【お住まい】本当の恐怖は20年後・・・。憧れのタワマンは「時限爆弾」マンション管理士が警鐘★5
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https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190522-00000784-zeiricom-bus_all
かつて高騰したマンションは、なかなか買い手がつかず、苦戦が続いていることが伝えられている。
これまで何度も報じられてきた、スキーリゾートの新潟県湯沢町だけの問題ではない。
建築から時間が経ち、資産価値がガクンと落ちたマンションは、どこも厳しい状況だ。
憧れを抱いたり、資産性に着目したりして購入に踏み切るマンション。都心部にはいくつものタワーマンションが並び立ち、
豪華絢爛な設備や立地を打ち出して、人々の購入意欲をそそっている。低金利が続き、多額の住宅ローンが組みやすいことも、
背中を押す一因だ。
ただ、買った後に負担し続ける管理費や修繕積立金は決して軽いものではない。のちの大規模修繕に備えるためだが、
入居者による滞納や、相続人の所在がわからず必要な決議が取れないなどの恐れもある。このことはどれくらい意識されているだろうか。
不動産問題に詳しく、自らがマンション管理士でもある宮路幸人税理士はどう考えているか。この前編では、積立金の不足やタワマンの問題などを中心に話を聞いた。
●積立金不足→資産価値が減少→富裕層が物件から消える？
ーー管理費などの滞納は多くのマンション住民にとって身近な問題でしょうか
マンションは建物の維持管理や将来の大規模修繕に備えるため、月々の管理費や修繕積立金を支払う必要があります。
築年数が古かったり、戸数が多かったりするほど滞納額が生じやすくなっているのが実態です。
国土交通省の平成30年調査によると、滞納が発生していないマンションは62.7%ということです。
逆に言えば、そのほかのマンションでは程度の差こそあれ、滞納が生じているということですから、マンション住民にとっては他人事ではないでしょう。
滞納が生じ始めると、建物の維持管理や将来の大規模修繕の際に必要な資金が不足する危険性があります。
ーー資産価値にも影響を与えそうですね
はい。マンションの資産価値は周辺開発や地価の動向にも左右されますが、その管理状態も大きな要素です。
エントランスをはじめとする共用部分が綺麗に保たれているか、照明やエレベーター等の設備が支障なく管理されているかなどが重要です。
管理費の滞納により必要な大規模修繕の資金が不足する場合は、各戸から臨時徴収することになりますが、滞納者が、追加で何百万円という
まとまった金額の支払いに応じることは残念ながら考えにくいです。
ーーそうすると、先々の資産価値の減少が現実になりそうですね
そうなります。すると、富裕層など移転可能な人たちは資産価値が減ることを嫌って、そのマンションから出ていくことになるでしょう。
こうなると、経済力が弱い人が残り、「負のスパイラル」となって、建物の管理がどんどん悪化していきます。
ーー修繕積立金の月々の支払額が増えていくようなことがあると、収入が一定の人にとっては支払いが難しくなりそうです
はい。ここは、購入する際に見落としがちな部分です。修繕積立金は、段階増額方式を採用している物件が多いのです。
これは新築の時は修繕が必要ないことや、不動産業者がマンションを売りやすくするためですが、年数がたつと修繕積立金が増加していき、
将来的には当初の2倍〜5倍になるというケースもあります。とくに年金生活者にとっては支払いが厳しくなるでしょう。
●大規模修繕は「12年周期」、2回目以降に積立不足の懸念
ーータワーマンションでの大規模修繕は大きな金額が必要になりそうですね
タワマンは、外壁を修理するときなどは高さがあるため足場を組むことができません（低層階を除く）。そのためゴンドラ方式などを採用することになりますが、
