【お住まい】本当の恐怖は20年後・・・。憧れのタワマンは「時限爆弾」マンション管理士が警鐘★5
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https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190522-00000784-zeiricom-bus_all
かつて高騰したマンションは、なかなか買い手がつかず、苦戦が続いていることが伝えられている。
これまで何度も報じられてきた、スキーリゾートの新潟県湯沢町だけの問題ではない。
建築から時間が経ち、資産価値がガクンと落ちたマンションは、どこも厳しい状況だ。
憧れを抱いたり、資産性に着目したりして購入に踏み切るマンション。都心部にはいくつものタワーマンションが並び立ち、
豪華絢爛な設備や立地を打ち出して、人々の購入意欲をそそっている。低金利が続き、多額の住宅ローンが組みやすいことも、
背中を押す一因だ。
ただ、買った後に負担し続ける管理費や修繕積立金は決して軽いものではない。のちの大規模修繕に備えるためだが、
入居者による滞納や、相続人の所在がわからず必要な決議が取れないなどの恐れもある。このことはどれくらい意識されているだろうか。
不動産問題に詳しく、自らがマンション管理士でもある宮路幸人税理士はどう考えているか。この前編では、積立金の不足やタワマンの問題などを中心に話を聞いた。
●積立金不足→資産価値が減少→富裕層が物件から消える？
ーー管理費などの滞納は多くのマンション住民にとって身近な問題でしょうか
マンションは建物の維持管理や将来の大規模修繕に備えるため、月々の管理費や修繕積立金を支払う必要があります。
築年数が古かったり、戸数が多かったりするほど滞納額が生じやすくなっているのが実態です。
国土交通省の平成30年調査によると、滞納が発生していないマンションは62.7%ということです。
逆に言えば、そのほかのマンションでは程度の差こそあれ、滞納が生じているということですから、マンション住民にとっては他人事ではないでしょう。
滞納が生じ始めると、建物の維持管理や将来の大規模修繕の際に必要な資金が不足する危険性があります。
ーー資産価値にも影響を与えそうですね
はい。マンションの資産価値は周辺開発や地価の動向にも左右されますが、その管理状態も大きな要素です。
エントランスをはじめとする共用部分が綺麗に保たれているか、照明やエレベーター等の設備が支障なく管理されているかなどが重要です。
管理費の滞納により必要な大規模修繕の資金が不足する場合は、各戸から臨時徴収することになりますが、滞納者が、追加で何百万円という
まとまった金額の支払いに応じることは残念ながら考えにくいです。
ーーそうすると、先々の資産価値の減少が現実になりそうですね
そうなります。すると、富裕層など移転可能な人たちは資産価値が減ることを嫌って、そのマンションから出ていくことになるでしょう。
こうなると、経済力が弱い人が残り、「負のスパイラル」となって、建物の管理がどんどん悪化していきます。
ーー修繕積立金の月々の支払額が増えていくようなことがあると、収入が一定の人にとっては支払いが難しくなりそうです
はい。ここは、購入する際に見落としがちな部分です。修繕積立金は、段階増額方式を採用している物件が多いのです。
これは新築の時は修繕が必要ないことや、不動産業者がマンションを売りやすくするためですが、年数がたつと修繕積立金が増加していき、
将来的には当初の2倍〜5倍になるというケースもあります。とくに年金生活者にとっては支払いが厳しくなるでしょう。
●大規模修繕は「12年周期」、2回目以降に積立不足の懸念
ーータワーマンションでの大規模修繕は大きな金額が必要になりそうですね
タワマンは、外壁を修理するときなどは高さがあるため足場を組むことができません（低層階を除く）。そのためゴンドラ方式などを採用することになりますが、
期間も費用もほぼ倍かかると思ってください。
エレベ−タ−も多く設置され、その保守管理の費用や給排水設備のメンテナンス、機械式駐車場の維持管理にも多額の費用がかかります。
共用部分にたまにしか使わない豪華なジムやプ−ルやラウンジなどがある場合、この維持管理にも多額の費用が発生します。
前スレ
http://asahi.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1558519612/
1が建った時刻：2019/05/22(水) 11:46:48.86 ま、基本、仮住まいだろう
