【お住まい】本当の恐怖は20年後・・・。憧れのタワマンは「時限爆弾」マンション管理士が警鐘★5
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https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190522-00000784-zeiricom-bus_all
かつて高騰したマンションは、なかなか買い手がつかず、苦戦が続いていることが伝えられている。
これまで何度も報じられてきた、スキーリゾートの新潟県湯沢町だけの問題ではない。
建築から時間が経ち、資産価値がガクンと落ちたマンションは、どこも厳しい状況だ。
憧れを抱いたり、資産性に着目したりして購入に踏み切るマンション。都心部にはいくつものタワーマンションが並び立ち、
豪華絢爛な設備や立地を打ち出して、人々の購入意欲をそそっている。低金利が続き、多額の住宅ローンが組みやすいことも、
背中を押す一因だ。
ただ、買った後に負担し続ける管理費や修繕積立金は決して軽いものではない。のちの大規模修繕に備えるためだが、
入居者による滞納や、相続人の所在がわからず必要な決議が取れないなどの恐れもある。このことはどれくらい意識されているだろうか。
不動産問題に詳しく、自らがマンション管理士でもある宮路幸人税理士はどう考えているか。この前編では、積立金の不足やタワマンの問題などを中心に話を聞いた。
●積立金不足→資産価値が減少→富裕層が物件から消える？
ーー管理費などの滞納は多くのマンション住民にとって身近な問題でしょうか
マンションは建物の維持管理や将来の大規模修繕に備えるため、月々の管理費や修繕積立金を支払う必要があります。
築年数が古かったり、戸数が多かったりするほど滞納額が生じやすくなっているのが実態です。
国土交通省の平成30年調査によると、滞納が発生していないマンションは62.7%ということです。
逆に言えば、そのほかのマンションでは程度の差こそあれ、滞納が生じているということですから、マンション住民にとっては他人事ではないでしょう。
滞納が生じ始めると、建物の維持管理や将来の大規模修繕の際に必要な資金が不足する危険性があります。
ーー資産価値にも影響を与えそうですね
はい。マンションの資産価値は周辺開発や地価の動向にも左右されますが、その管理状態も大きな要素です。
エントランスをはじめとする共用部分が綺麗に保たれているか、照明やエレベーター等の設備が支障なく管理されているかなどが重要です。
管理費の滞納により必要な大規模修繕の資金が不足する場合は、各戸から臨時徴収することになりますが、滞納者が、追加で何百万円という
まとまった金額の支払いに応じることは残念ながら考えにくいです。
ーーそうすると、先々の資産価値の減少が現実になりそうですね
そうなります。すると、富裕層など移転可能な人たちは資産価値が減ることを嫌って、そのマンションから出ていくことになるでしょう。
こうなると、経済力が弱い人が残り、「負のスパイラル」となって、建物の管理がどんどん悪化していきます。
ーー修繕積立金の月々の支払額が増えていくようなことがあると、収入が一定の人にとっては支払いが難しくなりそうです
はい。ここは、購入する際に見落としがちな部分です。修繕積立金は、段階増額方式を採用している物件が多いのです。
これは新築の時は修繕が必要ないことや、不動産業者がマンションを売りやすくするためですが、年数がたつと修繕積立金が増加していき、
将来的には当初の2倍〜5倍になるというケースもあります。とくに年金生活者にとっては支払いが厳しくなるでしょう。
●大規模修繕は「12年周期」、2回目以降に積立不足の懸念
ーータワーマンションでの大規模修繕は大きな金額が必要になりそうですね
タワマンは、外壁を修理するときなどは高さがあるため足場を組むことができません（低層階を除く）。そのためゴンドラ方式などを採用することになりますが、
期間も費用もほぼ倍かかると思ってください。
エレベ−タ−も多く設置され、その保守管理の費用や給排水設備のメンテナンス、機械式駐車場の維持管理にも多額の費用がかかります。
共用部分にたまにしか使わない豪華なジムやプ−ルやラウンジなどがある場合、この維持管理にも多額の費用が発生します。
