【お住まい】本当の恐怖は20年後・・・。憧れのタワマンは「時限爆弾」マンション管理士が警鐘★5
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https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190522-00000784-zeiricom-bus_all
かつて高騰したマンションは、なかなか買い手がつかず、苦戦が続いていることが伝えられている。
これまで何度も報じられてきた、スキーリゾートの新潟県湯沢町だけの問題ではない。
建築から時間が経ち、資産価値がガクンと落ちたマンションは、どこも厳しい状況だ。
憧れを抱いたり、資産性に着目したりして購入に踏み切るマンション。都心部にはいくつものタワーマンションが並び立ち、
豪華絢爛な設備や立地を打ち出して、人々の購入意欲をそそっている。低金利が続き、多額の住宅ローンが組みやすいことも、
背中を押す一因だ。
ただ、買った後に負担し続ける管理費や修繕積立金は決して軽いものではない。のちの大規模修繕に備えるためだが、
入居者による滞納や、相続人の所在がわからず必要な決議が取れないなどの恐れもある。このことはどれくらい意識されているだろうか。
不動産問題に詳しく、自らがマンション管理士でもある宮路幸人税理士はどう考えているか。この前編では、積立金の不足やタワマンの問題などを中心に話を聞いた。
●積立金不足→資産価値が減少→富裕層が物件から消える？
ーー管理費などの滞納は多くのマンション住民にとって身近な問題でしょうか
マンションは建物の維持管理や将来の大規模修繕に備えるため、月々の管理費や修繕積立金を支払う必要があります。
築年数が古かったり、戸数が多かったりするほど滞納額が生じやすくなっているのが実態です。
国土交通省の平成30年調査によると、滞納が発生していないマンションは62.7%ということです。
逆に言えば、そのほかのマンションでは程度の差こそあれ、滞納が生じているということですから、マンション住民にとっては他人事ではないでしょう。
滞納が生じ始めると、建物の維持管理や将来の大規模修繕の際に必要な資金が不足する危険性があります。
ーー資産価値にも影響を与えそうですね
はい。マンションの資産価値は周辺開発や地価の動向にも左右されますが、その管理状態も大きな要素です。
エントランスをはじめとする共用部分が綺麗に保たれているか、照明やエレベーター等の設備が支障なく管理されているかなどが重要です。
管理費の滞納により必要な大規模修繕の資金が不足する場合は、各戸から臨時徴収することになりますが、滞納者が、追加で何百万円という
まとまった金額の支払いに応じることは残念ながら考えにくいです。
ーーそうすると、先々の資産価値の減少が現実になりそうですね
そうなります。すると、富裕層など移転可能な人たちは資産価値が減ることを嫌って、そのマンションから出ていくことになるでしょう。
こうなると、経済力が弱い人が残り、「負のスパイラル」となって、建物の管理がどんどん悪化していきます。
ーー修繕積立金の月々の支払額が増えていくようなことがあると、収入が一定の人にとっては支払いが難しくなりそうです
はい。ここは、購入する際に見落としがちな部分です。修繕積立金は、段階増額方式を採用している物件が多いのです。
これは新築の時は修繕が必要ないことや、不動産業者がマンションを売りやすくするためですが、年数がたつと修繕積立金が増加していき、
将来的には当初の2倍〜5倍になるというケースもあります。とくに年金生活者にとっては支払いが厳しくなるでしょう。
●大規模修繕は「12年周期」、2回目以降に積立不足の懸念
ーータワーマンションでの大規模修繕は大きな金額が必要になりそうですね
タワマンは、外壁を修理するときなどは高さがあるため足場を組むことができません（低層階を除く）。そのためゴンドラ方式などを採用することになりますが、
期間も費用もほぼ倍かかると思ってください。
エレベ−タ−も多く設置され、その保守管理の費用や給排水設備のメンテナンス、機械式駐車場の維持管理にも多額の費用がかかります。
共用部分にたまにしか使わない豪華なジムやプ−ルやラウンジなどがある場合、この維持管理にも多額の費用が発生します。
前スレ
http://asahi.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1558519612/
