【経済】マンション建て替えに商機 大規模プロジェクト相次ぐ 不動産大手が研究組織設置 ©2ch.net
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2017.8.16 20:57
不動産市場で、老朽化した分譲マンションの建て替え事業を強化する動きが相次いでいる。新日鉄興和不動産（東京都港区）は「マンション再生総研」という新組織を発足、建て替えに関する東京大学との共同研究に乗り出した。旭化成不動産レジデンス（同新宿区）は９月から都内で、野村不動産も千葉県内で、それぞれ建て替え事業を進める。
国内では築４０年以上の分譲マンションが既に約６３万戸（平成２７年末時点）に上り、今後も“建て替え適齢期”の物件が増えることから各社は事業ノウハウを磨き、需要を取り込む狙いだ。
分譲マンションの建て替えには区分所有者の５分の４以上の賛成が必要だが、費用負担など経済的な理由や、心理面など住民個別の事情などで合意が得られず、老朽化しても建て替えが進んでいない状況がある。２７年末時点で、建て替えを完了している物件は３％に満たないとのデータもあり、潜在需要は大きい。
新日鉄興和不動産は東大の「高齢社会総合研究機構」と連携し「超高齢社会に対応したマンション建替問題研究会」を設立。マンション所有者の反対理由などを分析し、住民の高齢化が進むほど合意形成が難しいとされる建て替え問題の解決の道を探る。研究成果を情報発信するなどして、建て替えの促進につながるようにする考えだ。
同社は既に計１８カ所で建て替えに携わっている。今後、年間３、４件ペースで建て替えプロジェクトを増やす計画を進めており、今回の研究成果を事業推進に反映させていく。
一方、旭化成はこれまで、単棟型のマンションと団地型を合わせ２８カ所で建て替え事業を展開。９月からは民間分譲マンション第１号の「四谷コーポラス」（東京都新宿区）の建て替え工事に着手する。
四谷コーポラスは築６１年を迎える。敷地規模が限られた小規模マンションで、建て替えても部屋はそれほど広がらず居住者の負担額も小さくないが、立地条件の良さから区分所有者の９割が再建後のマンションを再取得するという。
野村不動産が手掛けるのは千葉県内で最大規模となる「若潮ハイツマンション建て替え事業」（千葉市美浜区）だ。コスモスイニシア、長谷工コーポレーションと共同で１３棟５００戸の団地を、９棟１００９戸（このうち分譲は約８６０戸）へと大型化する。
各社とも、さまざまな形態の建て替えに携わることでノウハウの蓄積を加速する方針だが、市場活性化には「高齢者が住みやすいマンション」の在り方などの提案力が一段と問われることになりそうだ。（伊藤俊祐）
http://www.sankei.com/smp/economy/news/170816/ecn1708160028-s1.html
http://www.sankei.com/images/news/170816/ecn1708160028-p1.jpg 世帯の何割以上が賛成しないと建て替えできないとか何とかで進まないとこもありそう… マンションなんて買うからローン支払い後も管理費や立て替え費用まで他人に求められる >>4
たった数年前に決まった多摩ニュータウンが稀有な例だもんね。 大規模タワマンとか同意得るのが一番難しいんだろうな 老人だらけのマンションは金ない介護で身動き取れない簡単にはいかないよ
築40年以上のマンションなんか山手線内側都心一等地以外は不良債権だからな 日本の住宅の寿命が短いのは建て替え需要を生み出すためだからな >>1
マンション購入なんて金をドブに捨てるようなもんでしょ
土地も部屋も自分のものではなく、他人の意思で追い出される
小さくても戸建てなら、土地も家屋も自由にできるのに >>11
建ぺい率&容積率による
うちはタダでできるがその時の不動産価格に拠るからなんとも言えん >>11
解体費から引っ越し費用、建て替え中の家賃もろもろ考えたら近くに買ったほうがマシだと思うよ
