【お住まい】本当の恐怖は20年後・・・。憧れのタワマンは「時限爆弾」マンション管理士が警鐘★5
■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190522-00000784-zeiricom-bus_all
かつて高騰したマンションは、なかなか買い手がつかず、苦戦が続いていることが伝えられている。
これまで何度も報じられてきた、スキーリゾートの新潟県湯沢町だけの問題ではない。
建築から時間が経ち、資産価値がガクンと落ちたマンションは、どこも厳しい状況だ。
憧れを抱いたり、資産性に着目したりして購入に踏み切るマンション。都心部にはいくつものタワーマンションが並び立ち、
豪華絢爛な設備や立地を打ち出して、人々の購入意欲をそそっている。低金利が続き、多額の住宅ローンが組みやすいことも、
背中を押す一因だ。
ただ、買った後に負担し続ける管理費や修繕積立金は決して軽いものではない。のちの大規模修繕に備えるためだが、
入居者による滞納や、相続人の所在がわからず必要な決議が取れないなどの恐れもある。このことはどれくらい意識されているだろうか。
不動産問題に詳しく、自らがマンション管理士でもある宮路幸人税理士はどう考えているか。この前編では、積立金の不足やタワマンの問題などを中心に話を聞いた。
●積立金不足→資産価値が減少→富裕層が物件から消える？
ーー管理費などの滞納は多くのマンション住民にとって身近な問題でしょうか
マンションは建物の維持管理や将来の大規模修繕に備えるため、月々の管理費や修繕積立金を支払う必要があります。
築年数が古かったり、戸数が多かったりするほど滞納額が生じやすくなっているのが実態です。
国土交通省の平成30年調査によると、滞納が発生していないマンションは62.7%ということです。
逆に言えば、そのほかのマンションでは程度の差こそあれ、滞納が生じているということですから、マンション住民にとっては他人事ではないでしょう。
滞納が生じ始めると、建物の維持管理や将来の大規模修繕の際に必要な資金が不足する危険性があります。
ーー資産価値にも影響を与えそうですね
はい。マンションの資産価値は周辺開発や地価の動向にも左右されますが、その管理状態も大きな要素です。
エントランスをはじめとする共用部分が綺麗に保たれているか、照明やエレベーター等の設備が支障なく管理されているかなどが重要です。
管理費の滞納により必要な大規模修繕の資金が不足する場合は、各戸から臨時徴収することになりますが、滞納者が、追加で何百万円という
まとまった金額の支払いに応じることは残念ながら考えにくいです。
ーーそうすると、先々の資産価値の減少が現実になりそうですね
そうなります。すると、富裕層など移転可能な人たちは資産価値が減ることを嫌って、そのマンションから出ていくことになるでしょう。
こうなると、経済力が弱い人が残り、「負のスパイラル」となって、建物の管理がどんどん悪化していきます。
ーー修繕積立金の月々の支払額が増えていくようなことがあると、収入が一定の人にとっては支払いが難しくなりそうです
はい。ここは、購入する際に見落としがちな部分です。修繕積立金は、段階増額方式を採用している物件が多いのです。
これは新築の時は修繕が必要ないことや、不動産業者がマンションを売りやすくするためですが、年数がたつと修繕積立金が増加していき、
将来的には当初の2倍～5倍になるというケースもあります。とくに年金生活者にとっては支払いが厳しくなるでしょう。
●大規模修繕は「12年周期」、2回目以降に積立不足の懸念
ーータワーマンションでの大規模修繕は大きな金額が必要になりそうですね
タワマンは、外壁を修理するときなどは高さがあるため足場を組むことができません（低層階を除く）。そのためゴンドラ方式などを採用することになりますが、
期間も費用もほぼ倍かかると思ってください。
エレベ－タ－も多く設置され、その保守管理の費用や給排水設備のメンテナンス、機械式駐車場の維持管理にも多額の費用がかかります。
共用部分にたまにしか使わない豪華なジムやプ－ルやラウンジなどがある場合、この維持管理にも多額の費用が発生します。
前スレ
http://asahi.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1558519612/