1が建った時刻：2019/05/22(水) 11:46:48.86 >>92
>タワマンは規模がでかい
まさにこれが問題でしょう。
取り壊し費用も莫大であるし、区分所有という形態から、
権利関係も非常に複雑。
貧乏で行き先のない老人だらけのマンションなんか、
どうやって処理するつもりなんですかね？
税金だけは使わないようにお願いしますよ。 >>１０１
バカだなぁ。 管理費が肥大化してきたら、自分も踏み倒すんだよ！
自分が死ぬまでずーっとなｗ >>108 解説、昔「タワーリング・インフェルノ」という映画がありました。
高層ビル火災の映画です >>107
前スレ見ればわかるように、
戸建てのほうがずっと安いという話。
これから貧乏な老人が増えそうなのに、大丈夫なんですかね。 あのな、生活なんてのは、便所の水道だけ生きてりゃいいんだよ。
食い物は全部スーパーやコンビニで弁当買え。
フロはソープに行け。 >>110 そっか、踏み倒して居座るのか
わたしバカだから気づかなかった >>96
＞バカじゃないよ
＞自己責任という言葉よく使うのは根性腐った奴
＞根拠不明のレッテル貼る奴の方がちょっと・・・・
おまえ自己矛盾すげーなｗｗｗｗ なんか勢い無くなったら世間知らずのキッズの妄想が多くなったな >>96
＞せつび‐ご【接尾語】
＞語構成要素の一。単独では用いられず、常に他の語の下について、その語とともに一語を形成するもの。
知らんがなは、それ単体でよく使われるぞｗｗｗｗ もうちょい日本語覚えてから使いなよ・・・ >>16
ほんそれ人におしえるか。
借金してでも買うわw
大爆笑爆死w 前住んでた築30年のマンション
修繕積立金と管理費で6万だった
小さなワンルーム借りられる金額だよなあ 賃貸だと、保証人がいない孤独なジジイになんか貸してくれんからな。
俺が買った中規模都市の一軒家物件は１８０万円ぽっち、現金でサクッと購入。
固定資産税も年６万。ウハウハだわ。
もちろんリフォームなんかしないぞ。そのまーんま使い続けて死ぬ。 >>15
運用できるのなら、余所に売らないで自分が運用するもんね 誰もいない荒廃したタワーだけが並び立っている滅びかけの惑星みたいな未来が待っているなんて
SFっぽくてちょっとかっこいいなw 毎月維持管理費を払ってんだから、追加負担を求められたら引っ越したく成るよな タワマン買うのは馬鹿ジジィだけ。
60以上のジジィババァをタワマンに詰め込んで爆発すれば
日本の景気良くなるよ絶対 低層マンションに比べてタワマンの修繕費は驚くほど高いよ。
積立金支払いで破産するぞ。 >>126
おまえジジババの目の前でそれ言えんのかよ・・・・・オレは言える >>109
法改正あるだろうね。
特に僻地の大規模なマンションタワマンは、建設から70年後くらいに大問題にはなると思う。
それにつけても相続ってのは常に頭を悩ませるんだよ。
物を所有するってのは、いつかは引き継いでもらわないといけないわけで、税や維持費のかかる物ってのは本当に悩ましい。
自分が使うのなんてせいぜい30年程度なのにね。 戸建てなら修繕費は全て込みで、10年で150万円ぐらい。
1年あたりだと15万円。
固定資産税は年10万弱(軽減措置もあるし、評価額は減っていく)。
その他の保険も年1万ってところ。
そして木造でも60年は持つと言われている。
30代で買えば寿命まで住める。
見てもらえばわかるようにマンションより遥かに安い。
将来年金が削減されてもなんとかなりそうな金額。
自分は庶民なんでこれで十分。 >>116
1行目はレッテルじゃないだろ
自己責任じゃないことにも自己責任唱える奴の根性が腐ってないとでも？ 2035年には、2000万戸の空き屋が発生見込みなんだろ？
地方のマンションなんて、ぜんぶ空き屋になる勢いじゃね 住んでるのがタワマンというだけで、
ぷー、クスクス、
ってなるの？ マンションは買うものではなく、借りる物。
分譲マンションは壮大なババ抜き タワマンは免震構造故に常に揺れてる
つまり船に乗ってる状態が延々と続いてるわけで >>133
2025年から東京も人口減少の予測。
都市部もやばいと考えたほうが良いのではないか。 >>131
木造でも60年持つんだったらタワマンというかマンションはもっと持つだろう >>138
情報が古いわ
２０３０年から減少に先延ばしされたで >>140
将来の見通しが暗いことに変わりはあるまい。 >>131 >固定資産税は年10万弱
