【東京】田園調布が危ない！2020年不動産地獄、始まる
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■これから下がる駅、それでも上がる駅
2020年の東京オリンピック以後、国内消費が落ち込むという指摘は様々な場所でなされているが、それは不動産市場も例外ではない。「アベノミクスの後押しもあり、2015年頃から国内不動産市場はバブルが続いていましたが、19年の8月から潮目が変わってきたように思います。20年以降は一部の不動産を除いて厳しくなってくるでしょう」。そう語るのは、東京マンションオーナーズ代表の依田泰典氏。依田氏は会社員時代から不動産投資を始め、現在23区内に23戸の分譲マンションを所有している。不況の最大の理由は、実は前述したオリンピック後の消費の落ち込みだけではないのだという。
「これまで中古不動産価格の上昇を下支えしていた、サラリーマン不動産投資家への融資の締め付けが起きたのが要因です。買いたい人は多いのですが、買える人が減っているのです」
依田氏によれば、この一年で一部の金融機関が融資条件である年収条件を一気に引き上げたというのだ。「きっかけは、18年のスルガ銀行の不正融資問題です。これまで融資を受けられた年収500万円以下の会社員の審査が厳しくなった。それ以上の年収の方でも、1件購入できても2件目以降の融資が下りないケースも増えています」。
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■20年以降の中古不動産価格は落ち込む
融資が下りなければ、当然不動産売買は成立しない。結果、価格の多寡にかかわらず一部の不動産業者を除いて業界は冷え込みを見せつつある。「競争優位性を持っている物件を除けば20年以降の中古不動産価格は落ち込むでしょう」。では例外的に希望を見いだせる投資向きの物件はないのだろうか。
「他物件と差別化が図られている将来性のある物件は値が落ちにくいです。例えば、スマホ1つで照明やエアコンが調整できる物件。入居者の生活の利便性が上がり、それが投資家の利益にも直結します。これは新築に限らず、リノベーションした中古物件でも同様です。また、例えば、30〜40代独身総合職のOLや看護師に人気の築浅でペット可の1LDK物件は入居がすぐに決まりやすく、値崩れしにくいです」
値段が落ちやすいエリア、落ちにくいエリアはあるのだろうか。
「東京駅周辺(丸の内、大手町、日本橋)や品川など、再開発が今後も見込まれるエリアへのアクセスがよい錦糸町や門前仲町、大井町は検討価値が高いと言えます。また、ほかの街では享受できない個性を持っている街も強いです。せんべろ居酒屋が充実している赤羽、空港から近く、飲食店が充実している蒲田。寺が多く、隅田川沿いの散歩が楽しい浅草。これらの街は1度引っ越すと、長く住む人が多いので投資妙味がある。
ただ、人気エリアでも最寄り駅徒歩10分を超える物件は相当厳しい状況になります。また、かつての高級住宅街であった東横線沿いの『自由が丘』『田園調布』もいまひとつ。城東でも荒川より東の『小岩』『一之江』『葛西』は下がる可能性が高い」
さらに20年は最悪のシナリオが待つ。売却が見込めない物件ばかり揃える不動産会社は、金融機関の信用も落ち、倒産するケースも出てくる可能性が高いのだという。買ってはいけない不動産会社にはどんな特徴があるのか。
「まず見てほしいのは、提携金融機関の数が少ない業者。商談時に『ローンをご提案いただける金融機関はどちらか？ 』と聞いて、7〜8以上あるなら一安心。一方、ノンバンク系しか取り扱いがないケースはかなり危ないでしょう。業歴が浅く実績が少ないか、金融機関から信用されていない証拠です」
また、近年一部で話題となっている「ボロ物件投資」も時限爆弾が爆発する一歩前だという。「19年は自然災害が多い年でしたがそもそも日本国内で自然災害リスクのないエリアはありません。思い切って投資した物件が半損状態になった場合、借金だけが残ります。仮に直せたとしても、給湯器が故障したときに修繕費30万円でさえすぐに払えない人が投資している物件は修繕もされず空き家になります。人口減少のこの時代に、長期的視点で見てボロ物件投資は賢い選択ではない。これまで普通の会社員に属性を超えた融資が下りる環境が異常でした」。
