【社会】解約強要疑惑の「レオパレス２１」、所有者が集団訴訟…１億超返還要求、一括借り上げの罠
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Business Journal 2018.01.13
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レオパレス２１本社（「wikipedia」より）
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昨年12月26日放送のテレビ番組『ガイアの夜明け』（テレビ東京）で取り上げられ、大きな話題となったレオパレス21の「一括借り上げ契約」解除問題。
「30年一括借り上げ保証」といった長期安定経営を謳うアパート業者の提案には甘い見通しのものも多く、提案を受け入れて投資した結果、人生設計が狂ってしまった不動産オーナーも多い。特に、長期一括借り上げ保証のアパート経営を謳う企業は、入居者募集などの手間がかからず老後の資金手当てや相続対策にもなるという魅力的な言葉を並べて、もともと土地を所有するいわゆる“地主”をターゲットにしている。
「一括借り上げ」契約とは、事業者（または個人）が、アパートを所有するオーナーから転貸借（又貸し）を承諾してもらう条件で、かつ相場家賃よりも安い金額でアパート一棟を一括して借り、入居者へは相場の家賃で貸す（転貸する）ことで、事業者がその家賃の差額を収入として得る仕組みとなっている。ただし、オーナーから借りた事業者は入居者の有無にかかわらず、オーナーに家賃を支払うことになる。また、想定以上に入居率が悪いと借り上げた事業者の収支はマイナスになるという仕組みでもある。借り上げ契約は「サブリース契約」とも呼ばれている。すなわち、オーナーと事業者の契約がマスターリース、事業者と入居者の契約がサブリースということになる。
今回、『ガイアの夜明け』で取り上げられたレオパレス21は、完成したアパートを30年間同社が借り上げることによって、オーナーは入居者の有無にかかわらず安定した家賃収入が得られるという契約に対して、早いもので10年も満たないうちに約束した家賃を減額または借り上げ契約を解除するようオーナーに半ば強制的に迫っていたことが明るみにでたものだ。
家賃の減額や借り上げ契約の解除によって収入が減れば、アパートローンなどの負債を抱えたオーナーはその支払いが困難になり、最悪、破たんしてしまう可能性がある。今から12年ほど前になるが、筆者が不動産仲介業をしていた頃、一時、中古アパート市場でレオパレス名の物件が多数売りに出ていた記憶がある。その中のひとつの物件で、先祖から代々続く土地を守るために建てたアパートが、かえって土地を手放す原因になったという話を売主側の仲介業者から聞いて、切ない気分になった。
続きは>>2-4 まあ裁判の行方関係なく
集団訴訟されたとこはほどなく消える
これ常識 >>229
固定資産税より相続税だな。これも大抵は相続税対策。そしてまた固定資産税を上げる話が出てるしそれに反対する党はないだろう。 建物は経年劣化するのに家賃は変わらず、最初のまま３０年も保証してくれると思っていたのか。
単身向けだと景気に左右されやすいし アベノミクスになってから不動産ローン融資額が
あのバブル期超えてるってよ
人口減少なのにどんな田舎にもアパマン建てまくってる背景だ
自民党議連が提言した50年以内に移民1000万人受入れの
実績をつくるには
大量のアパマンが全国に必要だからな >>225
なんでそんな短絡的な考えになるのかな？
安倍さんがやってる訳じゃ無いだろう。
こんなの企業次第だと思うけどね。 レオパレスのお客は結局やはり入居者なので
入居者さえ確保できればレオパレスは生き残れるだろうと思うが
業界自体が苦戦しいられるフェーズに入ったのは間違いないかもな >>182
借地借家法の悪用を言われるかもしれない。
こういう形を想定してないから新判断の可能性 30年とかww阿呆としか言えん
自殺者が出たりするからリスクも高すぎるわ これ施工費ぼったくりもいい所だからな
ノウハウのない素人騙してRC並の坪単価で
安普請の鉄骨や木造アパート建てさせて
サブリースで上前跳ねておいて修繕費でまたぼったくるっていう
シラミ商法だっていい加減気づけよw 地主なんか何の苦労もせずに先祖の恩恵受けてのうのうと贅沢三昧生きてると思うと妬ましいからザマァだわ。レオパも糞だしさっさと共倒れして滅亡してくれ >>242