前スレ
http://asahi.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1558519612/
1が建った時刻：2019/05/22(水) 11:46:48.86 >>8
電話かかって来るのは基本詐欺だと思ってるわ
自分で調べて聞いた方がいい 個々の設備の修繕は、また別に自分で出すわけでしょ？
たとえばガス給湯器とか風呂トイレ台所の修繕なんか。
経年で荒れた内装なんかも別枠で自前修理だよね。
となると戸建てに比べてものすごくお金がかかる物件ってことになるわけだけど。
これから年金がボロボロになる可能性が高いことを考えると、
将来貧乏老人だらけになったときにすごく厳しいことになるのでは。 タワマンスレは本当に伸びるなｗｗｗｗｗｗｗｗ
嫉妬の嵐ｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗ >>76
逆だと思う。
将来放置される物件に、
税金の投入がなされたりしないか不安なんだよ。
いまからでもマンション所有者で基金でも作って将来に備えるべき。 >>4
その言葉使ってる奴はバカが多い・・・・と指摘したくなる２つを一気に出してきたなオマエ 凄い才能だｗｗ 高層階は体に悪いってホントなら 20年後じゃなく 今まさに恐怖じゃんｗ 東日本クラスの地震が起きたとき、
高層ビルがゆーらゆーらしてたのを見ると、
ちょっとタワマン買って住む人の心境が解らない。
まぁ洪水とかには強いだろうけど‥ >>73
カッペじゃない人は地元に家もってるし
タワマンに住んでる人のほうがカッペな印象だが… >>73
確かに中国地方民だが持ち家に住んでタワマンは賃貸に出してる。
田舎から来た人か法人が借り手だな。 タワーマンは中古を買う。新築だと営業利益が盛られまくっているので買った直後に
本当の価値にまで価格が下落するのでアホらしい。
中古タワマンを買う場合には、自分の寿命が尽きた後に大規模改修の大騒ぎが起きるよ
うに工夫すれば勝利。約２０年おきに大規模改修を食らうので、７０歳ぐらいで
改修直後の中古タワマンをキャッシュで買っておけば逃げ切れる。
自分が死んだあとは、どうなってもいいからな（独身独居老人の場合）ｗ 子供がいる人は買うべきではないね。
保証人が誰もいない孤独な老人が、やっすい中古マンションを自分の寿命まで使い切って
死ぬのには最適。
タワマンのみならず、そもそもマンションなんてのは、終の棲家として使い切って
死ぬまで住む以外の利用価値は無い消耗品だと思え。
自分が死んだ後は、廃墟となった空き部屋の処遇で誰がどう困ろうが
知ったこっちゃないからなｗ >>87
テレビCMやら営業部隊やらああいうの無くせばもっと安く住みやすくなるんじゃないか
まぁ今の方が利益出るから今のやり方なんだろうけど 日本の高齢化はまだまだ進行する。
将来、高齢化率は38.4%まで上昇すると予測されている(平成30年高齢社会白書より)。
東京都の人口は2025年にピークを迎えその後減少すると予測されている(東京都の予測)。
報道されているように年金は削減や支給開始年齢引き上げの可能性が高い。
以上の条件から導き出される将来の予測としては、
貧乏な老人と空室だらけのマンションが首都圏に大量に出来上がるという未来図。
今からでもマンション所有者たちで集まって基金を作り将来に備えたほうが良い。 >>77
それ言うたら終いやんw
現に空き家問題が社会問題化してるのに。
タワマンばっかり心配しても仕方ない。
老朽化、相続、放置、戸建てマンション問わずですよ。
タワマンは規模がでかいってのはあるけど、
立地さえ良ければ金になるから権利関係は誰かが取りまとめてくれる。
そもそも今の都心の駅前なんかは、
最初は権利関係ぐしゃぐしゃだったのをまとめた人がいるから今があるわけで。 悲惨なのは、高層用エレベーターを維持する資金がショートした時だな。
せいぜい４階建てぐらいの安い中古マンションにしとけ。
自分の予想寿命より耐用年数が１０年ぐらい長い程度の物件なら、逃げ切れる。 >>78
バカじゃないよ
自己責任という言葉よく使うのは根性腐った奴
知らんがなってのは接尾語みたいなもんだろｗ
根拠不明のレッテル貼る奴の方がちょっと・・・・ ５０代とか６０代で買うから困るんだよ。
