【不動産】首都圏の新築マンション、売れないのに物件価格が下がらないのにはわけがある？
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東京
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首都圏の新築マンションの売行きが悪化している。首都圏の新築マンション契約率は、2019年10月には50％割れを記録している。ここまで売れなければ、「販売を好転させるために値段を下げるしかない」と期待している人が多いかもしれないが、実際のところ、値下がりがあっても2021年以降との見方も出ている。（山下和之）
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契約率は下がっても、物件価格の値下げはされない現状
首都圏新築マンションの契約率は50％割れ 新築マンション市場の好不調のボーダーラインは、月間契約率70％といわれる。月間契約率というのは、発売された月中に売れた物件の割合を示すもので、2000戸発売されてその月中に1500戸売れれば、1500戸÷2000戸は0.75だから、契約率75％ということになる。
新築マンションは着工から一定期間後に販売が始まる、いわゆる“青田売り”が主流。そのため、販売月に70％程度売れれば、竣工までに完売できる目安が立つため、70％が好不調のボーダーラインとされているのだ。
その契約率だが、民間調査機関の不動産経済研究所によると、図表1にあるように、首都圏では低迷が続いている。直近では2019年9月の56.8％に続いて、10月には42.6％と50％割れを記録した。これは、1990年代のバブル崩壊時の最悪期に並ぶ水準だ。
19年度上半期の平均価格は、前年同期比で4.2％上昇 新築マンションの契約率は下がっていても、物件の価格が下がる気配はない。それどころか、むしろ上がり続けている。やはり不動産経済研究所によると、2019年度上半期（2019年4月〜9月）の平均価格は6006万円で、前年同期比で4.2％の上昇であり、図表2にあるように、月別の動きをみても、8月、9月は前年同月比で二桁台のアップで、10月も1.0％の上昇だった。
これほど売れなくなっている現状を打開するためには、価格を下げるしかないように思われるのだが、分譲会社などに取材すると、「下げる必要はない」「むしろ上げたいくらい」といった声が返ってくる。
なぜそうなるのか、その理由として次の4つの理由が挙げられるとするところが多い。
【理由1】新築マンションの「原価」が上がり続けている
価格を下げられない理由の第一として、分譲マンションの原価である土地仕入価格、建築費がともに上がり続けている点が挙げられる。
最近仕入れた土地は、2、3年前に比べると2割も3割も高くなっている。2019年の『公示地価』をみても、住宅地は年率1.3％、商業地は4.7％の上昇で、マンション適地の地価はもっと上がっている。
建築費も国土交通省の建築工事費デフレーターによると、鉄筋コンクリート造の建築費の指数は2017年度の107.4が、2018年度には111.2に3.5％も上がっている。
働き方改革のため、分譲会社の人件費などの負担も重くなっていて、とても価格を下げられる環境ではない。むしろ、上げたいというのが本音だ。
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【理由2】買った人の世帯年収は、10年間で30.2％も増えている
価格を下げない・下げられない第二の理由として、価格が高くなっても消費者の購買力は落ちていない、という点を挙げる不動産会社が多い。買手の年収が高まり、住宅ローン金利が下がっているため、購入可能額がアップしているという。
年収に関しては、リクルート住まいカンパニー『2018年首都圏新築マンション契約者動向調査』から、首都圏で新築マンションを買った人の世帯年収をみると、2008年には737万円だったものが、2018年には960万円に、10年間で30.2％も収入が増えている。
平均的な会社員の年収がそんな増えているはずはないのだが、実は、この間に共働き割合が39.9％から57.3％に急増した結果、世帯年収が大幅に上がっているのだ。
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【理由3】住宅ローン金利の低下も追い風になっている
