【不動産】首都圏の新築マンション、売れないのに物件価格が下がらないのにはわけがある？
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東京
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首都圏の新築マンションの売行きが悪化している。首都圏の新築マンション契約率は、2019年10月には50％割れを記録している。ここまで売れなければ、「販売を好転させるために値段を下げるしかない」と期待している人が多いかもしれないが、実際のところ、値下がりがあっても2021年以降との見方も出ている。（山下和之）
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契約率は下がっても、物件価格の値下げはされない現状
首都圏新築マンションの契約率は50％割れ 新築マンション市場の好不調のボーダーラインは、月間契約率70％といわれる。月間契約率というのは、発売された月中に売れた物件の割合を示すもので、2000戸発売されてその月中に1500戸売れれば、1500戸÷2000戸は0.75だから、契約率75％ということになる。
新築マンションは着工から一定期間後に販売が始まる、いわゆる“青田売り”が主流。そのため、販売月に70％程度売れれば、竣工までに完売できる目安が立つため、70％が好不調のボーダーラインとされているのだ。
その契約率だが、民間調査機関の不動産経済研究所によると、図表1にあるように、首都圏では低迷が続いている。直近では2019年9月の56.8％に続いて、10月には42.6％と50％割れを記録した。これは、1990年代のバブル崩壊時の最悪期に並ぶ水準だ。
19年度上半期の平均価格は、前年同期比で4.2％上昇 新築マンションの契約率は下がっていても、物件の価格が下がる気配はない。それどころか、むしろ上がり続けている。やはり不動産経済研究所によると、2019年度上半期（2019年4月〜9月）の平均価格は6006万円で、前年同期比で4.2％の上昇であり、図表2にあるように、月別の動きをみても、8月、9月は前年同月比で二桁台のアップで、10月も1.0％の上昇だった。
これほど売れなくなっている現状を打開するためには、価格を下げるしかないように思われるのだが、分譲会社などに取材すると、「下げる必要はない」「むしろ上げたいくらい」といった声が返ってくる。
なぜそうなるのか、その理由として次の4つの理由が挙げられるとするところが多い。
【理由1】新築マンションの「原価」が上がり続けている
価格を下げられない理由の第一として、分譲マンションの原価である土地仕入価格、建築費がともに上がり続けている点が挙げられる。
最近仕入れた土地は、2、3年前に比べると2割も3割も高くなっている。2019年の『公示地価』をみても、住宅地は年率1.3％、商業地は4.7％の上昇で、マンション適地の地価はもっと上がっている。
建築費も国土交通省の建築工事費デフレーターによると、鉄筋コンクリート造の建築費の指数は2017年度の107.4が、2018年度には111.2に3.5％も上がっている。
働き方改革のため、分譲会社の人件費などの負担も重くなっていて、とても価格を下げられる環境ではない。むしろ、上げたいというのが本音だ。
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【理由2】買った人の世帯年収は、10年間で30.2％も増えている
価格を下げない・下げられない第二の理由として、価格が高くなっても消費者の購買力は落ちていない、という点を挙げる不動産会社が多い。買手の年収が高まり、住宅ローン金利が下がっているため、購入可能額がアップしているという。
年収に関しては、リクルート住まいカンパニー『2018年首都圏新築マンション契約者動向調査』から、首都圏で新築マンションを買った人の世帯年収をみると、2008年には737万円だったものが、2018年には960万円に、10年間で30.2％も収入が増えている。
平均的な会社員の年収がそんな増えているはずはないのだが、実は、この間に共働き割合が39.9％から57.3％に急増した結果、世帯年収が大幅に上がっているのだ。
