【お住まい】本当の恐怖は20年後・・・。憧れのタワマンは「時限爆弾」マンション管理士が警鐘★5
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https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190522-00000784-zeiricom-bus_all
かつて高騰したマンションは、なかなか買い手がつかず、苦戦が続いていることが伝えられている。
これまで何度も報じられてきた、スキーリゾートの新潟県湯沢町だけの問題ではない。
建築から時間が経ち、資産価値がガクンと落ちたマンションは、どこも厳しい状況だ。
憧れを抱いたり、資産性に着目したりして購入に踏み切るマンション。都心部にはいくつものタワーマンションが並び立ち、
豪華絢爛な設備や立地を打ち出して、人々の購入意欲をそそっている。低金利が続き、多額の住宅ローンが組みやすいことも、
背中を押す一因だ。
ただ、買った後に負担し続ける管理費や修繕積立金は決して軽いものではない。のちの大規模修繕に備えるためだが、
入居者による滞納や、相続人の所在がわからず必要な決議が取れないなどの恐れもある。このことはどれくらい意識されているだろうか。
不動産問題に詳しく、自らがマンション管理士でもある宮路幸人税理士はどう考えているか。この前編では、積立金の不足やタワマンの問題などを中心に話を聞いた。
●積立金不足→資産価値が減少→富裕層が物件から消える？
ーー管理費などの滞納は多くのマンション住民にとって身近な問題でしょうか
マンションは建物の維持管理や将来の大規模修繕に備えるため、月々の管理費や修繕積立金を支払う必要があります。
築年数が古かったり、戸数が多かったりするほど滞納額が生じやすくなっているのが実態です。
国土交通省の平成30年調査によると、滞納が発生していないマンションは62.7%ということです。
逆に言えば、そのほかのマンションでは程度の差こそあれ、滞納が生じているということですから、マンション住民にとっては他人事ではないでしょう。
滞納が生じ始めると、建物の維持管理や将来の大規模修繕の際に必要な資金が不足する危険性があります。
ーー資産価値にも影響を与えそうですね
はい。マンションの資産価値は周辺開発や地価の動向にも左右されますが、その管理状態も大きな要素です。
エントランスをはじめとする共用部分が綺麗に保たれているか、照明やエレベーター等の設備が支障なく管理されているかなどが重要です。
管理費の滞納により必要な大規模修繕の資金が不足する場合は、各戸から臨時徴収することになりますが、滞納者が、追加で何百万円という
まとまった金額の支払いに応じることは残念ながら考えにくいです。
ーーそうすると、先々の資産価値の減少が現実になりそうですね
そうなります。すると、富裕層など移転可能な人たちは資産価値が減ることを嫌って、そのマンションから出ていくことになるでしょう。
こうなると、経済力が弱い人が残り、「負のスパイラル」となって、建物の管理がどんどん悪化していきます。
ーー修繕積立金の月々の支払額が増えていくようなことがあると、収入が一定の人にとっては支払いが難しくなりそうです
はい。ここは、購入する際に見落としがちな部分です。修繕積立金は、段階増額方式を採用している物件が多いのです。
これは新築の時は修繕が必要ないことや、不動産業者がマンションを売りやすくするためですが、年数がたつと修繕積立金が増加していき、
将来的には当初の2倍～5倍になるというケースもあります。とくに年金生活者にとっては支払いが厳しくなるでしょう。
●大規模修繕は「12年周期」、2回目以降に積立不足の懸念
ーータワーマンションでの大規模修繕は大きな金額が必要になりそうですね
タワマンは、外壁を修理するときなどは高さがあるため足場を組むことができません（低層階を除く）。そのためゴンドラ方式などを採用することになりますが、
期間も費用もほぼ倍かかると思ってください。
エレベ－タ－も多く設置され、その保守管理の費用や給排水設備のメンテナンス、機械式駐車場の維持管理にも多額の費用がかかります。
共用部分にたまにしか使わない豪華なジムやプ－ルやラウンジなどがある場合、この維持管理にも多額の費用が発生します。
前スレ
http://asahi.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1558519612/
