【経済】不動産投資は「買えば買うほど」楽になる 持てない人はいつまでも持てない
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PRESIDENT Online 2017.12.5
http://president.jp/articles/-/23772
アパグループ代表 元谷外志雄氏
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漫然とサラリーマンを続けるだけでは「億万長者」にはなれない。雑誌「プレジデント」（2017年8月14日号）の特集「億万長者入門」では、5つの方法で富を手に入れた5人にそれぞれの方法論を聞いた。第1回はアパグループ代表の元谷外志雄氏が語る「不動産投資」の極意について――。
20代で自分の家を設計。感触を掴んだ
私は20歳のときに自分で設計して自分の家を造りました。だから、不動産を持つことに対する思い入れは人よりも強かったと思います。家を持つというのは人生の一大事ですが、やってみれば「案外できるんだな」という感触を若い時分に得ることができました。
それで会社を立ち上げたときに、住宅産業をやろうと思いました。27歳のことです。家を造った経験があったから、最初は注文住宅から始めた。注文住宅から建売住宅になって、賃貸マンション、分譲マンションと進化していって、ホテル事業に行き着いたわけです。
不動産の仕事をしてきた私から見ても、不動産投資は長期投資として非常によい投資だと思います。資本主義の歴史を見るとインフレとデフレは交互にやってきますが、インフレの山と山、デフレの谷と谷を1本の線でつないでみると1つの傾向がわかる。全体としてはインフレなんです。短いスパンで見るから上がったり下がったりで一喜一憂しますが、長く不動産投資を続けていれば必ず資産は増えていく。
建物などの普通の資産は、いわゆる経年劣化によって資産価値が失われていきます。その分、会計的には減価償却で経費に計上できる仕組みになっている。一方、経年劣化のない土地不動産は減価償却できませんが、資産価値が上がるにつれて含み資産が増える。これが不動産の有り難さです。
私の場合、利益の出る事業と減価償却で赤字が出る事業を組み合わせて「損益通算で節税メリットを得る」ということを絶えず意識して、事業を展開してきました。たとえば戸建て住宅の建設販売で利益を出しながら、鉄筋の賃貸マンションを造って償却赤字と損益通算する、という具合です。
そのうち土地を平面的に使う戸建て住宅よりも立体的に利用できるマンションのほうが土地効率がいいということで賃貸マンション、さらには分譲マンションに軸足を移した。マンション事業の節税対策としてホテル事業を始めたんですが、今はむしろホテルにウエートがかかっている。収益が出る事業と償却赤字を得る事業の兼ね合いを追い求めてきた結果、いつの間にかここまで資産が増えていたという感じですね。
続きは>>2 住宅ローンならどの銀行も貸してくれる
「若くして自分の城を持て」
「借りた家に住んでいるようではダメだよ」
社員によくこう言うんです。
不動産投資の1番簡単な方法は自分の家に投資することです。たとえばいい物件に出合ったり、素晴らしい投資先を見つけたとして、5000万円や1億円の投資資金を誰が貸してくれますか？ ほとんどの銀行は絶対に貸してくれません。
今は金融緩和と思っている人が多いですが、実際には大変な金融引き締め状況にあります。金利がすごく安くなった半面、貸し倒れリスクが取れない金融機関は、貸付先を絶対に潰れないところに絞り込んでいる。
よほど資産があるか、収入がある人でなければ融資してもらえない。しかし、自分の家を持つ場合は違います。唯一、住宅ローンだけは借りられる。家を担保にする住宅ローンは貸し倒れリスクが低いので、どこの金融機関も前向きに取り扱っている。今は全額が借りられる時代です。しかも1％台の低金利で、35年もの長期で借りられる。こんなおいしい時代はもうやってこないですよ。
超低金利という時代環境の恩恵を受けやすい投資をすべきであって、住宅ローンはその恩恵の最たるものです。銀行からお金を借りて、まず自分の家を建てる。お金が貯まったら家を建てようなんて思っていたら、家なんて永遠に建ちません。
