老いるマンション、修繕に備え 計画点検や積立金上げも…大規模修繕、問題は3回目以降 [ばーど★]
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※日経新聞
「修繕費が予想以上に膨らみ、積立金が足りない」。東京都マンション管理士会（東京・千代田）に都内のマンション管理組合からこんな電話相談が増えている。副理事長兼事務局長の藤江俊之氏は「築年数が30年を超え、大規模修繕が3回目以上となるマンションで目立つ」と話す。
■大規模修繕、問題は3回目以降
分譲マンションは定期的に外壁や屋上、共用部分などを修復する大規模修繕工事を実施するのが一般的だ。修繕の周期は...
2021年4月11日 2:00
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOMH247PA0U1A320C2000000/ >>202
うちはそうだったな。
金属管の劣化で水漏れになったよ。
んで天井に配管通し直したり、点検口追加したりして見栄えが悪くなってる >>328
気候が違う場所の建物の単純な比較は意味ない。そもそも欧米の大陸と日本では湿度や雨の量が違いすぎる。 >>328
一番大きいのは地震の有無じゃね？
日本で石造りの家は難しく、どうしても木造になりがち ペンキやシーリング材の耐用年数は上質のものでもおよそ１０年
それ以上ほったらかしにしておくと劣化がどんどん進行する
１５年ごとぐらいに大規模修繕は合理的ではある
日本人は水と安全とメンテはただと錯覚してるらしいが >>5
どういう素材使っているかで修繕費用は異なるな
1.2cm厚の合板フローリングなら20年で張替えが必要だけど
2.5cm厚の無垢のオークのフローリングなら40-50年以上持つ
屋根も瓦なら20-30年に一度の軽いメンテで済むけど
10年以上前のガルバニウムなら20年で張替えが必要 古いタワマンはドブ臭いからな
配管交換もできないところ多いから >>333
地震が比較的多めなイタリアあたりも石造り多いって言うし
どっちかっていうと地震より湿気なんじゃね 建築当初はゼネコンが一定額積み立てくれてる事実を知らない奴多すぎ。修繕2回目は地獄だよ。 それじゃ日本も同じようにっては出来ないね
残念
高齢化が重たい 分譲マンションって死んだりして相続人がいない場合はどうなるん？ 分譲マンションは単に戸建てなら家主独りでやってる事を分業持ち回りしてるだけ
やるべき事を住人以外の誰かが無償でやってくれる事もないし、結局自分の住んでる所ぶんの負担と責任からは逃げられない
という単純な事を理解していない人多いな、理事長やったらよくわかったし自分もそういうところあったわ 戸建ては、高級住宅街でないと「隣人ガチャ」があるからなあ
うちの実家は、俺が子供の頃に親が当時3000万台で買ったんだが
隣人ガチャでハズレて、隣にドカタのDQNが引っ越して来てしまい、それ以来色々とヤバい
俺は学生の頃に実家を離れてしまったのでもう親を守ってやれんけど
今でも母親が半泣きで電話してくる 地方民の感覚だとマンションは賃貸でいいんじゃね？って思う。 ちょうど中古マンション購入検討中
築24年で再来年大規模修繕予定みたいだが、120M円の予算に対して60M円しか積立金無い。
50戸で年間15M円の積立で、明らかに赤字なのだが
これは買っちゃいけない物件かね？ >>343
隣がドカタのDQNでも人による
息子の家の隣がそうで、髪染めてトサカみたいにおっ立ててるんだが
人は良く、孫と遊んでくれてるらしい >>311
管理委託料が安い代わりにぼったくり工事乱発だよな
理事がキックバックと自分とこの修繕サービスを期待して目をつむってるし
いずれ修繕積立金が枯渇して大規模修繕工事のために銀行借り入れせにゃならん
マンション全体の赤字＝区分所有の資産価値減少だから
最終的に建て替えになったら、予想外の多額の応分負担を求められ
払えないオーナーには雀の涙の金額で売り渡し請求が来る
管理会社とつるんだ土建屋が格安で土地を手に入れ、住民は放り出されるんよｗ
ズイングはまじ８９３ 3回目の大規模修繕で管理組合から15万の請求来た時は失禁したよ。払えなくて引っ越した人もいたわ(笑) >>264
徒歩2分のとこ買った
線路沿いじゃないからうるさくない >>346
