【お住まい】本当の恐怖は20年後・・・。憧れのタワマンは「時限爆弾」マンション管理士が警鐘★5
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https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190522-00000784-zeiricom-bus_all
かつて高騰したマンションは、なかなか買い手がつかず、苦戦が続いていることが伝えられている。
これまで何度も報じられてきた、スキーリゾートの新潟県湯沢町だけの問題ではない。
建築から時間が経ち、資産価値がガクンと落ちたマンションは、どこも厳しい状況だ。
憧れを抱いたり、資産性に着目したりして購入に踏み切るマンション。都心部にはいくつものタワーマンションが並び立ち、
豪華絢爛な設備や立地を打ち出して、人々の購入意欲をそそっている。低金利が続き、多額の住宅ローンが組みやすいことも、
背中を押す一因だ。
ただ、買った後に負担し続ける管理費や修繕積立金は決して軽いものではない。のちの大規模修繕に備えるためだが、
入居者による滞納や、相続人の所在がわからず必要な決議が取れないなどの恐れもある。このことはどれくらい意識されているだろうか。
不動産問題に詳しく、自らがマンション管理士でもある宮路幸人税理士はどう考えているか。この前編では、積立金の不足やタワマンの問題などを中心に話を聞いた。
●積立金不足→資産価値が減少→富裕層が物件から消える？
ーー管理費などの滞納は多くのマンション住民にとって身近な問題でしょうか
マンションは建物の維持管理や将来の大規模修繕に備えるため、月々の管理費や修繕積立金を支払う必要があります。
築年数が古かったり、戸数が多かったりするほど滞納額が生じやすくなっているのが実態です。
国土交通省の平成30年調査によると、滞納が発生していないマンションは62.7%ということです。
逆に言えば、そのほかのマンションでは程度の差こそあれ、滞納が生じているということですから、マンション住民にとっては他人事ではないでしょう。
滞納が生じ始めると、建物の維持管理や将来の大規模修繕の際に必要な資金が不足する危険性があります。
ーー資産価値にも影響を与えそうですね
はい。マンションの資産価値は周辺開発や地価の動向にも左右されますが、その管理状態も大きな要素です。
エントランスをはじめとする共用部分が綺麗に保たれているか、照明やエレベーター等の設備が支障なく管理されているかなどが重要です。
管理費の滞納により必要な大規模修繕の資金が不足する場合は、各戸から臨時徴収することになりますが、滞納者が、追加で何百万円という
まとまった金額の支払いに応じることは残念ながら考えにくいです。
ーーそうすると、先々の資産価値の減少が現実になりそうですね
そうなります。すると、富裕層など移転可能な人たちは資産価値が減ることを嫌って、そのマンションから出ていくことになるでしょう。
こうなると、経済力が弱い人が残り、「負のスパイラル」となって、建物の管理がどんどん悪化していきます。
ーー修繕積立金の月々の支払額が増えていくようなことがあると、収入が一定の人にとっては支払いが難しくなりそうです
はい。ここは、購入する際に見落としがちな部分です。修繕積立金は、段階増額方式を採用している物件が多いのです。
これは新築の時は修繕が必要ないことや、不動産業者がマンションを売りやすくするためですが、年数がたつと修繕積立金が増加していき、
将来的には当初の2倍～5倍になるというケースもあります。とくに年金生活者にとっては支払いが厳しくなるでしょう。
●大規模修繕は「12年周期」、2回目以降に積立不足の懸念
ーータワーマンションでの大規模修繕は大きな金額が必要になりそうですね
タワマンは、外壁を修理するときなどは高さがあるため足場を組むことができません（低層階を除く）。そのためゴンドラ方式などを採用することになりますが、
期間も費用もほぼ倍かかると思ってください。
エレベ－タ－も多く設置され、その保守管理の費用や給排水設備のメンテナンス、機械式駐車場の維持管理にも多額の費用がかかります。
共用部分にたまにしか使わない豪華なジムやプ－ルやラウンジなどがある場合、この維持管理にも多額の費用が発生します。
前スレ
http://asahi.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1558519612/
1が建った時刻：2019/05/22(水) 11:46:48.86 >>263
