【マンション】タワーマンション生活のメリット・デメリット 生活に影落とす修繕費リスク★3
レス数が950を超えています。1000を超えると書き込みができなくなります。
見下ろす先にあるロマンチックな夜景。万全のセキュリティー。ジムやパーティースペースでの交流など“憧れ”がつまったタワマンライフ。
しかし特別な物件だけに、思わぬ維持・管理費がかかることも。そんな事情に詳しい専門家がメリット、デメリットを解説する──。〈取材・文／千羽ひとみ〉
タワマンは賃貸で住みたい
「タワマンは庶民が35年ローンを組んでまで購入すべきものではありません。一部の富裕層を除き、賃貸で居住すべきものでしょう」
こう語るのは、税理士でマンション管理士の資格を持つ宮路幸人さんだ。
マンションに入居すると、エレベーターや照明設備など共用部分の費用をまかなう管理費とともに、12～15年間隔で行われる大規模修繕工事に備えての修繕積立金（以下、積立金）の支払いが発生する。
宮路さんの調査では、購入直後のタワマンの管理費は平均約2万円、積立金がおおむね1万円未満の計3万円弱。
「ところが積立金は段階増額方式を採用している場合が多く、年数がたつと当初の4～5倍になるケースがあります。
購入当初はマンションの修繕がほぼ必要ないことに加え、不動産会社が売らんがためにできるだけ安く設定して売り出すからです」（宮路さん、以下同）
マンションは年数が経過すると資産価値が下がるが、逆に修繕のための積立金などは上昇する。経年によって傷む部分が増え、そのメンテナンスが欠かせないからだ。
「そうなると、投資目的の富裕層は売却や買い替えなどの方向へ動きますし、住宅ローンを組んで購入した人たちも年金生活に入ってしまい積立金の値上げに応じるのが難しくなっていくのです」
積立金は2回目以降、不足する可能性が高い
それでも築12～15年で行われる1回目の大規模修繕はどうにかしのぐことができる。建物にもまだそれほど傷みはみられないし、居住者たちも現役世代が主流だからだ。
だが、この1回目の大規模修繕をなんとかしのげたとしても、建物を老朽化から守り、資産価値を守りたければ、2回目、3回目と、10数年ごとに大規模修繕が必要。
「2回目では、基幹設備の修繕に手をつけなければなりません。エレベーター、給排水設備、機械式駐車場などで、この修繕は1回目よりずっと大規模。2回目以降は積立金が不足する可能性が高くなるのではないでしょうか」
結果的に、憧れのタワマンが廃墟化する可能性も否定できないというのだ。
「廃墟化を避けるためには、積立金の増額か、多額の臨時徴収をお願いするしかありません。しかし値上げ時には、年金生活者から“そんなにお金がかかる工事は不要”などの反対が予想されます。
必要な大規模修繕を実施せず、資産価値が下がると、余裕がある人ほど出ていってしまう。富裕層や投資目的での購入が多いタワマンの場合、それが顕著でしょう」
世帯所得が年1400万円でも購入は相当リスキー
こうした背景のもと、資産価値が下がれば即、売却できるような富裕層以外の人たちは、タワマンは賃貸がベターであると宮路さんは主張する。
「富裕層を除くタワマン購入者の多くは世帯所得が年1400万円超のパワーカップルといわれる人たち。
カップルで働いていますから、購入時の世帯所得こそ平均よりかなり豊かですが、多くが多額のローンを組んでの購入です。
産休、育休で収入が下がる可能性や、決して安くはない管理費などの支払いを考えると、タワマンの資産価値が低下した場合、長期ローンを組んでの購入は相当リスキーではないでしょうか」
確かに賃貸であれば、転居はずっと簡単だ。都心のど真ん中に住む利便性や、時代の最先端をいく場所に住む満足感、プールやジムなど充実した設備目的でタワマン居住を望むなら、賃貸での入居は確かに一考すべき。
マンションの資産価値についても、こんなことを──。
「昔のように住宅不足で地価が右肩上がりの時代なら、利便性のいいマンションは資産価値がありました。
