【お住まい】本当の恐怖は20年後・・・。憧れのタワマンは「時限爆弾」マンション管理士が警鐘★5
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https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190522-00000784-zeiricom-bus_all
かつて高騰したマンションは、なかなか買い手がつかず、苦戦が続いていることが伝えられている。
これまで何度も報じられてきた、スキーリゾートの新潟県湯沢町だけの問題ではない。
建築から時間が経ち、資産価値がガクンと落ちたマンションは、どこも厳しい状況だ。
憧れを抱いたり、資産性に着目したりして購入に踏み切るマンション。都心部にはいくつものタワーマンションが並び立ち、
豪華絢爛な設備や立地を打ち出して、人々の購入意欲をそそっている。低金利が続き、多額の住宅ローンが組みやすいことも、
背中を押す一因だ。
ただ、買った後に負担し続ける管理費や修繕積立金は決して軽いものではない。のちの大規模修繕に備えるためだが、
入居者による滞納や、相続人の所在がわからず必要な決議が取れないなどの恐れもある。このことはどれくらい意識されているだろうか。
不動産問題に詳しく、自らがマンション管理士でもある宮路幸人税理士はどう考えているか。この前編では、積立金の不足やタワマンの問題などを中心に話を聞いた。
●積立金不足→資産価値が減少→富裕層が物件から消える？
ーー管理費などの滞納は多くのマンション住民にとって身近な問題でしょうか
マンションは建物の維持管理や将来の大規模修繕に備えるため、月々の管理費や修繕積立金を支払う必要があります。
築年数が古かったり、戸数が多かったりするほど滞納額が生じやすくなっているのが実態です。
国土交通省の平成30年調査によると、滞納が発生していないマンションは62.7%ということです。
逆に言えば、そのほかのマンションでは程度の差こそあれ、滞納が生じているということですから、マンション住民にとっては他人事ではないでしょう。
滞納が生じ始めると、建物の維持管理や将来の大規模修繕の際に必要な資金が不足する危険性があります。
ーー資産価値にも影響を与えそうですね
はい。マンションの資産価値は周辺開発や地価の動向にも左右されますが、その管理状態も大きな要素です。
エントランスをはじめとする共用部分が綺麗に保たれているか、照明やエレベーター等の設備が支障なく管理されているかなどが重要です。
管理費の滞納により必要な大規模修繕の資金が不足する場合は、各戸から臨時徴収することになりますが、滞納者が、追加で何百万円という
まとまった金額の支払いに応じることは残念ながら考えにくいです。
ーーそうすると、先々の資産価値の減少が現実になりそうですね
そうなります。すると、富裕層など移転可能な人たちは資産価値が減ることを嫌って、そのマンションから出ていくことになるでしょう。
こうなると、経済力が弱い人が残り、「負のスパイラル」となって、建物の管理がどんどん悪化していきます。
ーー修繕積立金の月々の支払額が増えていくようなことがあると、収入が一定の人にとっては支払いが難しくなりそうです
はい。ここは、購入する際に見落としがちな部分です。修繕積立金は、段階増額方式を採用している物件が多いのです。
これは新築の時は修繕が必要ないことや、不動産業者がマンションを売りやすくするためですが、年数がたつと修繕積立金が増加していき、
将来的には当初の2倍〜5倍になるというケースもあります。とくに年金生活者にとっては支払いが厳しくなるでしょう。
●大規模修繕は「12年周期」、2回目以降に積立不足の懸念
ーータワーマンションでの大規模修繕は大きな金額が必要になりそうですね
タワマンは、外壁を修理するときなどは高さがあるため足場を組むことができません（低層階を除く）。そのためゴンドラ方式などを採用することになりますが、
