【企業】レオパレス→オーナー&取引先“連鎖倒産”の最悪シナリオ…破綻していた「30年家賃保証」 ★2
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賃貸アパート大手のレオパレス21(以下、レオパレス)の施工不良問題が一向に収束する気配を見せない。
法令違反が疑われる複数の不備が新たに発覚したことでレオパレスの信用は地に落ちるとともに、株価がストップ安を記録するなど経営にも大きなダメージを与えている。
2月8日に発表されたレオパレスの2018年4〜12月期連結決算は最終損益が439億円の赤字(前年同期は128億円の黒字)で、同期間の赤字額としては過去最大を記録した。
東京商工リサーチの『「レオパレス21 国内取引状況」調査』によると、レオパレスの取引先総数は仕入先合計が2364社(重複除く)、販売先合計は306社(同)で、
レオパレスグループと直接取引している1次仕入先(615社)のうち建設業が335社(構成比54.4%)と過半数を占めている。
レオパレスと取引先の今後はどうなるのか。東京商工リサーチ情報本部の坂田芳博氏に話を聞いた。
●レオパレスを襲う財務不安
――レオパレスの一連の問題について、どう見ていますか。
坂田芳博氏(以下、坂田) 通常であれば取引先への悪影響を注視するのですが、今回はオーナーや入居者などの個人にも影響を及ぼしている点に注目しています。
たとえば、天井が耐火基準を満たしていない641棟のアパートに住む7782人に対し、レオパレスは「危険性がある」として来月末までの引っ越しを求めています。
そして、その費用はレオパレスが負担するとしていますが、総額は不透明で財務面への影響が懸念されます。
また、今は建設の需要が増しており現場は人手が不足しています。レオパレスは工務店側から足元を見られて、通常よりも高い補修工事費を要求される可能性もあるでしょう。
さらに、レオパレスに不信感を抱き、受注自体を敬遠する工務店もあると予想されます。
――レオパレスの広報資料からは何が読み取れますか。
坂田 全棟調査のうち、調査優先物件対象の「ネイルシリーズ」の調査進捗率は99.01%。
当初、補修工事は1月末までに完了する予定でしたが、1月28日時点で進捗率は32.5%と遅れています。
913棟を調査し、「界壁不備なし」はわずか6棟でした。また、「6シリーズ」の調査進捗率は90.93%。
https://biz-journal.jp/2019/02/post_26710.html
2019.02.15
前スレ 2019/02/17(日) 06:40
https://asahi.5ch.net/test/read.cgi/newsplus/1550372190/ 補修工事は10月末までに完了を目指すとしていますが、レオパレス関係者からは「難しいかもしれない」との声もあがっています。
こちらは、1万4370棟を調査し「界壁不備なし」は1745棟でした。ネイルシリーズと6シリーズのいずれにも多くの不備が見られ、多すぎるという印象です。
確かに両シリーズとも調査進捗率は高いですが、これはあくまで調査優先物件が対象です。また、どの現場も業者の確保が困難であることから、補修工事がスムーズに進むかどうかはわかりません。
補修が長引けば入居者への補償も必要になってくるため、財務的に耐えられるかというのがポイントになります。
リリースによれば、18年12月末日の現金預金(連結)892億円、自己資本(同)1069億円、自己資本比率35.2%で十分な水準にあるとしています。
しかし、今後は金融機関の対応も注目点になります。運転資金とは別に補修工事や引っ越し、家賃保証などの資金需要が発生しているため、
レオパレスとしてはつなぎ資金を確保したい。しかし、借り入れを要請しても金融機関がリスクを考えて足踏みする可能性があります。
そうなると、当然ながらキャッシュアウトで手持ちの現金がどんどん減っていくことになります。
――サブリース契約の「30年間家賃保証」は成立していたと思いますか。
坂田 基本的に30年間の家賃保証はうまくいかないと思います。
近くに他社物件がなくて建物が老朽化しないのであれば可能かもしれませんが、実際には他社が参入するし、建物も古くなります。
そうなれば、当初の家賃を30年にわたって保証するというビジネスモデルは難しいでしょう。
入居者としては、同じ家賃であれば新築や住みやすいエリアの物件に住みたいと思うはずです。
そのため、実際にはオーナーの家賃収入は年々下がり、差額はオーナーが負担を強いられることになってしまいます。
●レオパレスの経営危機で連鎖倒産が発生?