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【理由3】住宅ローン金利の低下も追い風になっている
加えて、住宅ローン金利の低下の影響も大きい。年収に占める年間返済額の割合を示す返済負担率を、比較的ゆとりある範囲として25％とした場合、いくらまで借りられるかとみると、2008年の世帯年収737万円で、フラット35の当時の金利2.89％だと借入可能額は4050万円。取得価格は3961万円だから、ギリギリ手が届く範囲だ。
12/22(日) 9:12配信
ダイヤモンド不動産研究所 全文はソース元で
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20191222-01110227-diamondf-bus_all&;p=1 価格下げたら、すでに同じ物件を買った人にも補填しなきゃなんないから。
実際バブル崩壊後に問題になった。 家を買いたいんだけど高すぎて手が出ない
日本人にも買える値段にしろ
普通の日本人が6000万とか7000万とか買えるわけねーだろ >>4
とかいって売れなかったら、そのうち中古扱いでさらに値引くしかなくなるけどね。 >首都圏で新築マンションを買った人の世帯年収
買った人が減ってるのにこの言い草ｗ
全体的には買える世帯が減ってるって事なのにバカスｗｗｗ ブランド力と同じで値下げ商売したら転がり落ちるからな。逆に下げ始めたらマンション以外の不動産も暴落危機ってこった。 チラシポスティング止めれば人件費等コストも下がるのに、お断りステッカー無視してまで配るのは迷惑だしゴミ増やすだけだ 5割とか管理費も修繕積立金もまともに回らないやつじゃん
どーするんやろね まあ、その不動産会社の平社員が買える値段なのかどうか
そこからまず議論しようやｗ
調査を行ったリクルート住まいカンパニーとか言う会社も含めてなｗ 単に希望価格が下がらないだけ。
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パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン レジデンシャルサロン タワーマンションを舞台のトレンディドラマ作るしか、無いやろ 大手が値下げしたら、その会社は体力がないくらいに危ないってこと。
今までの儲けでどれだけ耐えられるかの持久戦だね。 そもそも住宅ローンは世帯年収ではなく夫の年収だけで考えるべき（妻の方が稼いでるなら妻でも可）。
夫の年収を超えて世帯年収ギリギリまで借りるのは危険だしトラブルになりやすい。
夫または妻のどちらか一方が収入減ったら返済できなくなるからだ。リスクは2倍になるので審査もシビアになる。
ペアローンや収入合算は色々なデメリットや複雑さがありお勧めできない。
住宅ローンは夫の稼ぎまでしか借りない方がいいってのはもっと周知されるべき。
知らずに「我が家は世帯年収1000万だ」とか調子乗って、ローン組む時になって現実を知る人が多い。 >>10
うちにもよく
このマンションを名指して相場より明らかに高いいくら以上で買いたい人がいます
とかいう大嘘の住友とか三井のチラシ入ってるわ
ダイレクトメールやチラシは広告効果大きいのはわかるんやけどな
大手がこういう大嘘広告ばらまいてる現状には残念やなと思う >>3 の続き
春日部なら新築の戸建てがこの値段
管理費払うマンションなんか馬鹿らしいよな
姫宮駅4分、2,090万円、43坪、上下水道、都市ガス、駐車場
https://www.athome.co.jp/kodate/1080417240/?DOWN=1 50%とかいつまで売れ残りで耐えられるんだ
終わりが近そうに思えるけどな 何にしても生活基盤の根本である住居費が高止まりするってのは
庶民にとって悪夢でしかねえんだよ
バカなのか、調子こいてると○されるぞ不動産屋風情もよ バブル崩壊直前の株や土地も値上がり待ちで塩漬けにされていた。
地方から見ると首都圏の不動産価格は異常で、首都圏がそれほどビジネスチャンスに
恵まれているとは思えない。不動産の値上がりが首都圏の信用創造しているとすれば
