【マンション】タワーマンション生活のメリット・デメリット 生活に影落とす修繕費リスク★3
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見下ろす先にあるロマンチックな夜景。万全のセキュリティー。ジムやパーティースペースでの交流など“憧れ”がつまったタワマンライフ。
しかし特別な物件だけに、思わぬ維持・管理費がかかることも。そんな事情に詳しい専門家がメリット、デメリットを解説する──。〈取材・文／千羽ひとみ〉
タワマンは賃貸で住みたい
「タワマンは庶民が35年ローンを組んでまで購入すべきものではありません。一部の富裕層を除き、賃貸で居住すべきものでしょう」
こう語るのは、税理士でマンション管理士の資格を持つ宮路幸人さんだ。
マンションに入居すると、エレベーターや照明設備など共用部分の費用をまかなう管理費とともに、12〜15年間隔で行われる大規模修繕工事に備えての修繕積立金（以下、積立金）の支払いが発生する。
宮路さんの調査では、購入直後のタワマンの管理費は平均約2万円、積立金がおおむね1万円未満の計3万円弱。
「ところが積立金は段階増額方式を採用している場合が多く、年数がたつと当初の4〜5倍になるケースがあります。
購入当初はマンションの修繕がほぼ必要ないことに加え、不動産会社が売らんがためにできるだけ安く設定して売り出すからです」（宮路さん、以下同）
マンションは年数が経過すると資産価値が下がるが、逆に修繕のための積立金などは上昇する。経年によって傷む部分が増え、そのメンテナンスが欠かせないからだ。
「そうなると、投資目的の富裕層は売却や買い替えなどの方向へ動きますし、住宅ローンを組んで購入した人たちも年金生活に入ってしまい積立金の値上げに応じるのが難しくなっていくのです」
積立金は2回目以降、不足する可能性が高い
それでも築12〜15年で行われる1回目の大規模修繕はどうにかしのぐことができる。建物にもまだそれほど傷みはみられないし、居住者たちも現役世代が主流だからだ。
だが、この1回目の大規模修繕をなんとかしのげたとしても、建物を老朽化から守り、資産価値を守りたければ、2回目、3回目と、10数年ごとに大規模修繕が必要。
「2回目では、基幹設備の修繕に手をつけなければなりません。エレベーター、給排水設備、機械式駐車場などで、この修繕は1回目よりずっと大規模。2回目以降は積立金が不足する可能性が高くなるのではないでしょうか」
結果的に、憧れのタワマンが廃墟化する可能性も否定できないというのだ。
「廃墟化を避けるためには、積立金の増額か、多額の臨時徴収をお願いするしかありません。しかし値上げ時には、年金生活者から“そんなにお金がかかる工事は不要”などの反対が予想されます。
必要な大規模修繕を実施せず、資産価値が下がると、余裕がある人ほど出ていってしまう。富裕層や投資目的での購入が多いタワマンの場合、それが顕著でしょう」
世帯所得が年1400万円でも購入は相当リスキー
こうした背景のもと、資産価値が下がれば即、売却できるような富裕層以外の人たちは、タワマンは賃貸がベターであると宮路さんは主張する。
「富裕層を除くタワマン購入者の多くは世帯所得が年1400万円超のパワーカップルといわれる人たち。
カップルで働いていますから、購入時の世帯所得こそ平均よりかなり豊かですが、多くが多額のローンを組んでの購入です。
産休、育休で収入が下がる可能性や、決して安くはない管理費などの支払いを考えると、タワマンの資産価値が低下した場合、長期ローンを組んでの購入は相当リスキーではないでしょうか」
確かに賃貸であれば、転居はずっと簡単だ。都心のど真ん中に住む利便性や、時代の最先端をいく場所に住む満足感、プールやジムなど充実した設備目的でタワマン居住を望むなら、賃貸での入居は確かに一考すべき。
マンションの資産価値についても、こんなことを──。
「昔のように住宅不足で地価が右肩上がりの時代なら、利便性のいいマンションは資産価値がありました。
しかし、少子高齢化が進み、空き家の増加が問題になるこの時代、ビンテージマンションと呼ばれる一部の物件こそ資産価値は高いですが、それ以外はいかがなものでしょうか」