1が建った時刻：2019/05/22(水) 11:46:48.86 タワマンを買える層とマン管理士とどちらが成功してると思ってるんだろうな >>552
＞専有面積１㎡あたりの月あたり修繕積立金は２００円あれば十分
よほど大規模なマンションならともかくそれじゃ足りんよｗ
200円/平米以下でOKなのはだいたい築15年位まで
それ以降はどんどん上がる アパートと違って損しないというのは嘘。
家やマンションが古くなって引っ越しで売るときに大損する。 >>566
>古くなって引っ越しで売るとき
それまでにいくら家賃払うんだよ >>562
でも大震災だと保険が充分に出るはずもない
プレート型地震だと規模が大きすぎて政府もまともに国民の面倒なんか見ないよ
国難レベルだって言われてるくらいだし >>556
土地の持ち分とかほとんどなさげなのにね >>569
本気で割ったら１戸あたりの土地持ち分が平方センチ単位になりそう エレベーター怖くね？
南海トラフ地震だと、都内の高層マンションのエレベーターはほぼ止まる。
人材フルに使っても、全てのエレベーターを助けるのに、一月かかる。
タワマンの住人は、最低でも3日は、飲まず食わずで死なないよう身体鍛えとけよ。
もちろんウンコも我慢な。
たとえ運良く（ありえないが）助け出されても、普通に糞もらしてるからな。 タワマン住むなら、3日は飲まず食わずで
うんこ漏らさないように身体鍛えてからだぞ。 タワマンって、いかにうまく売り抜けるか、時勢と人生設計を考えながらのババヌキゲームだなｗ >>36
こういうので十分だよね
住み続けるにはある程度の修繕は必要だけど
固定資産税安そうだし解体費も100ちょっとかな
土地は駅近ならすぐに売れるだろうし タワマンと聞くと九龍城みたいなスラムマンションが真っ先に思い浮かぶが、
今の若い世代は感覚が違うのかね >>572
ねえよ、せいぜい容積1000％だろ
部屋の面積に1.2かけてを600から1000で割ったくらいが土地持ち分 南海トラフが起きたら、やっぱり津波も怖い。
3.11忘れるなよ。
高知の低地とか、まじヤバイから。
家屋や財産が無くなるのは前提で、まじ死ぬよ。
可能な限り速やかに引っ越せ！
ちなみに被害が大き過ぎるから、3.11のような
救助は無いからな。 >>542
よかったじゃない？
そんな人、面倒くさくて付き合うことないから徐々にフェードアウトw
その知り合い、見栄を張りながら生きていくんだから、ご苦労さんなこと
そういう人って、だいたい更年期になると鬱になったりヒステリックになったりする >>45
毎日の通勤だけで疲弊するよね
それとも満員電車に乗るのが趣味なのかな？ >>576
マンションは自分の意志だけじゃ
どうにもならないからな
大規模修繕もちゃんとやれるなら
いいけど管理組合幹部が業者と
癒着して無駄に高く払う可能性もあるし >>580
そんなもん価値無いから。
怖いのは、廃墟になったときの維持、撤退費用。
莫大な金になるよな。
まじ、ババ抜きw >>573
エレベーター業者も被災者になりうるからな。首都直下やトラフだとエレベーターの中で腐って発見とかあるだろうな。
おもちゃ箱ひっくり返したような惨状になるだろうしタワマンに何人取り残されてようが国の維持が先だから助けなんて来ない事を覚悟しないとな。 >>588
そんなこと言ったらマンション全部そうじゃん
いや戸建てだって過疎ったらどうするｗ >>580
70平米だと8.4平米で2.9X2.9mくらいであってる？
3m四方くらいの土地持ち分か >>565
いいだろ、って誰がそれをやってくれるの？
競売なっても買い手がつかないなんて、いくらでもある >>564
>200円/平米以下でOKなのはだいたい築15年位まで
それはない。２００円あれば多すぎなくらいだよ。
もちろん管理費は別だけど。
８０㎡で管理費２万、修繕積立金１万５０００円あれば十分。
都心で駐車場利用料を多く徴収できるところなら駐車場料金を修繕積立金に回せるからもっと少なくても良い。 タワマンは低層階買うに限る。
高さで管理費が異なるから上階の住人に負担率が上乗せされる。
火災や地震の時でも階段が使える。
マンションのカーストなんか気にしないから あのさ、人間土に還るじゃん。歳をとると土を弄くりたくなるもんなんだよ。
タワマンというのは半島者が「ここに幸せがあるよ？」と日本人の鼻先で
猫じゃらしのように揺すって見せた３つの誘惑のひとつであり、そこには
幸せはないんだよ。見つけたのは幸せを形から掴もうとした己の空しい心。