期間も費用もほぼ倍かかると思ってください。
エレベ−タ−も多く設置され、その保守管理の費用や給排水設備のメンテナンス、機械式駐車場の維持管理にも多額の費用がかかります。
共用部分にたまにしか使わない豪華なジムやプ−ルやラウンジなどがある場合、この維持管理にも多額の費用が発生します。
前スレ
http://asahi.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1558519612/
1が建った時刻：2019/05/22(水) 11:46:48.86 >>354
あいつら壁に沿ってじわじわ上がってくるぞ >>385
12階建てだが、貯水槽取り外して水道直結になった、
不衛生だし、掃除メンテナンス費用も高い。 人身事故で電車の一系統が止まっただけでもあの有り様だと言うのに >>8
その手の資産運用はしない方がいい。もしやるにも自分でしっかり調べて知識を入れて
その上で納得の出来る立地条件なども踏まえてやるんなら良いけど電話の営業は信用しないこと 戸建てでも毎月1万はメンテ費用として貯めていかないと
外壁塗装代が貯まらないね >>23
実際には空き家だらけ
中国人が沢山買って、もう投げ売りでしょ？
表に出てないだけだよ、パニクるから >>390
そうだな。
最初から汚くする方が難しいかもな。 タワマンは土地の価値がない
不動産は究極的には土地の価値しか残らない
減価償却するから、建物は でも一軒家のがあぶないんでしょ
移民で増えた外国人に襲われそうだし まぁ、ローン組んで必死な思いで買った層は、今売る決意もできないだろうから、日々の暮らしに追われそのままズルズルと住み続けるしかないかもね
うまくいけば、なんとか生き延びられるかも知れないし
ただ、スラム化は待った無し
歳取って、ディサービスに通おうにもタワマンじゃあ部屋の玄関まで送り迎えってしてくれなくなるかもね
タワマンで部屋の玄関まで送り迎えしてたら、デイサービスの時間が全部取られてしまう >>388
ローンってのは結局は借金だ
売りたくても古くなりゃ売価も下がるし
要は負債を抱えて逃げられない状況になる、とも
とれるな >>412
タワマン関係なくマンションがそうやしな。一戸建ては完全に土地を買うのに対してマンションは使用する権利を買うものやから。不動産業で働く人程一戸建てを買うという事実。 水害が急増してる日本において
床下・床上浸水を免れる点だけは
タワマン住民うらやましいな >>401
ゴミのポイ捨てが酷いらしい
あと糞尿
遊びに行った時に階段の踊り場にうんこがあって、犬のだと思ったら住人曰く支那人のふんだとの事でまたびっくりした
言っても言っても止めないそうです >>414
代官山ヒルサイドテラスとかねw
物件が出ないだろうけど
私は日本橋のマンションを賃貸がいいな
街歩きが楽しくて、便利なところ >>382
都心に近い場合、武蔵小杉のように、駅がタワマンなんて想定外だからキャパ超えて想定外の混雑になることがある！
ってのを付け加えるべし タワマンとか住むには不便なばっかりと思えるが何がそんなにいいのか
購入は博打で湾岸高級のみの転売前提
まともな所有など考えられないね >>424
あの馬鹿デカいビルをさも自分が所有しているかのようにドヤ顔したいんだろ。確かに一瞬スゲーってなるけど実際はタワーの一角のまた一部を所有と言うより占有してるだけ >>422
武蔵小杉は都心に近くないよ
郊外
だから人がすごい
本当の都心は郊外からの人が分散した後の場所たから >>353
あと定住する気なら人口10万くらいの街郊外にした方が生活に困らない。軽でもいいから車は買っとけ。 >>426
建物がデカければデカいだけ、個人の動きは不便になる
車から荷物下ろしても部屋がすぐそこなら楽チン
何分もかかって重い荷物を運ぶとか、ハリボテ豪華な広〜いエントランスを長ネギがはみ出るスーパーの袋をぶら下げて歩く、とかギャグでしょww
集合住宅でも、車の置き場所と部屋は近くないと嫌だ タワマンの何が嫌って、近所付き合い
