【お住まい】本当の恐怖は20年後・・・。憧れのタワマンは「時限爆弾」マンション管理士が警鐘★5
■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190522-00000784-zeiricom-bus_all
かつて高騰したマンションは、なかなか買い手がつかず、苦戦が続いていることが伝えられている。
これまで何度も報じられてきた、スキーリゾートの新潟県湯沢町だけの問題ではない。
建築から時間が経ち、資産価値がガクンと落ちたマンションは、どこも厳しい状況だ。
憧れを抱いたり、資産性に着目したりして購入に踏み切るマンション。都心部にはいくつものタワーマンションが並び立ち、
豪華絢爛な設備や立地を打ち出して、人々の購入意欲をそそっている。低金利が続き、多額の住宅ローンが組みやすいことも、
背中を押す一因だ。
ただ、買った後に負担し続ける管理費や修繕積立金は決して軽いものではない。のちの大規模修繕に備えるためだが、
入居者による滞納や、相続人の所在がわからず必要な決議が取れないなどの恐れもある。このことはどれくらい意識されているだろうか。
不動産問題に詳しく、自らがマンション管理士でもある宮路幸人税理士はどう考えているか。この前編では、積立金の不足やタワマンの問題などを中心に話を聞いた。
●積立金不足→資産価値が減少→富裕層が物件から消える？
ーー管理費などの滞納は多くのマンション住民にとって身近な問題でしょうか
マンションは建物の維持管理や将来の大規模修繕に備えるため、月々の管理費や修繕積立金を支払う必要があります。
築年数が古かったり、戸数が多かったりするほど滞納額が生じやすくなっているのが実態です。
国土交通省の平成30年調査によると、滞納が発生していないマンションは62.7%ということです。
逆に言えば、そのほかのマンションでは程度の差こそあれ、滞納が生じているということですから、マンション住民にとっては他人事ではないでしょう。
滞納が生じ始めると、建物の維持管理や将来の大規模修繕の際に必要な資金が不足する危険性があります。
ーー資産価値にも影響を与えそうですね
はい。マンションの資産価値は周辺開発や地価の動向にも左右されますが、その管理状態も大きな要素です。
エントランスをはじめとする共用部分が綺麗に保たれているか、照明やエレベーター等の設備が支障なく管理されているかなどが重要です。
管理費の滞納により必要な大規模修繕の資金が不足する場合は、各戸から臨時徴収することになりますが、滞納者が、追加で何百万円という
まとまった金額の支払いに応じることは残念ながら考えにくいです。
ーーそうすると、先々の資産価値の減少が現実になりそうですね
そうなります。すると、富裕層など移転可能な人たちは資産価値が減ることを嫌って、そのマンションから出ていくことになるでしょう。
こうなると、経済力が弱い人が残り、「負のスパイラル」となって、建物の管理がどんどん悪化していきます。
ーー修繕積立金の月々の支払額が増えていくようなことがあると、収入が一定の人にとっては支払いが難しくなりそうです
はい。ここは、購入する際に見落としがちな部分です。修繕積立金は、段階増額方式を採用している物件が多いのです。
これは新築の時は修繕が必要ないことや、不動産業者がマンションを売りやすくするためですが、年数がたつと修繕積立金が増加していき、
将来的には当初の2倍～5倍になるというケースもあります。とくに年金生活者にとっては支払いが厳しくなるでしょう。
●大規模修繕は「12年周期」、2回目以降に積立不足の懸念
ーータワーマンションでの大規模修繕は大きな金額が必要になりそうですね
タワマンは、外壁を修理するときなどは高さがあるため足場を組むことができません（低層階を除く）。そのためゴンドラ方式などを採用することになりますが、
期間も費用もほぼ倍かかると思ってください。
エレベ－タ－も多く設置され、その保守管理の費用や給排水設備のメンテナンス、機械式駐車場の維持管理にも多額の費用がかかります。
共用部分にたまにしか使わない豪華なジムやプ－ルやラウンジなどがある場合、この維持管理にも多額の費用が発生します。
