【企業】レオパレス→オーナー＆取引先“連鎖倒産”の最悪シナリオ…破綻していた「30年家賃保証」 ★3
■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
賃貸アパート大手のレオパレス21（以下、レオパレス）の施工不良問題が一向に収束する気配を見せない。
法令違反が疑われる複数の不備が新たに発覚したことでレオパレスの信用は地に落ちるとともに、
株価がストップ安を記録するなど経営にも大きなダメージを与えている。
2月8日に発表されたレオパレスの2018年4〜12月期連結決算は最終損益が439億円の赤字
（前年同期は128億円の黒字）で、同期間の赤字額としては過去最大を記録した。
東京商工リサーチの『「レオパレス21 国内取引状況」調査』によると、レオパレスの取引先総数は仕入先合計が2364社（重複除く）、販売先合計は306社（同）で、
レオパレスグループと直接取引している1次仕入先（615社）のうち建設業が335社（構成比54.4％）と過半数を占めている。
レオパレスと取引先の今後はどうなるのか。東京商工リサーチ情報本部の坂田芳博氏に話を聞いた。
https://biz-journal.jp/2019/02/post_26710.html
2019.02.15
前スレ 2019/02/17(日) 06:40
https://asahi.5ch.net/test/read.cgi/newsplus/1550421261/ ●レオパレスを襲う財務不安
――レオパレスの一連の問題について、どう見ていますか。
坂田芳博氏（以下、坂田） 通常であれば取引先への悪影響を注視するのですが、
今回はオーナーや入居者などの個人にも影響を及ぼしている点に注目しています。
たとえば、天井が耐火基準を満たしていない641棟のアパートに住む7782人に対し、
レオパレスは「危険性がある」として来月末までの引っ越しを求めています。
そして、その費用はレオパレスが負担するとしていますが、総額は不透明で財務面への影響が懸念されます。
また、今は建設の需要が増しており現場は人手が不足しています。
レオパレスは工務店側から足元を見られて、通常よりも高い補修工事費を要求される可能性もあるでしょう。
さらに、レオパレスに不信感を抱き、受注自体を敬遠する工務店もあると予想されます。
――レオパレスの広報資料からは何が読み取れますか。
坂田 全棟調査のうち、調査優先物件対象の「ネイルシリーズ」の調査進捗率は99.01％。
当初、補修工事は1月末までに完了する予定でしたが、1月28日時点で進捗率は32.5％と遅れています。
913棟を調査し、「界壁不備なし」はわずか6棟でした。また、「6シリーズ」の調査進捗率は90.93％。 補修工事は10月末までに完了を目指すとしていますが、レオパレス関係者からは「難しいかもしれない」との声もあがっています。
こちらは、1万4370棟を調査し「界壁不備なし」は1745棟でした。ネイルシリーズと6シリーズのいずれにも多くの不備が見られ、多すぎるという印象です。
確かに両シリーズとも調査進捗率は高いですが、これはあくまで調査優先物件が対象です。また、どの現場も業者の確保が困難であることから、補修工事がスムーズに進むかどうかはわかりません。
補修が長引けば入居者への補償も必要になってくるため、財務的に耐えられるかというのがポイントになります。
リリースによれば、18年12月末日の現金預金（連結）892億円、自己資本（同）1069億円、自己資本比率35.2％で十分な水準にあるとしています。
しかし、今後は金融機関の対応も注目点になります。運転資金とは別に補修工事や引っ越し、家賃保証などの資金需要が発生しているため、
レオパレスとしてはつなぎ資金を確保したい。しかし、借り入れを要請しても金融機関がリスクを考えて足踏みする可能性があります。
そうなると、当然ながらキャッシュアウトで手持ちの現金がどんどん減っていくことになります。
――サブリース契約の「30年間家賃保証」は成立していたと思いますか。
坂田 基本的に30年間の家賃保証はうまくいかないと思います。
近くに他社物件がなくて建物が老朽化しないのであれば可能かもしれませんが、実際には他社が参入するし、建物も古くなります。