ドカタDQNだからと決めつけるべきではなかったな、色んなガチャがあるからな
ただ、うちの実家の隣はもともと親子そろってヤバかったのが、
娘が結婚して旦那と子供が加わり、子供が中学生だそうだが仲間呼んで深夜騒ぐ、タバコの吸殻をうちの敷地に投げ入れる、ゴミ捨てる、
私道で一家でピクニックみたいな事やって食い散らかす、とか
まあ大変だってよ >>323
外壁をパワーコートするのかな
汚れを自然に洗い流すヤツ >>343
マンションも同じだろ
ましてひとつ屋根の下なんだし
上も下もあるし >>348
引っ越しできるなら15万ぐらい払えそうなものだがw 無知なのに情強ぶった老害が修繕なんて必要無い！管理会社の陰謀だ！って暴れるからね
理事会押し付けられた人はほんと災難だよ >>328
湿度じゃないかね。
昔の家は、高床方式で風通しが良くて長持ちしてた。
今は、耐震だ省エネだ（中途半端な）で風通しが悪くて持たないね。
戦後の家は、柱も細いし、いつからか外材が多くなってますます持たない。
日本の住宅政策が「新築」志向だったせいで、中古の流通条件が悪かったのもある。
銀行が中古には貸してくれない時代があった。
まあ、住宅不足の時代は新築する以外に住む場所がなかったわけだが。
新築優遇が長く続きすぎた。
耐震基準が地震のたびに変わるのもある。
耐火、耐熱も手抜き。 >>351
わかる。うちの隣がそうだった。
今は若くで結婚してあかんぼ生まれていい父ちゃんになってるけど。 >>351
ご両親も悔しいだろうが、撤退すべきだな
俺なら引き払った後の家を荒れるに任せ、害虫害獣の巣にして連絡途絶で放置するけど恐らく愛着のある我が家にそんな事はしたくないよね >>40
日本だと50年前のマンションとか、外観、エントランス、セキュリティなどが絶対に住みたくない古臭いのになってるからな。 うちの団地はまさに建替え計画の真っ最中だけど、容積・建ぺい率ともに余裕があるのと、駅５分だからデベが手上げてくれたけど、来年予定している建替え決議が通るかどうかで将来がきまるな 大手はお抱え工事屋動かす為にも過剰に早めの修繕組んでるからね。
実際はもっと長くても何も問題起きないけど。
うちは自主管理でゼネコン勤務者が住んでて、修繕計画見直して1.3倍くらい実施期間を伸ばした。 >>357
昔の家だって、あちこち大規模修繕必要だぞ。瓦は垂れるし、腐る箇所もたくさんあるし、断熱や気密は皆無だし。 >1
外国の100年超えるマンションなんかはどうしているのか 戸数次第では？ うちは築古だけど大規模マンションだから修繕費１万円でも１．５億円以上たまってる 長期修繕の後は、外壁や共用部分が奇麗になって住民は気分がハイになってるから
資産価値を上げるためにと言ってロビーにシャンデリアをつけたり応接セットを買い替えたり
管理会社の言うままに出費して積立金枯渇の一途よ
管理組合の貯金もをすっからかんにするのが目的だからな 本当に廃墟みたいになってるマンションてあるの？
金ないから安い方が良いんだけど 外壁などの大規模修繕は終わっても
電機盤とかポストとかエレベーターとか色々他の部分で劣化が見つかっていくからな
集合住宅だと自分だけ妥協しても周りが同じように妥協してくれるとは限らないし
購入考えてるやつは10年後以降の事も考えて購入すべきだ 住民が団結して管理会社をリプレースしないように、一部の住民、とくに
万年理事をえこひいきしたり、館内に防犯カメラを設置しまくって対立を煽る
理事を接待したり小遣いをわたして欲ボケを刺激するどころか、
色ボケまで利用してるもんなあ
高齢の女性理事が甘い声を出して寝間着姿で平日昼間に管理人室に入っていったのを見た時は
まじ吐き気がしたわ
まさにズイングは８９３よ 結婚したてでお金なくて、ボロめの木造アパート住んでた時に、階下に上品そうな老夫婦が引っ越してきて心配なったわ。
段差も多いし風呂場は寒いし隙間風も多かった。
オマケに近くを電車が走ってて微振動する家。
歳とってからはバリアフリーのマンションに住みたい。 年数経つと意外とエレベーターのコストが無視できなくなってくる
昔の5階建て階段のみの方が修繕コストの面では優秀
なお空室 年ねん酷くなる台風や地震も加味しないとね
確実におうちのHP削られてるだろ 地元の築40年ぐらいのマンション