タワマン住まいなのに貧乏臭い暮らししてんだな >>333
修繕積立金がどれぐらい貯まってるか
管理費の滞納者はいないか アメリカとかで問題になってないならなんとでもなるんだろ >>320
鏡に映った あなたと2人♫
のメロディで再生された… >>336
戸建て。この物件のURLをアップして鑑定してもらいたいんですが、物件が特定されてしまうので無理ですね。
ストリートビューで周辺を探索して、なかなかいい感じでした。 スクラップ&ビルドは止めてリノベで長く使おうという指針になって15年ぐらいか
建てまくっとるがな >>344
人口2万の街なら700万頭に新興地に戸建てが2000万くらいである。子供できたら友達も出来るし周りが若い家族だらけだから行事も楽しい >>337
築４０年だと、やっぱりリフォームが必要なんですね。 >>347
今すぐしなくてもスタートが築40年からだから10年もしたらあちこちダメになってくる >>322
縁台があるならどうせなら高級な和風建築にしようぜw
言うのはタダや宮大工とかにお願いしたらなんぼするか想像も付かんけど >>152
戸建てディスられたら飛びついてくるのもいる ガハハハハッハハハッハ
タワマン買う奴、馬鹿
ガハハハッハハハ >>340
>今すぐしなくてもスタートが築40年からだから10年もしたらあちこちダメになってくる
納得しました。この物件パス。 ありがとうございました。 >>313
タワマンにゴキブリは出ないぞ
4階では出たけど14階に引っ越したぐらいから出んがハエと蚊は出る
25階でも蚊がおるのなんで？ >>27
残念ながらそううまくはいかんよ
築30年のタワマンなんてほとんど買わんから所持し続けることになる
不測の修繕費請求があったりランニングコストが割高でしかも計算しにくいからな
場所がよくて需要があればこそデベロッパーもそこに新しく新築建てるし購入希望者も普通に新築漁る タワマンに限らずマンションの配管はどうしているんだろう？
壁壊して配管交換するわけにいかないよね？
賃貸の時に業者が来て高圧洗浄で下水管の方は洗浄していたけど
供給する方の配管は掃除しなかった
水道水すごく汚そうだ
だからウォーターサーバーが売れるんだろうな
マンションは金持ちが住むところだね 一つ良いことを教えてあげよう。
月々の修繕積立金が平米辺り200円を切っているマンションはタワーであろうとなかろうと、大規模修繕時の修繕基金追加徴収の可能性が高い。 >>354
卵や幼虫を服にくっつけて帰ってきたんだろう。 >>354
誰かの服についてきたんだろうな
繁殖成功しちゃうと住み着いちゃうからな
そういうマンションはゴキブリも近いうちに出そうだな >>357
今のマンションは配管簡単に変えられるように設計してあるよ >>359
ある不動産屋は平米あたり500円で見積もるのが常識と言っていた >>357
古いマンションは配管をコンクリに埋め込んでるトンデモ物件があった
最近のは配管交換できるように隙間を開けてるとかなんとか >>362>>364
㌧
やっぱり考えられているんだね
配管交換できないなんてゾッとするよね
それでも貯水槽とか自分はどうも気持ち悪いから
集合住宅はダメだわ
ウォーターサーバー買う金もないしｗ >>156
それ、最初から低所得者層向け賃貸マンションだろ？
市営住宅みたいなの >>365
最近だと15階建てぐらいまでは貯水槽ない直結式だよ
ひと昔前は7階建てとかぐらいまでかな >>365
戸建てでもペットボトル式のウォーターサーバーで水を配達してもらってる
水道水で飯炊いてもカレー作っても平気なんやろうけど心理的に無理になるもんやで タワマンの備蓄も管理費に入ってるから311震災以降かさむ傾向
まず水と食料、2年で交換、発電機に使う燃料も3日分から14日分に増備
タワマン敷地に生活用水用手押し井戸とマンホールトイレ常備
地域の防災拠点に指定されるほど災害対策強化されてるので不安はない 中国の投資家達も次々と手を引き 資産として持っておくほどの価値はない
少子化で完全にオワマン >>371
でも首都直下型とかだったら備蓄食い潰したら惨状が待ってそうだな。1000万人が被災したらタワマンで正直餓死者出るだろうな。車もないしおいそれと家族で都外に脱出も出来ないだろうに ＞餓死者出るだろうな。車もないしおいそれと家族で都外に脱出も出来ないだろう
バカみたい 餓死するまで居るのか？来ないはずない 年金生活に入ったら、
タワマン（割高団地）の管理費が払えないよ。 >>375