1が建った時刻：2019/05/22(水) 11:46:48.86 古くなっても手入れが行き届いてて、
かえって味が出て建物としての価値が落ちにくい高級マンション
そんなもん、日本にあるのか
日本のマンションの文化は、最初のブームから50年はたってるだろ
古いものほど人気がない、そんなのばっかしか聞こえてこない >>263のタワマンの他戸建ても持ってるけど
戸建ての利点は
・庭や車庫が利用しやすい
・敷地内で間取りや増改築に融通が利く
・野良ネコが遊びに来る
いやな点は
・近隣から騒音が多い
・前が道路で往来多く人の目が気になる
・酔っ払いが前の電柱に小便したり犬がおしっこしていく >>290
お前が猫好きで犬嫌いなのはわかった。
うちも一軒家だけど、寒くなると猿が来るなｗ 賃貸物件だと、保証人がいない孤独なジジイになんか貸してくれんからな。
俺が買った中規模都市の一軒家物件は１８０万円ぽっち、現金でサクッと購入。
固定資産税も年６万。ウハウハだわ。
もちろんリフォームなんかしないぞ。そのまーんま使い続けて死ぬ。 >>290
・前が道路で往来多く人の目が気になる
前が道路では無い一軒家って、ぽつんと一軒家かいな？ｗ >>290
・近隣から騒音が多い
・酔っ払いが前の電柱に小便したり
それはご近所がおかしいのではないだろうか。
うちの周りはそんなことは無いな。 意識高すぎ杉並区にはタワマンが建たない。高さ制限など規制が厳しい所が多いし戸建が多いし。
>>275で1位の東京都杉並区浜田山の象徴的なマンション
1977年に建てられた「ライブタウン浜田山」
「浜田山」駅から徒歩数分。古き良き時代の洗練された空間をご覧下さい。
https://img.cowcamo.jp/uploads/ckeditor/pictures/6961/content_IMG_7903.jpg
全97戸だから実際は写真よりも広がり厚みあり。
最近の大規模マンション「パークシティ浜田山」
「浜田山」駅から徒歩数分
https://img.cowcamo.jp/uploads/ckeditor/pictures/6958/content_IMG_7953.jpg
全9棟、総戸数522戸らしい
いずれにしても品格がありますね！ モデルルーム建設や、その人件費。
マンション（団地）被害者は、
ずっと払い続けてる。
利息付きで。 マンション（団地）詐欺。
レジデンス（団地）詐欺。
気をつけて！ タワマンの高層階ってゴキブリとか居ないんかな？窓って開けれるの？ 自分がどれだけきちんとしてても誰かが無責任だと巻き添えくって資産が下がる
それがマンション
>>1は長すぎ >>16
ほんとその通り
勧誘電話に、
「俺が出資してやるから、お前がそのマンションのオーナーなればいい。安全確実なんだろ？」
って言ったら黙っちゃった。 タワマンでなくてもマンションは借りるもので
10年以上のローン組んで買うものじゃないと思う。 >>18
大規模修繕前に死んじまえば、関係ねーな。 ゴキブリが住みつかないマンションなんて無いよ。
ダストシュートなんて、
ゴキブリの巣。 >>298
こういう物件が一番理解出来ん
タワマンみたいな縦長屋と言われようが駅直結で駅前利便も使えるメリットも無いし
戸建てみたいな個別で敷地自由に使えるメリットもない
クオリティの高い建物に住めるだけでは他人と共同生活強いられるデメリット
受け入れるだけの魅力はない。浜田山や青山とかアドレスに拘って我慢する為にかな？ 最近手抜き工事ばかりでこういう業界も信用できないし買う気もおこらんな。 ドロドロ配管の水を、
浄水器で濾して飲むサバイバル生活。 マンションは地震のとき停電、断水となる。
だからトイレを使用できない。
使用したいときは、住民はポリタンクにいっぱい水を入れて、おんぶして
えっちらおっちら階段を登らなければならない。
それができない住民は邸内の植え込みや芝生にしゃがんでうんこ・しっこする。
そこら中排泄物だらけで、長靴なしでは歩けない。 >>321
建物が揺れて、排水管が壊れる。
上層階の排水が、下層階の室内に噴出する。 ゴキブリ目シロアリ科だからマンションにもシロアリが湧くんだぞ、うひひ
コンクリだって食って登ってきちゃう >>319
エレベーター止まると悲惨よ
東日本震災で懲り懲りした
普通のマンションでも5階が限界かな
もし高齢者だったら最悪だね 家は資産じゃなくて負債