前スレ
http://asahi.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1558519612/
1が建った時刻：2019/05/22(水) 11:46:48.86 >>530
地方5LDK庭付き車庫付き県職の俺は叩いていいのかな >>535
低層階と高層階から売れていくのがセオリー、中層階が一番人気がない。 >>533
一人なら軽自動車で十分だろと同意義だわな。
勿論、軽自動車は御免。 >>1
タワマンとは全く無関係だが、大規模修繕の話題で
所謂『分譲型マンション』に賃貸で住んでいるが、この物件、全員が賃借人
オーナーはぐるぐる替わっている模様、完全な投棄物件
100年大丈夫で有名な某倒産デべ物件の中身はと言えば、
壁がレオパ真っ青のラーメン構造、反響音で気が狂う
隣のクシャミは勿論、スナック菓子バリバリ開ける音が分る
壁と言う名の障子か？
この物件、大規模修繕が行われたのが築25年、だったか
それ以前までは、小規模な修繕すら行われていない
年１回位の排水管清掃、在宅して協力している奴、20～25%程度
そりゃそうだ、平日だし、全員が店子だもんな
俺の居住階なんて数年間、俺だけハンコ押してた
大規模修繕時、各戸のドア修繕日に修繕施行したのもフロアで俺だけだった
マンションて築四半世紀後が初めての修繕時期なのかと思っていた
外壁こそ小奇麗になったが、中身はボロボロ
昨年、中間階の水漏れが発生してエントランスびしょ濡れ
雨漏り対策宜しくバケツが並び、見事にスラムの様相を呈していた
>>32
＞古ぼけたマンションを相続してくれる人がいない。
＞売ろうにも売れない、さぁどうしよう。
どうもしないだろ、バカか？
相続資格人が困るだけ
全員相続放棄しても国が受け取り拒否
原状がこんなだから、早期にもっと厳しい法整備が行われるだろうよ >>535
まさにそういう知り合いが旦那の稼ぎでタワマン買った
入居した途端にセレブな態度に豹変してみんな呆れてる
東京のタワマンですらないのにｗ >>539
すまん、マジで憐れみしかないんだ。何千万も払った小さな部屋に住んで修繕に怯え、駅に行列とかアホとしか思えないんだ。 でも本当の問題は大災害時代にタワマンはどうなのかって話
数日の篭城に耐えられたとしてもそれ以降は被災生活も修繕費も地獄を見る
とくに高層階な 子育て世代でタワマン高層階選ぶ夫婦
通勤や利便性はいいだろうけど子供への影響や健康被害は考えないんだろうか >>543
俺も戸建て住まい
まあ住むならやっぱ戸建てだよな
都心部で広い戸建て買えないから買うんだろ タワマンの子供は成績悪いて言うけどマンションの影響だけじゃなくて、親の遺伝だろうな。 >>510
武蔵小杉とかそれでしょ？
共働きの夫婦なのに保育園入れない、って
結局共働きを諦め、購入したマンションに一度も住めずに売却、ってテレビで見たよ
ただ何百万も損しただけ
見通し甘くて詰む、のいい例だなと思った >>548
ん？矛盾してね？
共働きを諦めたんなら住めるじゃん >>544
タワマンだけで完結するしかないな
停電でも発電機を稼動
ガソリンスタンドも完備
保育園幼稚園私立学校も完備
スーパー完備
役所も派出所も完備
ウンコもションベンもろ過できる浄水場完備 >>543
まだ修繕に怯えるってピンと来ないんだよ
だんだんわかってきた時にはもう遅い
と、大規模修繕を３つの物件で経験した私は思う
最後の修繕は、今のUR賃貸での経験だけどね
URは敷地にすごく余裕があるから、修繕期間の生活への影響は少ない
敷地内の道路の舗装まで全取っ替えなのは驚いた
普通、民間マンションはそこまでやらないから駐車場とかボコボコ >>532
>長い目で見たら共有部分（外装等部分）だけでも戸建ての方が安いよ
タワーじゃない普通のマンションなら専有面積１㎡あたりの月あたり修繕積立金は２００円あれば十分過ぎるが
１００円だと足らないという印象
専有面積１００㎡で５０年で９００万くらいあれば足りるから
やはり戸建ての方が修繕費は高いよ >>549
共働きしないとローン払えないから、支払い計画頓挫