超近い村社会やんけ
しかも20年後には確実に喧嘩になる修繕費値上げという課題付
田舎の方が100倍気楽という笑えない話 >>430
そういう誰でもわかる近い未来を想定できないのがタワマンを買う
あるいは少々の不都合に目をつぶってでも何とかして住みたい！っていう情熱で買うのかな
私は住んでいる棟にゴミ置場がなくて、少し離れたところにゴミ置場棟があるところに住んでるけど、その程度の不便は目をつぶれる
人それぞれ、ってことかな
ゴミ置場は24時間だせるし、離れているから臭いとは無縁なのも有り難いんだけどね >>429
車に荷物積んでも忘れ物とかしたらまた上がるの嫌だな。
無事出発して首都高にでも乗ってからあ！電気消したかな？とでも言われたらw というか災害全般を心配するなら一戸建てには住めないぞ
大災害で、数千人数万人亡くなってるのは低い建物でしょ
水害以外でも、火災もニュースにならないだけで木造住宅は千人単位で死んでる
ゴルフパターもった人が乱入も、セスナ墜落もタワマンのほうが難しいだろう >>436
エレベーター無しの低層公営団地じゃないぞ。 >>259
マンションの権利は？
もしそのマンション売れなかったらどうするの？ >>236
九回建の実家マンションは上がちょー煩い
壁薄いのは分かる だいたい共同住宅なんて終の棲家にはならんよ。
頭悪すぎ。 大規模停電は今後もちょくちょく起こるよ
地震はともかく、風水害はますます激甚化多発化
去年もあちこちで起きたし、復旧にも手間取った
電気関連も含め、戦後インフラはなべて老朽化
タワマソは大変だね、特に高層住民
単なる階段の昇降だけじゃなく、水汲みとかね >>408
月島のキャピタルゲートプレイスとか新築の頃より高く中古で取り引きされてる
てか六本木ヒルズとかもだか
ヒルズなんかあと数年で築20年なんだが未だに中古で出たら即売れる
タワマン買えない人のが多いからアンチ記事のが雑誌は売れる
しかし都心のタワマン買ってる人間は勝ち組だよ
6年前なら庶民でも手を出せる価格だっだか
豊洲のブランズタワーが坪単価400とか
10年足らずで別世界になったよ
豊洲はサラリーマンでも買えるタワマンがたくさんあった
駅直結のシエルタワー豊洲とか2LDKが3000万代だったんだよな、2007年は
今はプラス2000万は中古で必要 >>413
セキュリティのレベルが違うからな
タワマンには富裕層が沢山住んでるし 豊洲のタワマン、いいなぁと思うけど住みたいとはならないな
海近いから建物の寿命も短そう タワマンなんか買うやつは完璧な馬鹿
戸建てを買え、それもど田舎でな >>450
過疎のレベルの田舎の一戸建ては絶対に買ってはいけない
身内に迷惑かけるから >>407
あと枡とか雨水や汚水管などの水回りなどもね 東日本大震災の時、東京都は23区は計画停電を辛うじて免れたんだったかな
その意味ではタワマソも都区内、とりわけ主要区が望ましい
上級都民ってわけだw
都下、神奈川千葉埼玉は優先度が低かったから、計画停電多発エリア
北海道みたいにブラックアウトにならないといいね
首都直下地震は諦めるしかない
タワマソに限ったことじゃないけどね
当然、命の救助救援もままならない
首都圏3000万人なんて被災者が多すぎる
自助が基本、あとはご近所レベルの共助がやっと
首都圏の復旧復興には果てしなくカネも時間も手間もかかる
疎開一択か
仮に日本人の残り7000万人全員が復旧復興に尽力したとしても、事は容易ではない
ま、そんなボランティアは夢のまた夢 人工知能が人間を20年も野放しにしておくとも思えないが >>440
ずっと固定資産税、管理費、修繕費積立を誰かが払う事になる >>37
多分ほんと
家築５年目で雨漏り
修理したものの先日の大雨でまた雨漏り
今年10年目こんな家嫌だ >>458
それは自然災害にあったか、作った大工が悪かったの話だな
どこの住宅会社から買ったんだ？ 本当にタワワンなんて憧れるのかなぁ？