タワマンは購入してはいけないものなのか。
続きソース
https://news.livedoor.com/article/detail/16999233/
★１：2019/08/29(木) 21:47:32.55
※前スレ
【マンション】タワーマンション生活のメリット・デメリット 生活に影落とす修繕費リスク★2
http://asahi.5ch.net/test/read.cgi/newsplus/1567153073/ 成金が増えるほうが日本の将来には良い。
国が発展している証拠。
実際は成金は少なく相続とかの資金も当てにしてタワマンも買っているんじゃね？ 売っている中古のマンションをみると、修繕費が入ってないところがちょこちょこ出だした
管理費だけみたいなところも増えてんね >>431
安曇野は軽井沢に家買えない中途半端な庶民が住むところ
当然ながら住み心地も中途半端な中古物件が多いので一番ババつかまされるところだな >>435
原発みたいなもので自分が死んだ後の解体のことなんて何も考えてないだろうな >>419
孤独死をどの程度の期間発見されないかで違うだろうけど、
新聞を宅配の定期購読して、
予め 販売所に伝えておけば、
一週間 新聞が溜まれば、何らかのリアクションが有ると思うよ。
( 旅行で一週間留守にするから、その間の宅配は要らない等の連絡を密にしておけば尚良し )
全国三紙なら月額 4,000円程度 日経なら 5,000円ほどだから、
安心料と言えば、安心料になるよ。
戸建てだといいと思ってる奴
戸建てでもタワマンと同じくリフォームは必要
築10年から20年で水回り、外壁、屋根、と次々にやって来る。
個人で管理費や修繕積立金を用意してないといきなり100万200万の出費を強いられる。
10年や20年でわ住宅ローン、終わってない事も多い。
まあ、世の中甘くないですね。 >>33
東京都下某駅の一戸建て
自宅の門から電車のドアまで2分 >>286
築20年の郊外のマンションを買うべきか >>431
移住したい都道府県で長野県1位で北海道とかも上位だけど
実際には長野県や北海道は人口減り続けているもんね。沖縄県は増えてるけど >>435
国が規制を入れない限り
そこら辺にあるオンボロマンションになるだけ
アパートマンションの類は単なる消耗品、ｊｋ 戸建だと大規模修繕したくなるのは３０年前後じゃねーかなあ。
突風で屋根瓦が飛んだとかを除けば。 >>430
ていうか駅近タワマンは価格落ちないし上がった所も多い
そのメリットに比べたら修繕費など微々たるもの
地方や郊外の物件は目茶苦茶資産価値が下がり売りたくても買い手も現れない負の遺産で子孫にも負担
駅近タワマン大勝利だよ >>446
積み立てしないなら修繕が必要になった時にどっさり纏めて請求されるだけなんだけどな >>449
そやね
あと10年後には真面目に新聞かその手のサービス検討するわ 都心のタワマンのイメージが昔と今でだいぶ違うから不動産は焦ってるはず
急にまったくタワマン建てなくなったよな タワマンじゃなくても修繕費など掛かるんだがｗ
賃貸だって修繕費はかかる
家賃に含まれてて見えないだけ >>439
戸建でも別に町内会なんか入る必要ないよ。普通にゴミ捨てられるし。 >>456
まあバブルがはじける前の土地神話と一緒だな お金のある人が住むには快適でデメリットはない
貧乏人が無理して住むと、積み立てやらなんやら大変
こういう事だと思ってます(´・ω・｀) >>450
外壁とか屋根って修繕必要なのかな
自分の家25年実家は35年くらい経過してるけど外壁と屋根は弄った事ない
交換したのは給湯器と一部の蛇口くらい 東京でも人口減り始めるからちょっと不便な場所に行けば下がると考えるほうが普通だろう。
「いくつか下がらない場所がある」程度じゃないの？ 都心マンション価格はこの半年でまた上がってるよ
暴落芸人は5年前から下がる下がる言い続けてるけどおそらく下がらないだろう
都心5〜6区以外のタワマンは立地によっては下がるかもね >>14
タワマンの2階に住めば解決する