――『「レオパレス21 国内取引状況」調査』の概要について教えてください。
坂田 レオパレスとレオパレスグループと直接取引のある1次、間接取引の2次の取引先数を調査しました
取引先総数は仕入先合計が2364社(重複除く)、販売先合計は306社(同)でした 直接取引している1次仕入先(615社)のうち、建設業が335社(構成比54.4%)と過半数を占めています。
1次仕入先の本社地は、東京都151社(同24.5%)、大阪府51社(同8.2%)、神奈川県47社、愛知県と千葉県が各37社と、都心部に集中しています。
レオパレスグループの取引先を資本金別で見ると、1次仕入先(615社)では1000万円以上5000万円未満が330社(構成比53.6%)と最多です。
――建設業の335社というのは工務店が多いと思われますが、今度はどう動くのでしょうか。
坂田 工務店側とすれば、値引きがなく案件が増えるとなれば積極的に受注し、一時的に潤う可能性があります。
一方で、今のレオパレスの案件にはリスクも大きい。そのため、工事を断ったりレオパレス以外の受注確保に動いたりする工務店も出てくると思います。
その場合、実際に新規の受注を確保できるかどうかが経営にかかわってきます。
一社傾注型の工務店は元請の方針変更などに伴い受注がなくなってしまうケースもあり、実際にレオパレスの専属下請工事会社で倒産した事例があります。
――その倒産例を具体的に教えてください。
坂田 奈良県の企業が18年5月7日に奈良地裁に破産を申請し、同月18日に破産決定を受けました。
レオパレスが関西地区で建築請負から賃貸事業をベースとしたビジネスモデルに転換したことから、関西地区での受注が減少したことが原因です。
レオパレス以外の受注確保にも努めましたが状況は改善せず、最終的には実質的に代表者ひとりで運営していたようです。
この事例を踏まえて考えると、工務店がいきなりレオパレス以外に「下請けにさせてください」とお願いしても難しいのが現実でしょう。
――工務店としては、どのような対応を取るべきでしょうか。
坂田 リスクを最小限に抑えるため、レオパレスの仕事を受注する場合は前受金でもらうのがベターです。
「前受金を払ってもらえなければ受注しない」という選択肢もあるでしょう。また、支払いサイトを通常より短くしてもらうなど取引形態を工夫する必要があります。
ただ、レオパレス側が「設計仕様書に問題はなく、工務店の工事に問題があった」と強調するのであれば、レオパレスが工務店を訴えるケースもあり得ます ――仮にレオパレスの事業継続が困難になれば、大量の連鎖倒産が発生するのではないでしょうか。
坂田 今は工務店の代表者が高齢化しているため、その場合は休廃業や解散を選択するかもしれません。
ただ、工事費用の焦げ付きなどで倒産する例は出てくる可能性があります。
――今後、レオパレスはどうなるのでしょうか。
坂田 入居者は確実に減少し、現オーナーやオーナー希望者が手を引くことで物件数も減少する可能性があります。
レオパレスの収入が減ることで取引先などに負の連鎖が起き、それを乗り切れるかどうかがカギとなるでしょう 最近賃貸物件探ししてたけどこないだまで掲載されてたレオパレス物件軒並み消されてた レオパレス〜♪(21…)
はい脳内再生できたやつオッサンね この時期に移動で他の空き物件が埋められると学生やら新卒にまで波及しそうだ 遊んでしまう物件どうなるの
治したところで人が戻ってくるのかな レオパレスが倒産したところで建物自体はオーナーのもんなんだろ >>1
【 薄壁四天王】
・レオパレス
・大東建託
・シノケン
・東建 こうなった時ここ専属でやってる工事業者は地獄の門が開く クソパレスで金儲けようとして負の遺産抱えた銭ゲバ共ざまあああああああああ! オーナー激おこやけど自分の事業が失敗しただけやんけ
レオパとの契約は自分で決めたんやろ レオパレスはずっとまえから糞物件をネタコピペにされてた時点でまともな
企業ちゃうわなwいまさらとしか言いようがない >>18
大東建託もシノケンもレオパと変わらん物件をばらまいてるけど、
大東建託の主なターゲットは土地持ち農家。
シノケンのターゲットは土地なしリーマンだから、弾けた後がかなりヤバいと思われる。 >>20