そもそもマンションなんか20年ごとに買い替え出来ないならやめたほうが良い
40年以上住んでる住民なんか金ないの分かりきってる >>12
お前らはマンションも一戸建ても買えないくせに 建て替えたマンションを何も知らない年金生活者に売りつける気かな。
「不動産で不労所得を得ましょう！」とか言ってさ。この物件が過剰供給の時代に。 40年前に買った人は建て替えなんて考えてなかっただろうな ニューヨークなんて100年以上前の高層ビルが立ち並んでるのに日本のマンションはたったの40年で建替え建替えとわめき出す
本当はなんともないのにマスゴミと共謀して不安を煽って建替え需要を生み出す詐欺だよ >>16
過剰供給と言うが、大半は借りる気も起きない糞みたいな物件だぞ イギリスとかヨーロッパの建物は何百年ももつのに、何故日本の建物はたかだか数十年で建て替えになるんだ？
一応鉄筋コンクリートは建ってから50年かけて徐々に強くなつて、築50年後から徐々に脆くなっていくらしいのに
100年もつはずの建物が40年で建て替えになるのは、手抜き工事として訴えられてもいいレベル >>18
設計思想が違う
向こうは配管等の、メンテナンスありきで設備設計主導で設計される
日本は意匠設計がメンテナンスなんか無視で設計する
配管類が更新できない、あと40年前くらいのマンションは現場管理の考え方が違うから躯体の爆裂も多いコンリート被りが10ミリも無い物件多数ヤバすぎ >>22
素人考えで悪いが、イギリスって日本並みか日本以上に湿気あるよ
同じように四方海だし、霧のロンドンって言われるぐらいだし
単に建て直しが箱物経済として大金が動くからと判ってるけど、モノを大事にしないのは勿体ないと思う >>1
これから人口どんどん減っていくのに自殺行為じゃないか マンション管理会社の人によれば、
現在築４０年が大体の目安らしいね。
ただ、バブル時代くらい以降のマンションは
施工が良くなっているし、配管工事などにも工夫が施されているから
築５０年くらいになっていくらしい。 戸建てでもそうだが、解体して更地にすれば固定資産税が6倍にはね上がる。
建て替えても高くはなるから同じ設計で建て替えないとペイできる見通しが立たない
これから買うなら解体費用が安い木造一卓 基本的に人口減少で住む人へるのだから住宅の価値は一部のセレブ向けの土地建物以外は厳しくなるんでは 2000年以降のコンドミニアムって、材料や末端の作業員の質とか 鉄骨なら建て替えなくて大丈夫だろ
NYなんて築100年くらいのビルがまだまだ現役だし 建て替えの事業費を捻出するために部屋数を増やし
高層マンションへ。
50年後
建て替えの事業費を捻出するために
超高層マンションへ。
・・・以後エンドレス 日本は地震大国だから不動産業者は常に消費者を煽れるから デベとこいつらがぼったくるから供給過剰になるのに
絶対やめないからな政官とくっついてるから 何とか立て替えられる物件を、どうしようもなく将来はスラム必至の物件に替えるというビジネスですね 住民の所有物なんだし、それ相応の立ち退き料提示してくるまで同意するんじゃねーぞ タワーマンションの建て替え時期には
どうなっちゃうんだろうね。 よくクタイの話しかしない奴がいるが、各所のシーリングや防水がダメになれば中は全部カビて腐敗して終わりだからな 場所が少しでも悪いと売れなくなってるから
建て替えと考えたんだろ その高齢者もいなくなり、相続すら引き受けで嫌がられる
時代になるわけよ。 >>23
それは建設業界がお前みたいな騙して建替えさせようとするハゲタカ業者ばっかりだいから元からそんな設計なんだろ
今の時代に結婚して子供がいる一般家庭で20年ごとにマンション買い換えれる人間がどれほどいるんだよアホ マンション購入でローン組んで、返し終えた頃には定年退職で年金生活。
年齢的に建て替える金も無ければ気力も無い。
そういう連中が５分の４も建て替えに賛成する所は極一部の富裕層が暮らすマンションだけ。
一般リーマン家庭ではほぼ不可能。 ４／５の同意を得るのが大変で
その同意さえ得れればあとはスムーズだろ 法律の問題であってさ