自分の家を建てるとき、できれば1部屋を貸し出して家賃が取れるような造りにするといいと思います。昔、1つの住区でありながら入り口が2つあって水道・電気も2つに分けられる構造のマンションを造って販売したことがあります。買った人は皆大喜びで、親子2世帯で暮らす人もいれば、小さい部屋を貸し出して家賃収入を得てローン返済の一助にする人もいた。子供が独立して家族が減ってきたら、自分が小さい部屋に移って大きい部屋を貸すこともできます。
実用（暮らし）と運用が同時にできる家を持てば借金の返済は楽になるし、次の投資にも向かいやすい。まず家を1軒持てば、自宅資産プラス含み資産を評価して次の融資が受けられます。1軒目のローンをきちんと返済していれば信用もつくから、次のローンは組みやすい。
そもそも家は最初の1軒を持つのが大変で、2軒目は少し楽になります。3軒目はもっと楽になるし、10軒目はもっともっと楽。家をたくさん持つと「大変だね」と世間の人は言いますけど、逆なんです。
家は持てば持つほど投資リスクが下がっていく
たとえば1軒の家を2軒に増やすのは最初の1軒を持つよりも楽だし、10軒の家を持っている人がもう1軒増やすのはもっともっと楽にできます。裏を返せば、投資リスクがそれだけ下がるということです。従って、持てる人はますます持つようになって、持てない人はいつまでも持てないのです。
若くして資産を持った人ほど、資産を増やしやすい。私がそうやって唱えるものだから、ウチには3軒、4軒とマンションを持っている社員がたくさんいます。合計すれば億を超える資産持ちもいると思いますよ。
81カ国・地域を見て回った結論は「東京の不動産は安い」
長期的に見れば、日本の不動産価格はまだ割安です。私は世界81カ国・地域を見て回りましたが、同じ規模の住宅の値段で比べると上海、台北、香港、ロンドン、パリ、ニューヨークあたりは日本よりも高い。バブルのときは日本の不動産は高くて、世界は安かった。ところがバブル崩壊後は日本の不動産価格はずっと下がり続けて、少し上がって現在の状態です。世界の不動産はリーマンショックで少し下がりましたが、それでも比較のうえでは同規模の世界の都市と比べて東京の不動産は安い。
もちろん、割安だからといって、今後、東京の不動産価格が万遍なく上がるわけではありません。将来、資産価値が上がる不動産かどうかを見極めるポイントは人の増減。人が増えているところは上がる。不動産投資の第一歩としては、人が増えているエリアに自分の城を構えることをお勧めします。
アパグループ代表●元谷外志雄（もとや・としお）
石川県生まれ。慶應義塾大学経済学部通信教育部入学とともに、小松信用金庫に入庫。27歳で独立し、アパグループの前身「信金開発」を設立。国内有数の都市開発企業へ成長させ、ホテル事業では国内最大級の規模となる。著書に『増補版 理論近現代史学』（扶桑社）など。
（構成＝小川 剛 撮影＝平松唯加子） 不動産投資は世襲富豪有利だから自民党は後押しするだろう >>1
こいつの20代ってバブル絶頂期じゃねーの?
竹林にも億の値がつけば不動産投資で儲かるわ。 >>「若くして自分の城を持て」
>>「借りた家に住んでいるようではダメだよ」
意味がわからない。
生涯賃貸で93回引っ越しした北斎はダメなのか？ｗ こんな記事で買わせようとか
人を舐めるのも大概にせーや 土地の価値が大暴落しているこの時代にか？
凄い逆張りを勧めるんだな。 良質な不動産を適正価値で買っていれば
という条件が成立しなきゃあかんけどな。
ひたすりゃ買えばひたすら勝てるほど
単純なら売りに出る不動産などあるか 子供心にバブルが弾けた後を知る30代後半は騙されない 地方で200万ぐらいの中古住宅を買って住んで
都心に中古アパートでも買ってリフォームして貸せばいいよ 個人で買いまくっても相続で半分になるから法人作って買えよな そんな優良物件は大資本か有力投資家が既に押さえてるっつーのｗ 不動産が暴落してるからこんな記事が出る。
中国人の不動産爆買の影響で損切りであっても売らんが為にダブつき始めてるから
