【大規模修繕工事】マンション修繕、割高契約に注意 国交省「相場」を公表
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マンション修繕、割高契約に注意 国交省「相場」を公表
2018年5月12日05時02分
https://www.asahi.com/articles/ASL5C3SLDL5CUTIL00J.html?iref=comtop_8_01
マンションの大規模修繕工事の際、割高な代金で契約させられるなどトラブルが相次いでいることから、国土交通省は各地の工事を調査し、１１日に結果を公表した。調査対象は過去３年間に施工された９４４事例で、１戸あたり「７５万〜１００万円」が３１％で最も多く、「１００万〜１２５万円」が２５％、「５０万〜７５万円」が１４％と続いた。
同省のこうした調査は初めて。費用の目安を情報提供し、トラブルを未然に防ぐ狙いがある。
分譲マンションは全国に約６３０万戸（２０１６年）あり、約１５００万人が入居。大規模な修繕工事はマンションの老朽化に伴い、住民による積立金を元に行われる。
同省は昨年５〜７月、修繕工事の内容や費用などに関し、工事の実績が多いとみられる建築事務所や設計コンサルタントにアンケートを実施。回答が得られた１３４社の９４４事例を分析した。
その結果、大規模な修繕は１回目が築１３〜１６年前後で行われ、１戸あたりの平均は１００万円。２回目は築２６〜３３年前後で同９７万９千円、３回目以降は築３７〜４５年前後で同８０万９千円だった。工事は外壁関係、防水関係が多く、２回目は給水設備が増えるという。
修繕工事はそれぞれの状況が異なり、相場が分かりにくいほか、マンションの管理組合と施工会社の間を取り持つコンサルの一部で、工事費を不適切につり上げるケースもあるという。国交省は昨年１月、悪質な例を紹介して管理組合に注意を促し、今回の調査に乗り出した経緯がある。
調査結果は同省のホームページで公開。マンションの規模ごとに概況を掲載し、「管理組合は同規模のマンションのデータと比較すると有効」としている。また、事前に検討した方がいいポイントとして、▽過剰な工事項目・仕様などがないか▽戸あたり、床面積あたりの工事金額が割高ではないか――などを挙げている。（岡戸佑樹）
住宅問題に詳しい吉岡和弘弁護士の話 大規模修繕工事では、事前に聞き出した積立金の額に合わせて見積もるなど、適正さが疑われるケースが多い。問題は設計コンサルだけではなく、マンションの管理会社でも知り合いの工事業者を使って高く見積もるケースがある。そもそもコンサルや管理会社に任せきりになっている管理組合が多い実態も問題。その工事が適正か管理組合や住民が自ら監視していける手法を身につけるのが大切だ。 動物や昆虫の死体が浮かぶ貯水槽を改善しろ。
不味くて不健康な水では命が危険。
どうせなら直結型に変えろ。 ＞１戸あたり「７５万〜１００万円」が３１％で最も多く、「１００万〜１２５万円」が２５％、「５０万〜７５万円」が１４％と続いた。
これって部屋１部屋＝１戸？
マンション全棟で１戸？←たぶんマンション全棟で１戸の値段ではないとは思うけど
マンション全棟で１戸でこんな計算されたとしたら土建業者としてはだれもやらんわな。 そもそもそんな短いスパンでやる必要ないの
日本はおかしいんだよ 管理会社の人が、ほとんどの会社は日頃の管理では、ほとんど利益出なくて
修繕で儲けるって言ってた 修繕内容なんてマンションの状態で変わるんじゃねえの？ 仕事がビル管で今マンションの理事番
めんどいから仕事バレないようにしながらも
色々舵取りしてるが意外と予算面も相場
素人には高く感じる部分も多いだろうが 改修屋だけど、こんなのマンションの年数と状態、
工事の内容(仕様材料、管理体制)で金額に差でるわ。
まぁ、安いにも高いにも必ず理由はある。 湾岸のタワーマンションみたいに 潮風で錆びる場所と
東京市部みたいに、空気が綺麗な場所の低層マンションでは
修繕費が違い過ぎる 下手に買ってもマンション売れなきゃ
維持費は払わないといけない >>6
その通り
メンテ自体は必要だが商業施設に比べても頻度高すぎ 機械式駐車場があるマンションは無いマンションより積み立て修繕費が割高になるから要注意な 賃貸マンションの安い物件を隠して家賃相場を釣り上げてる >>3
総会の議題が届きました
「管理費・修繕積立金の増額について」 ２回目の大規模修繕終了。
１回目は理事長、２回目は修繕委員となりました。
無事に終わって積立金も３割残った。 >>15