それ 儲けようとして精査せずに契約したオーナーの自業自得
骨組みにパネルハメてハイ終わりのおもちゃみたいな物件なのは有名だったわけで 軽量鉄骨アパートってあんなにスカスカな作りだとは知らなかった。 >>20
ただ、かぼちゃの馬車のオーナーが「投資に失敗したら被害者を名乗ればいい」という悪しき前例をつくってしまったからな。
こいつらも悪徳弁護士や共産党を使って騒ぎまくれば何とかなる思っているフシがある。 レオパまで来たのなら、大東●託とシノケ●も来るだろ >>26
もちろん大東建託しかりレオパしかり、一義的にはアコギな土地持ちを狙った
勧誘が悪いんだけどさ
ただそれを聞いて判断したオーナー側にも当然責任はあると思うよ
金へのスケベ心があったんだから 安く買ってくれる人ならいるよ
腐った日本を 買い叩く!買い叩く! >>27
●かぼちゃの馬車オーナーの主張●
「銀行が金を貸してくれたせいで投資に失敗した。だから銀行に金を返さない」
これが通ったからな。
かぼちゃのせいで、なんでもアリの状態になってる。 レオパは株持ってると割引ってのがどぎついコンボになってるなw
スケベ心出した半端な金持ちが大やけどしてそうw 最近の流れ見てまだ倒産しないだろと思ってる奴なんていねぇよな 30年家賃保証なんて信じたオーナーどもがバカだろ。
それなりの立地で金かけてしっかりした建物を建てて、
維持管理にもきちんと手間とカネをかけるならともかく、
いい加減な立地の安普請アパートでろくにメンテも
しないような物件の家賃が30年保証されるなんて
ありえないことはバカでもわかる。 知っても引っ越さないならほっておけばいいじゃんw
引っ越してくれるなら
壁作ればいいだけじゃん 本部が金出してくれるかしらんけどw ま、おそらくレオパレスの株主もアパートオーナーも地獄行きなのかなと思っています
御愁傷様です >>15
換金価値ゼロの使い古したオンボロアパートだけどなw 年金と一緒だろ
年金払うには払うけど年々支給開始年齢上げて食って同じパターン 建物が古くなると全室が埋まらなくなるよ。
そのため家賃を下げたりするわけだが、家賃保証って初年度も三十年後も同額なの? >>16
シノケンのオーナーは給与所得者だからな。
土地持ちを狙ったレオパとはちと違う。
建物の造りがしょぼいのはレオパと同じだが。 いまだにオーナーに対する説明会で家賃保証は継続すると言っているらしいが
そんなことあり得ない
誰が信じるん? オーナーは気の毒だけど
古いとこは同じようなもんだって
だからほっとけって
なんなら名前変えたらいいじゃんw
レオパレス21→サザンクロス48とかw 近所のレオパレスはガラガラだぞ。
修理の職人が来てたが、防音対策か? つーかさ。
金を持て余すほどの金持ちや地主以外の奴らって何なの?
こんなのマジで儲かるとでも本気で思ってたのかな?
どちらにせよ自己責任だから絶対に公的資金で救済なんかするんじゃねえぞ。 俺のとこ、レオパも建託も営業に来ない。
代わりに三井系3社と東急系から毎週「売りません?」のDMが届く
利回り17%を手放す理由が見当たらないんだが… 入居者にリスクを説明して家賃を半額にしたら部屋は満室になるのに
法律で取り壊すのもったいないわ〜 >>51
古くても造りがしっかりした物件はいくらでもあるよ。
はっきり言って、レオパ物件はババ抜きのババだった。
レオパオーナーはババを引いてしまったんだよ。 >>48
レオパレスはどうか知らんが、サブリースで契約してる他の大手の建設会社はパンフレットに小さい字で「数年ごとに家賃見直す」って書いてるらしい
家賃見直すけど、家賃払わないとは書いてないからな 本部こけたら破産の雪崩現象が起きるんだな
質の悪い同じような糞物件、ようたてる気になったもんだな
家賃保証30年で騙されたみたいなもんだが
消費者じゃなくてビジネスじゃん レオパレハスこんだけずさんな経営状態が明らかになった以上
今後契約はもう見込めないでしょ
当然資金繰りが厳しくなり、保証も何も出来ずに倒産という形になることは
客観的に見る限りにおいて火を見るより明らかかと >>44
壁をつくり直すのにどんな工事が必要か知ってるか?