たくさん忘れ物ができる >>457
そうなんだ
もう修繕とか考えてなくて、使い潰しなのかと思ってた >>467
せやな
日銀の金融緩和が止まらないことをお祈りしとけよ >>464
25~30年で水回りがちょっとくらいだろうね。
あとは見た目の問題だろう。 >>462
今も政府がオリンピック誘致で全力バブルを作ってんだよな
アベはもうじき総裁任期も切れるし、小泉と同じで気楽なもんだろう
オリンピック不況はすでに始まっているし、増税もあるぞｗ
アホはこのタイミングで新築マンションを買ったらいい >>466
世田谷も空き家だらけだね
金持ちは都心タワマンに移る >>460
タワマンは桁違いに掛かるってだけだぞ？
5階に足場掛けるのと30階に足場掛けるのでは全く違う、高層
マンション用の足場は足場自体の重量でどーしても特殊なモノを
使わないといけないからその時点から掛かる経費が大違い 麻布台や南麻布のドムスに住んでる住民は付近のタワーマンションをどう思ってるんだろね お前ら教えてくれ
タワーマンションに1Kの間取りってあるのか？
賃貸で2年くらい1度住んでみたいんだが >>464
水の侵入がないか確かめる意味でもメンテは必要よ 東京都の奥多摩のなんてとこだったかな？出て行く人がただでいいからと家（土地も）を
市に引き取らせて市が奥多摩にずっと住み続けてくれるならただで中古の家をあげるって
やってるな。条件は家族持ち限定だったかな？ >>474
高層になればなるほど、足場を組む分だけで物凄くお金がかかるらしいね タワマンの２回目修繕は平均８倍の修繕費がかかる
わるいこといは言わない・・・買うな >>405
１基はペット連れ用だから乗りたくないんだよねー >>474
吊り足場が常識、だから最近のタワーは変形デザインが少ない >>467
若い夫婦は共働き志向だから
立地のいい都心マンションは
下がりようがない
下がるときには地方や郊外物件はもっと暴落してる ローンを組んで買う奴が馬鹿なだけｗ
投資物件だよｗチキンレースのｗ 南向きの大きな窓のガラスは
ハメ殺されている
北から来る神のヒントに
振り向くこともない
下から還って 上から召されてく
上に行くほど傾いた塔
安定はしない
太陽に近い
天国に近い >>464
外壁、見た目はどう？
触ったら手に色が付くとか亀裂が入ってるとかない？
パワーボード？ >>464
外壁何なの？
35年塗り替えやらなかったら
汚くなりそう >>482
そんなの決まってるんだ？入居後に理事会で決めたの？ 年収1000万くらいで駅近のタワマンローン組んで買っちゃったおバカさんがこのスレにもいるようですね
つくづく不動産屋というのは罪作りだな・・・ｗ 住人が同時に高齢化して年金生活で修繕困難になる物件も
低層中層のマンションか一戸建てにしとけ
後々わかるから 親戚は地方の戸建てに住んでいたけど
夫はなくなり娘は結婚して駅前のマンションにすんで
息子は東京で、母親一人のこされ去年親がいったら
そこそこ広かった庭は草ボーボーで仏壇は埃かぶって
台所も汚くということで、痴呆症が発覚し家の処分がどうたらこうたら
でいまもなんかやってるわ >>413
今時のエレベーターなら
ボタン長押しとか連打とかで取り消せるぞ >>489
最初から決まってたぞ、ペット可物件だからな タワマン住まいは精神に異常を来たすことがわかっている
流産も多いな 金持ってる連中は売るなり逃げるなりするけど、
35年ローン組んで買ったような庶民は年取ってからなかなか逃げられない
上層階無人、下層の人間に修繕負担が重くのしかかってくる >>476
あるよ
今話題の白金ザ・スカイは24平米の1Rがある
45階建1200戸超 資産価値守りたいなら
都心駅近マンション
無理ならせめて地元小中学校がいい学区を狙え >>476
１０階以下の比較的低層階になら１K,１Rとかあったりするが・・・ 知らん奴がおるみたいだから一応書いとくけど、
タワマンエレベーターは上層、中層、下層で使い分けられてるから、どの階に住んでも下に着く時間はほぼ一緒、通勤時間帯でも5分は超えない
ゴミ捨場は必ず各階にある >>487-487