そういうこと。 タワマンは壊すまで全戸が修繕費を満額支払い続けるならまだしも
修繕するかどうかの意思統一すら困難になるって言われてるしな >>589
あんなもの、誤差程度の話。
マジどーでも良い。
論点なら、免震構造自体がヤバイ。
原発の施設でも、免震構造は新規に建設されてない現実。
長周期パルスで検索してみろ。
免震構造は倒壊のリスクあるぞ。 まあ金持ちは小規模低層マンションしか買わないからな
タワマンなんて現代の団地だべ タワマンに限らずマンションはババ抜きだからな。
区分所有の不動産なんて全く興味がない。 タワマンって元々金持ちが気まぐれで買うもんだろ。愛人に買ってあげたり。いつからファミリーが寄り付くようになったのか？
ラブホにファミリーくらいの違和感 >>592
だから、賃貸でヤバい地域を避けるのが一番
マンションも戸建も、空き家だらけやらオウムだの危険がいっぱい
そこで状況改善しようとしたって出来ない
逃げ出すのが最善の策 築40年級のリゾートタワーマンションもあるくらいだから一等地駅近タワマンの未来はそんなに暗くないと思うよ。それより郊外駅遠の団地やらマンションはがちでやばいぞ。 定年まで賃貸に住んで定年後にタワマン居住、極力金払うの拒否して
本格的に修繕し始める３０年後くらいまでに死ぬってのが理想的なパターンだろうな 賃貸バカにする奴は近所付き合いや自治会が面倒くさいから高い管理費払ってでもマンションがいいって言うけど、
だったらなぜ賃貸で高い家賃払って何もかもオーナーに丸投げする事を否定するのか。 大災害時代は田舎に戸建て持って井戸やら薪やら畑やら太陽光発電やらのインフラ持ってると強い
被災しにくい土地である必要はあるし過疎問題も考えなきゃだけど
都会に住むなら壊れても住み替えればいい賃貸
ヤバイのは軟弱地盤や火山の近くや海辺・崖下の住宅全て
経済的にリスクが高いのは戸建てよりマンション マンションとかいう自分が保有何かしてると勘違いさせるシステム >>606
一等地駅近タワマンはリゾートタワーマンションと同じ運命
がちでやばいよ
お金を払わなきゃ、引き取ってもらえなくなるる >>608
戸建ての自治会は草刈りみたいな面倒あれどやはり同じムラという結束が強く災害時にはそれがフルに働く。かたやタワマンの自治会は修繕とマナー問題で対立してギスギスするだけ。 >>610
保有してるよ。現実に。
廃墟になっても、管理義務からは逃げられ無い。 >>1
最上階住民ならともかく、数人、数十人分のウンコがPSと称する区分所有内を流れ落ちて行く >>608
頭が悪いからでしょうね。これからどんどん人口減るのに >>579
一生大家に金払うんだよ賃貸って
50、60どころか70、80になっても生きてる限りね
今の収入がずっとあると思ってない？今の体力がずっとあると思ってない？ 殺人事件でも起こったら大変だな
マンションは賃貸の方がい胃と思う >>614
東京行った時に海のすぐ側に何百メートルもあるようなタワマン建ってたけど素人でもありゃ首都直下来たら軟弱な埋め立て地で液状化とかで傾くと思たわ >>607
最悪な考えだね
タワマン、こんなのばかりならやっぱりスラム化するよね >>614
湾岸の埋立地
地震と津波の発生が予測されている地域
タワマン
こんな物件買う奴は何を考えているのかと興味はある
こんだけ土地が悪いと戸建てでもどうにもならないけどな >>131
あてくしもその考えだわ
死ぬまで住む予定だから面倒は無い方が良い >>614
日本人の知性の劣化かな？
昔はそんな軟弱地盤には人は住まなかった。
なぜならば、湿度が高くカビて病気になるから。
何代も住めば必ず発生する大地震で死ぬから、
一族が長く続かずに絶えるから。 >>618
ずっと賃貸でいい、つてのはある程度払えるからってのもある
死ぬまで15万から20万くらい払っていける当てがある、とかね
子どもにも価値ない負動産を残すような心配がない
子どもにとっても有難いこと >>602
戸建てと違い「みんなで買うおうち」だからな >>467
年寄りの場合、生きている間に税金関係は強制徴収
その他の支払いは自動でやっているパターンが多い
なので支払に充てている通帳に貯金があり止めないで置けば誰も損はしないんだけど
真っ先に遺族が狙ってくるからなぁ
>>515
阪神間の人間です >>625
賃貸は定年になれば地方で田舎暮らしをすればいい
月３～４万円で一軒家に住める >>618