1/16(木) 17:15配信
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20200116-00032104-president-bus_all
https://amd.c.yimg.jp/im_siggAQdJnMdecQ414cm9EJOl3g---x400-y277-q90-exp3h-pril/amd/20200116-00032104-president-000-1-view.jpg >>372
そっちは練馬ナンバー地区だから論外圏外 この間下水が氾濫してうんこまみれになって終了したんじゃなかったっけ？ @田園調布 今年に入り
首都圏＝去年より大体＋３００万〜５００万値上がってる
都心山手線＝去年より一律４００万値上がってる
首都圏・都心の不動産の値上がりが狂ってきてる
売主が売る気が無いのか・仲介不動産屋が高値で売れると風潮してるのか
急がないなら当面買う必要はないじゃないか（首都圏もバカ値だよ） >>351
ほんとそれ。
池袋に10年前にワンルームマンション買って自分で住んでる。
ほぼ買値に近い値で今も売れるから10年分の家賃がタダになってる感じ。 田園調布沈んで一番ヤバいのは大田区だな
世田谷区に擬態してたのに ここ10年ぐらい評論家とやらが今年とか来年が底値底値言ってるけど、毎年のように値上がりして笑うわ こりぁ
不動産売価格が上がってるから
家賃値上げしても平気だね
消費税８％から１０％になったことだし（家賃＋２％〜５％）
分譲相場が上がってるから２０％値上げしても平気だね
「家賃１０万」なら１２万＋５％＝「１２６０００だ！」 オレ田園調布に住んでるよ
別に不自由はない
本町なんだけどね 高級住宅街は建物や利便性で決まるのでは無くそこに住む人の品格で決まるよ
やはり田園調布は最高だろう >>348
世田谷出身で今足立に住んでいるが、荒川を越えなければ、普通の下町。ちなみにこの前の台風もノーダメ。
都心へのアクセスもいいし、割りとお得な場所ではあるが、やはりいろんな住民層(ナマポ、都営住宅住、外人、チ⚪�sラ崩れ)がいるのは事実なので、子どもは小学校から私立に入れた。 >>382
昔、いしいひさいちが朝日新聞の4コマ漫画で、大田区は中小工場地帯みたいに書いたことがあった。
それに対し、大田区が、うちには田園調布のような高級住宅街もあると朝日新聞に抗議したことがあったが、それも昔話になるのか。 自由が丘は人気じゃないんじゃなく
新規物件がほとんど出ないから取引が少ない
この記事書いたやつは本当のアホだ >>345
相続税対策のひとつ
不動産の評価額は6割くらいだから レオパレスの社長一家は田園調布の豪邸に
住んでいるが、社畜はベニヤ板の壁のアパートに
住んでいる。 >>385
大田区蒲田って、中小企業の工場が林立しているイメージだな。
葛飾区と似た雰囲気。行ったことないから、知らんけど。 >>387
投資物件としてどうか、って話じゃね。
住みたい人が多いとしても、買える人がいるかは別だもの
適度な価格で買える人が多い地域の方が投資先としては人気よ >>385
わざわざ区がコメント出すなんて町会の人にせっつかれたのかな 自由が丘は、実は丘ではない。九品仏川に削られた低地である。 >>382
俺も一時期本町住んでたよ、御嶽山のイオンとか便利だよなｗ >>286
なんだその判りにくい割には光景が目に浮かぶ例えはw 品川区、目黒区、大田区は落ちる
荒川より東は安泰だね >>400
首都直下地震が来て川向の江東区、江戸川区、足立区、葛飾区、台東区などの足立ナンバーエリアは津波、液状化で関東大震災のようになってオシマイ
歴史は繰り返す どうせ国債暴落でハイパーインフレだろ
不動産のがマシ けっきょく需給で決まるからな。人口が増え続けてる限り東京は安泰だよ。 >>385
大田区は大森区と蒲田区の合併区で、高級住宅街は全部大森区、中小工場は蒲田区なのさ。