いくら東京のマスコミが×ビルなどのスポンサーに忖度して煽りまくって、焚き付けまくってもボロが出てるよ。 >>461
うちの最寄りの駅前もタワマンが建ちまくった
大都会へ通勤に便利な場所だから働く人間が購入する理由には適当だとは思う 首都直下地震の場合、国家機能、首都機能の復旧が最優先
並行して甚大な被害の戦後インフラ復旧
当然、民間は後回し、一番最後
地上、地下、港湾河川、空港…
首都高も下道も、平時の今でも大渋滞
相互乗り入れだらけで鉄道網大混乱
地震や津波で港湾施設が破壊されたり、浮遊瓦礫や海上火災、沿岸タンク火災で東京湾が封鎖されると、エネルギーどころか、ありとあらゆるものがたちまち枯渇する
河川堤防が決壊したら阿鼻叫喚の地獄絵図
木密大火災は自然鎮火を待つのみ
考えただけで、恐ろしいねぇ
東日本大震災がギリかなぁ
首都直下地震、南海トラフの連動地震は国家存亡に関わる危機 これ70年くらい経って解体する時費用どうするの？建てるよりお金かかりそうなんだけど、
積立やってなあよね？その前に安く売って逃げるか 買った人は当然解体費なんてだせないしね、死んで遺産放棄されたら危ないんで行政が税金で解体する未来しかみえないんだけど。 いやでもホントこれ修繕工事の費用で住民が死ぬだろ
近所の10階建て程度のマンションですら外観の修繕で半年近くかかってる
最上階まで足場組んでもそんだけかかる
それなのに足場も組めない高層マンションの修繕なんて年単位になりそう >>456
前スレだったか、「修繕積み立てや公益費を払わない人がいたらどうするの」って問いに、強制執行出来るから問題ないと答えている人がいたな
逆に言えば、つまり売り逃げられなくてもそれらの義務だけはそこまで付いて回るってことだ >>236
厳密に言うと、壁が薄いんじゃなくて、ALCだからどっかのアパートと一緒ってことな。
RCマンションから引っ越すと驚くレベル。 >>461
自分はタワマンをまったく羨ましいと
思わない派、むしろ嫌だなあと
思うぐらいでマスコミ煽りは異常に感じる。
知人がお高いタワマン30階にいて
3回遊びに行ったがけっこう恐怖だったw >>349
戸建ては地盤がゆるいと床が歪んでくるからねえ
水平出して床張り直しとか大変だね 日本初の55階大型マンションの修繕費はどの程度？
https://magazine.how-ma.com/trivia-other/knowledge-realestate/post-5804
そんな中、日本ではじめての55階建てのタワーマンションである埼玉県川口市のエルザタワー55で2015年から2017年にかけて、最初の大規模修繕が行われました。
55階のタワーマンションの大規模修繕は一体どれほどの費用はかかるのでしょうか。
■日本で初めて建てられた高さ185メートル、55階建てのマンション
エルザタワー55は1998年に建てられた、日本で初めての高さ150 m を超えるマンションです。
京浜東北線の川口駅から約10分ほどの場所に建っており、その高さはなんと185 m。
55階建てで、屋上にはヘリポートも設置されています。
戸数は約650戸になっており、その中には数千人の人が住んでいます。
まだ日本でタワーマンションが建てられるようになってから20年弱しか経過しておらず、2000年代初頭に建てられたタワーマンションでも、
ようやくこれから大規模修繕を検討するという段階のマンションが多くなっています。
そこで、実際に大規模修繕でどれくらいの費用と期間がかかるのかというところは、不動産業界では非常に注目を集めていたのです。
■総工費は約12億円で一戸あたりの負担は約200万円
2015年にエルザタワー55の大規模修繕がスタートした時、その工事費用は12億円と発表されました。
この12億円という金額をエルザタワー55の戸数である650で割ると、一戸当たりの負担は約200万円になります。
建てられてから17年が経過したことを考えると、毎月約1万円程度の修繕費が必要となっていたと考えられます。
