【企業】レオパレス→オーナー＆取引先“連鎖倒産”の最悪シナリオ…破綻していた「30年家賃保証」
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賃貸アパート大手のレオパレス21（以下、レオパレス）の施工不良問題が一向に収束する気配を見せない。
法令違反が疑われる複数の不備が新たに発覚したことでレオパレスの信用は地に落ちるとともに、株価がストップ安を記録するなど経営にも大きなダメージを与えている。
2月8日に発表されたレオパレスの2018年4〜12月期連結決算は最終損益が439億円の赤字（前年同期は128億円の黒字）で、同期間の赤字額としては過去最大を記録した。
東京商工リサーチの『「レオパレス21 国内取引状況」調査』によると、レオパレスの取引先総数は仕入先合計が2364社（重複除く）、販売先合計は306社（同）で、
レオパレスグループと直接取引している1次仕入先（615社）のうち建設業が335社（構成比54.4％）と過半数を占めている。
レオパレスと取引先の今後はどうなるのか。東京商工リサーチ情報本部の坂田芳博氏に話を聞いた。
●レオパレスを襲う財務不安
――レオパレスの一連の問題について、どう見ていますか。
坂田芳博氏（以下、坂田） 通常であれば取引先への悪影響を注視するのですが、今回はオーナーや入居者などの個人にも影響を及ぼしている点に注目しています。
たとえば、天井が耐火基準を満たしていない641棟のアパートに住む7782人に対し、レオパレスは「危険性がある」として来月末までの引っ越しを求めています。
そして、その費用はレオパレスが負担するとしていますが、総額は不透明で財務面への影響が懸念されます。
また、今は建設の需要が増しており現場は人手が不足しています。レオパレスは工務店側から足元を見られて、通常よりも高い補修工事費を要求される可能性もあるでしょう。
さらに、レオパレスに不信感を抱き、受注自体を敬遠する工務店もあると予想されます。
――レオパレスの広報資料からは何が読み取れますか。
坂田 全棟調査のうち、調査優先物件対象の「ネイルシリーズ」の調査進捗率は99.01％。
当初、補修工事は1月末までに完了する予定でしたが、1月28日時点で進捗率は32.5％と遅れています。
913棟を調査し、「界壁不備なし」はわずか6棟でした。また、「6シリーズ」の調査進捗率は90.93％。
https://biz-journal.jp/2019/02/post_26710.html
2019.02.15 補修工事は10月末までに完了を目指すとしていますが、レオパレス関係者からは「難しいかもしれない」との声もあがっています。
こちらは、1万4370棟を調査し「界壁不備なし」は1745棟でした。ネイルシリーズと6シリーズのいずれにも多くの不備が見られ、多すぎるという印象です。
確かに両シリーズとも調査進捗率は高いですが、これはあくまで調査優先物件が対象です。また、どの現場も業者の確保が困難であることから、補修工事がスムーズに進むかどうかはわかりません。
補修が長引けば入居者への補償も必要になってくるため、財務的に耐えられるかというのがポイントになります。
リリースによれば、18年12月末日の現金預金（連結）892億円、自己資本（同）1069億円、自己資本比率35.2％で十分な水準にあるとしています。
しかし、今後は金融機関の対応も注目点になります。運転資金とは別に補修工事や引っ越し、家賃保証などの資金需要が発生しているため、
レオパレスとしてはつなぎ資金を確保したい。しかし、借り入れを要請しても金融機関がリスクを考えて足踏みする可能性があります。
そうなると、当然ながらキャッシュアウトで手持ちの現金がどんどん減っていくことになります。
――サブリース契約の「30年間家賃保証」は成立していたと思いますか。
坂田 基本的に30年間の家賃保証はうまくいかないと思います。
近くに他社物件がなくて建物が老朽化しないのであれば可能かもしれませんが、実際には他社が参入するし、建物も古くなります。
そうなれば、当初の家賃を30年にわたって保証するというビジネスモデルは難しいでしょう。
入居者としては、同じ家賃であれば新築や住みやすいエリアの物件に住みたいと思うはずです。
そのため、実際にはオーナーの家賃収入は年々下がり、差額はオーナーが負担を強いられることになってしまいます。
●レオパレスの経営危機で連鎖倒産が発生？
