【社会】築40年超｢老朽マンション｣丸ごと建て替えの顛末 イトーピアがブリリアタワーに生まれ変わる日 [朝一から閉店までφ★]
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築40年超｢老朽マンション｣丸ごと建て替えの顛末
イトーピアがブリリアタワーに生まれ変わる日
一井 純 : 東洋経済 記者
2021/10/13 7:30
築40年超の都会の老朽マンションが本当に建て替わるのか――。
JR山手線「浜松町」駅の東側、旧芝離宮恩賜庭園を越えた場所に立つ「イトーピア浜離宮」（東京・港区）。1979年に竣工した総戸数328戸のマンションは目下、全420戸のタワーマンションへの建て替え工事が進む。
老朽マンションの建て替えが社会問題化して久しい。だが、国内にあるすべてのマンション約675万戸のうち、実際の建て替え事例は、準備中を含めても今年4月時点でわずか303件だ。オーナー間の合意形成に手間取ったり、立地が悪く建て替えの事業化が困難だったりすることが、建て替えが進まない理由に挙げられる。
翻って、イトーピアは好立地かつ容積率に余裕があり、オーナーの多くは建て替えに賛成。好条件が揃っており、すぐにでも建て替えへと移行できたように思える。が、建て替えが正式に決議されるまでの道のりは決して平坦ではなかった。何が壁として立ちはだかったのか。
週刊東洋経済10月16日号（10月11日発売）では「実家のしまい方」を特集。老朽化した戸建てやマンション、空き家・空き地問題について、広く取り上げている。
契機は2011年の東日本大震災だった
「デベロッパーやコンサルタントへの丸投げではいけない。われわれの手で建て替えを実現させるという意志が大切だ」。
旧イトーピアの管理組合理事長として尽力した林俊幸さん（71）は、建て替え実現の秘訣について、オーナーの主体性が重要だと説く。
イトーピアで建て替えの議論が始まったのは、2000年代中頃。築25年を超えていたが、管理状態は良好で居住環境にも不満はなく、建て替え機運は高まらないまま時は流れた。
転機は2011年3月に発生した東日本大震災だ。建物の損傷は軽微だったが、老朽化や耐震性不足への懸念が頭をもたげた。
耐震補強、免震改修、建て替えなどの方策を議論し、建て替えが最も合理的と結論。アンケートでは約7割のオーナーが建て替えに賛成したため、2014年11月、本丸である建て替え決議の前段階にあたる推進決議を管理組合総会に諮った。
https://toyokeizai.net/articles/amp/461741?display=b&;amp_event=read-body
→次ページオーナーたちの無関心がアダに
https://toyokeizai.net/articles/amp/461741?page=2 愛知県知事リコールは何故不成功に終わったのか？4 (678ﾚｽ)
上下前次1-新
1(4): 06/15(火)23:17 ID:xadzi8Nh(1) AAS
大失敗に終わり不正署名疑惑も上がっているバカ須こと高須弥とバカ村こと河村たかしのリコール活動がなぜ失敗したのかを考察するスレです。
前スレ
愛知県知事のリコールは何故不成功に終わったのか？ 愛知県知事リコールは何故不成功に終わったのか？4 (678ﾚｽ)
上下前次1-新
1(4): 06/15(火)23:17 ID:xadzi8Nh(1) AAS
大失敗に終わり不正署名疑惑も上がっているバカ須こと高須弥とバカ村こと河村たかしのリコール活動がなぜ失敗したのかを考察するスレです。
前スレ
愛知県知事のリコールは何故不成功に終わったのか？ 最近は都内の土地が急騰に次ぐ急騰で住めないからな
実家のある神奈川でも海老名にタワーマンションとか出来るし
テレワークだから半原や相模湖の家も売れてるって
すげえんだぜ こういう煩わしさが無い賃貸最強なんだよ