適当に賃貸をうろつくのが良い 管理費や修繕積立金の長期滞納者に対しては管理組合が書面や口頭で催促するが、それに
応じてもらえない場合、支払い請求訴訟→預貯金差し押さえ訴訟→該当物件差し押さえ訴訟と
段階をふまなければならない。
ただ、訴訟には多額の手間とコストがかかるので、管理組合が踏み切れないまま月日が過ぎて
しまうことが多い。
ただし、元記事では「負のスパイラル」、つまり金持ちが去って貧乏人ばかりが残り、スラム化
する可能性だけを指摘しているが、都心部の立地がよいマンションだと、金持ちが主導権を握って
管理費と積立金を容赦なく値上げし、貧乏人を追い出す「ジェントリフィケーション」現象も起こり
得ると思う 地方の人口２万人の都市、
駅前４LDK,
築４０年、
７００万円。
不動産屋の写真で見る限り、内部はまあまあ綺麗に見えるけど、買わんほうがいいよね？
東京賃貸住まい 人口密度が低いと不便
人口密度が高いと>>1
適度なバランスが重要だよな >>263
ええやん
AEON MALLの上って最高の立地よな >>333
地方も駅前も千差万別なのでなんとも言えない
広いマンションは管理修繕費が高くつくので、地方なら戸建が良い
マンションの利点はコスパ良く小さくも出来る事 >>333
地方住まいだけど東京からわざわざ越してくるならやめといた方かいい。そういう物件は地元出身が買ってリフォームして住むような物件。新興地に買った方がいい >>316
自分は杉並戸建実家の学生だからよく分からないけど
戸建よりも管理が楽で戸建よりも駅近に住める、木造戸建よりも長持ち丈夫な造りとかかね、メリット。
緑との調和も楽しめる低層なら管理しやすい庭感覚もあり。
最近のマンションなら戸建と比較してセキュリティのメリットやゴミ出しがラクとかもありそうだ。
>>224さんの言うメリットも低層マンションにはあるのではと。
で、修繕費もタワマンよりも掛からないし。災害時にエレベーター止まっても階段利用で可能な範囲。 >>263
タワマン住まいなのに貧乏臭い暮らししてんだな >>333
修繕積立金がどれぐらい貯まってるか
管理費の滞納者はいないか アメリカとかで問題になってないならなんとでもなるんだろ >>320
鏡に映った あなたと2人♫
のメロディで再生された… >>336
戸建て。この物件のURLをアップして鑑定してもらいたいんですが、物件が特定されてしまうので無理ですね。
ストリートビューで周辺を探索して、なかなかいい感じでした。 スクラップ&ビルドは止めてリノベで長く使おうという指針になって15年ぐらいか
建てまくっとるがな >>344
人口2万の街なら700万頭に新興地に戸建てが2000万くらいである。子供できたら友達も出来るし周りが若い家族だらけだから行事も楽しい >>337
築４０年だと、やっぱりリフォームが必要なんですね。 >>347
今すぐしなくてもスタートが築40年からだから10年もしたらあちこちダメになってくる >>322
縁台があるならどうせなら高級な和風建築にしようぜw
言うのはタダや宮大工とかにお願いしたらなんぼするか想像も付かんけど >>152
戸建てディスられたら飛びついてくるのもいる ガハハハハッハハハッハ
タワマン買う奴、馬鹿
ガハハハッハハハ >>340
>今すぐしなくてもスタートが築40年からだから10年もしたらあちこちダメになってくる
納得しました。この物件パス。 ありがとうございました。 >>313
タワマンにゴキブリは出ないぞ
4階では出たけど14階に引っ越したぐらいから出んがハエと蚊は出る
25階でも蚊がおるのなんで？ >>27
残念ながらそううまくはいかんよ
築30年のタワマンなんてほとんど買わんから所持し続けることになる
不測の修繕費請求があったりランニングコストが割高でしかも計算しにくいからな
場所がよくて需要があればこそデベロッパーもそこに新しく新築建てるし購入希望者も普通に新築漁る タワマンに限らずマンションの配管はどうしているんだろう？
壁壊して配管交換するわけにいかないよね？
賃貸の時に業者が来て高圧洗浄で下水管の方は洗浄していたけど
供給する方の配管は掃除しなかった
水道水すごく汚そうだ
だからウォーターサーバーが売れるんだろうな
マンションは金持ちが住むところだね 一つ良いことを教えてあげよう。
月々の修繕積立金が平米辺り200円を切っているマンションはタワーであろうとなかろうと、大規模修繕時の修繕基金追加徴収の可能性が高い。 >>354