７０代とか８０代で買って、大騒動が起きる前に自分の寿命が来て逃げ切る。 >>88 ばかだなあ >1が言ってる内容が分からないのでしょうか
＞寿命まで使い切って
これが できなくなる恐れがあると言う話なのに
＞月々の管理費や修繕積立金を支払う必要があります。
＞滞納が発生していないマンションは62.7%
＞修繕積立金の月々の支払額が増えていくようなことがあると、収入が一定の人にとっては支払いが難しくなりそうです 高い物でも20年もすれば価値なんて激減するし
それを維持するのは高い物ほど難しい
ってのは世間見てりゃ分かると思うけどな >>98
ここの設備と読み替えてくれればそれで良い。 >>100
タワマンに限らんだろ
戸建ての住宅地だって マンションは住人の意見が割れたときも面倒くさそうだしなぁ >>103
個々の設備はタワマンに限らず戸建てた普通のマンションのお宅でもしてるでしょ >>92
>タワマンは規模がでかい
まさにこれが問題でしょう。
取り壊し費用も莫大であるし、区分所有という形態から、
権利関係も非常に複雑。
貧乏で行き先のない老人だらけのマンションなんか、
どうやって処理するつもりなんですかね？
税金だけは使わないようにお願いしますよ。 >>１０１
バカだなぁ。 管理費が肥大化してきたら、自分も踏み倒すんだよ！
自分が死ぬまでずーっとなｗ >>108 解説、昔「タワーリング・インフェルノ」という映画がありました。
高層ビル火災の映画です >>107
前スレ見ればわかるように、
戸建てのほうがずっと安いという話。
これから貧乏な老人が増えそうなのに、大丈夫なんですかね。 あのな、生活なんてのは、便所の水道だけ生きてりゃいいんだよ。
食い物は全部スーパーやコンビニで弁当買え。
フロはソープに行け。 >>110 そっか、踏み倒して居座るのか
わたしバカだから気づかなかった >>96
＞バカじゃないよ
＞自己責任という言葉よく使うのは根性腐った奴
＞根拠不明のレッテル貼る奴の方がちょっと・・・・
おまえ自己矛盾すげーなｗｗｗｗ なんか勢い無くなったら世間知らずのキッズの妄想が多くなったな >>96
＞せつび‐ご【接尾語】
＞語構成要素の一。単独では用いられず、常に他の語の下について、その語とともに一語を形成するもの。
知らんがなは、それ単体でよく使われるぞｗｗｗｗ もうちょい日本語覚えてから使いなよ・・・ >>16
ほんそれ人におしえるか。
借金してでも買うわw
大爆笑爆死w 前住んでた築30年のマンション
修繕積立金と管理費で6万だった
小さなワンルーム借りられる金額だよなあ 賃貸だと、保証人がいない孤独なジジイになんか貸してくれんからな。
俺が買った中規模都市の一軒家物件は１８０万円ぽっち、現金でサクッと購入。
固定資産税も年６万。ウハウハだわ。
もちろんリフォームなんかしないぞ。そのまーんま使い続けて死ぬ。 >>15
運用できるのなら、余所に売らないで自分が運用するもんね 誰もいない荒廃したタワーだけが並び立っている滅びかけの惑星みたいな未来が待っているなんて
SFっぽくてちょっとかっこいいなw 毎月維持管理費を払ってんだから、追加負担を求められたら引っ越したく成るよな タワマン買うのは馬鹿ジジィだけ。
60以上のジジィババァをタワマンに詰め込んで爆発すれば
日本の景気良くなるよ絶対 低層マンションに比べてタワマンの修繕費は驚くほど高いよ。
積立金支払いで破産するぞ。 >>126
おまえジジババの目の前でそれ言えんのかよ・・・・・オレは言える >>109
法改正あるだろうね。
特に僻地の大規模なマンションタワマンは、建設から70年後くらいに大問題にはなると思う。
それにつけても相続ってのは常に頭を悩ませるんだよ。
物を所有するってのは、いつかは引き継いでもらわないといけないわけで、税や維持費のかかる物ってのは本当に悩ましい。
自分が使うのなんてせいぜい30年程度なのにね。 戸建てなら修繕費は全て込みで、10年で150万円ぐらい。
1年あたりだと15万円。
固定資産税は年10万弱(軽減措置もあるし、評価額は減っていく)。
その他の保険も年1万ってところ。
そして木造でも60年は持つと言われている。
30代で買えば寿命まで住める。
見てもらえばわかるようにマンションより遥かに安い。
将来年金が削減されてもなんとかなりそうな金額。