コーキングしてるところあったら10年でダメになるよ
持っても15年（たぶんダメになってる） そんなもん建設した時期にもよるだろ
20年前だと外壁タイルだって今みたいに高圧で目荒らしする工法やってないだろ >>4
1戸あたり100万円の場合、1棟が100戸なら全体で1億の仕事ってことだろ。 相場決めるなら相当細かく設定しないと闇雲にぼったくりのレッテル貼られるだけだぞ >>25
首都圏の最近の建築費値上ラッシュは普通に中の人でさえボッタクリか？って位の異常上昇だと思うけどね
日々の食料品や生活雑貨の便乗値上同様かそれ以上だし
あと２年程度なんだろうがその後とかがマジで怖い 大規模修繕にはマンションの長期修繕計画に則って行うが、管理会社が何社の下請け業者（ほぼ談合済み）に見積りをとり、管理会社が２割を管理料としてとり、バックマージンで1割り取る。
従って高くて見積りの6割り、一般公募を建築新聞に載せて、搾れば4割り程度でできる。
ただし、修繕委員の人が管理しなければならないから、組合でちゃんと日当を出すようにすればやる人も多くなる。自分達で毎月貯めたお金だから自分達に少しでも戻ればと思えば安いものだよ。
これが１番安くできるよ。 国は相場って馬鹿なのか？何のために見積もりが有るんだよ。
数量と単価が適切ならその合計が工事費になるだろ。馬鹿なのか？ >>30
適切が素人に分からんだろ
何がどれくらいなら単価が適切かどうか教えてくれ >>17うちの機械式も潰したいけど
そんなこと理事で言い出したらヤバイ奴だと思われるだろうな 法律で住人当たりの駐車場の数が決められてるから、しょうがないけど
機械式はヤバいみたいな記事を経済誌で見た 大東建託がアパートのペンキ塗り替えを工事費４００万円でやったけども、他所の業者なら２００万円程度で施工できたらしい。
という事は大東建託が差額の２００万円を丸儲けという訳だがアパート大家は大東建託が管理しているから、他社に工事を頼めない。
アパート大家は大東建託のカモであり続けるしか無い。 数年前に仙台でYという有名な会社がやって
ニュースになってたな 安くやってくれいうても、その金額なら辞退しますわってことにもなるからね
複数業者に見積もりとるぐらいしかできないだろ マンションの大規模修繕なんて面倒くさい仕事、高くなるのが当たり前。
ＤＱＮ入居者が居たら下手したら赤字。
こんなの誰も請けないから、請ける業者は限られてくる。
管理会社、監理業者だってマージン取るから必然高くなる。
高いのが当たり前です。
やってもらえるだけ幸せと思ってください。 住民の中に一級建築士がいて悪徳管理会社を成敗したっていう、話はないの？ 一級建築士なんて、所詮は現場を知らん人が多いから机上の空論。
入居者の都合で工程がコロコロ変わる恐れもあるので、業者もある
程度は見積に保険を掛けます。
それに監理業者が裏で業者からバックマージンを取る行為が横行
しているので、費用が割高になるのは当たり前です。
監理通さずに信頼できる業者に直接やらせるのがベスト。 >>6
いや日本の集合住宅は今も昔もプラスチック住宅のウサギ小屋
壁はいつの間に防火材代用、天井が低いのは昭和のままの設定でとにかく詰め込むために低く作られてる
だから欧米や隣の韓国や中国と比較しても天井は低く、階上の騒音も日本独特
これが日本の集合住宅の特長
なもんで寿命はマジで短いから修繕スパンのサイクルが短い 管理会社が積立金総ざらいする見積もりを持ち込んできた。同じ系列会社に工事させる露骨な奴。
ふざけんなって全部ひっくり返して予算非公開で募集してコンペさせて選んだら安く上がったよ。 うちもこれでやられたよお。
うちはマンション建てたゼネコンと管理会社もその関連会社、修繕業者もその関連会社、骨の髄までしゃぶられるよお。 >>47
そうそう、せっかく積み立てたなけなしの修繕積立金を全額さらってくようなやり方なんだよね。
財布の中身も握られちゃってるからね。
住民はまさに鵜飼の鵜みたいな状態だよね。 >>47
程度の悪い業者と安い契約出来てよかったですなw
管理会社＝高いって言うバカな管理組合の定番に笑ったw
今はネットで管理組合やら理事の場があるがあんなの勤学安くするためだけの物で
金額安くするにはどこかで手を抜く
簡単なことでしょ？w 大規模マンションになるほど交渉力が上がるから有利なのか。 なんで家電とかは進化してるのにマンションの耐久性は延びないの？ マンションは修繕でぼったくれるから
本当に金のなる木だよね >>27
とにかく職人がいない
日当を2割上げた程度じゃ誰も来てくれない >>36
家賃を保証してると勘違い。