業界は処分に困ってるって話。 >27歳で独立し、アパグループの前身「信金開発」を設立。
いきなり 胡散臭い名前で設立だな >>5
その後のバブル崩壊を乗り切って
次の不動産バブルに上手く乗ったからすごいんだよ これだもん、格差広がるは、都市に人口集中するは、逆に地方は過疎化するは、国として、いや資本主義が滅びて行くわな(*ﾟ▽ﾟ*) こうやって一般人煽ってゴミ物件売りつけるんだろ
美味しい物件なんて一般人には回ってきませんから >>25
銀行に行って
「株取引するから金貸してくれ」って言っても貸してくれないけど
「家を買うから金貸してくれ」といえば喜んで貸してくれる >>7
お前に絵の才能が無いなら、
自分の城を持つことで資産を増やせってことよ なら俺の金で元本保証の年1.1倍やってみろこのバ〜カ 使わん土地や家買ってどうすんの？
地価上がるまで待ってんのか？ 株買え株買えって本が書店に山積みになったらその後はいつも暴落
金買え金買えって本がいっぱい出版されたら金が暴落
ビットコインが(ry
あとは分かるな >>10
人が集まる地域は、土地の価格が上がっているよ 投資マンション屋の逆ギレ電話攻撃を一度でも食らったことあれば
ああこれは糞溜めだって嫌でもわかる 本当に儲かるなら不動産屋がやるわな
そういうことだ >>6
田布施システムって、ウソがばれて失敗したデマだよ 人口減少により空き家問題が何の対策も立てられないままこれから激増ししてしまう事は
間違いなく、需要と供給のバランスが逆転した今から不動産の価値は劇的に値下がりしていく
ことになるのです。今や、不動産は「負動産」になってしまったのです。 ここで否定的なレスしてるやつ、誰一人金持ってなさそうだな 資産を借金で相殺して相続税を節税する
だから資産持ちは借金が大好き 金持ちは得する情報は外に出さないと聞くし、公に発信されたということはこの情報はもう役に立たないものなのだろうな >>42
世界一の投資家ですら不動産は否定してるんだが 不動産を買って一番喜ぶのは税務署だぞ
取得税に登記税に固定資産税… 買うとしても今よくある信託系アパートが大暴落して土地と建物で
1億円の物件が3千万くらいに暴落して賃貸収益15パー越えてからだな
不動産は所有維持と売買コストが無駄にかかるしな インフレするというのは今の日本の財政状況見れば確実だからそこは否定しない
低金利で一番金を引っ張りやすいのは住宅ローン
これも事実
ただなあ、インフレするなら何も人口オーナスの日本の土地じゃなくてもいいだろ
海外の人口ボーナスの国の株でいい、もっと堅いのはゴールドとか
それから今は昔と違ってレバレッジをすごく掛けやすい時代なんだよね
別に住宅ローンじゃなくてもCFDでレバレッジ掛けて世界中の資産が買える、不動産なら分散投資付きで一等地のリートとか
それと比較すると住宅ローンでの不動産投資は無駄やリスクの多い投資だと思う その２０代での不動産取得というのは、まだ土地右肩上がりだったのでは？
条件が逆だと参考にならないと思うね。 >>30
草レースが趣味でガレージに作業用リフト、ピットと
排ガスダクト諸々で見積もり取ったら1億3千万
銀行に行ったらダメだったぞ 撒き餌が、投げ込まれたな。
上手くやる奴、少数だよ。他は、御飯になります。 >>30
あれはマジで陰謀か思うわw
株なら来年10パー上がるかもしれないのに、家はすんだら20パーは下がるもの
住宅ローンの金利で株のための金貸してくれないもんかねえ あらかたは売り抜けて、居残った雑魚が個人消費者になすりつけようとしとる サラリーマンにオススメなのが、テナントビルだな
20%越える利回りで資産形成が楽 時間の経過で建物は価値が下がっていく
持ってるだけで税金と維持管理費の罰ゲーム
株の方がマシ まぁ資本ってそういうものだろ？
ピケティはみんな知ってた事を統計で再確認しただけ。 間も無く想定外の大地震で東京は首都で無くなるのに。 住宅のリフォームが好きでそういうことする作業に汗流すことに楽しさ見いだせて住宅関係の資格持ってて、
かつまめな性格で税金の知識があり、そこそこ強面で金持ってる奴は中古賃貸物件とか買って運用すると成功する