そうなれば、当初の家賃を30年にわたって保証するというビジネスモデルは難しいでしょう。
入居者としては、同じ家賃であれば新築や住みやすいエリアの物件に住みたいと思うはずです。
そのため、実際にはオーナーの家賃収入は年々下がり、差額はオーナーが負担を強いられることになってしまいます
●レオパレスの経営危機で連鎖倒産が発生？
――『「レオパレス21 国内取引状況」調査』の概要について教えてください。
坂田 レオパレスとレオパレスグループと直接取引のある1次、間接取引の2次の取引先数を調査しました
取引先総数は仕入先合計が2364社（重複除く）、販売先合計は306社（同）でした 投資って、そんなもんよ
リスク管理はちゃんとしてね 直接取引している1次仕入先（615社）のうち、建設業が335社（構成比54.4％）と過半数を占めています。
1次仕入先の本社地は、東京都151社（同24.5％）、大阪府51社（同8.2％）、
神奈川県47社、愛知県と千葉県が各37社と、都心部に集中しています。
レオパレスグループの取引先を資本金別で見ると、1次仕入先（615社）では1000万円以上5000万円未満が330社（構成比53.6％）と最多です。
――建設業の335社というのは工務店が多いと思われますが、今度はどう動くのでしょうか。
坂田 工務店側とすれば、値引きがなく案件が増えるとなれば積極的に受注し、一時的に潤う可能性があります。
一方で、今のレオパレスの案件にはリスクも大きい。そのため、工事を断ったりレオパレス以外の受注確保に動いたりする工務店も出てくると思います。
その場合、実際に新規の受注を確保できるかどうかが経営にかかわってきます。
一社傾注型の工務店は元請の方針変更などに伴い受注がなくなってしまうケースもあり、実際にレオパレスの専属下請工事会社で倒産した事例があります。
――その倒産例を具体的に教えてください。
坂田 奈良県の企業が18年5月7日に奈良地裁に破産を申請し、同月18日に破産決定を受けました。
レオパレスが関西地区で建築請負から賃貸事業をベースとしたビジネスモデルに転換したことから、関西地区での受注が減少したことが原因です。
レオパレス以外の受注確保にも努めましたが状況は改善せず、最終的には実質的に代表者ひとりで運営していたようです。
この事例を踏まえて考えると、工務店がいきなりレオパレス以外に「下請けにさせてください」とお願いしても難しいのが現実でしょう。
――工務店としては、どのような対応を取るべきでしょうか。 坂田 リスクを最小限に抑えるため、レオパレスの仕事を受注する場合は前受金でもらうのがベターです。
「前受金を払ってもらえなければ受注しない」という選択肢もあるでしょう。
また、支払いサイトを通常より短くしてもらうなど取引形態を工夫する必要があります
ただ、レオパレス側が「設計仕様書に問題はなく、工務店の工事に問題があった」と強調するのであれば、レオパレスが工務店を訴えるケースもあり得ます
――仮にレオパレスの事業継続が困難になれば、大量の連鎖倒産が発生するのではないでしょうか。
坂田 今は工務店の代表者が高齢化しているため、その場合は休廃業や解散を選択するかもしれません。
ただ、工事費用の焦げ付きなどで倒産する例は出てくる可能性があります。
――今後、レオパレスはどうなるのでしょうか。
坂田 入居者は確実に減少し、現オーナーやオーナー希望者が手を引くことで物件数も減少する可能性があります。
レオパレスの収入が減ることで取引先などに負の連鎖が起き、それを乗り切れるかどうかがカギとなるでしょう 修理引き受けても支払いが遅れたり払えなかったりしそう 30年一括借り上げが無理なら大東や東建、大和、セキスイはどうなるんだって話だよな？ 残された物件が基準に満たない建物じゃ価値がゼロ以下だろうし、死ぬしかないね。 飲み屋で知り合った不動産屋の社長が家賃保証50年でアパート経営やらんかって誘われてんだけど怪しいかな？ >>1
フォーエバー21
防弾少年団BT21、レオパレス21、コマース21、2NE1、
KOREA21市民会議
リーブ21、21Lady,センチュリー21、
ナフコ21スタイル,
近藤洋介21、オフィスtwo-one塩村、アピール21
アイシールド21 まず工事請け負う業者がいるか？ってとこだな