まさにバブルの構造そのものだ。 >>2
不動産の投函やってたけど、
売りたいマンションを既に契約した家には、地図に印が有りまして、絶対に投函禁止でした。
売れ残りだと、電化製品や商品券の特典が有るからでそうだ。 >>21
日本のバブルが崩壊する前に中国のバブルが崩壊する予定 >>21
中国の人も選ぶよ。
駅から遠い場所は新築でも買わない。 >>19
銀行が担保として扱ってくれている間は良いけど、金融庁のご指導が入ったらアウト。貸しはがしの悪夢が再来 >>10
実は、投函の、あれを見て買う人が居るんですよ。
新築だけでなく、中古仲介の投函チラシを見て、売ったり買ったりする人も居るんですよ。 >>21
アホか
もう奴らは売ったよ
五輪バブル弾ける前にな 練馬の外れで春から作ってるアパートが未だ完成していない >>21
中国では土地は国家のものだから借地しかできない
安定資産を得ようとする高所得層は海外に資産を持とうとする
結果的に中華マネーは海外に流出しまくってる現状なんだよ
共産主義を維持しつつ資本主義で儲けようとした歪みがこんなところに出てるわけ >>14
フジテレビあたりで、
年収300万の若者が、東京湾岸のマンションのリビングルームで、
男女６〜８人で意味の無い会話をするドラマかな？ >>28
これからが稼ぎ時なのに売るわけない
買い叩いたマンションが一泊数十万の民泊へと化けてる
五輪前後が一番稼ぎ時 >>18
職場が都区内だと、通勤だけで往復三時間はかかりそうだなw >>31
それドラマだっけ？バラエティーかと思った。
ハナから台本のあるやらせって言いたいなら同意するけど。 >>18
姫宮か？
中央林間ゆき準急だと、大手町・渋谷は乗り換え無しだな。
時間が掛かるが、日比谷線直通も多い。 自分や業界の首絞めるわ行政も指導しないわ
いよいよ終わっていますなぁ >>21
富豪の投資家ならさっさと手を引くけど
厄介なのはタワマン買える層の中国人は
完全にそこに住み着いちゃうからな 韓国の江南区みたいだな。
ほんと日本と韓国はいろんなことの現象が似てるわ。 都心部は増えまくってるし、駅近も普通に人口増えてる
核家族化と郊外の過疎化で駅から遠い不便な場所は減ってるのは確かだが、そういう場所のマンションが売れないというだけで全体では価格が上がってるということなんだろ 10年前は大手デベロッパーが26%だったが今は40%
大手の分、体力があるから売れなくとも
値下げしないだけで
買う奴がいなければいずれ詰むよ 相続対策で機能しなくなったり中国人が買わなくなったりしはじめたらヤバいな 前回のバブルは民間主導で
官は望んでいなかったので ぶっ潰した。
今回は 官主導で
官の望んでいる形なので 数字捏造してでも
長引かせるよ。 不動産研究所が予測発表してるよ
来年は今年より2.2%増のマンション供給だが2018年に比べると15%減
要は横ばいだな >>2
今じゃ売るのが厳しいとテレビやエアコン、ルンバが付いてくるよ。
ただ他言無用という誓約書書かされるけど。 都内が売れなくなってる一番の理由は
都内のマンション価格の暴落がそう遠くないと考えてる人が多いからなんだがな。
資産価値が一気に目減りするのを分かってて、
買うやつはいない。 建築だけど、うちら的にも困ったことはある
元々狭い土地でマンションとか建てるんだが、最近はそれでもより広い間取りや多い部屋数にしようと建ぺい率目いっぱいの建物作ろうとするのが多い
その結果、足場が建てられないとか道路スレスレまで掘削とか無茶苦茶な工場が増えて来ている
ただでさえ人手不足に外国人研修生とか増えてるのに、これじゃ事故起こせと言ってるようなもの
そのうち六本木の事故なんか忘れてしまうような大事故をどこかで起こすんじゃないかな 原価て土地代のことかよ。バカ記事
不動産バブル崩壊で土地代は暴落してるのに >>44
もうずっと前からそうだよ
売りたい人は五輪前に売るべき
裏でカルテルみたいなことやってんだろ
もちろん安倍チョン一味も絡んでいる（笑）
チキンレース状態だからだろ。
一旦、値下がりが始まったら一気にだと思うよ。
オリンピック後はどうなることやら。 平成の30年間、出生率1.1の東京都に若者の70％も集め続けておいて