住み続けながら工事をするなんて不可能なんだよ。 もう下請け孫請けはレオパレスの仕事は現金前払い以外では受けないでしょ かぼちゃのスマートデイズの方は、駿河しか記事に出てこないほど、あっさり逝ったからなw >>1
10年で返済って無理すぎんのよ
部屋数増やしたところで、古くなれば入らんのだわ 4月からレオパレスに就職が決まってる新入社員が可哀想 >>66
だな。
解体して新築した方が工期早い
施工費は3割増しくらいだろうけど シェアハウスが問題になったとき
まだレオパレスのほうがマシだろというた覚えがある
アパート経営はビジネスだからな
だが、欠陥というオチがつくとはな
でも、引っ越してくれないなら、そのままでいいじゃんw シェアハウス投資の家賃収入保証と同じやり口流行ったからなあ
普通の頭があれば数十年先までなんてとてもありえないとわかりそうなもんだがw >>73
だいぶ前から承知の事実
選ぶ方が悪い
寧ろ加害者にならなかっただけマシ >>69
かぼちゃの馬車のケースは、投資家と銀行担当者がグルになって、銀行融資担当者を騙して融資を引き出したんだよな。
そのくせ、後になって手のひらを返して、投資の失敗を取り戻すために被害者ヅラを始めた。
過払金返金に続く金づるを探していた悪徳弁護士と利害が一致し、彼らを後ろ盾にして。 隣の部屋の人が屁をこくと聞こえる、というか臭い
っていうレオパコピペで笑ったけどあれ割とマジだったからな
情弱は結局金をなくすんだよなあ つくづく不動産業界って闇が深いんだな
一生に一度最大の買い物って人が多いだろうに 引っ越し費用、室内クリーニング、敷金礼金 はレオパレス負担
引っ越し先が今より高い場合は家賃の差額は住人負担 >>75
レオパ都合で引っ越すわけだから、
引っ越し代全額や、通勤・通学の交通費の差額、家具代、迷惑料、違法建築に住まわされていた期間分の家賃返還などなど、
レオパ側が多額の費用を負担する必要がある。
レオパ側がそのカネを準備できないから、引っ越せないだけだよ。 >>81
全く在日企業ではないな
あるわけないって感じ >>1
工務店が一斉に手抜き工事したらしいし、
賠償は関連工務店も支払ってくれるんじゃねーの?
335社もあれば、なんとか支払えるだろう(笑) まあ、土地持ちならば、レオパレスの言いなりで建てた
安普請アパートの代金は、ぼったくり価格とは言っても
数千万円ぐらいだろうし、これまでそれなりに家賃収入
あったんだろうから、損切りして更地にすれば、実損は
それほど大きな額にはならないのかとも思う。 >>83
実際田舎では運用方法がわからずに、土地も金も持ってるけど塩漬けにしてる人
多かったからなあ 特に土地は持ってるだけで税金払ってるだけの人多かったし
そういう人は儲け話ぶら下げられたら飛びつくのはわからんでもないw
目の付け所は良かったが、ちょっとアコギすぎたなw 下請けの工務店が勝手に不正やったと言い放ったレオパ役員。立場が下なら相手を脅すという事を日常的にやってる野郎だと思ったね >>78
弁護士してるけどかぼちゃの馬車関連は儲からんよ
あれは消費者保護的な社会活動 >>89
ある意味、建築費安いのに、周りの相場の家賃が安い取ってて
戸数も多いからぼったくりだわな 新しいオーナーにぼった価格でアパート売りつけて既存オーナーに家賃保証
やり口はねずみ講そのもの ●プサンの林檎(シャイターン)&まなべ&カルキドリ&モテギ+パレルモ+マシコ・コピック&悪魔アモン
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でモントリオール五輪で誕生!2019/2/18の0:22● >>1
【 薄壁四天王 】
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・大東建託
・シノケン
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