大田区ほど区内格差がある区は他にはない。 >>401どっちにも住んでないけど前者早く売った方がいいよん >>406
かと言ってアンタの住む下等動物しか住まない練馬大根ナンバー地区よりかはマシだろw 東京は人増え続けてるんじゃないのか。
まぁ家買おうって人じゃないだろうけど。 >>407
練馬区はいいぞ。分筆の制限があるから、街並みよいし、道路も広い。
地価が安くて、コスパはよい。
杉並区なんか、プライドばかり高くて地価が高すぎ。
迷路みたいな細い道だらけで、消防車がはいれない。
地震がきたら、火災旋風で焼け死ぬぞ。 >>385
芦屋だって、マダム○ンコみたいな邸宅から、浜の手の別名・芦屋の外れ（野沢直子のラーメンのCM）まで、ピンキリ。 >407
練馬区も住んでないけど売った方がいいよ
もう手遅れかな、、！ >>412
障害者がカツアゲされて
池に落とされたところか
治安は昔から良くないみたいだね。 >>368
田園調布や世田谷区の暗い邸宅みたいな家に住みたがるのは、クルマ移動だからね。
東急電車みたいな、東京城南や神奈川への移民アウシュビッツ電車には乗らないです。玉川高島屋も外車てお買物。 >>303
不動産投資があるから新規住宅が供給される訳で、
投資で利益が見込めないなら、供給が止まり賃貸で家を借りれない住宅難民が溢れる事になる。 >>62
そりゃ細切りで市場に出回るようになれば、景観が悪くなり人口密度が上がるからだろ。生活環境を優先したからこその今がある。 安くなった方がいい
住む場所を確保するのに精いっぱいの人生で日本が復活できるわけがない
中古の家でも安く買って、余裕をもって結婚・子育てできる環境が
一番大切 >>409
おい練馬大根、文京区に住んでいても所詮練馬大根ナンバー地区住民、下等動物だからなw >>12
調布市じゃなくて大田区にあるのを知ったのは中学生ぐらい。 >>414
治安については、世田谷区も、練馬区も大差ないよ。
ちなみに、東京で一番治安がいいのは、文京区（練馬ナンバー）
繁華街がないせいもあるけどね・・・・
池袋、渋谷、新宿など繁華街があると治安は悪くなる。
http://xn--23-1b4awkpa45akcb8859dhsjs4w4u6acno.xyz/ 暴落すると言って
ホントに暴落したことって今まであったっけ？
オリンピック後に暴落だって言われてるけど
まず、その通りにならない気がしてる。 >>428
というか東京五輪は日本終了のジンクスがある
1940年東京五輪→大日本帝国終了（日本の無条件降伏）
1964年東京五輪→高度成長期終了（昭和40年不況突入）
2020年東京五輪→アベノミクス終了（？？） >というか東京五輪は日本終了のジンクスがある
恥ずかしいまちがっているし
チョン野郎 バブル後の相続で土地の狭い家が増えてショボくなったよね >>430
はい具体的な反論できない人種差別雑魚おつ('ω') 田園調布は多摩川環八線路のバリアあって金持ちにとって最高の土地なんだよ 田園調布は多摩川から風が入って空気がよどんでいなくて爽やかで綺麗だし、高い建物が無いので空が明るい。
都心の高級住宅街では同じ事が難しい。
それに都心の高級住宅街は昔から住んでいる人が少なく人の出入りが激しいし繁華街が近く治安が悪い。
やはり田園調布は安心して子育てできる様な気がする。 こういうニュースも誰かしらのバイアスあってのもんだからね。価格が落ちやすとする地域は買いたい地域、落ちにくいとする地域は売りたい地域ということだろうな。 東急線の「田園調布」は高級住宅街ではない
あれは、田園調布の名前を利用した偽物
本当の田園調布の最寄り駅は「多摩川」 ヒートアイランドの時点で、東京総崩れだな。
マンション投資なんてほんとリスクあり過ぎだろ。
プロ同士のババ抜きゲームだな。素人は入らない方がいい。 >>373
まだナンバーなんかに拘ってるクズがいるんだw
墓までナンバー持ってけw 田園調布は今の基準だと遠すぎるし不便すぎる。
価値観が変わってるからついてこれなきゃ不動産で失敗するぞ。 田園調布の驚くべき事は、番町、六麓荘、横浜山手、函館元町などが最初から身分の高い人が住むために造られたのに対して庶民の街として設計した事だ。