割高な新築タワマソより戸建ての方が、いろいろ融通が利くからいいとは思うけどね
天変地異や停電等、トラブったときのダメージが大きすぎる
タワマソ林立村は渋滞混雑が半端ないみたいだし
修繕、管理、集団の意思決定、ご近所トラブル… また適当な記事だな
修繕積立金不足を前提に話を組み立ててるけど
普通は馬鹿でもない限り積立金額は把握するでしょ
滞納が甚だしい場合、差押えの上、競売だよ
滞納額も普通は把握しておくよね 不動産を持つ前は欲しいの欲望全開だった。
けど激安中古一戸建て4軒とか土地とかを買ってしまったら、興味なくなった。
そして分譲マンションなんてもの何で買うのと思うようになった。
有益な不動産を持つと、物欲もなくなり、必要なものだけを手元に置くようになった。
自然にお金も貯まりだして精神的に余裕が出てきて、何事にも冷静に考えられるようになった。
衣食足りて礼節を知るのことわざが理解できるようになった。 団塊世代のニュータウンと同じじゃねーか
不動産屋はその時その時の売上しか頭にないんだから
行政が街づくりをどうしていきたいか、で規制かけないと
同じことを繰り返すよ >>2
＞タワマンを売っている不動産業界の人は、これまで述べたような懸念がわかっているので、自分ではタワマンを買わない人が多い
眼鏡かけてるレーシック広告の眼科医みたいやなｗ
12年毎の大規模修繕って罰ゲームやろ スミフの物件だと７、５倍だぞ
当初6000円だと44,200円くらい
これでも人件費高騰、足場、資材高騰で
おっつかないかも 大型地震一発に耐えられても次のに備えたら骨格からやり直さないとダメなんだし地震多発の国では正に砂上の楼閣だわな >>22
よくあんな人混みの中で暮らせると思うわ
駅なんて凄いことになってんじゃん
人混みが大の苦手な俺は尊敬するね ヨーロッパの築300年のマンションはどうやって管理しているのだよ？ タワマンは どこかで倒壊とか崩壊したらガン下がりになるからな！
まぁ見ててみ タワマンであろうが、何であろうが、マンションなら新築後出来るだけ早く修繕積立金を値上げする事。
(最低平米250円以上)
これだけで月々の支払に汲々とする階層の選択対象から外れる。
あと超概算でも良いから70年間の長期修繕計画を建てとく。
その時70年目に「解体費用」を挙げておく事。
すると必要になる修繕積立金は、大体上の数値になる筈。 修繕のときに面倒くさそうだから自由に修繕できる戸建でいいわ 地方のかっぺが騒ぐスレはいつも延びるよな
首都圏叩いて終わりはいつもの流れ マンションでも馬鹿やなって思うのに、タワマンなんて馬鹿の極みやんw
下々を見下ろしながら優雅にやれる層なら、また違うところに簡単に移れば良いだけだろうけど、無理して買った奴は悲惨やろ >>36 の続き
2軒長屋
https://image.reblo.net/img_thumb.php?x=500&;y=500&f=./cl_img/build_photo_img/build_1847_1579572.jpg
2世帯住宅になるし
1軒を貸し出してもいい >>45
それがなぁ。
部屋に帰るとシーンっと静かなんだよ。
都会の雑踏と自宅の静かさ。
それが両立されてるのがタワマン。
相続の時に苦労するのは分かってるんだけど、この快適さの前には霞んでしまう。 無理してタワマンなんか買うと修繕費とか恐ろしいことになるよねｗ
あんなのは金持ちが買うもの ん？
ボロボロになってスラムみたいになるのかな？
外人も増えるって言うしw 金持ちはいいんだよ
飽きたら売って引っ越すから
問題は全力買いした人達 日本民法の父、穂積陳重の『法窓夜話』を現代語に完全改訳。
法律エッセイとして異例のベストセールスを続けた名著を
手軽に読みやすく。短編×１００話なので気軽に読めます。
法窓夜話私家版 http://pesc.pw/HFPRH
（続）法窓夜話私家版 http://pesc.pw/H7DJW
knv 実際、チャイニーズはどれくらいいるんだろうね
機を見て売りに出す投機目的の者も多いとか
彼らにとって管理費修繕費は疑問符がつくらしい
多数決ならともかく、全員一致の意思決定は困難だろうなぁ
そのうち東南アジアの富裕層も出てくるだろうし
既に旅行者はずいぶん増えてるから、そのうちインフラが整備された日本の不動産にも興味を持つだろう 合意形成大変なタワマンなら段階より均等で積み立てた方がいいと思うけど、知識無い人は積立金高いと買わないからな。 不動産やら持つよりボロ屋に住んで、現金残すのが勝ち組。
土地ならまだしも、マンションなんざマジで空き家だらけか、外人の巣窟になるし。 >>23