経済的に成り立たないからマンション購入をした途端に売却したってこと >1 >300-552
まあ、改元って、失政、災厄や不祥事が多いから、御一新のノリで、するもんだw
ID:0pTJyrB40
平成末期は、令和に改元しないといけないほど、
閉塞、退廃、うっ屈した、
暗黒中世だったんだなあw
んで、たいてい、過去の例から、
年号を、改元しても、
さらに、
大災厄がおき、悲惨な事態になる。
ここらが、ID:0pTJyrB40
令和初期に起きるなw
令和南海トラフ超巨大地震
令和 ユーラシア核戦争
日本内戦な、令和の大乱
令和 日本スタンピード巨大暴動
令和 日本海大震災
令和 オイルショック
令和 狂乱物価
令和 預金封鎖 令和財産税
令和デノミ
令和巨大ブラックアウト
ID:0pTJyrB40
平成末期は、マッポーの世ww
自公アベスタン朝日本幕府の、
各種重税加速、インフレ誘因の
スタグフレーション慢性的構造不況。
日本各地で、警官連続殺傷事件頻発
多数猟奇殺傷事件頻発。
バカチョンの、火星、北極星シリーズ移動式中距離核ミサイルギガ量産、パンデミック。
東日本大震災、福島原発爆発事故、
熊本連続大地震、御嶽山ゲリラ噴火、
西日本ギガレイン大水害。
北海道、京阪神でのブラックアウト頻発。 >>550
耐震系の話がな
免震制震色々あるみたいだけど一度大地震に遭うと痛むだろ
それを取り替える工事が次の地震に間に合うのかってのと費用がね
湾岸地域は津波でそれどころじゃないだろうけど 都会のタワマンの固定資産税額知ったらびっくりするだろうなw 日本のマンションて、築30年、40年でボロさが際立ってくんだよな
劣化が早すぎだろ、つか、わざとそう作ってるだろｗ １１階以上は手入れもされず進入禁止になるだろそれが3階になりそして撤去。なお不払いの税金などは撤去後もついいて回る Android半導体🤖勢力とは
・Google、NTT、IBM、SONY、Windows、Apple、Amazon、世界中の全ての携帯とPCメーカー、他
世界中の【人類の脳データ】を掌握して、人類を操り人形にした（脳マッピングデータ書き換え等🧠）
他、基地外AI人造人間作成
---
*基地外日本勢力への矛先を交わす為に、中国包囲網構想を展開した、安倍首相サイド統一協会とフジテレビ .y >>555
再度の大地震に備えるのはもう無理なんじゃないかな
新しく建て直した方が安いかもシーレーン
損をするのは住民か保険屋か… タワマンを買える層とマン管理士とどちらが成功してると思ってるんだろうな >>552
＞専有面積１㎡あたりの月あたり修繕積立金は２００円あれば十分
よほど大規模なマンションならともかくそれじゃ足りんよｗ
200円/平米以下でOKなのはだいたい築15年位まで
それ以降はどんどん上がる アパートと違って損しないというのは嘘。
家やマンションが古くなって引っ越しで売るときに大損する。 >>566
>古くなって引っ越しで売るとき
それまでにいくら家賃払うんだよ >>562
でも大震災だと保険が充分に出るはずもない
プレート型地震だと規模が大きすぎて政府もまともに国民の面倒なんか見ないよ
国難レベルだって言われてるくらいだし >>556
土地の持ち分とかほとんどなさげなのにね >>569
本気で割ったら１戸あたりの土地持ち分が平方センチ単位になりそう エレベーター怖くね？
南海トラフ地震だと、都内の高層マンションのエレベーターはほぼ止まる。
人材フルに使っても、全てのエレベーターを助けるのに、一月かかる。
タワマンの住人は、最低でも3日は、飲まず食わずで死なないよう身体鍛えとけよ。
もちろんウンコも我慢な。
たとえ運良く（ありえないが）助け出されても、普通に糞もらしてるからな。 タワマン住むなら、3日は飲まず食わずで
うんこ漏らさないように身体鍛えてからだぞ。 タワマンって、いかにうまく売り抜けるか、時勢と人生設計を考えながらのババヌキゲームだなｗ >>36
こういうので十分だよね
住み続けるにはある程度の修繕は必要だけど
固定資産税安そうだし解体費も100ちょっとかな
土地は駅近ならすぐに売れるだろうし タワマンと聞くと九龍城みたいなスラムマンションが真っ先に思い浮かぶが、