可能性は高いとは思う 一番は買うタイミングだろうけど 適性あると思うよ >>10
この人はずっと逆張りでうまいこといってるからな。
バブル期は勢いに乗らず、崩壊してから土地を買い漁ってマンションとホテルを建てた。 最近不動産投資のネット広告も目に付くしもう本格的にやばそうだねw
まぁ金に余裕がある人が投資先の一部としてやるならいいがそうでない奴は騙されるなよｗ 副業に時間や能力を投入できない人は
ムリではないだろうか 東京近郊の中古が土地代だけの値段で売ってるから、新築なんて買うだけ損。
地震でぶっ壊れても良い値段のところいっぱいある。
築年数は酷いけど、１億くらいローンで建ててるんだし物は悪くない。 >>62 不動産右肩上がりの時代が長かったからね。
だから基本は今でも、土地・不動産担保主義。
法人を作って、土地所有などもある程度しておいて、インチキな誤魔化しをやって
融資してもらい、株投資に使うという方法がなくもないが、それ発覚すると、契約違反でまずいことになるみたい。
しかし不動産ローン審査が通らない人も
けっこういるからなあ
賃貸のオーナーになると土日にも電話が不動産屋からしょうもない案件で
かかってきてめんどくさいんだけどな 2階の女子大生の部屋がうるさいから
どうにかしろと賃料4万程度の借主にどう対応するとか排気口にあしながバチの巣
作られたから即対処してくれとか まあ自殺されるよか良いけどさ 所有戸数多くなると
休みないぞ >>80
貸す方は同じだよなあ
なんなら株を担保に
いやだめかw
でも土地で儲かるのは一部だけ
株の何倍むずかしいやら まあ適正価格を見極めれば安定してるだろうな
株と違って紙屑になる訳じゃないし
まあ株と違って買い手がすぐに見つかるかって問題もあるし一長一短じゃないかね 不動産はちょっと憧れがあるけど、相当本腰入れないと安定しなさそう それが事実なら暴露しないだろ。泣く奴が増えるほど儲かる奴が増える仕組みだから汚いクズがこんな情報流すだけ。 下がるの目に見えてるのに買うなんて馬鹿でしか無いでしょｗ 不動産株は商社に次いで異様に安い。
将来性がないって判断されてるんだよ 金に投資するから金貸してくれでもよさそうだよな
金を担保にすりゃいいんだから
銀行も金貸したくて貸したくてたまらんはずなのに >>30
株を買うお金は銀行は貸してくれないけど
証券会社は貸してくれるぞ >>89
それな。
この記事にはポジション・トークの臭いがプンプンする。
株で言えば売りたい強気ってやつ。 これ言ってることはマジ
俺が地方で中古買えって言っても
ローン組む奴は馬鹿とか賃貸の方が良いとか
未だにそういう池沼が多い
本当に哀れ >>84 主として昭和時代の話だが、土地・不動産さえ担保に取れば
それでほぼ確実だったからね。
それで、その古いマニュアルから、未だに抜け出せていないのだ。
>>86
それは不動産だけに限らないよ なんでもそうだよ
気を抜けば倒れるさ >>82
不動産投資なんてあんな非効率でリスクの大きい投資先なんてないと思う。
株に投資したほうがはるかにいい 平均価格が10年以上下落を続けている物件に投資しようてっか？
安部が買い支えている 「株」が堅いように思えるが？ >>1
これ、ほんとだよな。
うちが100年くらい前、明治時代に先祖が小さな商いから始めて、
儲けを不動産に投資して行ったら、知らぬ間にかなりの資産家になってて、
そうすると商売もうまくいくようで、東京中に顧客を持つようになったらしい。
利益を現金や預金で持ってると、どうしても使ってしまうけど、不動産になってしまうと、
使うわけにもいかず、そこから利益を上げるしかないから、必然的に事業感覚が出てくるし。
ただし、今現在、家を買えってのは間違ってるだろな。
空き部屋を他人に貸せるなんて、前時代的な発想でしかない。
そこは騙されちゃだめだが、不動産は金持ちになりやすいってのはホント。 >>81
ほとんどが節税で年収低すぎる自営だろ。
現金いっぱいあるのに、相対的貧困のインチキ。 ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