そんな物件を頼んでもいないのにわざわざ奨めてくれるなんて世の中捨てたもんじゃないね カネが余って仕方が無い層が腰掛けで住むとこであって
無理して数十年ローン組んでまで住むとこじゃない 地べたで生きるように設計されてる人間が超高層で生活してて精神的身体的に大丈夫なのだろうか。そっちが気になるわ >>46
あちらの古い建物は石やレンガ造りだろ
日本でも石積みで組んだ戦国時代の城の土台は健在だしそんなもんだよ
石の土台ってちょっとアレだが >>1
要するに
「貴方は他人の経済状況に自分の人生を左右されたいですか？」
だよね
他人の経済が良くなっても特にメリットは生じない
悪くなったら詰む
このように理解する人なら答えはNo >>8
電話かかって来るのは基本詐欺だと思ってるわ
自分で調べて聞いた方がいい 個々の設備の修繕は、また別に自分で出すわけでしょ？
たとえばガス給湯器とか風呂トイレ台所の修繕なんか。
経年で荒れた内装なんかも別枠で自前修理だよね。
となると戸建てに比べてものすごくお金がかかる物件ってことになるわけだけど。
これから年金がボロボロになる可能性が高いことを考えると、
将来貧乏老人だらけになったときにすごく厳しいことになるのでは。 タワマンスレは本当に伸びるなｗｗｗｗｗｗｗｗ
嫉妬の嵐ｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗ >>76
逆だと思う。
将来放置される物件に、
税金の投入がなされたりしないか不安なんだよ。
いまからでもマンション所有者で基金でも作って将来に備えるべき。 >>4
その言葉使ってる奴はバカが多い・・・・と指摘したくなる２つを一気に出してきたなオマエ 凄い才能だｗｗ 高層階は体に悪いってホントなら 20年後じゃなく 今まさに恐怖じゃんｗ 東日本クラスの地震が起きたとき、
高層ビルがゆーらゆーらしてたのを見ると、
ちょっとタワマン買って住む人の心境が解らない。
まぁ洪水とかには強いだろうけど‥ >>73
カッペじゃない人は地元に家もってるし
タワマンに住んでる人のほうがカッペな印象だが… >>73
確かに中国地方民だが持ち家に住んでタワマンは賃貸に出してる。
田舎から来た人か法人が借り手だな。 タワーマンは中古を買う。新築だと営業利益が盛られまくっているので買った直後に
本当の価値にまで価格が下落するのでアホらしい。
中古タワマンを買う場合には、自分の寿命が尽きた後に大規模改修の大騒ぎが起きるよ
うに工夫すれば勝利。約２０年おきに大規模改修を食らうので、７０歳ぐらいで
改修直後の中古タワマンをキャッシュで買っておけば逃げ切れる。
自分が死んだあとは、どうなってもいいからな（独身独居老人の場合）ｗ 子供がいる人は買うべきではないね。
保証人が誰もいない孤独な老人が、やっすい中古マンションを自分の寿命まで使い切って
死ぬのには最適。
タワマンのみならず、そもそもマンションなんてのは、終の棲家として使い切って
死ぬまで住む以外の利用価値は無い消耗品だと思え。
自分が死んだ後は、廃墟となった空き部屋の処遇で誰がどう困ろうが
知ったこっちゃないからなｗ >>87
テレビCMやら営業部隊やらああいうの無くせばもっと安く住みやすくなるんじゃないか
まぁ今の方が利益出るから今のやり方なんだろうけど 日本の高齢化はまだまだ進行する。
将来、高齢化率は38.4%まで上昇すると予測されている(平成30年高齢社会白書より)。
東京都の人口は2025年にピークを迎えその後減少すると予測されている(東京都の予測)。
報道されているように年金は削減や支給開始年齢引き上げの可能性が高い。
以上の条件から導き出される将来の予測としては、
貧乏な老人と空室だらけのマンションが首都圏に大量に出来上がるという未来図。
今からでもマンション所有者たちで集まって基金を作り将来に備えたほうが良い。 >>77
それ言うたら終いやんw
現に空き家問題が社会問題化してるのに。
タワマンばっかり心配しても仕方ない。
老朽化、相続、放置、戸建てマンション問わずですよ。
タワマンは規模がでかいってのはあるけど、
立地さえ良ければ金になるから権利関係は誰かが取りまとめてくれる。
そもそも今の都心の駅前なんかは、
最初は権利関係ぐしゃぐしゃだったのをまとめた人がいるから今があるわけで。 悲惨なのは、高層用エレベーターを維持する資金がショートした時だな。
せいぜい４階建てぐらいの安い中古マンションにしとけ。
自分の予想寿命より耐用年数が１０年ぐらい長い程度の物件なら、逃げ切れる。 >>78
バカじゃないよ
自己責任という言葉よく使うのは根性腐った奴
知らんがなってのは接尾語みたいなもんだろｗ
根拠不明のレッテル貼る奴の方がちょっと・・・・ ５０代とか６０代で買うから困るんだよ。