まさか自分のタワマンは拠点だから真っ先に救援が来るとでも？首都直下来たら都も国もパンクだよ。地方から応援に入ろうとも道が埋もれ、港も壊滅。もちろんエレベーター業者なんか来ない。
身体弱い年寄りや身動き出来ない人は無理だわ。同じフロアの人くらいしか交流ないだろうし助け合いも期待できない >>180
テナントも入ってるトランプタワーとタワーマンションを同一に考えてるの？そんな知識で大丈夫？ 金持ちは買わないで、リースか会社名義だろ。
うちの十数戸の小さなマンションでも、十数年ごとに2000万必要、
タワマン見ると寒気がする。 テナントなんて、
15年で接骨院と介護サービス拠点に変わる。 スタバも無くなるよ。
チェーン店では、
「タワマン15年撤退」が常識。
残るのは、まいばすけっと、とか。
マルエツとか？
残れば良い方。 603 名刺は切らしておりまして 2018/09/18(火) 21:04:44.00 ID:3wfbNOd0
タワーマンションの真実
×夜景が綺麗
部屋を真っ暗にして夜景なんか見るわけない
×朝のエレベーターが大行列、ウンコ臭い
×変な住人が多い
バカとなんちゃらは高いところが好き
体に感じない微妙な揺れで精神に不調をきたす人が多い
×流産しやすい
×降りるのが億劫でひきこもり化しやすい
×震災の時は階段必須
×欧米では底辺が仕方なく住むのがタワマン
なぜか日本では自ら住みたがる
×高所平気症で子供が落下
子供の社会性が身に付かず知能が伸びにくい >>94
そこで売れるという認識がもう甘い
これからは売れなくなる
バカみたいな値段付けてるし
売るという選択肢がない、売れないことをもう想定すべきだよ
下手すりゃ破産だから、そこからどうするか >>339
それが通じたのは数年前では？
今頃そんなこと言ってるのは遅い >>365
40階建てだが貯水槽見学させて貰ったらすっごいキレイだったぞ。
逆に自分はウォーターサーバーみたいなどこでどう作られて
どう扱われてきたかわからないようなものの方が苦手。 タワマン批判してるのは買えない人のひがみ、みたいな発言がたま出るけど、
むしろ35年ローンでタワマン買っちゃった人が必死で自己正当化している様に見える >>371
首都直下なら1ヶ月は自力で賄うんだよ
エレベーター動かないタワマンで、どうやって生きていくんだろう
販売会社のセールストークを鵜呑みにして、お花畑すぎる
そんな陳腐な要素で安心してないで、理事でもやって、行政とパイプを持ってみなよ
実態を知ったら吹き飛ぶよ
だいたいタワマンは居住者が大量にいるから大混乱になる
建物が倒壊の危険で入れないかも知れないのに、ホントに危機感皆無だね >>385
> >>365
> 40階建てだが貯水槽見学させて貰ったらすっごいキレイだったぞ。
> 逆に自分はウォーターサーバーみたいなどこでどう作られて
> どう扱われてきたかわからないようなものの方が苦手。
最初は綺麗なんだよwww 災害考えたらタワマンなんてないわ。軟弱な地場に立ち、首都直下の試算では物資は2週間来ず、インフラは月単位で直らない。都会特有の火災旋風も怖い。タワマン住みはまさか屋上に自衛隊のヘリが助けに来るとでも思ってるのかな？
東京は震度6以上を100年経験してない。タワマンの地場がどうなるか誰にもわからない >>385
何年経っても綺麗かどうかは、、、
必死で自分を安心させたいだろうけど、現実を直視しないことには事態は悪化の一途を辿るよ
せめてどんな自衛策があるか、家族のためにも冷静になって先ずは現実を受け入れることだよ >>389
タワマン住民3000人とかだし1日で備蓄食1万個近く必要なのか。もって3日だな。都会に逃げようにも道は塞がれ車もない、間違いなく詰む。 積立金不足するか否かはマンションごとに事情が違うだろ 本当の恐怖は50年後だろう
今は買い物に車で行くが、50年後は免許証返却で歩くしかない
車で10分なら歩いて30分
荷物持って大変だわ、特に夏場は >>353
慎重にね
少なくとも駅から3分以内
できれば１分以内に てゆーか最近大地震があったばかりなのに
なんで買えるんだろう
エレベーター止まっただけで一大事なのに 20年後には人口4割が65歳以上になってる
タワマンどころかインフラ全体が更新できなくて詰んでる マンションに中国人が住んでるとけっこう厄介
回覧板が止まる
地域活動はガン無視
住民許可が必要な改善策に一人反対で否決 >>399
大阪の地震で、エレベーターは全部復旧したのは数日後だったよね？
あの程度の地震でそんなだからね
タワマン云々ではなく、首都直下が来ないことを祈るよ >>354
あいつら壁に沿ってじわじわ上がってくるぞ >>385