今の若い世代は感覚が違うのかね >>572
ねえよ、せいぜい容積1000％だろ
部屋の面積に1.2かけてを600から1000で割ったくらいが土地持ち分 南海トラフが起きたら、やっぱり津波も怖い。
3.11忘れるなよ。
高知の低地とか、まじヤバイから。
家屋や財産が無くなるのは前提で、まじ死ぬよ。
可能な限り速やかに引っ越せ！
ちなみに被害が大き過ぎるから、3.11のような
救助は無いからな。 >>542
よかったじゃない？
そんな人、面倒くさくて付き合うことないから徐々にフェードアウトw
その知り合い、見栄を張りながら生きていくんだから、ご苦労さんなこと
そういう人って、だいたい更年期になると鬱になったりヒステリックになったりする >>45
毎日の通勤だけで疲弊するよね
それとも満員電車に乗るのが趣味なのかな？ >>576
マンションは自分の意志だけじゃ
どうにもならないからな
大規模修繕もちゃんとやれるなら
いいけど管理組合幹部が業者と
癒着して無駄に高く払う可能性もあるし >>580
そんなもん価値無いから。
怖いのは、廃墟になったときの維持、撤退費用。
莫大な金になるよな。
まじ、ババ抜きw >>573
エレベーター業者も被災者になりうるからな。首都直下やトラフだとエレベーターの中で腐って発見とかあるだろうな。
おもちゃ箱ひっくり返したような惨状になるだろうしタワマンに何人取り残されてようが国の維持が先だから助けなんて来ない事を覚悟しないとな。 >>588
そんなこと言ったらマンション全部そうじゃん
いや戸建てだって過疎ったらどうするｗ >>580
70平米だと8.4平米で2.9X2.9mくらいであってる？
3m四方くらいの土地持ち分か >>565
いいだろ、って誰がそれをやってくれるの？
競売なっても買い手がつかないなんて、いくらでもある >>564
>200円/平米以下でOKなのはだいたい築15年位まで
それはない。２００円あれば多すぎなくらいだよ。
もちろん管理費は別だけど。
８０㎡で管理費２万、修繕積立金１万５０００円あれば十分。
都心で駐車場利用料を多く徴収できるところなら駐車場料金を修繕積立金に回せるからもっと少なくても良い。 タワマンは低層階買うに限る。
高さで管理費が異なるから上階の住人に負担率が上乗せされる。
火災や地震の時でも階段が使える。
マンションのカーストなんか気にしないから あのさ、人間土に還るじゃん。歳をとると土を弄くりたくなるもんなんだよ。
タワマンというのは半島者が「ここに幸せがあるよ？」と日本人の鼻先で
猫じゃらしのように揺すって見せた３つの誘惑のひとつであり、そこには
幸せはないんだよ。見つけたのは幸せを形から掴もうとした己の空しい心。
そういうこと。 タワマンは壊すまで全戸が修繕費を満額支払い続けるならまだしも
修繕するかどうかの意思統一すら困難になるって言われてるしな >>589
あんなもの、誤差程度の話。
マジどーでも良い。
論点なら、免震構造自体がヤバイ。
原発の施設でも、免震構造は新規に建設されてない現実。
長周期パルスで検索してみろ。
免震構造は倒壊のリスクあるぞ。 まあ金持ちは小規模低層マンションしか買わないからな
タワマンなんて現代の団地だべ タワマンに限らずマンションはババ抜きだからな。
区分所有の不動産なんて全く興味がない。 タワマンって元々金持ちが気まぐれで買うもんだろ。愛人に買ってあげたり。いつからファミリーが寄り付くようになったのか？
ラブホにファミリーくらいの違和感 >>592
だから、賃貸でヤバい地域を避けるのが一番
マンションも戸建も、空き家だらけやらオウムだの危険がいっぱい
そこで状況改善しようとしたって出来ない
逃げ出すのが最善の策 築40年級のリゾートタワーマンションもあるくらいだから一等地駅近タワマンの未来はそんなに暗くないと思うよ。それより郊外駅遠の団地やらマンションはがちでやばいぞ。 定年まで賃貸に住んで定年後にタワマン居住、極力金払うの拒否して
本格的に修繕し始める３０年後くらいまでに死ぬってのが理想的なパターンだろうな 賃貸バカにする奴は近所付き合いや自治会が面倒くさいから高い管理費払ってでもマンションがいいって言うけど、
