間は >>279
だな。
家を継ぐってことが現実的でなくなっているから、基本一代限りと考えるべき。 タワマンに限らずマンションは３０年経ったら廃墟でしょ。
今は高所得あり払えてるけど、高齢になって稼ぎが少なくなり払えない人が出てくる。
高層階でエレベーター止まるんじゃね？ >>282
それでいいよ
タワマンは1,2年で買いかえればいいの 来年新しいマンションに引っ越すけど
マンションの寿命＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞俺の寿命だから何の問題も無い >>291
孫や子に囲まれた老後ならともかく、今は大家族は少ないし、田舎では８０過ぎたら車も乗れなくなるし買い物も困るだろう。 でもサラリーマンは大変だな(。・ω・。)
通勤あってリストラに怯えて(。・ω・。)
自営農家だから転身したから通勤は５分以内仕事は１日六時間以内(。・ω・。)
駐車場は４台置ける(。・ω・。)
埼玉県のフッかちゃん地域(。・ω・。)
勿論リストラないからストレスすらない(。・ω・。)
週休３日位(。・ω・。) >>282
子供は渋谷と港の境の青山慶應の初等科
中高は慶應湘南でも東京でもいい
フレキシブル
これが勝ち組のスタイル
ワンオクタカはこのスタイル ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