ゼネコンがうごいても仕方がないというか >>50
必ず共産党がいて金を要求するからムリだろw 空き家活用も研究しとけよ。こっちの方が大事だろうが。 >>50
その同意が得られないんだよ
マンションって最初は「新築を買える層」だけしかいないけど
数年〜十数年経つと、今度は「中古しか買えない層」が入ってくる
さらに古くなると「築古マンションしか買えない層」も入ってくる
古くなるに従って、解体費・引越し費・建替え中の費用その他を支払えない層が増えるんだから
4/5の同意ってのはかなりきつい なぜ同意が難しいかというと言うまでもなく
カネの問題なんだよな
定年退職した年寄りばっかで
自分らの生活だけで大変なのに
どうやって資金捻出するんだという
当たり前の話でｗ 高層化することで元が取れるなら。
計算上採算が取れる物件てどれだけ有るんだろう。 容積率緩和して高層化して一部分譲することによって建て替え費用は安くできるけどゼロになるわけじゃない >>54
一般的にはそうだろうけど、
うちのマンションは、築２０年経ったけど、
最初の購入層より約１０００万高い価格で購入しているわ。
５８００万のマンションが６９００万で売りに出されている。
最初４５００万のマンションが５５００万で売れた。 首都圏はこういうの楽しくなる時代だわな
誰も引き取らない物件とかさ >>54
それで、言いたかったことは、
最初の購入層が歳をとって（定年退職前後の人がチラホラ）、
中古購入層が若いファミリー。
建替えとなると、最初の購入層は無理だろうということ。 >>58
築20年ってことは、容積建蔽が厳しいな
立替の時に揉める物件だから、立替前に売り払うのが吉やな ヨーロッパとかアメリカと違って、日本は土地が少ない地震大国の島国だからな
100年マンションに住みたいなら、外国に移住するしかない タワーマンション化して既存の部屋数よりも多く分譲して限りなく負担ゼロにすることも可能だが
土地がかなり広くないとね
郊外ならニュータウンとかあるけど
容積率の関係で難しいし
都市部はそういったとこはかなり少ない 人口減ってスカスカになる国のマンション建て替えてどうすんの >>63
大抵のマンションは建替えは厳しいと思うわ。
うちは無理だと思う。
売るつもりはない。
売っても、同じレベルの立地・広さのマンションは買えないから。
８千万以上する。無理。
昔のマンションで敷地の広いマンションは建替えやすいだろうけど。
近所には、そういうマンションはある。築５０年くらいのマンション。
不動産屋さんが言うには玄人に好まれるマンションと言っていた。 >>21
設備が持たない。
耐震や設備の更新を考えたら建て替えがいい。 建替え時に戸数を増やして販売できるマンションなんて限られるよな 結局、住民の所得や年齢構成以前に、容積率の問題
容積率の余裕（つまり増床可能性）で建て替え費用が決まるから 建て替えマンションは容積率の緩和をしなければ難しいね。
あと４分の３ぐらいにして貰わないと 一生に一度の買い物を二度するのはなかなか難しい
カネも相当かかる
建て替える頃には老い先は短い 何も考えてないだろ。
いまの不動産業界を一日でも延命することしか考えてないし、それはどの業界も。
小難しいことを言って補助金やら優遇処置を引き出して、税金にたかるだけ。 これから中古マンションを買う際には居住者の平均年齢も把握しておく必要があるかもな。
購入しました、来年建て替え工事に入りますじゃ若い者は一瞬で破産するし。 >>78
大規模修繕前に売るパターンも多い
大規模修繕も、毎月の支払いを少なくみせるために最小限にして
大規模修繕の時に数十万〜を支払う必要があったりする。
そういうのが嫌で、大規模修繕直前に売り払う人が結構いる。
中古マンション買った途端
管理組合「はい。大規模修繕やるから○十万はらってね＾＾」
なんてことになるケースが案外多い。 >>21
マンションや団地だって定期的に塗装し直したり防水工事すれば余裕で１世紀くらいは使えると思うんだけどね