「大東の利益を30年保証して差し上げろ。お前の借金で！」という契約。 >>42
一級建築士もバカじゃないから入居前にどこが管理してるのかくらい調べる
悪徳会社だったら最初からそんなマンションは買わない借りないだけ
いつの時代でも知らないことはそれだけで罪 >>33
うちのマンションは、築20年のときに機械式を全部潰して
2〜3階層の自走式にした。8億円ぐらいかかったけど、
駐車場修繕費積立金で賄えたし、その後の駐車場料金を
それまでの半額以下にできた。やってよかったよ。 >>52
競争原理が働かないから
家電や車はどんなに長持ちするものでも一生に何度かは買い換えるから
前回買って失敗したと思ったメーカーのものは買わない
そういう形で緩やかではあるが出来の悪いメーカーはいずれ淘汰される
しかしマンションを一生に三度も四度も買い換える人は超レア >>43
仮住まいだからこそ転売を考えるから「修繕しないと資産価値が下がりますよ」という脅し文句が効くんだよ 高くても安くても駄目なんだよ
もともと、管理会社がマンションの仕様と規模からはじき出した予算は、ほんとギリギリ
最低限やらなきゃならない防水・シールと鉄部塗装と外壁の1-3%補修ではじき出した予算
だから、これを大きく下回る予算工事は、作業する人間がバイト君レベルのやつ
管理会社をハブって勝手に決めた場合、後々問題が出たときは「知りません」言われてお終い >>57
確認申請は、ちゃんと取れましたか?
厳しいとこは、強制撤去されることがあるから注意ね
あれ、建築物扱いだから これから大震災が来る確率は高そうだから賃貸のほうがよくね？
震災で住めなくなったら引っ越せばいいんだし >>52
答え
やりようがない
大規模修繕って聞こえがいいが、実態は化粧直しw
本当にやるなら建物取り壊して一から建て直すのが一番良い
だからマンションなど集合住宅に住むもんじゃないよ 中古マンション買うときは管理組合の財政状況と大規模修繕のスパンは確認しておくこと
これ、とても重要orz=3 賃貸収入で年収１億以上稼ぐ人からの１０カ条
https://twitter.com/cqwlg/status/995130928090370048
よく質問されるけど、「賃貸と購入、どっちがいいですか？」という意見。
少なくともこれまで不動産投資で全戦全勝、赤を出したこともない僕がいえば、「絶対に買いなさい、今すぐに！」と思う。
はっきり言って、賃貸はお金をドブに捨ててるだけです。
https://twitter.com/cqwlg/status/994232474036129793 東京オリンピック終わったら建設大不況がくるから
そのときまで持ち越せれば半額ですむよ 甘いな。職人がどんどん居なくなってきている。
そのうち、頭下げてもやってもらえなくなるぞ。 花小金井の小さめのマンソンだったけど、修繕費の使途はマンソン住人の集会で決めるの
だけど、住人は集会とか不参加が多く、管理会社が自社の社員をダミー住人にしていて、
ほとんどの住人は議決権をダミー住人に委託していた。
だから、エレベーターの箱の内装工事だけで1千万とか取られてたわ。管理費はずっと
繰り越して1億超えるとかで、管理会社があちこちに口止め料わたして、大規模な外装工事を
施していた。住人の多くが高齢者だったから、そこを終の棲家にするつもりだったみたいだし。
こういうの見てから、マンソンは絶対ダメだと思ったんだわ。 >>65
設備関連の耐用年数は
建物躯体よりずっと短い >>71
｢マンションは楽｣って
誰がステマを世間に広げたのか公表してほしいな。
工事会社の自作自演だと思うけど
集合住宅のアホ住民は詐欺られていることに気がついていない。 複数に見積もりだせばいいだけ
それしかないよ
逆に、理事会に問題あるんじゃないの？
居住者が関心ないと、実質理事会が決めてしまうことになる タワマンなんて修繕めちゃくちゃ高いだろ。足場組めないから 9割以上のマンションが「修繕積立金破綻」の危機らしい マンションって終の棲家にするもんじゃないよ
新築で買って10年で
また新築に住み替える
これの繰り返し うちのマンションは築23年くらいで
預金高はかなりあるほうで、安心してたら、マックスな修繕費の見積もり出されてビビった。
預金あればあるだけ、高い工事費見積もられるなら、いくら貯金あっても同じだよ。私らの積立金は管理会社と工事会社への貢金じゃないんだからさー
誠実な管理会社じゃないとだめなんかな >>77
誰がやるんだろう？という想像をしなくちゃいけないね。