加えて、住宅ローン金利の低下の影響も大きい。年収に占める年間返済額の割合を示す返済負担率を、比較的ゆとりある範囲として25％とした場合、いくらまで借りられるかとみると、2008年の世帯年収737万円で、フラット35の当時の金利2.89％だと借入可能額は4050万円。取得価格は3961万円だから、ギリギリ手が届く範囲だ。
12/22(日) 9:12配信
ダイヤモンド不動産研究所 全文はソース元で
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20191222-01110227-diamondf-bus_all&;p=1 バブルは、何処かで崩壊するでしょ？
今はチキンレース状態で
硬直してるだけなのでは？
最後は原価割れで売却処分か、
デベの倒産か、賃貸で出すか、
になるんじゃないのか。 東京は、多国籍移民都市ニュートーキョーとして生まれ変わるのだ！
まだまだ序の口。この程度では終わらない。始まってすらいない。
日本にもっと移民を受け入れよう！日本にもっと外国人労働者さんを受け入れよう！ｗｗｗ
今すぐ、東京にもっと東南アジア系移民のかた・アフリカ系移民のかたを受け入れよう！今すぐ、東京にもっと東南アジア系外国人労働者さん・アフリカ系外国人労働者さんを受け入れよう！
今すぐ、日本にもっと東南アジア系移民のかた・アフリカ系移民のかたを受け入れよう！今すぐ、日本にもっと東南アジア系外国人労働者さん・アフリカ系外国人労働者さんを受け入れよう！
威張り腐った貴族かぶれのグウダラの日本人が死んで、移民に入れ替わった方が、好景気になるのは当たり前だろう。
後は日本にいる日本人が死んでくれれば、日本の景気はよくなるな。
あとは、日本人というドンクサイ原住民どもがいなくなれば、好景気になる。
日本にいる日本人は早く死滅しろよ。邪魔だな。
日本にいる日本人は、景気の邪魔なんだよ。 外国人さんを嫌がるとすると、それは、
お前らジャップに選民思想に基づくプライドが残っていて、
外国人さんに頭を下げて、外国人さんの部下になるのが嫌だから、
だろ。
ｗｗｗ
ああ、そうなんだ。ｗｗｗ
お前らジャップってぬるい人生送ってるよな。 >>28
中国人はその辺鼻が利くからなあ
ビットコインでも中国人が儲けて日本人がババ引いた もっとガンガンタワマン建ててくれよ
千代田区か港区に
10年後中古を買うのを楽しみにしてるから >>213
10年前の23区の駅近にたった中古タワマンはほ
新築時より高くなってる >>5
通勤に1時間半かければ3000万あれば余裕だろ 208 名前:名無しさん＠１周年 :2019/12/23(月) 19:48:09.16
ID:yrPHUlLn0
↑
此の知恵遅れは未だ
居ったんやね…(笑笑) 住居は広い方が良い。
そこそこの利便性が有って住環境が良い方が嬉しい。
近所付き合いは最低限で済ませたいから、マンションが
最高だ。地震の時にも安心していたい。 新築マンションの成約率が6割台に落ち込んでるのにねw
7割切ったらマンション不況という指標なのにメディアや評論家は何故かそれを言わない。 11月
首都圏 55.2%
近畿圏 60.1%
やばいね 東京みてると大阪の割安感がすごいからそこそこはまだいけそう 幾ら年収高くてもサラリーマンは勤務地、転籍、評価、給料の生殺与奪を会社に握られてる奴隷に過ぎないからなw 共稼ぎ禁止すれば男の非正規労働者が減るんじゃないの？
だいた生活苦しかったら結婚するなよ、生活に余裕があるなら共稼ぎするなよ
身の丈にあった住宅買えばいいだけだろ、主婦業が退屈だったら結婚しないで老人介護しててくれ 円薄めて原価上がってるのに
売価や賃貸価格が上がってない
つんだわ そりゃ不動産屋なんて適当に決めてるからな。鉛筆ころがして値段決めてるようなもん
下げたくない物件は何があっても下げないよ >>218
ヒント:ほぼ毎日折込広告に不動産屋はチラシ入れてる 新築販売での売れ残り３年たっても
新築価格で売る商法を生み出したの忘れた？
いまその商法に舵を切りだした >>214
そりゃあバブルと言われてる時代だったからなあ
これから10年はわからんだろ 可能性高いのは、来年後半以降だけど。五輪前に暴落来るかもよ。 東京に戸建て欲しいんだけど、結局いつ買うのが正解なんや。 バブルの頃と同じ。
'89年に株価が下がり始めて、'93頃は株で失敗や、倒産失業者も増えたけど、億ションブームは続いてて、土地路線価は、'94がピーク。
当時のこち亀を見ても、そんな話は多い。
オリンピックと住宅需要は関係ないけれど、
不動産業界では、売り文句になっていて、買い手もなぜか信じているので、おそらくオリンピック終了後に、一気に落ち込むだろうと思う。 >>232