前金でも無けりゃ怖くて請け負えんだろ
がっつり工事したところで父さんとか業者も潰れるわ 小作農を戦前のように農奴にする国策だから自民党は救済しないはずだよん 破綻したところで、オーナーは小金持ち地主だから問題ない。
相続税対策で建てたんだから自業自得。 そもそもレオパレス21の前身は何だったんだ？
平成のぽっと出の企業が急拡大路線
アパートを作りすぎたんじゃないのか？
そんな無計画の拡大路線なら近い内に破綻するのは
わかってるだろう？ ３０年一括借り上げって言っても
１０年は保証されるけど
それからは家賃を見直すという項目があるんだが もう30年一括借り上げのインチキがばれたから、某東建託のアパート営業が来なくなったよ。
次の手を練ってるのだろう。どんな手を使って来るのか… >>10
一括借り上げはするけど、賃料減も受け入れてねと。嫌なら契約解除で。 入居者にしたらオーナーも加害者側だからね
オーナーが責任逃れするのもおかしな話だ 税金対策とはいえ、
オーナーが全員サブリース詐欺に気づかないとは思えない
サブリースはオーナーも半分加担してるようなもんだろ だからチョン根性の企業
メディア
工作員には
気をつけろよ >>13
一方的に2年くらいで
「業績悪化で保障できなくなっちゃった。
ないお金はないし」で
全然保障してくれないのを
かぼちゃの馬車で見たよ
保障保障保障保障言っても
お金がないところからは取れないんだね 30年保証のサブリースって時点で最初からポンジースキームみたいなもんだ。
今時、30年間もこの利回りを保証できる投資対象なんてない。30年の債券利回り見てみろ。本当にサブリースが保証されるなら、債権と同リスクだからな。利回りの違いは何だって話だ。矛盾してんだろ。最初から騙されてるのだ。 かぼちゃの馬鹿オーナーどもと同じで ざまぁ ぷはははっはははははははっは としか思えない 笑える >>27
10年すら保証されないよ
何時でも解約できる 「投資は自己責任」
騙すやつは悪いが騙されるやつはバカ こんな詐欺スキームを放置した国の責任は重大だな。
オーナーは国や融資した銀行を訴えるべき。 >>31
本人がそう言ってきたから？
まあそれも「お金ないんだから
仕方ないじゃん」て言ってくるんだよな
かぼちゃの馬車見ると かぼちゃの馬車とかいい先例じゃん
ああ言ってくるんだろ？ 不動産関係の法律は貸す側が法律に詳しくて借りる側が馬鹿という前提で借りる側が保護されるようにできている
オーナーの方がアホなんて通常ありえない >>16
レオパに関わる業者は他所の大手ゼネコン(長谷工だとか大成建設だとか)の二次下請けの選定でもハネられるようなレベル
基本レオパ側の仕事は受けるだろうから問題ない
ただ、やり直しのさらにやり直しが必要になる可能性も考慮して常に監督が見張ってないといかん
たとえお向かいに違うレオパがあっても兼任はさせられんのだ
面倒な会社じゃのう まずサブリース()が
そもそもの超大嘘なんだよな
すぐ「業績悪化で保障できなくなっちゃった。
ないお金はないし」って言ってくる ３０年保証じゃないですよ。
１０年過ぎれば２年ごとに更新だから
どんどん家賃は下げられる。
だから１０年過ぎた中堅古参オーナーは
大幅な値切りをされるでしょう。
逆サヤは当然って感じで。 かぼちゃの馬車見ておけばよくね？
駿河銀行今どうなってるのかな？ レオパレスに限らず長期保証を売りにするところはあてにならない。物じゃない保険ではできそうだが物そのものの保証は保証料だけ先にがめてる後世に残してないからな。 レオパレスは、無責任な倒産するという見方が、業界では出ています レオパレスは儲けたと思う
軽鉄の骨組
施工費は分譲マンション並み
建築に疎い家主が馬鹿なんだよ
「マンションオーナー」の響きは夢心地 濡れ手で粟なんかあるわけない
こんなことも想定に入ってないなら投資に向いてない
何より情報集めすら怠ってる時点でアウト
定期預金でもしてろ >>1
反日チョンマスカレード
ビジネスジャーナル＝反日サイゾー
チョンメディアのアクセス稼ぎスレしか立てない反日アフィカス
反日砂漠は日本から消えろ >>51
家電量販店の長期保証がうまく行っているから
錯覚するんだよね 今度は
土地持ちオーナーさんに土地担保に借金させて