しかし、少子高齢化が進み、空き家の増加が問題になるこの時代、ビンテージマンションと呼ばれる一部の物件こそ資産価値は高いですが、それ以外はいかがなものでしょうか」
タワマンは購入してはいけないものなのか。
続きソース
https://news.livedoor.com/article/detail/16999233/
★１：2019/08/29(木) 21:47:32.55
※前スレ
【マンション】タワーマンション生活のメリット・デメリット 生活に影落とす修繕費リスク★2
http://asahi.5ch.net/test/read.cgi/newsplus/1567153073/ >>866
マンションの貼り紙も怖いぞ
「ベランダにゴミを放置しないでください！異臭が発生していて苦情になっています！」とか
タワマンが高学歴云々とかないからな
わけのわからない中国人も多いよ 別にタワマン絶賛する必要もないけど、せっかく建てた郊外の一戸建ての資産価値暴落に不安を感じている人間が必死になっている希ガスw 木造住宅の人はコンクリート集合住宅より9年寿命が長い！？
住宅による平均死亡年齢を調査⇒木造住宅の人は9年長生き
ホンマでっか!?TV
2013年11月20日放送 今回のテーマは家であなたの人生が変わる!?『危ないマイホーム』。 郊外の団地の老人が死んでいなくなった後に移民が入ると思うね。
フランスみたいに。 >>875
だな
売りたくても買い手がいない
子どもに遺したら子どもの負担になる
負の資産だからね
郊外や地方の物件は 中古戸建てはよっぽど場所が良くないと誰も買わないぞ
安い土地に立てると、取り壊し代込みで、すぐにマイナス資産になる 修繕に反対する者は出る。
多数決で決定し、強制することはできるが、
多くのマンションで訴訟が起こっている。
ほぼ全てのタワマンで起こる、
修繕積立費の不足。
理事会・総会は強制参加。
近所付き合いの煩わしさは、
一戸建ての町内会の比ではない。
無駄な共用施設も維持費がかかる。
中止するにも話し合い。
継続派と意志決定しないといけない。
話合いばかりで、とにかく面倒くさい。 なんかID:PPHAa/Di0みたいな人見ると切なくなるな
これから何十年もタワマンにローン払い続けて、払い終わったころにはタワマン自体が文字通りの墓石と化してるんだろうな タワマンだけが何もかも素晴らしいとかいう気は毛頭ないけど、
あまりに地方や郊外の衰退のスピードが早いので都心タワマンには注目せざるを得ないってのが結論だよなあ。 まぁ不動産の比較━━ 一戸建て or タワーマンション ━━なんかは、
一概には語れないわ、結局のところ。
個々の物件比較になるわ。
最低限 同価格だとして
★井の頭線久我山駅から徒歩10分 土地面積 150㎡ 建物面積 120㎡の一戸建て
★有楽町線月島駅から徒歩10分 専有面積 80㎡ 50階建て40階のタワーマンション
くらいの条件を示さないと、比較ができないわ。
>>883
都心タワマンは資産価値落ちないし
上がっているのも多いし タワマンに住んでる奴って見栄っ張りしかいないよw
後 先のこと何も考えてないアホ
億くらいの年収ならともかく
世帯収入1400くらいの奴らが住んでるよ 田舎生まれ育ち田舎企業就職東京支店勤務の時に豊洲のタワマン住んだけど、ドア開けて徒歩なり車なりですぐに行きたいとこ行けた生活が当たり前だとかなりストレスだった。まず建物出るのがめんどくさい
庭で洗濯物干せて子供の野球用バッティングゲージ作ってあげられレベルの家ってラッシュ電車の洗礼が待ってるだろうし、田舎育ちがよく順応できるなと感心したわ >>885
都心駅前の戸建てとタワマンを比較しても、修繕費の問題で圧倒的にタワマンが詐欺商品だとサルでも気づくもんだけどね イギリスでは法規制により育児世帯は
４階以上の高層階に住めない。
高層階は不安定で落ち着きがない子に
なりやすいという経験談が多い。
問題行動を起こす割合は、
１～５階の幼児で３％、
14階以上の幼児で36％とのこと。 >>884