んなこと言ったら株を相続したものは、もっとリスクがないが >>220
銀行は、基本的にいざという時の担保価値でしか判断しないから。
賃貸経営が成り立つかどうかなんて判断しないよ専門外だからね。
あくまで金を回収できることが優先。
こんな賃貸経営無理だからレオパレスとの契約やめなさいなんて銀行が言ったら余計なお世話。
レオパレスから訴えられるかもしらん。 隣に大東建託が８階建てのワンルームマンション建築してる。
駅から徒歩数分の駅前通りの立地だけど、土地からの購入で、
オーナーは相続税対策とか言ってたけど、採算あうかな。
東側に建ったので、昼間での日当たりが悪くなった。 相当前からやめとけって言われてるのに、当座の脱税とか利益に目がくらんでる奴らを保護する必要はないように思う
まあさっさとレオパレスがつぶれたら済む話 大東建託が叩かれないのは
いかにレオパレスの商法が悪質だったってことでしょ >>31
そういう被害だけの話じゃないよ
相続税をごまかす、相続でほかの兄弟に渡すべき財産をごまかす
そういうことで利益を得ているのに、被害者面しているやつらは嫌悪感がある 隣からの音漏れか酷いのはわかってたけど耳栓すりゃ問題ないと思ってた俺がバカだった
振動は想定外だった
いまでは隣や上の住民が何をしてるのか手に取るように >>246
金の回収じゃないよ。最初から土地目当て。
だって計画時点で既に破綻が読めてるんだもんｗ でもリーマンショックまではそれなりの入居が有ったわけだからな
破たんが見え透いてたというのは言い過ぎと思う >>253
脱税や相続でインチキしたい連中が騙されたんだろ
どっちもどっちだよ 単身向けのレオパとファミリー向けの大東
どっちも同じ手
大東なんて年一回オーナー様ご招待旅行まであるんだぜ！
その旅行代どっから出てると思ってるのｗｗｗ 21と宅配ピザには関わるな！
じいちゃんの遺言を守ってきた俺、高みの見物 >>218
中国人が言葉も通じないこんな衰退国に来るわけ無いだろ もうこういう契約は事業者側から一方的に解約できない、解約する場合は1件あたり10億円以上の解約金を払わなければならないと法に定めろよ。 >>250
関東辺りは知らんけど
田舎の土地なんて二束三文だからアパート一軒ぐらいじゃ相続税対策にゃならんよ >>255
賃貸収入で借金は返せるどころか儲かると
ジジババをだますから問題になってる
サブリース会社と銀行と建設会社の共犯詐欺 >こう書いてしまうと「30年一括借り上げ保証」
>というものすべてが悪いもののように思えてしまうが、
>立地が良く、賃貸経営に適したアパートであれば、
>長期安定経営も可能である。
いやいやこれは間違い。
立地がいいところは30年一括借り上げなんて必要ないんだから。
相場より高い建築費用で結局は搾取されてるわけだから。
入居者が埋まるので
単に表面化しないだけで搾取されてることに変わりはない。。 >>253
銀行は、賃貸経営のノウハウはない。
将来破綻するなんて根拠は持ち合わせていないし、破綻することが予想されていても土地所有者とレオパレスの契約に口を出す権限はない。
私的自治だからね。
銀行は土地が欲しい訳じゃないよ、ローンが破綻した時に債務者の不動産を競売にして金を回収する。 上司が「俺は気が狂ってる」と思い込んでたら、
むしろ、卒業しなくちゃいけないことはわかる。 でもこれって契約時に
契約書にハンコ押すでしょ
そこに小さい文字で書いてあったことでしょ そもそも何で上場企業が一括借上げなんてバカな事する必要が？
本当に儲かるなら銀行は一にも二にも資本金を貸してくれるんだから
それを使って土地を買い占めて経営すればいい事だろうに
そんな簡単なこともわからなかったのなら騙されて当然、社会を生きる資格なし レオパも大東も放送の少し前から株価が下がりはじめてる 賃貸経営は立地が全て。
三井三菱を見れば分かるが一等地しか持ってないだろ。 レオパレスと似たような沢山の業者がアパート建設を提案するから
建築費が相場の倍なんてありえない。せいぜい2割高くらいだろ 目的は地主にアパートを建築させることかも。
共通して言えるのはここのアパートは入居者が少ない。
そこに疑問を感じれば上記のような答えが出る。
しかもアパートは壁薄の粗悪品。
「類は友を呼ぶ」と言う感じがする。
儲ける為に住民無視したアパート建設は地主にも責任がある。 県庁所在地ではあるけど田舎の自分の近所ですら
雨後の筍のようにレオパか大東のアパート建ちまくってる