期間も費用もほぼ倍かかると思ってください。
エレベ−タ−も多く設置され、その保守管理の費用や給排水設備のメンテナンス、機械式駐車場の維持管理にも多額の費用がかかります。
共用部分にたまにしか使わない豪華なジムやプ−ルやラウンジなどがある場合、この維持管理にも多額の費用が発生します。
前スレ
http://asahi.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1558519612/
1が建った時刻：2019/05/22(水) 11:46:48.86 2拠点居住とかも考えたけどな
都心の狭いマンションと内房の安い中古戸建 地方の値段下がった中古マンションは
外観が古いのも萎えるけど、怪しい外国人が共有部に私物置いたりやりたい放題でこの世の終わり感すごかった >>711
そんな事聞いた事ないけどw
その頃、若い世代が押し寄せたマンションは
今悲惨な所多いからあながち間違ってもないw タワー万が一の火災のために
爆破すべき水洗トイレの水タンクは屋上にあるんかいな？ >>702
ホントにタワマン買っちゃた人にしては、あまりにも下品だから販売会社かなぁと思ったけど、どうなんだろう
タワマン買って云々が当たってたら、相当ストレスまみれだろうから地獄の満員電車で痴漢行為に走らないように、お客様同士のトラブルを起こさないように頑張らないとね
捕まって会社をクビになったら、タワマンのローンどころではなくなる 残債割れしない程度に頭金入れとけば今の低金利、税制優遇をフル活用すれば損することはまずないよ。ただし立地、地盤はよく吟味して周辺マンションの資産価値等も調べておくことが大事。 >>711
自ら改札渋滞とか不便な生活しててちゃんと払ってても補修も出来るか怪しい大規模災害時には確実に詰むタワマンに大金払って住むなんてアホとしか思えないから叩かれても不思議じゃない >>721
どこ住もうが個人の自由だろ？おれはお前がボロ賃貸さん出ても批判せんよ。 >>722
特に地方戸建ての俺から見たらなぜそうしてまで都会にへばりつきたいのかがマジで理解出来ないんだわ そろそろ、20年経つタワマンもあるけど、どうなるの? >>724
それは都会に職場あるからだな。通勤の時間が無駄って感じる価値観の人は結構多いよ。だから駅近の不動産は一定の人気がある。QOLの面でいえば地方住みが勝ち組なのは間違いないと思うけどね。 駅近のタワマンはリタイア後に悠々自適な老後を過ごすために買うものじゃないのかね タワマン買っちゃった人は早く売り抜けた方がいいと思うけどな
戸建てでも地盤次第ではやっぱり早く売り抜けた方がいい >>527
都内はもちろん、武蔵野線圏内の駅前タワマンは
金持ちじゃなきゃ買えないしな
タワマンを買ってる人には税金対策もあるからな
貧乏な人や中流には関係ない世界
団地は貧乏人でも買えた
タワマンは団地と違って貧乏人には買えない、かつ団地と違って本数限られてる タワマンってうんちの塊やん
それも他人のうんちの... 旧耐震のマンションもやっぱり早く売り抜けた方がいい
リスク低い土地に戸建てか新築低層マンションまたは賃貸がベストだよ
ギリギリ築浅ならともかく基本的に中古マンションも手を出しちゃ駄目だ >>726
なるほどなぁ。でも通勤時間の為に生活の拠点を忙しく不便なタワマンとかにするってなんのために働いてるか分からなくなりそうでなんか悲しいな アメリカの大統領のトランプが
アメリカでタワマン住んでるからな >>711
だな
馬鹿みたいに郊外や田舎の一戸建てや低層な団地に住んでる連中 転勤を機会に、小杉のマンション売って福岡で家を建てたオレは勝ち組 上層階住民のうんちが区分所有地のPB内を流れ落ちて行く
区分所有で占有面積にも含まれてるのに上層階住民のうんちとは共有なってw >>735
最上階から下層階住民にうんちを撒き散らしてるんやろw もう遅い。
不動産屋、デベロッパーが儲かっただけ。 >>28