７０代とか８０代で買って、大騒動が起きる前に自分の寿命が来て逃げ切る。 >>88 ばかだなあ >1が言ってる内容が分からないのでしょうか
＞寿命まで使い切って
これが できなくなる恐れがあると言う話なのに
＞月々の管理費や修繕積立金を支払う必要があります。
＞滞納が発生していないマンションは62.7%
＞修繕積立金の月々の支払額が増えていくようなことがあると、収入が一定の人にとっては支払いが難しくなりそうです 高い物でも20年もすれば価値なんて激減するし
それを維持するのは高い物ほど難しい
ってのは世間見てりゃ分かると思うけどな >>98
ここの設備と読み替えてくれればそれで良い。 >>100
タワマンに限らんだろ
戸建ての住宅地だって マンションは住人の意見が割れたときも面倒くさそうだしなぁ >>103
個々の設備はタワマンに限らず戸建てた普通のマンションのお宅でもしてるでしょ >>92
>タワマンは規模がでかい
まさにこれが問題でしょう。
取り壊し費用も莫大であるし、区分所有という形態から、
権利関係も非常に複雑。
貧乏で行き先のない老人だらけのマンションなんか、
どうやって処理するつもりなんですかね？
税金だけは使わないようにお願いしますよ。 >>１０１
バカだなぁ。 管理費が肥大化してきたら、自分も踏み倒すんだよ！
自分が死ぬまでずーっとなｗ >>108 解説、昔「タワーリング・インフェルノ」という映画がありました。
高層ビル火災の映画です >>107
前スレ見ればわかるように、
戸建てのほうがずっと安いという話。
これから貧乏な老人が増えそうなのに、大丈夫なんですかね。 あのな、生活なんてのは、便所の水道だけ生きてりゃいいんだよ。
食い物は全部スーパーやコンビニで弁当買え。
フロはソープに行け。 >>110 そっか、踏み倒して居座るのか
わたしバカだから気づかなかった >>96
＞バカじゃないよ
＞自己責任という言葉よく使うのは根性腐った奴
＞根拠不明のレッテル貼る奴の方がちょっと・・・・
おまえ自己矛盾すげーなｗｗｗｗ なんか勢い無くなったら世間知らずのキッズの妄想が多くなったな >>96
＞せつび‐ご【接尾語】
＞語構成要素の一。単独では用いられず、常に他の語の下について、その語とともに一語を形成するもの。
知らんがなは、それ単体でよく使われるぞｗｗｗｗ もうちょい日本語覚えてから使いなよ・・・ >>16
ほんそれ人におしえるか。
借金してでも買うわw
大爆笑爆死w 前住んでた築30年のマンション
修繕積立金と管理費で6万だった
小さなワンルーム借りられる金額だよなあ 賃貸だと、保証人がいない孤独なジジイになんか貸してくれんからな。
俺が買った中規模都市の一軒家物件は１８０万円ぽっち、現金でサクッと購入。
固定資産税も年６万。ウハウハだわ。
もちろんリフォームなんかしないぞ。そのまーんま使い続けて死ぬ。 >>15
運用できるのなら、余所に売らないで自分が運用するもんね 誰もいない荒廃したタワーだけが並び立っている滅びかけの惑星みたいな未来が待っているなんて
SFっぽくてちょっとかっこいいなw 毎月維持管理費を払ってんだから、追加負担を求められたら引っ越したく成るよな タワマン買うのは馬鹿ジジィだけ。
60以上のジジィババァをタワマンに詰め込んで爆発すれば
日本の景気良くなるよ絶対 低層マンションに比べてタワマンの修繕費は驚くほど高いよ。
積立金支払いで破産するぞ。 >>126
おまえジジババの目の前でそれ言えんのかよ・・・・・オレは言える >>109
法改正あるだろうね。
特に僻地の大規模なマンションタワマンは、建設から70年後くらいに大問題にはなると思う。
それにつけても相続ってのは常に頭を悩ませるんだよ。
物を所有するってのは、いつかは引き継いでもらわないといけないわけで、税や維持費のかかる物ってのは本当に悩ましい。
自分が使うのなんてせいぜい30年程度なのにね。 戸建てなら修繕費は全て込みで、10年で150万円ぐらい。
1年あたりだと15万円。
固定資産税は年10万弱(軽減措置もあるし、評価額は減っていく)。
その他の保険も年1万ってところ。
そして木造でも60年は持つと言われている。
30代で買えば寿命まで住める。
見てもらえばわかるようにマンションより遥かに安い。
将来年金が削減されてもなんとかなりそうな金額。
自分は庶民なんでこれで十分。 >>116
1行目はレッテルじゃないだろ
自己責任じゃないことにも自己責任唱える奴の根性が腐ってないとでも？ ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