ただバブルと違って
今は首都圏の駅前しか上がってない
沖縄や金沢やニセコなどの一部は除くが
バブル期は地方も上がったからな
少子化が進み、今の不動産バブルで
価値のある土地がリアルにわかるようになった >>232-233
前回のバブル期との大きな違いは、株価が日銀などの公的資金によって買い支えられているから実体経済を反映していないこと。
今回は路線価が下がった後に株価が暴落するのかな？ >>232
株価の話がおかしいから調べてみたよ。
住宅価格のピークは90年だよ。君何歳？
ちなみに去年の価格は87年の坪単価と同じくらい。
バブル期の価格推移は86年までゆるやかに上昇し、翌年から急上昇した。
近年の価格の上昇ペースは86年までのようにゆるやかな上昇で、バブル期のような急激な上がり方ではない。
なので五輪を境に下がるとしても、なんとかショックでもない限り、緩やかなものが予想される。
バブル期のような急激な上がり方はないと思うけどもしかしたらあるのかもしれない。以上。 >>218
君が言ってるメディアってTV？新聞？
この辺しか知らないとこの先つらいと思うぞ。 そりゃそうだよ
儲ける事しか考えないデべだし、下げない→売れない→そのまま数年放置
→どんどん中古可でカビとか生える→維持費用が膨大→半額で売るwww >>234
それな
今回の株バブルは日銀が買い支えてるからな
80年代みたいに企業が優秀で利益出してるから株が上がってるのとはわけ違う アベ政権ってインチキだらけだな！
この嘘吐き総理は歴史に刻まれ、
ドラマ化されるだろうな？ 竣工残（完成後2年未満でも）の割合が高い物件程、以下のリスクがあります。
●自ずと組合員数が少ないので大型補修の積立金が不足します。
●初期に入居した組合員と遅れて入居した組合員との大型補修積み立て金の
差が生じ不公平が生じませんか？
▲マンションなんて買わないのに越したことがないのですがもし買うことに
なった人に私は言いたいのです。
少なくとも竣工残の多いマンションは絶対に買ってはいけない、ハイエナの餌食ですよ。
ここで分譲中のマンションにおいて入居率のデータを出す方法は簡単です。
◎まともな物件は南向きにテラス及びベランダ、バルコニーがあるので（最低条件ですよ新築では）
BSアンテナの設置数から入居率及び入居数を出すのです。
大概は設置率は5割とみていいでしょう。すなわち二分の一の、分母の２とアンテナ
設置数を掛ければ大概の入居数は出ます。高層マンションだと5階までと区切って
比率表示で出ます。頭のいいあなたほど、マンション資本主義の馬鹿らしさに
気付くかもしれません。 俺は家買おうと思った時、ローンの打ち合わせとか面倒だったから持金全部株式投資にぶっこんだら20倍くらいになって余裕で買えたわ。 >>241
今の時代、BSアンテナなんて出さないだろ。
全戸CATVじゃないのか？ 値下げ販売で文句言うって
株と同じだろ
自分でその価格で注文約定したんだろ >>33
霞が関あたりが職場なら片道１時間もかからない 嫁が年収300万円の派遣なので難しい
俺一部上場企業で700万円 >>229
商品、不動産の値上がりが顕著でインフレがどんどん進んでるから買っておくなら早い方がいい ここで色々書いてる奴も、上がって欲しいのはわかるが、需要供給の法則には逆らえないよww
少しずつ下がっていないということは、ある時点から暴落するということだぞ。 こいつらが売れないのにバカ高いマンション近くにボコボコ作るから固定資産税が上がって腹立つ 5年売れない物件とか、既に中古物件だよな。
なのに品としては新品扱いなの?
少なくとも外装や共用部は痛むでしょ。
内見すればそれだって少しは痛むだろうし。 >>255
うん、千代田区中央区港区の都心3区ならなんとでもなる
あと目黒区渋谷区新宿区の駅近マンションなら
今、4年前の千代田区の神田駅周辺の坪単価見てるが安かったな
やや金持ちの一般人が仕込めたのは千代田区だと神田近辺だけだった
台東区は区分マンションは更に安かった。
まあ中央区だと晴海みたいな陸の孤島みたいな例外もあるが >>249
都心3区の駅近のタワマンはフェラーリみたいな投資商品になってるからな
相続対策になるし >>1
【理由4】中国人が投資目的で買ってくれるから下げる必要がない 日本人は災害に無頓着だから武蔵小杉が起きる前に電源が〜って言ってる俺をバカにしてた嫁が尊敬し始めたわ。 ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