――『「レオパレス21 国内取引状況」調査』の概要について教えてください。
坂田 レオパレスとレオパレスグループと直接取引のある1次、間接取引の2次の取引先数を調査しました。
取引先総数は仕入先合計が2364社（重複除く）、販売先合計は306社（同）でした。 直接取引している1次仕入先（615社）のうち、建設業が335社（構成比54.4％）と過半数を占めています。
1次仕入先の本社地は、東京都151社（同24.5％）、大阪府51社（同8.2％）、神奈川県47社、愛知県と千葉県が各37社と、都心部に集中しています。
レオパレスグループの取引先を資本金別で見ると、1次仕入先（615社）では1000万円以上5000万円未満が330社（構成比53.6％）と最多です。
――建設業の335社というのは工務店が多いと思われますが、今度はどう動くのでしょうか。
坂田 工務店側とすれば、値引きがなく案件が増えるとなれば積極的に受注し、一時的に潤う可能性があります。
一方で、今のレオパレスの案件にはリスクも大きい。そのため、工事を断ったりレオパレス以外の受注確保に動いたりする工務店も出てくると思います。
その場合、実際に新規の受注を確保できるかどうかが経営にかかわってきます。
一社傾注型の工務店は元請の方針変更などに伴い受注がなくなってしまうケースもあり、実際にレオパレスの専属下請工事会社で倒産した事例があります。
――その倒産例を具体的に教えてください。
坂田 奈良県の企業が18年5月7日に奈良地裁に破産を申請し、同月18日に破産決定を受けました。
レオパレスが関西地区で建築請負から賃貸事業をベースとしたビジネスモデルに転換したことから、関西地区での受注が減少したことが原因です。
レオパレス以外の受注確保にも努めましたが状況は改善せず、最終的には実質的に代表者ひとりで運営していたようです。
この事例を踏まえて考えると、工務店がいきなりレオパレス以外に「下請けにさせてください」とお願いしても難しいのが現実でしょう。
――工務店としては、どのような対応を取るべきでしょうか。
坂田 リスクを最小限に抑えるため、レオパレスの仕事を受注する場合は前受金でもらうのがベターです。
「前受金を払ってもらえなければ受注しない」という選択肢もあるでしょう。また、支払いサイトを通常より短くしてもらうなど取引形態を工夫する必要があります。
ただ、レオパレス側が「設計仕様書に問題はなく、工務店の工事に問題があった」と強調するのであれば、レオパレスが工務店を訴えるケースもあり得ます。
――仮にレオパレスの事業継続が困難になれば、大量の連鎖倒産が発生するのではないでしょうか。
坂田 今は工務店の代表者が高齢化しているため、その場合は休廃業や解散を選択するかもしれません。
ただ、工事費用の焦げ付きなどで倒産する例は出てくる可能性があります。
――今後、レオパレスはどうなるのでしょうか。
坂田 入居者は確実に減少し、現オーナーやオーナー希望者が手を引くことで物件数も減少する可能性があります。
レオパレスの収入が減ることで取引先などに負の連鎖が起き、それを乗り切れるかどうかがカギとなるでしょう。 サブプライム→リーマン→レオパレス
歴史に名が刻まれたな >>5
サブプライムローンは本当に金もない底辺がローン組めて金貸しまくったんだよな
レオパレス？
資産持ちだろ レオパレス一社に依存してる建築会社や工務店なんてあんの？ >>9
あったよ
土地家屋調査士としてうちに出入りしてたの
アレがレオパレスのハワイのパーティとか自慢してたわ
工務店も抑えてた
関西人で今は上場してる名前も変えた会社にいたけど そして伝説へ・・・
こんな評判悪くなる前に乗っかった人はカワイソスだが
評判悪いのに乗っかったオナは勝手に逝けばいい この不正で安くできる金額って大したことないだろ？
馬鹿だよな。 8000人近い引越しには100億は必要だろ
さらに改修中の家賃保証も必要だし、
借り上げ社宅の法人顧客離れも今後痛い
さらに集団での入会金返還訴訟でも起こされて負けたら確実に飛ぶな。 明らかに他のアパートより
粗悪な材料つかってたしな
素人目でわかるんだから
どんだけ手抜きしてんだよと(´・∀・) 社長の顔つき見れば
どれくらいヤバいのか一目瞭然だろ >>1
平成最後にとんでもないネタ投下されたな
日経どうなる？ 東京商工リサーチ情報本部の坂田芳博氏
こいつ馬鹿か？
建設業のこと何も知らないじゃん