こち亀で要するにタワマンは長屋を縦にしただけって言ってた台詞あったな 砂の塔 知り過ぎた隣人
ってドラマ見て嫌になったわｗ タワマンで家族で生活しようとするのがすごいな
大陸国で安定的な地層ならともかく
定期的に大地震が起こるような地域でタワマンとか
頭空っぽな低能じゃないと手を出せませんわ >>734
でもタワマンのエレベーター 朝来ない。
ムサコの駅には朝入れない。
時間のメリットなし。 >>746
悲しみ。郊外の戸建てから1時間電車に揺られた方がマシだな。 >>727
というか販売会社の売り文句
リタイア後に都心の便利なマンションを賃貸で、が正解じゃない？
デパート徒歩圏、美術館行き放題、旅行に行くにも空港近い
万が一、夫婦の片方欠けて子どもの近くに呼び寄せられても気軽に移れる
年取ると、子どもの都合に合わせるのがお互いに負担がないよ ┏( .-. ┏ ) ┓
【Android 半導体、量子サーバー】とは、バイオ生物で構成されている
銀行系システムダウン、新幹線事故、ジャンボジェット（戦闘機）が墜落する
【人類史上の最大の失敗作】である cr 池袋にあるタワーマンションそろそろ20年を超えると思うけどどうなんだろうね。実際。 大地震でマンソン本体が壊れるだけじゃなく、
揺れ幅が大きくなる高層階の室内が凶器になる。 >>186
うちの大学の経営学の教諭が俺とほこうで二人っきりの時延々とその話してたな
金融商品としてどうのこうのでローン組んだ時の税金など考えれば確実に得だとか
俺が先生俺のバイト先の慶応卒のおばちゃんも
マンションかったけど店子がはいんなくてバイト先で真で店子探ししてますよ
テレビでも破綻する人おおいっていってますよって言ったら
嫌君はぜんぜんわかってないよとかおっしゃってた
金融工学的にはありなんだってさ？
しらねーけど俺の大学はマーチなんだけどさ 人口が増える東京はともかく
地方都市のタワマンなんて狂気としか思えん >>750
東池袋だっけ？
もう第一回目の大規模修繕は済んだのかしら 佃のタワーマンション群はビンテージになってるっつーの！ >>757
うち、近所だ。
確かに今手入れしているから綺麗だけど、民度は低いよ。 >>751
それ意外とタワマンは平気なはず
うち20階だったけど東日本震災の時でも植木鉢一個落ちただけだった
テレビとかが飛んで凶器なるっていうけどあれは従来の普通のマンションじゃないかな？
ただエレベーターが止まって、ほらあの時は金曜日だったじゃん？
電車も止まってて3時間くらいバス停に並んで行けるところまで行ったのが
最寄り駅の一個手前の駅
そこからマンションまで1時間くらい歩いてやっとエントランスについたら
今度は階段よ 膝が笑うってああ言うのを言うんだね
日頃の運動不足を痛感したわｗ
水道やガスは大丈夫だったし電気も点いたけどエレベーターだけ止まってんの
タワマンはもちろん集合住宅に住むなら覚悟と体力が必要
あと高層階は高速エレベーターでも地上まで時間が掛かる
救急車を呼んでも、1分を争う症状だったら致死率が高くなるよ タワマンで火事が起きたらパラシュートで飛び降りるしか逃げ場ないよな？
その後建物の価値は無価値になるし。 憧れなのは高層買える奴らでイジメられる低層の奴らは仕方なくだろ？ タワーマンションに住める連中だぜ
古くなったら新しいマンションに移るだけだろ >>751
物理法則により振幅数が大きい階とそうでない階が存在する
なおかつ長周期の揺れを想定して計算されているタワマンはごく一部 土地が安くなったから高級長屋をすててちょっとしたとこに家を買ってんでしょ タワマン12年以後24期目はいずれ
管理費18000-25000 修繕36000-45000
駐車場36000-の40,000
だいたい９-１２万
これに加えてローン本体だ
本体5000-6,000万ならまだよかったが
8000万のいま
払いきれて維持費の値上げおkのひと
どれくらいいるんや
年収万の俺でも教育費、税金
老後のかね考えると嫌気指す >>769
これまじ!?