不動産リートか不動産ファンドを買わせます
リートファンドの配当（税抜）でめんどくさい
経理処理は簡素化される所有建物の劣化も考えなくてすむ
金融機関は新たなリートファンド買い入れ先の開拓チャーンス 住宅の施工をチェックする側と立てる側か同じてどこがおかしい
チェックする側は完全に独立させて外部からチェックさせないと意味ないんだよね
厳しいと基準でチェックする機関を国が作れや ３０年経つ前に解散倒産させれば、「30年保証」なんか絵に描いた餅・・・どこかで見た構図だなぁ？
【社会】貸衣装業者「はれのひ」計画倒産、被害の新成人に同業者ら急遽対応 「聞いたことない」…無責任さに怒り心頭★7
https://asahi.5ch.net/test/read.cgi/newsplus/1515428702/
かぼちゃの馬車の経営実態を知っていたはずのレオパレス出身の経営者も年俸７０００万円で、
かぼちゃの馬車を抜け殻になるまで吸い尽くした後で、とんずら。 >>49
残念ながら10年も待つ必要ないよ
約款にそう書いてあるかもしらんが無効 >>13
一括前払いしてくれるなら金借りてでも乗った方がいいぞw
現実には不動産屋が工務店と組んでやるサブリースなんだけど 家賃保証というと一定金額の賃料が保証されると勘違いするんだろうね。
欲に目がくらんだり想像対策ですと言われると契約内容の確認を怠ってしまうのかな？ バブルの時も、さんざん、日銀の低金利資金を、パイプ役のノンバンクを介して、バブル資金の原資に流し込み、
財務省の役人を抱き込むためにノーパンしゃぶしゃぶ接待で、甘い汁をすすりまくった銀行員は、
その後の日銀融資で救済され、パイプ役のノンバンクばかりが悪役として叩かれて、
挙句の果てに、掟破りの法の過去への遡及適用という過払い金返還訴訟で叩き潰された。
大企業の海外進出に伴うリスクも税金で補填されるみたいだし、
日本とは、大手投資家が自己責任を問われない国？
【倒産させないで！】｢レオパレス違法建築被害者の会｣が金融庁に対して倒産を避けるため低金利融資など経済支援をするよう求める ★３
https://asahi.5ch.net/test/read.cgi/newsplus/1549967180/ オーナーは家賃100%を30年間全額保証みたいに思ってるんだろうけど、30年間(のうちの10年間は)家賃(の一部を)保証だからな
細かい※の方が本題 >>65
×想像
〇相続
部屋を借りる立場からすると10年以上の物件はよほど条件が良くないと借りないよ。 レオパレス建てるとき建築士が入って図面見て監理してたんだろ
毎回同じもんなんだから当然違法とか資材が違うて気づかない物なの？
それとも、ぐるなの 大家なんて零細消費者じゃない。
一棟数億円もするような大資産を運用する巨大投資家だったよね…。
一生に、たった一度の買い物のマイホームの瑕疵発見の責任をサラリーマンに負わせるのとは訳が違うよね？ 大手の家賃保証ってのも裏があるの？
うちの両親が相続税対策でマンション作って家賃で子を楽にさせたいって言ってるんだけど
建物だけで2億円らしい
家賃収入だけで今後2億円以上の利益あんのか？
赤字じゃねえのか 空き家が一年続いたら 笑えるよね
貧乏人なら更地にして売った方が良い コインチェックは、投資家が検査できる範囲を超えていたし、少なくともコインチェックの全資産は賠償に充てるべき。
レオパレスの件は、建築士が不正を見破る責任があるのだから、レオパレスにも建築士にも連帯賠償責任があるはず。
【国難/ビットコイン】コインチェック事件は何も解決していない件 / 被害者は被害者のまま地獄モード継続【また計画倒産？】[02/14]
https://fate.5ch.net/test/read.cgi/seijinewsplus/1518604285/-100 むしろ、よく今まで持ちこたえていたよねって感じ。
こういうビジネスってレオパレス一強だったよね？
いろいろなところに皺寄せきていて一気に破裂したんだな。
施工不良がそのままじゃ叩き売ることも出来んし、
きっついね。後始末。
レオパレスの廃墟物件だらけになるじゃん。これからｗ 相続税対策に建物を建てたい。
ついでに家賃収入も得たい
全部レオパレス21さんにお任せして悠々自適の生活を送りたい