これオリンピック選手村よね?最寄り駅はどこなん？ タワマン住んで子供を私立にやってBMWを車検毎に買い直すためには３０００くらい欲しいとこだよねw
宝くじに当たっても「その年だけ」金があるだけだからそういう生活は維持できない。 分かりきってたことだったけど
そもそも分譲マンションなんて買うもんじゃない
資産価値なんてないに等しい >>862
お金あればこの物件欲しいw立地最高だし土地広いし 郊外中古戸建て買ってるのはもう業者しかいない
実需で自分が住むために買ってる人は驚くほどいない
中古戸建ては雨漏りその他不具合リスクが大きいし、日本人の新築志向が非常に強い
場所の魅力がないと、だれも自分が住むために中古戸建ては買わない
業者は、こういう物件をリフォームして賃貸物件にするんだが
二束三文で買う
それでもリフォーム代が数百万かかるので、結構リスクがある商売 不動産のスレッドは業者のハードワークでどうしても荒れてしまう
住みたい、住みやすい街などのステマ記事の業者用ステマスレッドも必ず盛り上がげる >>894
結局、タワマンの資産価値云々じゃなくてその物件の資産価値だよな
オレも欲しいｗ >>864
イギリスのは最初から低所得者用に建てたんだよ
市営住宅みたいなやつだよ 仮想通貨で勝ったのに税金取られすぎてタワマン買えねえ、日本政府、税務署死ねや！ >>884
スケルトンで改装するだろうけど、
そうじゃなけりゃ各国アスリート
のヤリ部屋跡に棲む羽目に >>895
あと、中古はローン控除無いとか思ってんだよね
方法はあるんだが、売主買主ともに少し面倒くさい
中古は個人同士の売買になるので、そういった方法を誰も指南しない でも、失敗タワマン成功タワマンの区別はこれからたくさん出て来るだろうな。
だから、ここの絶賛派もdisり派も最後は両方正しいという結論になるw わけわからない害人が入りこんで
ポンテタワー化しそう。 資金不足でエレベーターを修理出来ない古いマンションあるよね >>905
修繕積立金という概念を理解しない中国人投資家がいると聞くね。
「壊れてからで十分だろ」と。 >>902
調べたら改装はするみたい
だから引き渡しは2023年
4年も先…勝どき駅まで徒歩16-21分だった…
東京駅とか銀座まで歩いたほうが早そうw 俺の結論は
ターミナル駅の駅近戸建
これがコスパ的には1番だな
駅前にスーパー、デパート、病院何でもあって維持費が安い
車乗るにしても家から出て直ぐに発進出来るし駐車場もタダ
マンションだと駐車場代は高いし、エレベーター、機械式で乗るのに10分ぐらい掛かるし、雨だと濡れるしでいい事ない >>908
タワマンと郊外戸建の悪いとこを凝縮したクソ物件だね >>508
スレートは90年代までアスベストが入っていたので
交換する場合は処分費が高くなる
※防火用に吹き付けたのと違って、
生地に練り込まれているから危険性はない あと中国人は平気で転貸するからいつの間にか売春宿になってたとかの例も聞いたぞw >>895
その＞郊外中古戸建て はどこに在る物件か、という点だよ。
郊外ってのも人によって捉え方は様々。
常磐線( 東京メトロ千代田線 )柏駅からバスで15分 大津ヶ丘団地は間違い無く郊外の範疇だけど、
京王線つつじヶ丘駅から徒歩10分強 神代団地━━も、23区外だから、郊外と言えば郊外だよ。
>>464
生活に影響がでるようになってから気づいても手遅れ なんだデメリットは修繕費の捻出だけかよw
じゃ問題ないだろ。
もっと現実的な、駅がゲロ混みとかエレベーターが来ないとかの方がピンと来ると思うけど。
修繕がどうとか持ち家持つ人全て、
共通の悩みすぎてどうでもいい。 タワマンだと修繕の話がでるけど
オフィスの高層ビルはどうしてんの？ >>820
マンションは１０年もすると風俗店が入ったりするからな。駅に近ければ近いほど 戸建てと集合住宅のメリットデメリット比較項目が多ければ多いほど
集合住宅の方が圧倒的にメリットが多い まだやってるのか(。・ω・。)
通勤５分以内週休約３日の自営農家(。・ω・。)