老朽化する前に新築物件に引っ越すだけ >>1
ここは場所が良すぎるから他のマンションの参考にはならんわ
決議された頃に販売された近くのタワマンは即日完売で竣工後に高値で転売されていた こんな立地のマンションじゃ、最初から住人も建物自体もいい物件だったろうに
それを40年で建て替えとかもう好条件揃いすぎでしょ
夢を見せないでよね！
日韓「友好幻想」の終焉
元徴用工判決の狙いは「65年日韓基本条約」のちゃぶ台返し
https://business.nikkei.com/atcl/report/15/230558/110200034/
在日韓国人の友人は、次のことを父親にきつく口止めされていた。
「太平洋戦争の時、八幡製鉄（現新日鉄住金）で働いた。
日本が敗戦し帰国する際は退職金が出た。送別会で餞別ももらった。
強制労働はなかった。日本人には話すな」。
父親は、「募集」か「官斡旋」で八幡製鉄に来た。
帰国したが職がなく、密航して再び日本に来た。 >>4
海老名のタワマンとか負債にしかならんよ
基本的にマンション価格が落ちないのは都心３区から５区の駅近だけ
あとは築年数に応じて売却価格が下がっていく >>6
マンションの建替えは立地が良くて、容積率に余裕がないと無理だな。 フツーのマンションが
ウンコまみれのウンコブリブリマンションに
グレードアップすると聞いて >>10
金さえあればそうでもない
特に年金額が多い老人には喜んで貸すから >>10
１km先くらいに新築２億弱のマンションを今年買った高齢者は
住みなれた今のマンションがやはり良いと
賃貸に回した。 ふっるい低層マンションの内部リノベーション済みが最強だと思う
つか周りのオサレ人脈はみんなそういう所住んでる >>12
独身だといい物件には入れないよ
幻想観すぎでしょ ウンコスギで鍛えられたブリリタワマンの活躍にご期待ください こんないい立地ですらタワマンにして部屋を売らないと建て替えられない
タワマンより低層の重厚なマンションのほうが暮らしやすいのにな >>17
>タワマンより低層の重厚なマンションのほうが暮らしやすいのにな
友達が松濤のそういうところに住んでたわ
なおやくｚ >>10
最初に買った不動産は銀行からは０、当時の住宅金融公庫か少し借りた
数年で抵当権抹消。２軒目は最初から現金で買った。 その年代のものだとその後耐震基準とか厳しくなったから
建て替えもあるかなという気もするけど
40年程度でマンションレベルの建物を建て替えってのもちょっとどうなの？ いいなぁ
実家はもう50年超マンションだけど数年前の大規模修繕でまだまだ持ちますよ！って理事会で豪語してたらしいし無理だわ
親は確実に反対派に回るだろうし、他も老人だらけだから >>15
無知だな
今の不動産業界を知らな過ぎる
マンション建てすぎて賃貸は空きも多いから家主も形振り構わず入居させたがる >>17
戸数できるだけ増やさないと住居者の持ち出しが多くなって賛成得づらくなるんだよ >>13
当の高齢者はまた賃貸暮らし？
タワマンを賃貸に出すのに不動産会社が間に入った関係でこういうお金持ちなら自分たちが借りる方の賃貸契約も問題ないんだろうね >>17
１３の新築がタワマンで低層マンションと長年の居住者同士や管理人や
周辺が心地よいと新規購入タワマンは賃貸に
>>13
数十年前から英国では子供の心理状態が良いのは５階までと言っていたね >>20
たぶんデベロッパーの口車に騙されたんだと思うよ
RCで４０年ならちゃんと管理して適切に修繕さえしてれば全く問題ないのに
とにかくデベロッパーは土地が無いからあの手この手使ってタワマン建てたがる
あいつらは日本の癌細胞と言っても過言じゃない 独居老人にマンションで孤独死されると不動産価値が下がるとか言っていた不動産屋がいたな >>11
とりあえずこのレスを見にきた
あとはどうでもいいや >>24