都内のマンションは、その出生率1.1のなかから発生するパワーカップル頼み
中国人が投資用で買ってるのも、結局は出生率1.1のなかから発生する都内ファミリーが賃貸ですまなきゃ成り立たない構造なわけで
その無理なデフレを誘発する一極集中構造が
とうとう持たなくなってきているのが今 >>16
旦那の転勤で詰むよｗ
奥さんの会社が大手で優しいと旦那の転勤先に転勤させてくれるが、まぁ難しいなｗ
子供が学校行ってたらもうどうにもならないｗ >>39
そりゃ国交省が創価の公明党の指定席だからなｗ すげーな、爆買いしてる海外勢のことは一言も触れてない 買う人の年収が上がったということは、年収が高くないと買えない。
そういうことではないのか？ 価格設定してる当人がそれでよしとしているんだから仕方ない ただ他人に迷惑かけるなよ >>50
主に中国人
中国国内でネット予約して成田から中国人の白タクでドアツードア バブル用に販売価格を下げるために狭くして売っているマンション
バブマンは値下がり後は転売で不利になるような気がする > 平均的な会社員の年収がそんな増えているはずはないのだが、実は、この間に共働き割合が39.9％から57.3％に急増した結果、世帯年収が大幅に上がっているのだ。
じゃあたくさん購買層がいるから問題ないよな。
で、なんで契約率が下がってんの？ >>51
大型ＴＶやエアコンなんて５万前後で買えるじゃん、それでおまけのつもりなの？
せめて電動自転車ぐらいはほしいよな 今にして思えば、リーマン前が一番の買い時だったな。
何しろ広くて値段がこなれてた。
うちは100平米土地付き大バルコニー付で4800万。 ほんの二日だしどうってことない。メリクリフォーミーや 名古屋じゃ錦２丁目あたりに、タワーマンション建設ラッシュなんだがな 世帯収入が増えてローンの利息も減ってるのに売れない
物件価格が下がらない理由になってないだろ >>73
全部微妙に、だが
狭い、壁薄い、天井低い、建具がしょぼい
そういうの多そう
もっと怖いのは素人でわからない部分の手抜きだな >69
そのとおり
首都圏の新築マンション販売戸数は2000年代初頭の年間8万戸超から半分以下になって4万戸を
割り込んでる。
もう平均以下の所得水準の世帯は相手にしていない市場になってる。 家買うの辞めて来月
フェラーリ488買うわ
@都内 都内のマンション余りまくってるよ
もう何年も前から供給過多でしょ、売れなくて当たり前じゃん
今時マンションを投資目的で買う人なんていないし 不動産記事の首都圏＝神奈川、埼玉、千葉
大体において23区は含まれてない
埼玉と渋谷区を比べても意味ないんだよ 大手のデベロッパーは現状3割4割の利益率なんだろ
そりゃ相場の維持に躍起になるわ >>82
壁紙一枚でいかようにも見せることができるからねえｗ >>45
前回のバブル?
今回のバブル?
意味が分からない
ずーっと不景気なのにどこにバブルがあったんだよ >>16
ほんこれ
銀行員の父親も同じこと言ってた >>1
都心部、土地付き一戸建ての俺は勝ち組って事か。 バブル時なんて財布はいつもパンパンで
夜の街は人がぎっしりでタクシーは捕まらないわ
何もかも狂乱状態だったのに
今のバブルは何とも寂しいもんだな
閉じたコンビニが並んでいるぞ
駅のゴミ箱では週刊誌が読まれてすぐに入ってたよ
バーではレミーが並んでいた 相続した都区内の土地売ったら、かなり高く売れた。今の異常な不動産高騰価格のお陰だな。 普請がね、問題なのよ。
2000年頃は、床20cm、壁18cmが分譲の標準品質だった。 買えない貧乏人が増えたからといって高いものが安くなるわけじゃないからな
高いものは高いままだわ 今の金利の低さだと、余裕で6000万とか買えると思うんだけどな、
20年ぐらい前、わりとマンション底値だったと思うけど、その頃の金利は 期間限定で2.2〜2.5%、10年たてば4%とかじゃ？
実際4%ぐらいで返済していた人間も多かったと思うし、そのころ4000万とかで買った人は6000万ぐらい払ってるんでは。
毎月10万、ボーナス20万x2で140万返済なら働いてる間に返せるだろｗ ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