ur賃貸で65平米、共益費込みの家賃約6万円
公園を野菜畑に改造する外国人住人多し
駅からはバス
近くにスーパーあり
安いかな？
自分は思ってたより高いと思った >>368
大規模なのに1億5000万でどうするの？ ウチ（100戸超）は2回目終わってまだ2億ぐらい残ってるな
管理会社も優秀ですねって褒めてたわ うちは都内で108世帯、築41年で大規模修繕は3回終了、第4回予定は2027年、第5回予定は2039年
昨年現在の修繕費残高は2億4千万、2039年の修繕時に赤字になるが、翌年からまた黒字予定 意識高くて良心的な住民が頑張っているうちは堅実な運営ができるんよ
それがそういう住民が高齢で施設に入ったり、見栄っ張りで出しゃばりな足軽女が越して来るだけで
管理組合はたやすくｇｄｇｄになる
そして管理会社が弱みに付け込んで管理体制崩壊へ
まじ８９３だからズイングだけはやめとけ つい最近まで同潤会アパートみたいな昭和初期築の70年選手が現役だったんだし
築古といえど40年程度なら技術的にもそれらよりかはもっと寿命自体は伸ばせるんじゃねえの
修繕費管理費等もそういう先達たちからケーススタディとして色々学べるだろうし >>381
友達のマンションは
50代のコドオジが３人いて大暴れして纏まらないって言ってた >>345
2回目の修繕で一括徴収や借入が必要なレベルだと不安だな 大規模更新時の工事内訳は主なものとして
壁面下地補修、シール打替、壁面塗装剥離再塗装、屋根防水、バルコニー廊下床防水、バルコニー廊下手すり更新、鉄部再塗装、共用部補修、外構関連補修
それ以外に定期的に
共用部補修、アルミ建具補修、鉄部塗装、給水ポンプ点検・清掃、火災報知機点検、照明器具点検、各戸玄関扉更新、電気配線点検、防犯カメラ点検、電話・ケーブルTV・インターネット点検、エレベーター点検補修、駐車場補修、自転車置き場補修、エントランス部補修、事務室内補修等が発生 最近はババ抜きみたいになってるけど自分の家くらい自分達で修繕するのは当たり前なんだな >>382
低層のマンションならどうとでもなるだろうけど、高層以上はなぁ…
まぁ、40年程度は平気だろうけど >>251
その築年数なら大規模修繕しないと雨漏りするし漏電漏水の可能性も高いぞ
大規模修繕さえやってないって事は鉄管のままで塩ビ管に換えてないだろうし水道１ヶ月使ってないだけで錆び水出るだろ？ >>291
DIYでリフォームするにも区分は管理組合の許可が必要だから面倒臭いな >>314
一回目の大規模修繕は15年目にやるとこ多いから今から換算すると2006年築
その築年なら全然楽勝だよ >>340
成年後見人案件と同じで司法書士や弁護士など仲介に入る事になる 安い業者は止めておけ
半年後塗装が剥がれひび割れした
さび止め塗らずに塗装したのが原因でコストを抑えるためによく行うみたいだ >>388
コドオジがポストにゴミ入れて来たりするんだぞ >>395
こどおじは、親の資産で裕福に暮らしているから
むしろマンション住民が、こどおじの一軒家の庭に入ってきて、花壇荒らすだろ >>345
大規模修繕なんて管理組合が銀行から借入れして行うとこも多いから今後次第
ただ大規模修繕後の積立て金はかなり跳ね上がる可能性が高いからそれを了承してればの話 ５体建てぐらいならやらんでええやろ
ちょっと崩れたところで大したことないやろうし >>395
ちなみにうちは、隣のマンションと同じ敷地の大きさで、隣のマンションの子供が路上でボール遊びするたびにうちの庭にボールが入ってくる。
子供が 「ボール取らしてください」 って言えば、どうぞ って言うけど、
最近は、子供の母親が勝手に人の家の庭に侵入して植木を荒らすので困っている
だから、裏庭に通じる裏木戸に鍵を掛けた
裏庭に、ボールがどんどん貯まっていくw >>370
自分業者だから言うけどあまりオススメはしないよ
築古は投資に回してる所有者が消息不明なとこも多いから管理費や積立て金を回収しようにも手が無い状態のとこが多い
どうしても気になる物件なら仲介業者に調査報告書取り寄せて貰ってそのマンションの実情を知ってから申込みした方がいい マンション買って賃貸したことあったが
７万で貸しても、管理費、修繕積立金、固定資産税あわせて半分もってかれるから
あまり儲からんな >>370
ああ、それと