発売時の購入者
等の高齢者は不動産が凹んでいた頃
同じマンション内の部屋が公に売りに出る前に
５軒くらいは買い増していた。
お隣さんだから奥様が話すから
５軒までは聞いたけどその後はタワマン買ったのも御本人から聞いただけ。
食事は外車でも超高級でホテルで全て済ませに行っている。 >>12
老人が敬遠されてるのはカネの問題ではなく、孤独死して長期間発見されなかった時のリスクを大家が嫌がってるんだが >>27
超高齢化社会だから孤独死とかはもう気にされなくなってる
殺人とか自殺とかは嫌がられるけどね 今なら文句なく好立地だけど、ひと昔前だとそうでもなかったんだよ
環境が最重視されてた時代は「埋立地だし、湾岸線と海岸通りが隣接だし、夜は人通りがなくなるし」って低評価が先立ってた
このあたりだと第一京浜より海側には住むなって昔から言われていたしね
時代によって不動産の評価は変わる >>20
自動車排ガスの環境基準と一緒で
建物の耐震基準ってのも国民に新築不動産を買わせるための方便だと思うよ >>26
むさしこずぎ、
平成２２年において公示
川崎市液状化最危険地帯
元はZさん居住区に
タワマン建てたデイベ。東大からの内定者が全員蹴った頃から株価↓
学生は知っているからね。 仮住まいはどうするの？
その間仮住まいの費用は誰持ちになるの？ >>22
それは平均化した場合な
実際は空きだらけの不人気地域か空きがごく少数で選べない人気地域かの二極化だよ 40年前くらいのマンションはむしろちゃんとしてる
バブル後の建物くらいが中抜きしてたりで一番ヤバい 築40年でまともに管理されてるマンションなんてあるか？
老人だらけで建て替えなんて待ってたら生きてるかもわからん
金あればボロのまま安く外国人に貸すのがオチ >>31
そんな大家は淘汰されるよ
なんせ超高齢化社会だから老人には貸しませんだと成り立たない これだけの好条件の物件でも建て替えまでには
とても困難があったんだろ
地方のマンションや首都圏でも立地の悪い集合自由宅は
建て替えが相当難しい、無理なんだろうね 先日の首都直下は被害が軽微だったのが今後仇になる気がする >>41
外部の手が入ってるならそれなりに管理されてるよ
元ファミリー世帯が入るようなとこなら理事会に積極的な人もいるしまだ元気 言ってはアレだけど
築25年での建て替えは早すぎだろ
容積率の余裕で一回は何とか建て直しが出来るとして
その一回はもっと後に使わないと
なんつか建築屋の口車に乗せられたようにしか見えん >>42
暴れるなピュータン
今後どうとかじゃなく現状では退職高齢者(特に独り身)に部屋を貸すことを嫌がる大家はかなりの割合でいる 30年を越えたマンションは上下水道特に給湯からお湯の配管が銅管だったりしていつピンホール出来ていつ漏水してもおかしくない状態
分譲マンションなら売買した時にリノベーションして配管もフレキに代えないとね >>41
むしろ最近のタワマンのほうが管理されてない
なんせ投資目的で買われて購入した本人は住んでないからね
そんな人達が多い物件は利回り下がるからと修繕すらまともに出来ない 建て替え計画＝＞失敗＝＞スラム化＝＞廃墟
建て替えない＝＞スラム化＝＞廃墟
どちらを選ぶかだな いまんとこ 「俺様がこう思う」じゃなくてある程度客観的なデータを出せよ
●｢高齢者お断り｣の賃貸住宅が増えている理由
入居者を守るための法律が逆に足かせに
2020年04月12日
一井 純 : 東洋経済 記者
https://toyokeizai.net/articles/amp/343454?display=b&;amp_event=read-body
全国宅地建物取引業協会連合会は2018年12月、会員に対して高齢者への賃貸住宅の斡旋に関する調査を行った。それによれば、高齢者への斡旋を「積極的に行っている」と回答した事業者はわずか7.6％。「諸条件により判断している」が56.1％、「消極的」が11.5％、「行っていない」が24.8％と、高齢者の入居に対して前向きでない回答が大半を占めた。 >>40