これほどの大規模マンションとしては、それほど大きな金額の修繕費ではないと言う印象を持つ人も多いのではないでしょうか。
また、当然50階以上の高層階はそれぞれの物件も広く、設備も充実しているのでそういった階ほど積立修繕金の負担は高くなっています。
逆に考えれば、低層階や中層階に住む人の修繕費の負担は毎月1万円よりもさらに低かったと考えられます。
エルザタワー55の階別の構成を見ると、低層階・中層階の住居はそれほど面積が広くなく1階あたり10以上の部屋があり、戸数を多く取ることを重視して作られたように見えます。
戸数が多かっただけに積立修繕費の負担もそれぞれの世帯に分散させることができたとも言えます。
逆に今都心に建てられているタワーマンションは戸数が少なく、それぞれの部屋の面積を多く取っているものが多くなっています。
そのようなマンションでは、積立修繕費の負担はこれ以上の金額になるものと想像できます。
中略
■二度目の大規模修繕は増額となる
今回のエルザタワー55の大規模修繕は、外部の人間が想像していたよりも比較的低額での修繕に終わりました。
しかし初めての大規模修繕というものは、他のマンションにおいても比較的費用はかからないものです。
本当に大規模修繕の金額が跳ね上がってくるのは、築25年や30年を経過した時の、二度目の大規模修繕になってくるともよく言われます。
修繕金額が跳ね上がる理由としては、エレベーターの交換が必要になってくるからです。
エレベーターの一般的な耐用年数は約30年と言われており、2回目の大規模修繕でエレベーターを交換するというマンションも多いのです。
そしてエレベーターの交換費用は、50階を超えるようなマンションであれば1基あたり1億を超えてきてもおかしくありません。
初回の修繕が12億円ですんだエルザタワー55でも、2度目の大規模修繕の際には費用が大きく増加となることが考えられます。 >>447
タワマン派は勘違いしてるけど、
戸建て買った奴の方が、
タワマン買った奴より値上がりしてるぞ。
全体の不動産相場が上がったことと
タワマンが大丈夫なこととは別の話。 >1-10 >300-407
鎌倉幕府末期。
元寇後の、ギガ戦災復興費用、西日本での軍拡傾向。カマクラノミクスな、積極財政
重税加速、インフレ誘導。
スタグフレーション慢性的構造不況激化。
正応の鎌倉大震災、鎌倉壊滅。
借金帳消しの、徳政令の横行。財政破綻。
鎌倉幕府崩壊、日本内戦、南北朝時代へ。
室町幕府末期。
太平洋上での、ギガ噴火から、
グローバル気候変動激化。
巨大飢饉、狂乱物価 オイルショック状態。
重税加速と、テラインフレ加速での、
スタグフレーション慢性的構造不況激化から、土一揆ギガ暴動頻発。
ハコモノ粗製乱造な、ムロマチノミクスw
有力守護大名専横から、応仁の大乱 戦国時代へ。
江戸幕府末期
黒船襲来、開国、ロシアの対馬占領未遂事件、
薩英、下関戦争など、戦争頻発から、
トクガワノミクスな、ハイパー軍拡。
安政江戸大震災
安政南海トラフ超巨大地震
安政江戸巨大台風
ここらの関東破局コンボ。
テラ復興費用増大、インフレ加速。
重税ギガ加速。
スタグフレーション慢性的構造不況激化。
桜田門外の変など、暗殺横行。
長州征伐、戊辰戦争、狂乱物価、
オイルショック的、
巨大ブラックアウトな事態から、
世直一揆巨大暴動での、江戸幕府崩壊。
大日本帝国後半。
大正関東大震災、第一次世界大戦終了後、
テラ公共工事特需、軍需バブルのウルトラ破綻の大不況で、
不良債務が、ハイパー増大。
ここに、昭和金融恐慌、515事件。
昭和三陸巨大地震、大恐慌、
タカハシコレキヨノミクスから、226事件。
重税ギガ加速、インフレ加速から、
スタグフレーション慢性的構造不況激化。
日中太平洋戦争、敗戦 預金封鎖 デノミ 財産税。 前から疑問に思ってたんだけど、管理費や修繕積立金を払わないとどうなるの？ >>1 >400-480
だから、>1-10自公アベスタン朝日本は、もうすぐ滅亡する。
鎌倉幕府末期。
元寇後の、ギガ戦災復興費用、西日本での軍拡傾向。