これから景気悪くなるのにお前ら能天気だなぁ(。・ω・。)
不動産なんてどこも下落するのに馬鹿ばかり(。・ω・。)wwwwww >>901
戸建ては住むのが面倒だから
人気無いよ 隣にオカシな奴がいても、購入しちゃうと気軽に引っ越しできないからな。
賃貸のほうがいいわ。 修繕費を自分が払えない悩みじゃないからな。
年食って払えない奴が続出して自分の負担が激増するかもっていう悩みだからな。 >>909
＞ターミナル駅の駅近戸建
東京23区内だと、渋谷 新宿 池袋 上野 東京 品川 くらいが候補駅。
その中だと 渋谷くらいかな 徒歩10分で戸建てが在りそうなところは？
池袋は詳しくないんで、分からないけど・・・・・
>>916
駅近タワマンは資産価値上がっているから
修繕費マイナスしても
全体でプラスだし >>916
一軒家は修繕は個人の判断(。・ω・。)
マンションは多数決(。・ω・。)
個人で決められないのに(。・ω・。) >>923
だったら払う必要ないからいいじゃんw
払わない奴続出ってのは、つまり立地含め資産価値がないからなんだよ。
資産価値がないものにいくら金かけても一緒。
払う必要なし。 >>875
そうかな？むしろタワマンを買っちゃった人が必死な感じ
だって郊外一戸建てのリスクは失われた30年で大体想像ついてて
資産価値期待しないで買う人が多数だけど
タワマンは本当に未知数だからね。怖いよね
不安から逃れるようにエルザタワーや月島の話を出すけど、
あの2つは今の主流タワマンと比べると、それほど高層じゃない >>914
それ業者の売り文句
外壁の痛みが進むと修繕に凄い金かかってくるから酷くなる前にやった方が良い
みたいな事を言うんだ
実はそんな事はなく、どうしようもなくなるなんてのは50年クラス
それでも割高になるだけで出来るんだよ >>924
その辺りの駅はマンションだろうが戸建だろうが、子育てには向かないな
乳幼児～中学生だと環境劣悪 金持ちはマンションの方が良いだろ
戸建てのメリットは金を節約できることなんだが、だからといって安い土地に立てると
建てた瞬間にマイナス資産になるという恐ろしさがある
安い土地の中古戸建ては誰も買わないので、取り壊さないといけなくなる エレベーターのメーカーがシンドラーとかだと笑えるよな >>931
昔は買った瞬間価値が下がるのはマンションと言われていたんだけどねえ。 >>924
どこもありますよ徒歩10分も歩けば
戸建てばかりのとこ
池袋にもたくさんあるけど。
そもそもあのへん10分も歩けば目白では そもそもだけど、修繕費って本当に上がっていくのん？
今マンションじゃないから知らんのよね
知り合いは普通のマンションで大規模修繕で積立金が足りず100万円追加徴収されたと言ってたが >>937
年食って稼げなくなって貯蓄もあまりない人（誰でも程度はあれそうなる）の分も負担来る恐怖あるね。 >>931
金持ちほど賃貸マンションでいいんだよな
平民は買ったほうが良い、というか買わないと将来地獄みることになる 武蔵小杉
>>937
うちは管理費上がってきたよ
10年前は15000円だったが今は35000円 マンション特に海沿い(。・ω・。)
塩害でコンクリートはボロボロ(。・ω・。)
サッシなんて職人時代みたけど腐食しまくり(。・ω・。)
鉄じゃなくアルミだぞ(。・ω・。) >>937
修繕積み立て金 管理費払わない住人が増えていて修繕不可のマンションが増えていく >>937
ワシの持ってる低層マンションは修繕積立金が余ってる 積立金不足したらエレベーターが上がらなくなったりしそうな…w >>940
2万円上がるとおっ！て感じだね
>>943
それはラッキー
マンション買おうかと思ってたけど、色々難しいな
運の要素もありそう
戸建ても同じっちゃ同じだけど 年金不安で30年後は
20%減(。・ω・。)
マンション買ったら修繕積み立て費や管理費固定資産税等で約月80000出費(。・ω・。)
やっていけるならどうぞ(。・ω・。)wwwww >>924
新宿なら西新宿方面