広さが同じ３LDKで、普及タイプでも今とまったく異なるね。
だから、都心の古めマンションの価格が発売時5000万が今１億を保っている。
築３０−３５年。立地、バブル時だと当時倍率1,000倍つけた物件など。 >>48
だからそいつらは時代が読めてないんだよ
わかってる大家は老人に優しい賃貸へ舵をきってる
今後の需要増はわかりきってるからな >>42
不人気地域にデベに踊らされてワンルームマンション建てたアホとかはそうだな
利便性の良いところは無理だよ、需要あるから https://toyokeizai.net/articles/-/461741
写真有る 約＋100戸新設で バランス取ろうとしてるな
もっと増やして利益出せばよいのに 資金がいくらあっても足りんよねそんなことしてたら即破綻 都内の古いビル等がドンドン建て直ししているのは、東日本大地震で地中に打ってる杭もダメになっている可能性が大なので、建て直ししている。
ある10階建のマンションのリフォームする時に、5階くらいの部屋のユニット外したら天井にクラック入っていたのを知り合いの大工に聞いた
そのマンションは大規模で他の部屋でもリフォームしたらやはり見えない場所にクラック入っていた
平成以降でもこういうのが多いと思うよ >>46
なら建替え必要ないね
建てたときは40年後なんて考えてなくて
修繕計画積立管理とか適当ぽいけどな
新築とか管理費安いじゃんか
あれ最初からもっととらないと絶対足りねえと思うわ >>54
すり替えるなピュータン
おまえがどう思おうが将来どうなろうが
今現在の日本の大谷で高齢者との契約に難色を示す大家が一定数いるのは確実
これって未来のことじゃなく現在のことについてのコメントだよな？
間違いだろ？
↓↓↓↓↓↓↓↓↓
32 名前:ニューノーマルの名無しさん [sage] :2021/10/16(土) 09:27:37.97 ID:disI/y5p0
>>27
超高齢化社会だから孤独死とかはもう気にされなくなってる
殺人とか自殺とかは嫌がられるけどね 施工 株式会社長谷工コーポレーション
設計 株式会社松田平田設計、株式会社長谷工コーポレーション
監理 株式会社松田平田設計
デザイン監修 有限会社 東 環境・建築研究所 ※共用部のみ
売主 東京建物株式会社（売主）
なるほど。東京建物は割と評判はいい。
施工の企業のはこのころは諸々の噂だったなあ。 タワマンの大規模修繕はかなり難しい
基本的に今以上に階数を増やして売らないと住んてる人達の手出し負担が大きくなるがタワマンだと増やすと言ってもそもそもが目一杯だからね
大規模修繕もやり難いし古くなったら価値あるうちに売却するしかない うんこまみれになったのブリリアじゃない別のタワマンなのに
間違って浸透しちゃったせいで本物の名前忘れられてるじゃんw 建て替える毎に高くなっていくマンションか
そろそろ築50年とかのマンションだらけになるけど
どうすんだろうね駅近じゃないのにマンションに住んでる人詰んでないか >>10
とくに40代女性の単身に貸してくれるところがないらしいね >>65
それが想定できるから
駅徒歩１分、と、３分しか持っていない。
一戸建ても持っているけれど徒歩３分、いずれも都心。
海外赴任の時にケンコーポ経由で貸したけど３日で借り手がついた。 ウンコタワマンの最高峰のあれすか
ブリリア武蔵小杉の住民はその業界の神 >>10
じゃあ新しい部屋が決まるまで、今のところに住めばいいじゃん。賃料さえ払ってれば、貸主からの解約の申し出なんてできないんだから 仮住まい先と引っ越し代用意してくれるなら
我慢する 新築マンションいいねえｗ >>70
>>71
しんじろう氏の母君が営業やってた財閥系デイベの方がタチが悪いと思うけれどね。