カマクラノミクスな、積極財政、重税加速、インフレ誘導。
スタグフレーション慢性的構造不況激化。
正応の鎌倉大震災、鎌倉壊滅。
借金帳消しの、徳政令の横行。財政破綻。
鎌倉幕府崩壊、日本内戦、南北朝時代へ。
室町幕府末期。
太平洋上での、ギガ噴火から、
グローバル気候変動激化。
巨大飢饉、狂乱物価 オイルショック状態。
重税加速と、テラインフレ加速での、
スタグフレーション慢性的構造不況激化から、土一揆ギガ暴動頻発。
ハコモノ粗製乱造な、ムロマチノミクスw
有力守護大名専横から、応仁の大乱 戦国時代へ。
江戸幕府末期
黒船襲来、開国、ロシアの対馬占領未遂事件、
薩英、下関戦争など、戦争頻発から、
トクガワノミクスな、ハイパー軍拡。
安政江戸大震災
安政南海トラフ超巨大地震
安政江戸巨大台風
ここらの関東破局コンボ。
テラ復興費用増大、インフレ加速。
重税ギガ加速。
スタグフレーション慢性的構造不況激化。
桜田門外の変など、暗殺横行。
長州征伐、戊辰戦争、狂乱物価、
オイルショック的、
巨大ブラックアウトな事態から、
世直一揆巨大暴動での、江戸幕府崩壊。
大日本帝国後半。
大正関東大震災、第一次世界大戦終了後、
テラ公共工事特需、軍需バブルのウルトラ破綻の大不況で、
不良債務が、ハイパー増大。
ここに、昭和金融恐慌、515事件。
昭和三陸巨大地震、大恐慌、
タカハシコレキヨノミクスから、226事件。
重税ギガ加速、インフレ加速から、
スタグフレーション慢性的構造不況激化。
日中太平洋戦争、敗戦 預金封鎖 デノミ 財産税。 俺の実家は築２７年
父親の実家の古家は築８０年超えてる マンションなんて直ぐにダメになるのなら
毎月払う修繕積立費がバカ高くなるのは納得するわ
だからマンションなんて買うなとあれほど そもそもウォーターフロントなんて
地盤ゆるゆるの場所が多いし、
電気水道復旧には何ヶ月か必要。
マンションなら山手の低層タイプ
だろうね、それでも傾いたりしたら、
住民間での調整が大変。
やはり最強は地盤の良い場所で
都市部通勤圏内の戸建だろ。 >>480
しつこく払えと言ってくる
理事長には滞納者はわかる
怖いよね、何よりお金を催促されるのはストレスでしょう
家族関係も悪くなるよ 職場に近いと思って買ったけど、朝はエレベーターがラッシュでなかなか乗れず、時間がかかる
日曜日の昼にしか見に来なかったから、平日朝の状況が分からなかった
結局立地の良さがあまり活かされなかった
とか言ってるの聴くと、タワマンってバカが買うものとしか思えないわ >>485
戸建ての家の周りは基本不便だからな
その点は悩みだぜ フツーの田舎のマンションならともかく
タワマンなんて、建てたらそれっきりだろ 海の上を埋め立てたら陸地になる気がするものだが
以前埋め立て地をユンボで掘った事があるが掘ると海水が染み出て来る
つまり下は元の海の底なんだよな
そのような土地にはあまり価値は無いと思っている 戸建ては戸建てで散歩犬が塀に小便かけたり大変だよなｗ 自分だけで自由に出来ない所は嫌だな
集団にイジメられる >>1
【神回】杉田水脈 在日朝鮮人が悲鳴を上げる質疑連発で国会 騒然！反曰勢力が凍りつくタブーを暴露
https://www.youtube.com/watch?v=Sk9DOSu47lA >>131
丁度30年だが、そんな額はかかっていない。
記憶にあるのは外壁の多少のヒビとベランダ防水のみで、
何れも自分で修繕した。
後は、玄関ポーチタイルが欠け、エポキシパテでくっつけた程度
後は給湯器を一度交換したのと、壁クロスを張り替えたが、
これは修繕費には入らないわな。
次は10m脚立を購入し屋根を遮熱塗装したい。 戸建の修理費用を高く言うのは、
詐欺マンション（割高団地）業者の、手口。 >>447
六本木ヒルズは100%賃貸だろが
タワマン擁護はガセネタ全開で必死だな
ド素人のホラ吹きは笑わせてくれる ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