だから身分制度や上下関係なく差別などが少ない。
高級住宅街になってしまい庶民は住めなくなったが民主主義的な精神は貫いていると思う。
民主的な所は函館元町より上だと思う。
たいしたものだ。 >>404
だけど商業地時価伸び率は大阪と沖縄に抜かれる東京ｗ
どう考えても沖縄と大阪の方が東京より元気。
やっぱインバウンドに限らずアジア経済と一体化する方が
全然強い >>262
吉祥寺は人気だよ
ただの商店街なのにね >>449
めーえきとか他の地域では通じない方言を放つカッペ 高級なのは、3丁目だけ
あとは普通か普通以下の住宅地 東京のナンバープレート
https://wiki.chakuriki.net/index.php/%E6%9D%B1%E4%BA%AC%E3%81%AE%E3%83%8A%E3%83%B3%E3%83%90%E3%83%BC%E3%83%97%E3%83%AC%E3%83%BC%E3%83%88
品川ナンバー
東京のナンバーで唯一バカにされないナンバー、と言うか傲慢ナンバー気味、特にベンツ。
品川ナンバー欲しさに車庫飛ばしをお願いする人間も多い。（というか車庫飛ばしの殆どの理由がコレ）
銀座、汐留、日本橋、表参道、渋谷、六本木、赤坂、日比谷 おいしいとこは全部品川ナンバー
世田谷ナンバー
人気の品川ナンバーから離脱することになるので反対論も多い。 素直に「品川ナンバーブランドが惜しい」と言えば可愛かったのに、一部団体がわざわざ「プライバシーの侵害」とか分からない理論を持ち出して、ニュースで取り上げられ全国に恥を晒した。
練馬ナンバー
大根ナンバー！このエリア出身の泉麻人も半ば自虐的にネタにしている。 どんな高級車やスポーツカーもこのナンバーをつけるとたちまち庶民的なダサい車と化す、みたいなことを言っていた。
杉並ナンバー
世田谷ナンバーとは対照的に反対論は皆無。練馬からの脱出は区民に喜ばれている模様。
交付開始前には「練馬」を付けたくない区民により買い控えが起きるという珍現象も発生。
足立ナンバー
民度の低くさは日本一、特に足立区民は何をしても許されるナンバーだと自覚している。全国に知名度が有り、ニュースで事件・事故が放送されると「また足立か・・」は日常茶飯事。 田園調布に新規物件など建つ余地など無いわ、不動産目線の記事などなんの価値も無い 田園調布は道幅が広いので外車が多いが全てが外車じゃ無い。軽トラ乗っている人もいるぞ。 そりゃそうだ、年功序列と終身雇用が崩壊しようとしている今審査が厳しくなってあたりまえ 住み続けるつもりなら不動産価格が下がったって痛くもかゆくもないよな。
路線価も下がってくれるなら相続税や固定資産税を払うときむしろ助かるかもしれん。 田園調布は、第一種低層住居専用地域だから、3階しか建てられない。
ということは、マンションができない。
事務所も店舗も建てられない。
需要がないから、豪邸が空家になる。
交通の便は悪いし、買い物できるところも少ない。
今時の富裕層は、便利な都心を買うよな。 >>2
今思うと何で昔はこんなギャグ（？）で笑いが取れたんだろ？
ある意味芸人にはいい時代だったな 開発者と需要者の利益が一致した。田園という言葉が心をくすぐった
番町住まいの役人は、丸の内に住む大名クラスに頭が上がらず
高台という劣悪な場所に住まわせられたから人気はいまいちだった 都心のタワマンも良いが子供の事を考えると郊外の自然のある一戸建てが良いかもしれない。4階建て以上の建物は医学的に子供に悪い影響を与えるという話もある。家庭を大切にするか仕事を優先させるかで違ってくると思う。 下がったほうがいいじゃん、固定資産税も下がる
世田谷はのんびり田舎な雰囲気がいいんだよ 自然の無い人工的な環境で生活しても幸せを感じないかもしれない。
自然と共存して幸せを感じると思う。
庭付き一戸建ては自然があるがタワマンは自然が無い。
幸せを感じるか疑問だし精神的にバランスを崩すかもしれない。
単純に通勤が不便だからと言う理由で田園調布の価値が下がるとは思えない。 ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