あまりに古い物件は耐用年数過ぎてるから銀行の担保評価付かないので融資特約付けられない場合が多いよ
まあ、地銀でいうと築40年くらいの都心部の物件が一番買いずらいね
担保評価低いから償却期間えらい短くローン組めないし、かと言って物件の価格も3000万とかするとこ多いし
買主の属性にも依るけど築古区分を融資受けれる奴なら新築や築浅物件買うでしょ 「自分の知ってる会社を紹介させてほしい」
「自分の子供の会社にやらせてほしい」
うちがちょうど役員になった時に、こういうやつが会議にいつも入り込んできて
入札のときも価格を盗み見に来た
けっきょくそいつが紹介した業者が入札に勝ったが、途中で詐欺られて
役員10人の責任だって言って一人200万円づつ賠償させられた
紹介した奴はさっさと引っ越して行方知らず 実家の建物築50年くらいの分譲なんだけど土地が地主さんのものなんだよね
さすがに初期に住んでた人達もなくなって賃貸に出してる部屋も多くて全く話し合いにならないみたい
こんなん銀行は金かしてくれないよね >>403
築古で無駄にでかい区分マンションなんだろうが維持費が高すぎるだろ
賃料の半分しか利益のでない物件なんて絶対に欲しくないわ >>403
ちゃうちゃう
それは家賃収入のキャッシュフローだけ見てるからそう思うだけだよ
収益物件として購入金額さえ間違えてなければ空室後に実需用として売ってキャピタルゲインが期待できる
メゾンド系とかのサブリース契約が絶対な場合を抜かして区分マンションの不動産投資は基本的に家賃収入のキャッシュフローは二の次で狙いはキャピタルゲインだからね >>407
近い将来集合住宅は解体しないとダメだよね
その費用は毎月の土地代や修繕積立金に含まれてるのかな 大家だけどもう解体して戸建にしたいけど…戸建やと居留守使えんし
ピットブル飼うてるツレは「セキュリティーにもなるし可愛いし」うーんもう沖縄人やしナイチャーならんし迷う… >>406
なんで理事会にそんな奴の同席を許すんだよw
そら責任とらされるわ >>407
定期借地権や所有権が地上権のみの築古はどうあがいても融資付かないね
二束三文で手放すのが利口だと思うけど >>412
家主が解らなかったり意見が纏まらなくて解体もなかなか出来ない 買った部屋が借地権マンションだと、期限が過ぎたら土地返却しなきゃあかんから出て行かないと駄目なんだっけ。 >>412
地代は地主さんへ
管理費は集めてるけど昔の計算のままだとしたらコロナ禍で値上がりした物資や人件費なんて払えないと思う
23区某JR始発駅から３分くらいの8階建て
絶対に出ていきたくない人は多そう 近所のマンションが中古で売りに出されてたけど
まだ築10年で修繕費3千円UP予定とか書かれてた。
初め月13000円ぐらいだけど、これが築10年で16000円
築30年なら25000円ぐらいになってそうだな。
因みにまだ大規模修繕はしてない >>415
旧借地権だから期限がないのがネックで
住めさえすれば退きたくない人がいるんだわ >>418
基本的にはね
でも延長もあるから管理組合と地主との交渉次第だよ >>420
管理費や修繕費が右肩上がりの物件を買ってくれる投資家なんてそうそういないからな >>202
うち最近なったばかり
修理代は火災保険では出ないけど、カーペット水濡れ汚損ということでその取り替え費用は保険金でたよ >>421
旧法借地権かあ
なら借地料安いし住めればいいってな感じで退かない奴多いだろうね 変動の大きい物件は固定資産税の支払いが大変なイメージしか無い >>3
転売して売り逃げして戸建てに移ったやつが勝ちだな
いまどきは至難の業だけど マンションは、ババ抜き。
大規模終戦になる前に、売り抜けられるかどうか。
大規模修繕って、金だけじゃないんだよな。
騒音が半年ぐらい続く。ベランダに知らない作業員が立っていたり、マジびびる。
昼間会社ならいいが、赤ちゃんいるママ、宅浪生、夜勤の人は、マジたまらんぞ。 昔は連棟住宅ってあったじゃん
あれでちゃんとメンテしてるという話なんて聞いたことなかったな。
むしろ一戸建てにするからということで棟が切断されたりする。 >>401
あ、マンション住まいの貧乏人さんですか ? w ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