最終的には倒産装って上層部だけ逃げる気かな？ この手のセールスマンって、しつこくて出禁食らわせても面子変えて訪問してくる
って、嘆いてた地主のレスが過去あったな。 >儲ける為に住民無視したアパート建設は地主にも責任がある。
なにその「詐欺はだまされる方が悪い」の論理ｗ
>>274
一番狙われるのがそういう中心部の小さい土地持ちだと思う
職のない子供に賃貸収入を残したい親心をついてくる ＞今から12年ほど前になるが、筆者が不動産仲介業をしていた頃、一時、中古アパート市場で・・・・・
私は不動産業界とは全く関係ない人間だけど同じこと思った。
一つ考えられることはアパートの老朽化により
修繕にお金が大量にかかる時期に来たから、と考えるべきかも。
作りが頑丈じゃないアパートなのかもね。 ＞なにその「詐欺はだまされる方が悪い」の論理ｗ
違うよ。
共謀罪かと思ったら実は裏切られてた。
と言うことだ。 >>278
俺は知り合いがきれいなパース（タイトルには○○ハイツ、って名前が入ってる）や
長期の借金返済と儲けが増えていく表（現実にはそんなことはありえない）を見せられて
だまされかけた
とにかく「素晴らしい土地をお持ちですね。ここは間違いなく儲かります」としか言わない
ほんとにあれは詐欺だよ どこに建ててるんだろ？
駅近なら入居者あるし面倒な管理を借り上げで頼んじゃえばwin-winだろ？ レオパレスに限らず、大東建託・東建・シノケン(エンクレスト)・ダイワ等もビジネスモデルは似たようなものだ。 >>279
ちなみにレオパレスの話じゃないよ、参考までに >>281
結局土地建物を取り上げられて借金だけ残る地主だけがloser 何棟も連続してDTのアパートが並んでる地区があるよ
昔田んぼだったところ
同じ会社がライバルを次々隣に建てるってどうなんだよ？ >>285
たぶん１棟建ったら「あそこに建ちましたよ」
２棟建ったら「みんな建ててますよ」「ニーズがありますよ」っていうんだろう
賃貸経営をやったことのある人なら絶対引っかからないんだが >>28
外で話そう→喫茶店へ
俺「コイツが払うからな？」と店員に言う。営業も同意。
注文した品が届く
俺、注文した品に唾を吐く
俺「下げていいよ」
話がはじまると再び注文
同じ事をやる
俺「お前が話せば話すほど経費かかるぞ」
３回同じ事やったら来なくなった 一括借り上げは、利便性に富んだ
人気物件で無い限り、こんなもんだろw
嫌なら、空き家期間のロス、家賃回収、清掃、トラブル応対 など
全て自分でやりゃいいやんw >>61
オーナーが自分でやるのが好きな人なら
まだ良いがなあ。
うちの実家の向かいもアパートになって
管理会社に丸投げだもんで、
ゴミ捨てとかで問題になってる。
オーナー昔からの知り合いなだけに。 >>286
隣が相続税対策でこんなんして、
収入もこんな感じなんですよ〜、
と言われると、自分が損してるような
気持ちになるんだろうな、
そこに付け込まれる。 ＞オーナーは入居者の有無にかかわらず安定した家賃収入が得られる
こんなん一発で嘘と分かりそうなもんじゃろ >>295
たださ、大手企業が30年間保証ということで契約してるんだぜ 先祖代々ってそこを耕してたかも知らんがほぼ小作人やから地権はなかろうに。
戦後の農地改革で只同然で貰ったくせに烏滸がましいぞ！ >>288
俺なら出来そうだな・・・。
代行でもやろうかな 敷金礼金ナシ！
そのカラクリは！？
実は、退去者から修繕費をぼったくってるんですね。
カベに染みが、傷がとかいって・・・・ だった気がするが・・・？ >>272
業者集めて、入札させりゃいいんじゃないか >>285
コンビニと一緒で、地主から土地を巻き上げる為のビジネスだろ
隣だろうが何だろうが関係無い
コンビニも同じだろ >>13
そうそう
レオパレスもムカつくけど、地主が損するのも別にって思ってしまう
土地持ってる金持ちは、自分でたくわえるだけじゃなくて社会に金を回せや >>307
土地を運用するのは社会に金を回すことにならないのか？
このケースの場合は土地担保にローン組んでるから、建築業者やら銀行やらに金が回りまくってるんだが >>308
ジジババをだまして金を回していいの、って話
単なる相続税節税なら他にいくらでも方法がある 土地や建物の売買や、それに伴うローン
で一番儲かるのは銀行だろ
マンションや戸建てが売れてる、買い得、消費税上がる前に
購入しろってキャンペーンはつまり銀行さんから早く金かりて