大変なことを安い賃金で受ける人は居ないと＝高いのは当たり前
コーキングが想定していた以上にもたない（劣化が早い）そうなんで結構やばいことになりそう。
場所によっては当初予定の５〜６割程度とか、海沿い強風塩害紫外線がきついのです。
修繕費も共有部分だけであり内装とか所有部分は別ですから大変だよ。 郊外の築38年のマンションを格安で購入したけど騙された これは役に立つね
管理会社も見てるだろうから自発的適正業務も期待できるし
４K8K工事も総務省が地デジの時みたいにまとめないかな うちのマンションも上限ギリギリの見積もりだわ。
やっぱ管理会社が連れてきたコンサルタントの見積もりじゃダメか。 >>71
管理費と修繕積立金の区別を理解しているのかわからないけど、
まともな管理会社なら、社員をダミー住民に送り込んでなんてことはしない。
薄利でずっとつきあっていかなきゃならんだから。 >>86
上限ギリギリって言っても、長期修繕計画が古いとかじゃ意味がない。
ここ数年の仮設足場等の高騰はすごいから。
管理会社がつれてきたコンサルが悪いんじゃなくて、予算ありきならば、
工事会社を選定するコンサル業務の際に理事会側が
ちゃんと施工範囲と仕様を理解して納得しているかってことだけ。
コンサル入れたって事は数社以上の見積もりはとってるんだろうから。
あとは管理会社のフロントの経験値にもよる。
工事内容を理解できているレベルのフロントなら
修繕積立金の増額改定はできるだけ避けたいから
必要のない範囲の工事の除外とか
逆に大規模修繕工事の際に一緒にやったほうがよい工事の
アドバイスぐらいはする。
まぁ、管理会社のフロントも正直、ピンキリですが。 >>80
修繕積立計画って30年で必要な額を30年で貯める計画なんだからまともな修繕してりゃ使い切るの当たり前なんだぞ
マンション住んでるくせにほとんどの奴がこれを知らない無知なんだよな
マンション住まいはちょっと頭おかしい 管理会社が工事会社を連れてくるケースは多いの？ウチのマンションだと、
管理会社に勝手なことはさせないけど。 >>88
実態調査の「100万〜125万円」に該当する1戸あたり120万の見積を出してきたから上限ギリギリだと思ったんです。
予算は全然足りなくて修繕積立金を3倍にしないと賄えないそうですが、借り入れして2倍に抑えようとしています。
機械式駐車場がネックになってるんですよね。 設計監理方式の大規模修繕で管理会社がコンサルのコンペに参加したけど採用しなかった。
コンペで選ばれたコンサル、設計監理者は自分に有利な工事請負会社が選択されるように不正コンペをしたよ。
結局どの選択肢でも修繕積立金は0円にだったんだ。 >>結局どの選択肢でも修繕積立金は0円にだったんだ。
結局どの選択肢でも修繕積立金は0円になったんだ。 やっぱ戸建にしておけば良かったと今更後悔。
我が家の駐車場欲しい。近隣騒音は要らない。庭も欲しくなる。音もあまり出せない。
眺望とは相殺ならないくらい。 分譲マンションを売り終わった不動産会社が利益を得る手段が修繕費と管理費のボッタクリしかないから不動産会社はあらゆる手段を用いて搾取してくる 修繕積立一時金が払えないとか泣き言言ってる世帯が数件あるんだが。
購入時から分かってる話だろが糞貧乏人。借りてでも払えよ。 大規模修繕が終わった後は、アフター点検で設計監理者、工事請負会社が10年、20年とついてくる。
1年目点検で屋上のベントの鉄部塗装で錆が見つかったが、補修せずに放置しようとした。
善良な人間に出会うのが難しい業界だな。 先日タイル張りは高いと報道してた
スイスではタイル張り禁止だとか >>96
拒否し続けてた場合は
給与差押えとかになる感じ？ 国交省のデータって役人が決めた希望価格に
業者が談合して合わせた金額だから意味ないよ 見事なくらいに分譲マンションに住んだ事も無い知ったかぶり丸出しの書き込みばかりなのなw
機械式駐車場＝ヤバいとか思ってるのはマンションの仕組み自体を理解してない素人くらいのもの。
地価が高い所なら機械式駐車場にする事で一戸辺りの固定資産税が減るからそうしている所が殆ど。情弱は目先の修繕費や管理費だけで勘違いする。 金を持ってるのは管理組合
管理組合が一番怪しい浮かせてる だからマンションなんか買う奴の気が知れない
一戸建てにすればいいのに >>101
おまえ長期修繕計画ってどうやって立ててるか知ってるの？
知ってたら目先の固定資産税が減る事で勘違いした自分が情けなくなるはずだしな ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