元から液状化最危険地帯をわかっていてタワマン。 >>72
建て替えとかで、けっこう立ち退き話は出てくる 手抜きしてなきゃ40年でも余裕
ただ水回りは30年過ぎると大工事交換必要なので
安普請建築はここのタイミングで建て替える >>72
建て替えとかの理由があれば立ち退きさせられるよ イトーピアって奈良県生駒市にもあったな。
都内でマンションもあったとは。 >>73
完成図と図面をみたけれどイイねと思った。 >>78
バブルの頃、伊藤忠さんも江東区の下町だとか諸々出していた。 都心の価値が落ちないタワマンって管理費と維持費で普通に毎月１０万近くするからなあ
それプラス毎年の固定資産税と都市計画税も路線価が高いからびっくりするほど高額だ
ちょっと都心から外れた賃貸に住むほうが圧倒的にお得 ブレードランナーでの未来予想では
建て替えじゃなく改築ばかりで街はゴチャゴチャになるだろうって
そんな感じの映像だったね 老朽化マンションの建て替え決議に反対する奴ってなんなの？
資産価値が上がるから基本的にいい事ずくめだろ マンションは金食い虫
戸建ても維持費はかかるけど、
際限なく手抜きもできるからね
自分で板とトタンで修理すればいいです
なんなら家の中でテント貼って生活もできます
やっすい固定資産税だけ払えばOKです ブリリアのブランドイメージは完全に毀損されてるね
恥ずかしくてよう言わんわ 昔、親がここのクソ狭いワンルーム持ってて2千万円くらいで購入したけどバブル前に5千万円で売った。
売ってから25年以上経っているのに建替えの事が話題になっている今でも売ってくれって不動産屋から電話が来る。
どんだけ古い名簿使っているんだよと。 >>84
高齢で建替えまでに死んだりする可能性もあるから面倒なんでしょう >>82
好みだよね。
都心、千代田区、文京区、新宿区なら神楽坂の田中角栄関係のマンション、
ここらに買ってきた。
株もそうだけど高い物件には理由ありと。駅近、発売時の評判等。 長野県の地域中核都市で、独身のオッサンだが、割と簡単にアパートへ転居できた。空家率は、実質3割。2ヶ月分の保証金と、年4%の保証掛金で、保証人不要。 東京と違って、緩くて助かった。 >>84
修繕費用は積み立ててるが建て替えとなると手出し負担が大きくなるから
需要の見込める立地だとタワマン化して部屋を売った金で元が取れるけどそうじゃないならもう一度マンション買うくらい金を出さないといけない
老後に住宅ローンは限界がある 築３５年の都内マンション、３年ちょい住んで
２割弱上乗せして今月売り抜けたわ
あまり儲からなかったけど、近い将来
丸ごと立て替えとかになるリスク考えたら
高く売れるうちに手放したほうがいいかなってなった >>68
その理由わかりますか?
40女性が無職ならともかくバイトでもしてれば
貸してくれそうなもんですが
断るとすればまず60以上の独身で男性かなと 個数を増やす
省エネ設計
共用部を豪華にしない
大事ですね
大金持ち以外はしょぼい年金生活になるのでねｗ マンション出来たらデベロッパーが改装改築でも利益を出そうと管理料割安で管理業務を請け負ったりする
改装費用の見積もりを見て割高だったので他の会社に頼んだら管理会社から契約打ち切りされたという話はよくある マンションは大規模修繕前に次の新築マンションに移るのが良い
設備も新しくなるし資産価値も落ちる前だから負担も少ない >>84
何十年も住んで老人になってると大金払ってピカピカのマンションに数年だけ住むなんて面倒の極みなんだよ
どうせもう少しで死ぬんだからそのままマンションと一緒に朽ちるわって思考になる
持ち出しゼロになんて基本できないからな
立て替え中の往復の引っ越しに住居も探さないといけないし ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