卵や幼虫を服にくっつけて帰ってきたんだろう。 >>354
誰かの服についてきたんだろうな
繁殖成功しちゃうと住み着いちゃうからな
そういうマンションはゴキブリも近いうちに出そうだな >>357
今のマンションは配管簡単に変えられるように設計してあるよ >>359
ある不動産屋は平米あたり500円で見積もるのが常識と言っていた >>357
古いマンションは配管をコンクリに埋め込んでるトンデモ物件があった
最近のは配管交換できるように隙間を開けてるとかなんとか >>362>>364
㌧
やっぱり考えられているんだね
配管交換できないなんてゾッとするよね
それでも貯水槽とか自分はどうも気持ち悪いから
集合住宅はダメだわ
ウォーターサーバー買う金もないしｗ >>156
それ、最初から低所得者層向け賃貸マンションだろ？
市営住宅みたいなの >>365
最近だと15階建てぐらいまでは貯水槽ない直結式だよ
ひと昔前は7階建てとかぐらいまでかな >>365
戸建てでもペットボトル式のウォーターサーバーで水を配達してもらってる
水道水で飯炊いてもカレー作っても平気なんやろうけど心理的に無理になるもんやで タワマンの備蓄も管理費に入ってるから311震災以降かさむ傾向
まず水と食料、2年で交換、発電機に使う燃料も3日分から14日分に増備
タワマン敷地に生活用水用手押し井戸とマンホールトイレ常備
地域の防災拠点に指定されるほど災害対策強化されてるので不安はない 中国の投資家達も次々と手を引き 資産として持っておくほどの価値はない
少子化で完全にオワマン >>371
でも首都直下型とかだったら備蓄食い潰したら惨状が待ってそうだな。1000万人が被災したらタワマンで正直餓死者出るだろうな。車もないしおいそれと家族で都外に脱出も出来ないだろうに ＞餓死者出るだろうな。車もないしおいそれと家族で都外に脱出も出来ないだろう
バカみたい 餓死するまで居るのか？来ないはずない 年金生活に入ったら、
タワマン（割高団地）の管理費が払えないよ。 >>375
まさか自分のタワマンは拠点だから真っ先に救援が来るとでも？首都直下来たら都も国もパンクだよ。地方から応援に入ろうとも道が埋もれ、港も壊滅。もちろんエレベーター業者なんか来ない。
身体弱い年寄りや身動き出来ない人は無理だわ。同じフロアの人くらいしか交流ないだろうし助け合いも期待できない >>180
テナントも入ってるトランプタワーとタワーマンションを同一に考えてるの？そんな知識で大丈夫？ 金持ちは買わないで、リースか会社名義だろ。
うちの十数戸の小さなマンションでも、十数年ごとに2000万必要、
タワマン見ると寒気がする。 テナントなんて、
15年で接骨院と介護サービス拠点に変わる。 スタバも無くなるよ。
チェーン店では、
「タワマン15年撤退」が常識。
残るのは、まいばすけっと、とか。
マルエツとか？
残れば良い方。 603 名刺は切らしておりまして 2018/09/18(火) 21:04:44.00 ID:3wfbNOd0
タワーマンションの真実
×夜景が綺麗
部屋を真っ暗にして夜景なんか見るわけない
×朝のエレベーターが大行列、ウンコ臭い
×変な住人が多い
バカとなんちゃらは高いところが好き
体に感じない微妙な揺れで精神に不調をきたす人が多い
×流産しやすい
×降りるのが億劫でひきこもり化しやすい
×震災の時は階段必須
×欧米では底辺が仕方なく住むのがタワマン
なぜか日本では自ら住みたがる
×高所平気症で子供が落下
子供の社会性が身に付かず知能が伸びにくい >>94
そこで売れるという認識がもう甘い
これからは売れなくなる
バカみたいな値段付けてるし
売るという選択肢がない、売れないことをもう想定すべきだよ
下手すりゃ破産だから、そこからどうするか >>339
それが通じたのは数年前では？
今頃そんなこと言ってるのは遅い >>365
40階建てだが貯水槽見学させて貰ったらすっごいキレイだったぞ。
逆に自分はウォーターサーバーみたいなどこでどう作られて
どう扱われてきたかわからないようなものの方が苦手。 タワマン批判してるのは買えない人のひがみ、みたいな発言がたま出るけど、
むしろ35年ローンでタワマン買っちゃった人が必死で自己正当化している様に見える ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