ただ基本的に高度成長期の住宅不足を補うために作ったので、管理も適当
あとは日本は耐震強度という足かせがあるのが大きい
同潤会アパートなんて歴史的建造物も耐震強度が全くないからやむを得ず取り壊しになった >>69
不動産屋が喋るならたいした物件ではないなw 若い頃は子育てもあるし、老後は駅から3分以内でないと苦痛だから二段構えくらい考えて計画するべき これから家が余っていくのに、戸数を増やして建て替え費に充てようという算段はいつまでもは通用しない
全額自費で建て替えたらいくらかかるんだ？ >>25
埋まってるからどうしようもない
専有部分が水漏れしたら現存の配管を共用の引き込みの部分でぶった切って破棄
必要に応じて壁に穴開けて剥身で室内にベタ配管 >>83
最後はカプセルホテルみたいになるのかな。 >>1
かなり古い施工でも60年持つってことか
まあ鉄筋建物の減価償却も47年だしそのくらいもたないとおかしいよな >>81
いや。あれはいいと思う。
敷地がとても広く、立地も抜群。
敷地が広いと、普通は立地が悪いのだが、立地もいい。
昔、雑誌で東京のマンションのランキング１位になったマンションのすぐ傍にある。 >>74
2倍の容積にして残りを分譲しないと建築費は賄えない 建て替える金が無い人は所有権と引換に他の中古物件に引越し
これしか無いでしょう 市街地に建っているのにプロパンガス物件となっているマンションには要注意。
もしも向かいの道路まで都市ガスが来ているのにプロパンガス物件だったら、管理組合で都市ガスに変えることを決めておいた方が困らない。
都会住まいなのに建物まるごと入居者が好きなガス会社を選べないというのは、自ら資産価値を落としているってことなんだよ。
プロパンガスで得をするのは一棟丸ごと賃貸に出す側の大家と管理会社だけだよ。 >>90
都市ガステロとかの心配だってこれから増える
プロパンガスのメリットもあるだろ 建て替えの同意を得て、資金もあって、順調に解体まで行ったとして、誰が建てるんだ？
人いねーぞw
おそらく、最小限のコストで計画するだろうから低単価、臨時の住み替え期間を減らすために工期圧縮の突貫工事。
やるやついるかってーの。
今でさえ下請け泣いてるのに(´；ω；｀) 容積増やすのがほぼ不可能なタワマンとかどうすんだろ マンションなんて一生住むもんじゃないんだよ
マンションなら賃貸の方がマシなんだよ設備古くなったら気軽に引っ越し
新築で舞い上がる前に築40年のマンションの姿をみてから検討すべきたね タワマンとかどう見たって建て替えなんて考えて作られてないよな
建て替えできるマンションなんてホント限られてるわ >>94
だめだよー。
新築を喚起しないと経済効果が低いから、頭悪いひとが大金をローンで買ってくれないと困る。 ドトールコーヒーは悪の結社、創価学会の
一員だ
集団ストーカーを行なってる
エクセルシオールカフェ赤羽東口店(現在ドトールグループ サンメリー赤羽店)閉店は証拠隠滅
ドトールも創価も法的措置を取らないのは
事実だからです
当時のドトールコーヒー社長 17年4月左遷サンメリー社長へ
とうきょうときたくあかばねは
そうかのまち
「平和があるように」と挨拶しなさい。
(新約聖書『マタイによる福音書』10章12節から)hjkっっbっっっっhy >>85
モジュール化されてメンテナンス維持管理も簡単な現代の中銀カプセルタワーになるのかｗ
50年前の有名デザイナーズマンションじゃあれが限界だったけど >>24
古い建造物はもう二度と作れないから勿体ないな >>23
築50年手前のビル管理組合の理事長だがここにきて配管の水漏れとか外壁の爆裂が増えてきてﾔﾊﾞｽ
スケルトンインフィルが裏山 建築関係だが、そもそもマンションなんか住んでるやつは頭悪すぎ
電気、水道、ガス全部10年ぐらいでメンテ必要だぞ
メンテ考えられずにある建物多すぎ
後リフォーム時に電気水道ガス直さないで壁紙だけ変えてる物件多すぎ ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