賃貸のほうがいいじゃん。
20年以上たったタワマンにすみたくないし。 >>186
立地とマンション本体に価値があれば家賃下がらんみたいだよ
ビンテージマンションと呼ばれる物件は人気でいつも満室 >>505
最上階からのエレベーター待ちで
駅を何個通過出来ることか・・・ 2016年2月3日
高層階の住人に多い心臓停止死、２５階以上は生存率ゼロ
https://yomidr.yomiuri.co.jp/article/20160203-OYTET50061/
■カナダ研究
高層階に住む人は低層階に住む人に比べ、心筋梗塞などで心臓が止まった後に生き延びる割合が低い
心停止で病院に運ばれ、生きて退院できた割合は、１〜２階の４．２％に対して１６階以上で０．９％、２５階以上ではゼロだったという。
■救急到着が遅れがち
この原因として、高層階の住民が心停止状態となった場合、救急車を呼んでも救急救命士が部屋までたどり着くまでに時間がかかり、
心臓マッサージや自動体外式除細動器（ＡＥＤ）などの救命処置が遅れやすいことが考えられる。
なお、公共施設や共同住宅などでの設置が広がっているＡＥＤだが、この調査では近くにいた人がＡＥＤを使用していたケースは１％に満たなかった。
■「エレベーター確保」と「ＡＥＤ設置場所」が鍵
「救急救命士がいち早くたどり着けるよう、専用のエレベーターを確保する」あるいは
「マンションの管理人が救急救命士の到着前にエレベーターを１階に呼んでおく」、
「近くにいる人がすぐにＡＥＤを使用できるよう、設置場所を工夫する」などを対策として挙げている。 >>475 >>522 >>551 >>587
絶対に、
｢大規模修繕 辞退｣
で検索するなよ！ >>775
お金捨てただけだね
それとも賃貸 かな 昔の土地転がしがマンション転がしやってるんじゃないの？ 今、土建は好況だからな？
不況になれば格安でやってくれるよ。
ゼネコンは業績作って食いつなぐから。 全戸が価格1億円以上する物件ならまだしも、一部部屋でも庶民が買うような価格帯があるマンションなんて絶対止めとけ。将来問題起きるだけ
区分所有権という名の空中一部空間利用権に過ぎず、自分自身の判断では外壁工事、増改築、何もできない。管理費修繕費もデベ子会社がボッタクリ価格で入居者からカネ巻き上げる。
地震等で共用施設一部損壊でもすれば、理事会は大紛糾で何もできない、決まらずに住宅同士が敵対関係に。
仮に自分が費用負担する意思、資金があっても修繕に反対多数になればただスラム化、廃墟化するのを座視するしかない。
取り壊して更地にすることも出来ず、永遠に固定資産税支払義務がつきまとう。
マンション買うのは、あえてデベロッパーの養分になるべく志願する自己犠牲、住民性善説を信ずる博愛主義者だけ >>516
1.管理組合法人化する。
(口座名義が理事長から管理組合名に変わるから、使い込み出来ない)
2.長期修繕計画をハッタリでも良いから「70年」で作って、そこから逆算で修繕積立金を「高めに」算出する。
(出来るだけ早めに民度低い系住民を追い出す)
3.規約に「総会理事会の言語は日本語を公用語とする」って紛れ込まして、重要事項説明書にも記載する。
すると中国人が他のマンションに逃げる。
(面倒だから)
これぐらいしておくと「駅チカ(新幹線駅、空港もタクシー3000円圏内)」だと、何とか生き残れそう。 固定資産税とか修繕費無しの格安の定期借地にするか
ホテルとして活用すればいいんだよ。
賃貸でもいいんじゃね？
永住向きじゃないがボロになるまで有効活用すればいいですね。 でも管理費と修繕費は高いよな
世帯数が多いからそれなりにプール出来るだろうが
修繕費以前に大震災の時のタワマンがどんだけリスクが高いか学ばないのがびっくりだ
湾岸沿いのなんか液状化ぐしゃぐしゃ