そんな甘い汁をチューチューしたいレオパレス物件オーナーの願いがもろくも崩れ去るのであった
阿波おどり総踊り演舞希少価値対策に毎日演舞出来る阿波おどり会館を建てたい
ついでに年一の阿波おどり演舞収入も得たい
全部徳島市役所さんにお任せして悠々自適の生活を送りたい
そんな甘い汁をチューチューしたい阿波おどり振興協会の願いがもろくも崩れ去るのであった レオパレスなんて20年前から胡散臭い会社で有名だろ。
レオパレス、オーナー、入居者の順で地獄を見ればいいんだよ レオパレスオーナー「くたばれ入居者！ 必殺人間バーベキューだ！」 経営計画書に定期的にメンテナンス料が載ってない場合があるね。
他人に貸すんだから少なくとも外壁や水回りなど定期的にメンテナンスしないと
借り手はつかないだろう。
むかしの経営計画には家賃がだんだん上がっていくものがあった。
流石に今はそんなものはないだろうけど。 >>46
傾斜家賃が当たり前だった時代の遺物じゃないかな
銀行融資の基準もそれだし >>71
家賃保証できるくらい金あるならその大手が自分で建てるだろ
まあ全室埋まっても家賃収入よりローンの支払いの方が多いなんで建てたか意味不明なパターンもあるが >>71
相続税の課税対象は資産。
で、マンションの建築をすると、マンションの評価額は、しばしば、建築費よりも安い。
（マンションの評価額）＝（マンションの建築費）−（予想不可能な家賃の減額リスク）−（マンションの予想外の損壊リスク）
（更地の評価額）＞（マンションの評価額）−（マンション建築費）
よって
（更地の相続税）＞（（（マンションの評価額）−（マンション建築のための負債））の相続税）
（予想不可能な家賃の減額リスク）＋（マンションの予想外の損壊リスク）が、現実化しなければ、
（マンション建築のための負債）＜（家賃収入の和） >>71
2億円の家賃収入利益はないけど
相続税プラス家賃収入利益だし
土地も金も余らせているんならお金生むほうがいいね >>79
家賃はどんどん値上がりするっていう前提で経営計画たててたもんなぁ >>71
業者に抱き込まれてるなら、そっくりそのまま資産もっていかれるだけｗ
御両親が全部自力で計画して運用する気なら、成功する可能性はある。
相続税対策、難しいよね。
王道の方法って無いし、自分で悩んでても限界あるし、
そういう時に手ぐすね引いて狙ってる業者のやり手の営業マンに
親切にされちゃうと、高齢者ならコロっと折れちゃうわなｗ >>71
むしろ子や孫まで祟るのがサブリース
相続放棄しておしまいならいいけど、連帯保証人には絶対なるなよ 入居者は守る必要があると思うがオーナーってレオパレス側の人間だろ(´・ω・｀)？
何かあっても自業自得じゃね？ まー子に財産残すより、最後までボケずに自分の世話は自分でやってくれる方が子は遥かに助かる。 １００円の相続税を節約するために、１円の評価額の物を１０００円の負債で売りつければ、
課税資産としては、１００円から−９９９円になるので、相続税はゼロになる。
その後、１円の評価額の物が、１０９９円の利益（家賃収入）を生み出せば、節税成功になる。
しかし、１円の評価額の物が、詐欺師の謳い文句通りに収入を生み出さないと、税務当局の予測通り−９９９円の負債だけが残る。 >>71
相続税くらいケチケチすんなよ。下手な考え、休むに似たりだ。 詐欺的な帳簿操作で、節税を企んで失敗した「オーナー」の末路・・・。
入居者は被害者だけど、オーナーは詐欺師の相棒。 とうとうオーナー切り捨てに入ったな
サブリース契約を一方的に解除 脱税したくてレオパレスオーナーになったような奴らなんだから
国が助ける必要なし
レオパレスと一緒にくたばればいい
施行不良物件の中で全員焼死させれば解体する手間が楽になってクソ人間が消えてWin-Win-Win 賃貸ワンルームマンションが15年後20年後に成り立ってるかどうかは立地だけだね、
レオみたいなところに騙されて何もない田んぼの真ん中に建てた人は諦めるしかないわ。 工務店側もリスク多すぎて敬遠するわ 80%前払いで追加費用が発生したらその都度交渉ぐらいじゃないと受けないだろ ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