あなた様のおうちの周りにはタワーマンション自体が無いでしょ？
それで比較するの 分譲マンションでも低層で渋谷区あたりなら今後も高止まりしてそう
武蔵小杉は30年後日本のヨハネスブルグになるんじゃないか？ タワマンが老朽化してタワマン所有者が逃亡したら
近所の人爆弾抱えたようになるんだよな >>131
普通の旗地じゃない30坪程度よ第1種低層二階建て戸建なら10年で150は掛からんよ
70から多くても100前後だな
庭に駐車場があり、足場のスペースが500以上有れば150も掛からん
マンションは他人に維持してもらう必要があるから、自分である程度DIY出来る戸建とは維持コスト選択肢の幅が違う >>143
ただの多摩ニュータウンになるだけだよ。 >>132
＞自己責任という言葉よく使うのは根性腐った奴
＞自己責任じゃないことにも自己責任唱える奴の根性が腐ってないとでも？
これも矛盾してる。上と下が別の人になってる 結局賃貸が最強なわけよ。
終の棲家もなにも年取ったら老人ホームなんだから。 そのうち丸ごと老人ホームに変わるのだろうな、タワマンは >>149
これはある。
最後は施設なんだよね。
転勤族なら賃貸が最強だろうね。 タワマンの悪口が書かれると鬼の様に反論する奴がいるのが不思議
価値が下がらない自信があるならスルーでいいのに
これは何かあるなって勘ぐってしまう
ファーウェイ関連で中国人が売りに動くんではないか？ >>146
多摩ニュータウンの老人たちは潤沢な年金を貰っている。
金持ち老人の密集地帯だ。
いまタワーマンションにいる若い人たちの老後は、
まともに年金がもらえるかどうか不明。
高い確率で削減や支給開始年齢の引き上げがある。
貧乏老人の集積ビルになる可能性がある。
同じ老人だらけに見えて、この差は大きいと思う。 >>8
東京都の地理に疎い人を騙して買わせるんだよね
高立地の投資好適物件なら地元の人が買ってるよ ロンドンのグレンフェルタワーがタワマンの末路の様な気がする。
最終的に改修、解体も出来ずに低所得者の住まいになりつつ、朽ちて行く。
日本ではヨハネスブルグのポンテタワーまでにはならないと思うが
職を失った不良外国人が増えたら分からないね。 知ってた。
タワマンに限らず、マンションを持ち家にしてどうするんだろうと思ってた。土地は殆ど所有できないし。
建物が無いと成り立たない空間を財産としては考えられなかった。
新築マンション買ったら5〜6年位で売って、次の新築マンションに引っ越すようなやり方じゃないと、財産(箱の価値)がっつり目減りするし。
うちはそんな次から次に移る金も体力も暇も無いから、大人しく戸建を買った。 >>1
修繕費が巨額になることは安易に想像出来る罠 タワマンに住みたいとは思わんな
災害で電気が止まったら部屋に帰ることすら大変じゃないか 修繕費が巨額になりすぎて
これなら賃貸の方がマシじゃねえのという状態になるのが最大のリスク >>149
賃貸は家がいじれない。
集合住宅だと、自分の部屋の上下左右に変な奴がいると生活が脅かされる。
結婚してから賃貸に10年住んで、下の爺がちょっとキチガイで、トラウマ出来た。
戸建に移った今でも、爺が出してたのに似た音を聞くと、ちょっくら精神が安定しなくなる。 昔は高層階に住むのに憧れたけど、
震災とかでエレベーター使えなくなると大変だからやっぱ一戸建てがいいわ 日本のマンションって、ただの団地なんだけど、入口を豪華にして、客を騙すのさ。 >>158 の続き
坪100万円以下で良いところを探せ
-----埼玉の坪単価------
さいたま市大宮区 202万円
さいたま市浦和区 141万円
和光市 95万円
志木市 87万円
朝霞市 86万円
蕨市 85万円
川口市 83万円
戸田市 75万円
富士見市 73万円
新座市 72万円
所沢市 67万円
ふじみ野市 67万円
川越市 53万円
草加市 48万円
越谷市 47万円
三芳町 46万円
八潮市 43万円
三郷市 41万円
上尾市 39万円
狭山市 37万円
入間市 36万円
鶴ヶ島市 35万円
飯能市 34万円
坂戸市 33万円
春日部市 32万円
吉川市 31万円
桶川市 31万円
北本市 31万円 都市部に住んでいるのなら、俺もペンシルハウスよりはタワマンの方がいいな。でも、お金持ちではないから現実的に考えて戸建か賃貸暮らしになるだろうと思う。
田舎住まいなので、結局は土地から探して家を建てることにした。固定資産税路線価6万ちょい、敷地70坪、建坪37。秋に完成予定。