12階建てだが、貯水槽取り外して水道直結になった、
不衛生だし、掃除メンテナンス費用も高い。 人身事故で電車の一系統が止まっただけでもあの有り様だと言うのに >>8
その手の資産運用はしない方がいい。もしやるにも自分でしっかり調べて知識を入れて
その上で納得の出来る立地条件なども踏まえてやるんなら良いけど電話の営業は信用しないこと 戸建てでも毎月1万はメンテ費用として貯めていかないと
外壁塗装代が貯まらないね >>23
実際には空き家だらけ
中国人が沢山買って、もう投げ売りでしょ？
表に出てないだけだよ、パニクるから >>390
そうだな。
最初から汚くする方が難しいかもな。 タワマンは土地の価値がない
不動産は究極的には土地の価値しか残らない
減価償却するから、建物は でも一軒家のがあぶないんでしょ
移民で増えた外国人に襲われそうだし まぁ、ローン組んで必死な思いで買った層は、今売る決意もできないだろうから、日々の暮らしに追われそのままズルズルと住み続けるしかないかもね
うまくいけば、なんとか生き延びられるかも知れないし
ただ、スラム化は待った無し
歳取って、ディサービスに通おうにもタワマンじゃあ部屋の玄関まで送り迎えってしてくれなくなるかもね
タワマンで部屋の玄関まで送り迎えしてたら、デイサービスの時間が全部取られてしまう >>388
ローンってのは結局は借金だ
売りたくても古くなりゃ売価も下がるし
要は負債を抱えて逃げられない状況になる、とも
とれるな >>412
タワマン関係なくマンションがそうやしな。一戸建ては完全に土地を買うのに対してマンションは使用する権利を買うものやから。不動産業で働く人程一戸建てを買うという事実。 水害が急増してる日本において
床下・床上浸水を免れる点だけは
タワマン住民うらやましいな >>401
ゴミのポイ捨てが酷いらしい
あと糞尿
遊びに行った時に階段の踊り場にうんこがあって、犬のだと思ったら住人曰く支那人のふんだとの事でまたびっくりした
言っても言っても止めないそうです >>414
代官山ヒルサイドテラスとかねw
物件が出ないだろうけど
私は日本橋のマンションを賃貸がいいな
街歩きが楽しくて、便利なところ >>382
都心に近い場合、武蔵小杉のように、駅がタワマンなんて想定外だからキャパ超えて想定外の混雑になることがある！
ってのを付け加えるべし タワマンとか住むには不便なばっかりと思えるが何がそんなにいいのか
購入は博打で湾岸高級のみの転売前提
まともな所有など考えられないね >>424
あの馬鹿デカいビルをさも自分が所有しているかのようにドヤ顔したいんだろ。確かに一瞬スゲーってなるけど実際はタワーの一角のまた一部を所有と言うより占有してるだけ >>422
武蔵小杉は都心に近くないよ
郊外
だから人がすごい
本当の都心は郊外からの人が分散した後の場所たから >>353
あと定住する気なら人口10万くらいの街郊外にした方が生活に困らない。軽でもいいから車は買っとけ。 >>426
建物がデカければデカいだけ、個人の動きは不便になる
車から荷物下ろしても部屋がすぐそこなら楽チン
何分もかかって重い荷物を運ぶとか、ハリボテ豪華な広～いエントランスを長ネギがはみ出るスーパーの袋をぶら下げて歩く、とかギャグでしょww
集合住宅でも、車の置き場所と部屋は近くないと嫌だ タワマンの何が嫌って、近所付き合い
超近い村社会やんけ
しかも20年後には確実に喧嘩になる修繕費値上げという課題付
田舎の方が100倍気楽という笑えない話 >>430
そういう誰でもわかる近い未来を想定できないのがタワマンを買う
あるいは少々の不都合に目をつぶってでも何とかして住みたい！っていう情熱で買うのかな
私は住んでいる棟にゴミ置場がなくて、少し離れたところにゴミ置場棟があるところに住んでるけど、その程度の不便は目をつぶれる
人それぞれ、ってことかな
ゴミ置場は24時間だせるし、離れているから臭いとは無縁なのも有り難いんだけどね >>429
車に荷物積んでも忘れ物とかしたらまた上がるの嫌だな。
無事出発して首都高にでも乗ってからあ！電気消したかな？とでも言われたらw というか災害全般を心配するなら一戸建てには住めないぞ
大災害で、数千人数万人亡くなってるのは低い建物でしょ
水害以外でも、火災もニュースにならないだけで木造住宅は千人単位で死んでる
ゴルフパターもった人が乱入も、セスナ墜落もタワマンのほうが難しいだろう >>436
エレベーター無しの低層公営団地じゃないぞ。 ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