一生銀行の奴隷になれっていうこと サブリースなんて馬鹿のやること
投資マンション探してると、なんでこれがこの値段？と思うとだいたいサブリース
そしてサブリース物件は全然売れないw
テナントビルやレジ物のマンション、
シェアハウスと賃貸経営してるが、
実質利回りで２０％位。
中古物件を幾つ観て検討したか分からない位。
色々なパラメーターで、利回りシミュレートする、
エクセルのプログラムまで自作したぞ。
自主管理で簡単なリフォームは、自分で
DIYしてるが、工具沢山揃ったぞ。ｗ >>310
銀行は安部政権の低金利政策で株価下げている。
儲かってないよ。
貸しても金利安いし、貸したくても倒産リスクや債務者の破綻リスクあるからな。
銀行は金を回収出来ない相手に貸すこと出来ない。
しかし、金利が安いから消費者は、金を借りやすい。
最近は、サラリーマンが金を預けても意味ないから銀行から沢山金を借りて不動産を投資したりするらしいのだ。
ちょっとした不動産バブルになっていると聞いている。 >>314
日本の銀行って、所詮金貸しの類いなんだよね。ｗ
バンカーなんて殆ど居ない。
渋沢栄一が、泉下で泣いてると思うわ。 レオパレスなんて20年前から評判悪いのになんで契約するんだよ うちも借りる人いるのかと思うほど過疎な田舎だが
近所にレオパレスが建設工事中だ
進行がやけに遅いのは、途中でオーナーとモメたんだろうか >>315
渋沢栄一で思い出したのが、みずぽの金融機関番号が１番だってこと。おお、国立第一銀行に振られた番号がそのまま生きてるんだなと思った。 >>317
ジジババが勝手に話を進めて親族に反対されるというのはよくある
もしかしたら単なる業者の人手不足かもしらん レオパレスも大東も東建もCM見なくなったなー
既にビジネスとしては、このやり方はもう無理なんだろうな >>318
若い番号を求めてるんかね
合併情報見ると若い番号に寄せている気がする >>320
サラリーマンでも、頭金がなくても、建てられる！？のしのけん
アプリで建てるTATERU
のCMが異常なほどに垂れ流されている レオパレス伝説
・エアコンが勝手に切れる
・隣の住人がTVやエアコンのリモコン操作をしたらこっちの部屋も切り替わる
・チャイムならされたと思って玄関を開けたら、四軒隣の部屋だった
・チャイムが聞こえ今度こそはと思ったけど、やっぱり隣の部屋だった
・チャイムを鳴らしたら住人全員が出てきた
・ティッシュを取る音が聞こえてくるのは当たり前、携帯のポチポチが聞こえることも
・爪切りの音も聞こえる
・納豆をかき混ぜる音も
・壁ドンしたら壁に穴が開いた
・というか、穴が開いたあとも開くまえと聞こえてくる音は変わらなかった
・壁に画鋲をさしたら隣の部屋から悲鳴が聞こえた
・隣二部屋を借り、「これで防音ばっちりだ」と思ったが、
さらにその向こうの部屋の音が聞こえてきた
・右の隣の部屋の住人が屁をこいたら、左の部屋の住人が壁ドンしてきた
・すかしっ屁の音が聞こえる、というか臭いもする
・だけど家賃6万
・業績悪化でさらに壁が薄くなる
・将来的には壁がなくなる可能性も
これ有名なコピペだけど半分位は当たってんの？ >>320
見なくなった？
中村雅俊の変な歌（ナスカの絵描きも〜）が毎日ガンガン流れて
いい加減にしてほしいと思ってるのに 似たような会社の口車に乗って、アパートを建てちゃった知り合いがいるんだが、今のところ儲けが出ているものの、儲けが溜まってくると、内装工事や、家電製品の取り替えを強制されて、儲けをほとんど吐き出させられるのだそうだ。
内装工事は安っぽい材料を使っているのに、相場よりも高く、家電製品は韓国製の安物なのに、日本メーカー品より高いそうだ。
地元の工務店に内装工事をやらせようとしたら、それはできない契約になっているそうだ。
家賃保証システムは、家賃の値下げにばかり焦点が当たっているが、本質は割高な工事をやって利益を吸い上げる悪徳土建屋のようだね。 >>31
土地とか金とか持ってても、それを運用する正しい知識やノウハウないと悪いやつに騙されるだけなんだな >>321
そりゃそうでしょ。歴史のある方が価値があるから。 日本はもう会社が青田買いしてわけわからんようなってるもんな
アパマンなんかそれ盾でいいように転がしてるわあれは >>295
洗脳されたとしか思えんな 30年一括借り上げとか普通に考えたらありえんわ ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