近隣の家と隣接してるのと材質とか専門的な事はよくわからないけど見た目的には気にならない 家を買う、という間違った人生設計をそろそろ止めないと
一代限りの資産（負債）だよ >>496
うちは説明に何も書いてないな、高層階用が4基、貞操海洋が6基だけど 屋根瓦の塗装なんだけど、５年前に熱がこもりにくいと言われる綺麗な緑の塗料で
塗装してもらったんだけど、５年たった今では何年塗りなおしてないんだ？
ってくらいくすんで汚い色になってきた
もう一回塗りなおすとしたら、何がいいんだろう
今のは大失敗…orz >>464
実家の外壁塗り直してベランダの屋根替えたら200万かかった >>507
瓦なん？
台風とか地震で落ちる心配は無いん？ タワマンて世にも奇妙な物語の「管理人」て物語みたいなとこが多かれ少なかれありそう
「管理人の取り決めはしっかり守ってくれないとね」みたいな・・ 家じゃなくて土地を買うのだ
でないと何も残らなくなる タワマンの資産価値が下がらない
むしろ上がっているから
修繕費は意味があったということでは
資産価値が上がったら
修繕費のマイナスなど簡単に消せるくらい凄い得してる 昔建てられた普通の（だが割と所得階層が高い）マンションでも
昔は駐車場が不足していたのに今は余っているらしい。
年取ったり車は不経済だということになってきたから。
その分の立体駐車場の維持管理費が車乗らない人にものしかかっているとのこと。
マンションは思いもよらないリスクあるね。 タワマン住まいだと子どもの学力が低くなるんだってね。
思い当たる親御さんも多いんじゃないかな？ >>508
うちの実家の場合屋根じゃなくて屋上でスペース使えるようになってるから塗り直しとか必要ないのかな >>509
瓦なんよ
台風や地震で落ちたことは一回もないけど
しかし色が汚い…塗る前より汚い… >>512
郊外や地方の土地は
売りたくても売れない負の遺産 >>517
防水やってるから定期的に点検せなアカンで >>513
ゴミ置き場が各階とかエレベーターの使い分けなんか常識だよ。
エレベーターホールが違うから マンションデベロッパー次第だけど
ネット回線がフレッツ固定とか結構ある罠 >>513
知らん言われても俺が住んでる都心タワマンがそうなんだが… >>500
公立で小中一貫やってるとこが凄い人気で価格が暴騰してる
そういうのもどうなんだろうな
いつまでも京都大学云々でもないような気がするんだがな
教育熱心な親を見ていると親の劣等感丸出しって感じだ >>516
頭いい子が多いよ
そもそも親が高学歴が多い しかし、もうすでに数千万人単位でタワマンをローン組んで買ったパワーカップルを捕まえた後に
>>1
みたいな記事を書かせてどや顔してるってマジで鬼畜だな不動産屋ｗｗｗｗ
そのうち刺されるぞ >>516
子供になったつもりで想像してみろ
だんだん最先端の監獄のように思えてくるから
小さい子供には江戸の長屋みたいな住居のほうが楽しかろう >>527
金あるから教育にも金かけられるってだけだよ
タワマン関係ない >>529
買う場合やろ？ならタワマンと値段そんな変わらん >>500
他に絶対的に通勤時間が減少するメリットもある
片道10分減れば1日20分、共働きなら40分家族の時間が増える
当然満員電車のストレスも減る
場所によっては徒歩や自転車で気軽に大きな繁華街にも行ける
普段使い出来るスーパーも、実は安い所も結構あるし高級店も勿論多い
住みやすいっすね >>513
普通そうだよ
でないと高層階の人が下に降りるのにとんでもない時間がかかるだろ・・ >>518
熱はこもれへんかったん？
色の劣化が激しいタイプなんかな
塗装屋さんだけじゃなくて、工務店とか不動産屋に相談するのもええと思うで
色んな業者さんと繋がってるし、物件も知ってるから >>532
高学歴が都心タワマンに集まっている印象 広島の山の方に、全財産なげうって、中古一軒家やっと買った御婆さん一人済み。
売れるはずのないんだけどね。
残酷な話だよねえ。 ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