エレベーターも水もストップ
資産価値が減るからと報道規制かけやがったせいでぼんやりさせられたけど俺は忘れない
あの時は誰もがタワマンなんか住むもんじゃないと思ったはず >>753
文章が下手すぎで読みにくい。
今の大学生はこんなレベルなのか。 >>3
明日明日消費税上がるってのに
駆け込み需要の欠片もないのな >>727
武蔵小杉の駅が人で溢れたように、
老後も老人向け施設は人で溢れるんじゃないのかね。
計画性無く狭い土地に人を大量に詰め込んだのだから、
あたりまえなのだが。 ワンルームマンション資産運用のアポ電はFJネクストが多いな
ググると結構アチコチで揉めてるみたいなんだが ┏( .-. ┏ ) ┓
【Android 半導体、量子サーバー】とは、バイオ生物で構成されている
銀行系システムダウン、新幹線事故、ジャンボジェット（戦闘機）墜落させる ec
【人類史上の最大の失敗作である】 >>290
戸建てだと庭に野良猫が遊びに来るっていうのは良いよなw
うちも家建てた当初は、そこが猫の通り道だったらしく毎日ねこが来てたんだけど
その度に子供と「ねこが来た！ねこが来た！」って大騒ぎして見てたら来なくなった
すげー寂しい >>785
日本人の駆け込み需要はあるけど、中国人が全く買わなくなったんだよ >>618
賃貸の方がライフスタイルに応じて住み替えられる
老後の心配なんて今することじゃないよ >>770
戸建ての価値は土地で土地は100年後にもある
マンションの価値は建物で70年後には価値がゼロ マンションは老後に一括中古購入や田舎だったらって、こういうスレに必ず言う人いるよね
その間に死んだらどうするんだ家族に何も残らないのに。生命保険に別に入る？
都会と田舎を比べてもね。豪邸でも田舎になんて住みたくないよ。うちの実家も豪邸で田舎出身だけど。 >>748
老人は賃貸に入れない
孤独死のリスクがあるから >>784
そんなレベルなんですよ
猫も杓子も大卒にする為に、ろくに本も読まないようなアホまで大卒になってるのが現状だから マンション管理会社で長年タワマン担当してきて得た結論
戸建＞10階建てくらいの中規模マンション＞タワマン 賃貸は老後の住宅リスクを後ろに、
購入は老後の住宅リスクを前に持って来ているだけ
単に考え方の違い
家賃を捨てていると感じるか、家があるせいで老後に自由が効かなくなるか、それだけ
ただ、賃貸は老後にそこそこの中古物件が買える貯蓄をしておかないとリスクに飲み込まれて終了だね タワーマンションには自家発電施設がほしいね
エレベーターや水利設備を動かせるくらいの能力がないと、なにか起きたら住民の生活は困窮する >>800
それ間違い
ＵＲなら可能
家を処分して夫婦で入居している人は、とても多いよ
賢い選択だな、と思う
それに生保の人でも、どこかしら借りている現実を考えると借り辛いはあるかもだけど、老人は賃貸に入れない、は完全な誤り >>751
おまけに断水したらスプリンクラーも屋上タンクの分だけで消化しなきゃならんから
消火に失敗したら次は鉄骨溶けて倒壊
解体も容易じゃない
元々一度でも火災起きたら資産価値半分以下だしな >>792
また猫さん来てくれるといいね
こういう優しい人が戸建に多いと嬉しい
動物に優しい街は、人間にも住みやすいよ >>786
老後のことを考えても、家を固定するのはリスキーだとつくづく思う
23区内でも、老人介護施設の充足度は天と地の差がある
世田谷とか足りない、まぁ金持ちは高い施設に入れるからいいけどね
反対に作りすぎて余ってるよって区もある
福祉の充実度を見て、老後の住まいを決めるって重要かも 修繕がどうなるのかは興味がある
積立金じゃ賄えないだろう ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