レオの一次取引先の工務店ってほぼレオの仕事しかしてないような会社ばっかだぞ
そんな会社がレオに補修の手間賃を上げろなんて言うわけねーじゃん
逆に金額叩かれて泣きながらやるのがオチだよ オナ解除して自分で管理すればいいだけ
地元の不動産屋に仲介依頼 >>16
資産の殆どが建屋で不良部件だからそんな価値ない 大家が痛い目に合うのはメシウマ！
自分だけ立派な戸建て建てて、ボロいアパートのメンテはろくにしないし毎日外食してるからスカッとするわ これやることがニクいのは土地は残るので銀行はとりっぱぐれが無いという点
レオパレスは自業自得、オーナーだけ損を被ればいいという寸法 家賃保証なんて騙されるなよ。
家賃保証できるなら自社でやったほうが儲かるだろう。
コンビニのFCと一緒。
リスクだけをオーナーにくれてやるってビジネスモデルなんだよ。
ケフィアもそう。
どの時代でも騙される奴いるんだな。 スルガ銀行のシェアハウス投資と構造は
おなじやものね。むしろこっちが親玉か。
おなじやるにしてもキッチリと資産価値のある
建築にしておけばこんなことにはならないのに
誰も住みたがらないワンルームばかり大量に
つくるからこういうことになる。 ３０年家賃保証を信じ込んで数千万のアパートローン組む若い会社員を何人か見たけど
借金の自覚がある奴は誰も居なかった 別に退去する必要ないと電話相談で弁護士先生が話してたぞニュースで 何を根拠に30年も保証してたの？
一流企業だっていつ倒産するかわからないのに
騙される方が悪いって思想のチョン企業？ 業者としてはレオパレスの仕事なんて前払いじゃなきゃとても請けられない 30年家賃保証なんて不可能なのにどうして騙されたの 楽して儲けようとしたオーナーが痛い目見ただけでしょ
朝ごはんが美味いわ うちの爺ちゃんは津川雅彦のファンで大東建託のアパートオーナーやってたけど、騙された騙された言って死んでった。 >>1
ザイコ系の阿漕なビジネスモデルが当然に破綻しただけの事
長らく治療せず放っておいたから悪影響もそれなりの大きさとなっているというだけの事
当然だな 居住者は引っ越さず粘るだけ粘ってこれまで払った家賃全額返金させて引っ越し代と慰謝料で家賃３か月分取れる案件 もう補修工事なんてやらないで全員の引っ越し支援してから散れ もし耐震偽装まであるなら引っ越さないのもリスクになるけどな >>25
だよなあ
ウマイ投資話なんて
ないんだよな
他人に勧めるくらいなら
自分らでやるのが当たり前なんだよ こういうのは、助けないで逆に潰さないと駄目
モラルが無い 30年家賃保証はどっちにしろ減額されてるよ
経営状態に関係無く元々嘘だから こういう時にレオパレスとオーナーが話し合い出資し合いやる事
他人は関係無い ３０年定額家賃保証なんて借地借家法違反だから、借地借家法が優先される
ので途中で家賃減額できて、大幅にオーナーの取り分が減るんだよね。
でもってオーナーは事業者扱いなので、消費者法も適用されない。
レオ君は全部わかっててやってるんでしょ。それよりレオパレス伝説まだかよ。 >>33
ほんこれ。左うちわで悠々自適の大家さん夢見てｗｗｗｗｗｗｗメシうまｗｗｗｗｗ >>51
機関自体が
<丶｀∀´>ｳｪｰﾊｯﾊｯﾊｯﾊ 自己責任でアパート建てたほうが勉強になるし、結局利益も出たはず。
入居者もレオパレスは家賃が割高で家具付いてても1年も住んだら損するはめになる。で退去時金取られるんだろ。
最近は敷金礼金ゼロのところも多いし、一ヶ月フリーレントとかもよくある。 かぼちゃの馬車、スルガ、レオパレスのトリプルショックだべ。
日本版サブプライムだべ。 >>21
2017年ごろに
大部分の物件を売ってる
理由は日本はこの先見込みがないから
海外展開するとかだったなｗ 単身者向けアパートと引越し業者、家電屋が一斉値上やな
ボーナスステージw >>20
できなかったり、オーナーに不利な条項が盛り込まれてそう とりあえず最初の10年据え置き家賃保証をリーマンショック後に
潰れかけたレオパレスはそれ未満でも平気で減額交渉してきたからな。
あれ発覚した後も建てた連中はリスク軽く考えすぎ >>6
>>7
21ってついている時点でそれは日本人では（略 >>59
<丶｀∀´>ｳｪｰﾊｯﾊｯﾊｯﾊ
ヤリ放題ニダ >>28
悪行を無かったことにするのが弁護士だろ？ でも建物建ってんだから役所の確認的にはとうってるってことだよな >>59