だったらなぜ賃貸で高い家賃払って何もかもオーナーに丸投げする事を否定するのか。 大災害時代は田舎に戸建て持って井戸やら薪やら畑やら太陽光発電やらのインフラ持ってると強い
被災しにくい土地である必要はあるし過疎問題も考えなきゃだけど
都会に住むなら壊れても住み替えればいい賃貸
ヤバイのは軟弱地盤や火山の近くや海辺・崖下の住宅全て
経済的にリスクが高いのは戸建てよりマンション マンションとかいう自分が保有何かしてると勘違いさせるシステム >>606
一等地駅近タワマンはリゾートタワーマンションと同じ運命
がちでやばいよ
お金を払わなきゃ、引き取ってもらえなくなるる >>608
戸建ての自治会は草刈りみたいな面倒あれどやはり同じムラという結束が強く災害時にはそれがフルに働く。かたやタワマンの自治会は修繕とマナー問題で対立してギスギスするだけ。 >>610
保有してるよ。現実に。
廃墟になっても、管理義務からは逃げられ無い。 >>1
最上階住民ならともかく、数人、数十人分のウンコがPSと称する区分所有内を流れ落ちて行く >>608
頭が悪いからでしょうね。これからどんどん人口減るのに >>579
一生大家に金払うんだよ賃貸って
50、60どころか70、80になっても生きてる限りね
今の収入がずっとあると思ってない？今の体力がずっとあると思ってない？ 殺人事件でも起こったら大変だな
マンションは賃貸の方がい胃と思う >>614
東京行った時に海のすぐ側に何百メートルもあるようなタワマン建ってたけど素人でもありゃ首都直下来たら軟弱な埋め立て地で液状化とかで傾くと思たわ >>607
最悪な考えだね
タワマン、こんなのばかりならやっぱりスラム化するよね >>614
湾岸の埋立地
地震と津波の発生が予測されている地域
タワマン
こんな物件買う奴は何を考えているのかと興味はある
こんだけ土地が悪いと戸建てでもどうにもならないけどな >>131
あてくしもその考えだわ
死ぬまで住む予定だから面倒は無い方が良い >>614
日本人の知性の劣化かな？
昔はそんな軟弱地盤には人は住まなかった。
なぜならば、湿度が高くカビて病気になるから。
何代も住めば必ず発生する大地震で死ぬから、
一族が長く続かずに絶えるから。 >>618
ずっと賃貸でいい、つてのはある程度払えるからってのもある
死ぬまで15万から20万くらい払っていける当てがある、とかね
子どもにも価値ない負動産を残すような心配がない
子どもにとっても有難いこと >>602
戸建てと違い「みんなで買うおうち」だからな >>467
年寄りの場合、生きている間に税金関係は強制徴収
その他の支払いは自動でやっているパターンが多い
なので支払に充てている通帳に貯金があり止めないで置けば誰も損はしないんだけど
真っ先に遺族が狙ってくるからなぁ
>>515
阪神間の人間です >>625
賃貸は定年になれば地方で田舎暮らしをすればいい
月３～４万円で一軒家に住める >>618
貯金や年金あるだろ 無いやつはナマポで問題ない >>625
そこまで払えるほどの金持ちなら家買うでしょw
なーんにも残らないのに金払い続けるメリットなんて何もないもの
負け犬の遠吠えでしかないよ 本足場組むだけでどえらい金額だしな。
低層なら仮足場で済むんだけど。 >>628
わかってないな、地方の戸建てに住むのはその土地に生まれ育った人達だよ。
いきなり都会から年寄りがポンと来ても付き合い辛くて誰も構ってくれない。本人も老体で新しい土地とかキツイ。 >>629
もうさそこまで堕ちてる人間て人間じゃないでしょ
乞食と変わらんのがこの手のスレ来ても虚しくね？w タワマンはローンで買うな、といわれる理由がよくわかるな。
いざとなったらさっさと引越しできる住民でないと難しい。 >>1
人間の動脈静脈のようにマンション内に張り巡らされてるパイプライン。
もちろん下水もその一部
タワマンなら百数十メートルの高さからウンコが注ぎ落とされていく ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