貯金や年金あるだろ 無いやつはナマポで問題ない >>625
そこまで払えるほどの金持ちなら家買うでしょw
なーんにも残らないのに金払い続けるメリットなんて何もないもの
負け犬の遠吠えでしかないよ 本足場組むだけでどえらい金額だしな。
低層なら仮足場で済むんだけど。 >>628
わかってないな、地方の戸建てに住むのはその土地に生まれ育った人達だよ。
いきなり都会から年寄りがポンと来ても付き合い辛くて誰も構ってくれない。本人も老体で新しい土地とかキツイ。 >>629
もうさそこまで堕ちてる人間て人間じゃないでしょ
乞食と変わらんのがこの手のスレ来ても虚しくね？w タワマンはローンで買うな、といわれる理由がよくわかるな。
いざとなったらさっさと引越しできる住民でないと難しい。 >>1
人間の動脈静脈のようにマンション内に張り巡らされてるパイプライン。
もちろん下水もその一部
タワマンなら百数十メートルの高さからウンコが注ぎ落とされていく >>604
確かにw
武蔵小杉からじゃないの？
ファミリーでタワマンて
タワマンの共有部とかやたらスタイリッシュさを追求する作りだけど、そこにランドセル背負った子どもやらスーパーの袋やUNIQLOの袋を下げた主婦がウロつく、っていうのはコメディみたいだね
滑稽な生活なのに、自分たちはラグジュアリーな空間に身を置いていると勘違いが笑える >>234
維持費が高いと言われるヘーベルハウスでも30年後の400万で済むのに >>633
別に近所と付き合う義理もねぇよ
賃貸なんだし
それによく言われるのがゴミの問題
実はこれ不動産屋に言えば解決してくれるんだぜ？ >>635
情弱かよｗ
繰り上げ返済っていってだなあああ 【人工月、Android お化け】
*人工月は、電光虫である
Android お化けとは【電子殺傷兵器】である hi
（通常は無色透明）
https://youtu.be/IWTDONhjLrw
https://youtu.be/Em_wDE45tGg 高齢化が進む地方でマンションはリスク高いよな
賃貸しアパートでも入居者募集だらけなのに埋まるのかと >>637
なんの誰のデメリット？
まさか負動産とか言う造語に騙されちゃってるピュアキッズ？
地方の山なら兎も角都内や横浜の戸建やマンションなら資産になるよ？
どっかの地方のお話してるなら論外ね
タワマンとかが建つ東京横浜の話してるんだからさ
田舎の話をタワマンのスレでされてもね セブンイレブンみたいに乱立して
価値下がって首つるの？ >>637
そう、何でそれがわからないのか
だから塩漬けの空き家が増加するんだろう
子どもが困るのに
子どもがいなくても、社会に大ご迷惑 >>1
虎ノ門ヒルズ？
今この瞬間にも数百人分のウンコが流れ落ちてるよw
つまりこの瞬間にも数百人分のうんちを抱え込んでる建物 >>640
まだ若いからわからんだろ。慣れない土地で近所と関わる気もないと間違いなく孤立する。毎日薄暗い部屋の中で婆さんと茶を飲むだけの暮らしだぞ。 収益物件として定借の都心タワマンが人気だったり
お金持ちの仕組みが良く分からない >>646
だからねそれって田舎のお話なのよ
東京はまだ家が足りない状況なの
土地持ってると引く手数多よ >>644
東京横浜の話をしてる
社会生活してないの？ >>557
鉄筋コンクリートの宿命だよ
中性化するからね10年で1センチ
30年で3センチ鉄筋の被り圧が3センチから
５センチ30年から50年で相当痛むよ >>1
他人のうんちと暮らせる強者でないと集合住宅暮らしは無理だ
タワマンなら尚更 >>648
そもそも歩いて買い物にも行けないしな
若いのは想像力の欠如だよ
今がずっと続くと思い込んでる >>648
だからあんたは何言ってんだよ
そもそも賃貸の人は近所付き合いなんてしない
高層マンションなら上の階や隣が誰が住んでるのかも分からない始末
アパートなら何とか分かるって状態
孤立してて当たり前なんだが >>651
昭和40年代から来たの？
今は驚くことに令和元年！ >>652
えーとんじゃどこの田舎の話をしてんの？w
タワマン見た事もない人だったりしない？w >>635
引越し出来ても
売れなきゃ管理費は自分 >>644
タワマンだろうがなんだろうが
マンションなんかスラム化して
資産価値無くなるだろう ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