日本て企業性善説をとってるから、悪徳企業というものは存在しない前提で社会システムが構築されてるんだよ。 >>1
レオパレス21って大手なんだし、倒産はまさか…？
って思うんだけど
助けてくれる企業とか出てきて、持ち直す気がする
考え方甘いかな？ >>69
図面と目視ぐらいだよ
固定資産税の建物がちゃんとあるかどうか
を確認するぐらい 今どき建ててる一戸5千万のマンションも似たようなもんだけどな
昭和団地最強 情弱の資産家からお金を流すシステムと考えれば
機能してたんだな・・今後オーナーチェンジして家賃
が下がる可能性もあるから１ＤＫ賃貸は過当競争
になる可能性がある。 >>49
いや、引っ越しでそういう見積りの話はあったよね？
普通に3月は引っ越し多いし、予約いっぱい
無理やり優先順位変えるなら百万の見積りはでるだろ？
レオパレスの資産が溶ける計算になる >>72
倒産はないと思う。人員整理はすると思う。 >>65
象徴だって祭り上げてるテンノーがもうキムチの国だからな、自覚しろよ? >>72
仮にあるとしたら中国資本かな
日本の企業は手を出さないと思う >>72
潰して安値でアパート買った方が儲かるだろ 中韓を笑っていた勤勉で真っ直ぐな日本人が自分の正体に少しずつ気づき始めた
スゴイデスネ日本崩壊の序曲
さあ、アジア３馬鹿兄弟破滅のチキンレースのはじまりだw 今回の欠陥云々抜きにしても相続税対策のアパート建設ラッシュで
1棟辺りの戸数多く表面利回り高く出来るワンルーム物件は過剰供給
人口が今後急速に減ってく若者も少ないのに30年保証とか絵に描いた餅だろw ウィークリーマンションみたいに超短期間で住むならまぁ妥協したんだとわかるけど
数カ月数年単位で入居するのに事前に物件確認しないものなの？
元々評判良くないなら尚更にさー >>72
東芝みたいに属人的属組織的な技術があるわけじゃないから、
優良資産が切り売りされて清算だよ。 先日、日経を読んでいたら五反田あたりの新築マンションの広告が載っていた。
1DKで5000万円とか。しかもどうやら投資用みたいで利回り3.9%とか書いてある。
自己資金10万円(←なんだこれは！)のモデルプランだと年間の家賃収入が125万ほどで、
30年ローンの返済額が年間123万円ほどらしい。そして月額3万程度の修繕積立金・管理
費は別途。
5000万円即金で払える奴じゃないと成立しないだろこれ。いや、それですら怪しい。家賃
だって段階的に下がるだろうし ワンルームアパート持ってる。月四万円で変な時期に空室一つできる予定だからレオパレス難民に期待してる。
一昨年くらいまで空室四件あって家賃大分下げた。その頃レオパレス問題が発覚してれば家賃維持したまま空室埋まったのに・・・ これだけの引っ越し費用を負担して殆ど全棟改修して
それで倒産せずに済むシナリオなんか有り得るのか？ >>88
借金するなら10%超えてないとやる気でないような気がするが
将来は自分ですめばいいみたいな発想なのかね 倒産する可能性は高いと思うな。
規模が大きいから知名度が高いから、って程でもないでしょ。
東芝クラスなら流石に簡単には倒産させないけど、レオ君程度じゃねｗ いやいや、元々30年家賃保証なんて無理だろ？
古くなればなる程、入居者なんて集まらないし
何よりも人口そのものが減少しているなかで、元農地の田舎レオパレスなんて誰が住むのかw ニュースで弁護士が、言われるままにすぐ出て行かずにレオパレス居住者110番に電話しろって言ってたな 工務店がいきなりレオパレス以外に「下請けにさせてください」とお願いしても難しいのが現実でしょう。
レオパレスの仕事を受注する場合は前受金でもらうのがベターです。
「前受金を払ってもらえなければ受注しない」という選択肢もあるでしょう。
レオパレス以外の仕事を取ってくるのは難しいって工務店がレオパレスに前金でくれないと受注しないとか言えるわけなくね？ >>88
4%の利回りだったら株のほうがマシじゃん。
オランダのシェル石油の株は6%配当がつく。
しかもなん数年も維持している。
そしていつでも換金可能だ。 >>87
清算まで行かないと思うな。内部留保が結構あるっぽいし。この手のビジネスは廃れない。人間に楽して稼ぎたい欲望がある限り。 キャノンが撤退した杵築市のアパートなんかも
家賃が」悲惨なことになってんな
不動産は投資額が大きいくて投資するの怖いわ ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