池袋なら椎名町、要町方面
品川なら高輪方面
渋谷なら全方位あるね
東京、上野は住むには不便
地方なら大宮、柏、川崎、横浜、東京郊外なら立川、町田がコスパ最強 >>945
俺どっちも所有してるけど、戸建てもそれなりに金かかるよ
マンションなら低層で小規模マンションの方がいいかも
修繕費は高くなるが、そういうとこは基本金持ちがすんでるんで、滞納はまずない 働いてて定収入があるうちは賃貸でいいのよ
定年に達したら退職金と貯金で都心部駅近の中古マンション買えばいい
どうせそこから数十年しか生きないんだから >>946
月80000出せば、そこそこの郊外に住んでも買い物、病院にタクシー常用できるな 定年間際に利便性が良い場所で程度の良い中古の一戸建てもいいと思う。
田舎はダメ。
大都市周辺の便利な場所で。 住宅の借金は破滅への道だからな．
事情で収入激減したらローン地獄、しかも売って解決しようにもなかなか都合よく売れないことが多いし．
そんなリスク背負う意味はない．
よって多額ローン組んでまで家なんて買うのはリスク管理の面で完全に却下すべきこと． >>953
中古の一戸建てはオススメできないな・・・
どうしても水廻りにガタがきてる >>952
月80000はアバウトだがそれくらい貯蓄したほうが普通に利口(。・ω・。)
管理費なんて管理会社と管理人の給料を住民がプレゼント(。・ω・。)
管理人なんて共用部拭いたりしてるだけ(。・ω・。) １０年くらいはあまり落ちないかもしれないが、先はわからんなあ。
バブルの頃も誰も落ちると思ってなかった。
低成長時代だし日本そのものが没落すれば落ちるんじゃね？
わからんけど。正直なところ。 余裕持って購入できる場合でも、資産価値のメリットを主張できるのは首都圏駅近物件くらいだね．
それ以外は無駄な固定費用を生んでむしろ負債にすらなりうるよ． もともと金持ちしか買ってない
古くなったら住み替えだろ
賃貸の方がリスクが少ないなんてボロマンションでも同じ
当たり前のことしか書いてないアホ記事 阪神淡路大震災の時にTVでやってたけど
ライフラインが止まったら地獄なんだよな
特に上層階
まあタワマンに住んでる人なら金に余裕があるから復旧まで他所に避難すりゃあ良いけど
退職金叩いて年金暮らしのご老人は大変なのよね
かと言って避難所暮らしもきっついだろうし いま羽振りが良くても３０年後にも金持ちでいられる自信があるのかどうか。。
まあ、稼げなくなったら損切りすればいいだけとも言えるが。 >>950
理想はな
サラリーマンの場合、社宅or住宅家賃補助で、定年まで家賃は会社負担。
住宅ローンや家賃の支払いがないので、その分を貯金。
年金生活前後に、駅近でマンション購入して、亡くなるまでの住居。
駅近マンションなので、ある程度の資産価値は残った状態で、子供に相続。
これがベスト。 タワマン乱立で業者の数が足りないから
今後は金があっても修繕できなくなるよ うちの地域では8階建てマンションをタワーマンションと呼んでいる >>966
それはあるかも
特殊技術必要だし、そもそも一棟修繕するのに１年とかかかるんだっけ 只今16連休(。・ω・。)
ネギとキャベツ作ってるがやることない(。・ω・。)
あさってあたりからネギ土寄せするかな(。・ω・。)
元しょくにんだがマンションは買うのやめておけ(。・ω・。) まあ、信用状態次第
いい会社入って親も若くて信用あるなら買うのもあり
ローンを背負いつつ逆ザヤで別の物件に買い換えることで
自分の資産を目減りさせる可能性と家賃払い続けて目減りさせる可能性
どっちがいいかだ
ただオリンピックショックはありそう >>966
タワマン乱立して建設しているのは、人口減＋少子高齢化で、購入する人が急激に減少することが見込まれているので
その分をタワマン修繕で利益を確保するために、建設しまくってるんだよ >>936
>>948
その辺りの一戸建てだと、
まぁ それなりに高い物件だな。
レス数が950を超えています。1000を超えると書き込みができなくなります。