条件のいい築浅中古住宅があれば一番良かったんだけどね。なかなか無い。 田舎住みだけど5LDK庭付きガレージ付きが余裕で買えるわ。無理に都会に住まなくても地元インフラ勤務か役所に入れれば楽だわ。中小勤務でも新興地に戸建て持てる >>171
アンカ先からのレスの流れ見たら九龍城砦以外にないっしょ >>8
優良物件は広告出す前に既に大半が売れている。 >>8
いくらで買ったマンションを月何万で貸してフル稼働して何年でペイできるかねw 容積率いっぱいに建ってるから、おいそれと再開発もできない。
そもそも、収入が何倍も違う人たちが、一緒に住んでいて
後々どうするんでしょうか？ >>149
金持っていても初老を超える独り身は貸してくれないけどな。 東日本大震災のせいで高層階に住むのは怖い
高層階だと震度3くらいでもめちゃくちゃ揺れそう
かと言って低層階に住むならタワマンの意味ないし >>8
本当に儲かる投資案件なら銀行かは融資してもらえるから一般人なんかを勧誘しないよ >>8
クロ現でやってたわ
家賃収入でローン返せて老後はその家賃収入で楽々生活って
アホなおっさんが嫁に内緒で3戸買って店子が入らずローン返済に行き詰まって破綻
そもそも家賃なんてマンションが古くなったら下がるのが当たり前
でもローンの返済額はずーっと同じ
ちょっと考えれば解る事に気づかない人が多いんだよね これってタワマンだけがいけない？
マンション全体がいけない？ >>183
独身が家買ってどうすんのって話もあるから
老人ホームに入るべきだな >>1 どうでもいい。
老人の車の運転と同じで、明らかに将来に問題だとわかってきても、政府は何にもしない。
でも本当にボロマンションになれば動かざるを得ないから、その時にいる人が、関係ない人も含めて、費用を負担させられるだけ。
ただそれだけのこと。
空き家問題を見ても自己責任とか実現不可能ですわw >>186
30年一括借り上げって宣伝してるアパート経営もいわば30年ローン組まされてるのと変わらないな。30年後なんて建て替えか大規模修繕あるだろうし >>10
ちゃんとしたマンションなら一階にトイレあるべ >>188
将来はどうかわからないけど今の所、賃貸はキツいよ
40代の独身が借りようとしても貸してくれない
何故か？万が一、独身店子が死んだら私物の処分に困るから
法律で他人は引き取ったり勝手に処分ができない
遺族がいないと困るんだよ
実際そういう物件が増えていて困り果てる大家がいるんだって
40代じゃその親世代は70代以上で「連絡先」にならないそうだ >>189
何で個人がワガママで買ったタワマンの修繕問題に政府が尻拭いしなきゃいけないのかって話だな。そこまで無理して都会に住まなくても埼玉だの千葉だのに戸建て持てばいいのに。 >>175
田舎で5LDK余裕で買えても子供が放棄し、かつ駅遠バス必須なら不良物件。 数十年後、高齢者だらけの日本で多くのタワマンが廃墟化する可能性もないとは言い切れない
ヨハネスブルグのポンテタワーで画像検索してみて
最悪の場合、未来のタワマンがこんなふうになりそうで、ちょっと怖い >>190
大規模修繕もだけど、その前に長くても10年単位でキッチンとか風呂やトイレの水回りの全交換必須
これやらないと店子が入らない
その金はどこから出るんだ？って話だよね
不動産投資するなら、余った金でやるべき
ローンを組んでするなんて論外だよ >>195
元々生まれ育った実家敷地内だから問題ないわ。
買い物や駅も徒歩圏内で済む。子供らに大した能力なけりゃ都会に無理して行くより地元でいい職ついた方が幸せと教えるわ。
俺自身がそう教わったわ。 ま、建築基準はどんどん厳しくなってし、検査に通らなくなったらお取り壊しの命令がくだるようになるまでだ
危険性という大義名分がある上で反対する住民は、地域のお荷物でしかないわけで >>198
特集は気の毒ではあるけど正直笑ったわ。何でサラリーマンがなけなしの金はたいてアパート経営すんだよと。修繕すら考えられない奴が経営とか >>202
仕事で豊洲とか通った時に海のキワキワにタワマンが何本も立ってたけど液状化とか大丈夫なんかと思ったわ >>204
最近、中国人が京都の町家を買いまくってるがあれは例外だよね >>188
その老人ホームも空きがないのだが？
サ高住になれば金も掛かる ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