自分は庶民なんでこれで十分。 >>116
1行目はレッテルじゃないだろ
自己責任じゃないことにも自己責任唱える奴の根性が腐ってないとでも？ 2035年には、2000万戸の空き屋が発生見込みなんだろ？
地方のマンションなんて、ぜんぶ空き屋になる勢いじゃね 住んでるのがタワマンというだけで、
ぷー、クスクス、
ってなるの？ マンションは買うものではなく、借りる物。
分譲マンションは壮大なババ抜き タワマンは免震構造故に常に揺れてる
つまり船に乗ってる状態が延々と続いてるわけで >>133
2025年から東京も人口減少の予測。
都市部もやばいと考えたほうが良いのではないか。 >>131
木造でも60年持つんだったらタワマンというかマンションはもっと持つだろう >>138
情報が古いわ
２０３０年から減少に先延ばしされたで >>140
将来の見通しが暗いことに変わりはあるまい。 >>131 >固定資産税は年10万弱
あなた様のおうちの周りにはタワーマンション自体が無いでしょ？
それで比較するの 分譲マンションでも低層で渋谷区あたりなら今後も高止まりしてそう
武蔵小杉は30年後日本のヨハネスブルグになるんじゃないか？ タワマンが老朽化してタワマン所有者が逃亡したら
近所の人爆弾抱えたようになるんだよな >>131
普通の旗地じゃない30坪程度よ第1種低層二階建て戸建なら10年で150は掛からんよ
70から多くても100前後だな
庭に駐車場があり、足場のスペースが500以上有れば150も掛からん
マンションは他人に維持してもらう必要があるから、自分である程度DIY出来る戸建とは維持コスト選択肢の幅が違う >>143
ただの多摩ニュータウンになるだけだよ。 >>132
＞自己責任という言葉よく使うのは根性腐った奴
＞自己責任じゃないことにも自己責任唱える奴の根性が腐ってないとでも？
これも矛盾してる。上と下が別の人になってる 結局賃貸が最強なわけよ。
終の棲家もなにも年取ったら老人ホームなんだから。 そのうち丸ごと老人ホームに変わるのだろうな、タワマンは >>149
これはある。
最後は施設なんだよね。
転勤族なら賃貸が最強だろうね。 タワマンの悪口が書かれると鬼の様に反論する奴がいるのが不思議
価値が下がらない自信があるならスルーでいいのに
これは何かあるなって勘ぐってしまう
ファーウェイ関連で中国人が売りに動くんではないか？ >>146
多摩ニュータウンの老人たちは潤沢な年金を貰っている。
金持ち老人の密集地帯だ。
いまタワーマンションにいる若い人たちの老後は、
まともに年金がもらえるかどうか不明。
高い確率で削減や支給開始年齢の引き上げがある。
貧乏老人の集積ビルになる可能性がある。
同じ老人だらけに見えて、この差は大きいと思う。 >>8
東京都の地理に疎い人を騙して買わせるんだよね
高立地の投資好適物件なら地元の人が買ってるよ ロンドンのグレンフェルタワーがタワマンの末路の様な気がする。
最終的に改修、解体も出来ずに低所得者の住まいになりつつ、朽ちて行く。
日本ではヨハネスブルグのポンテタワーまでにはならないと思うが
職を失った不良外国人が増えたら分からないね。 知ってた。
タワマンに限らず、マンションを持ち家にしてどうするんだろうと思ってた。土地は殆ど所有できないし。
建物が無いと成り立たない空間を財産としては考えられなかった。
新築マンション買ったら5〜6年位で売って、次の新築マンションに引っ越すようなやり方じゃないと、財産(箱の価値)がっつり目減りするし。
うちはそんな次から次に移る金も体力も暇も無いから、大人しく戸建を買った。 >>1
修繕費が巨額になることは安易に想像出来る罠 タワマンに住みたいとは思わんな
災害で電気が止まったら部屋に帰ることすら大変じゃないか 修繕費が巨額になりすぎて
これなら賃貸の方がマシじゃねえのという状態になるのが最大のリスク >>149
賃貸は家がいじれない。
集合住宅だと、自分の部屋の上下左右に変な奴がいると生活が脅かされる。
結婚してから賃貸に10年住んで、下の爺がちょっとキチガイで、トラウマ出来た。
戸建に移った今でも、爺が出してたのに似た音を聞くと、ちょっくら精神が安定しなくなる。 昔は高層階に住むのに憧れたけど、
震災とかでエレベーター使えなくなると大変だからやっぱ一戸建てがいいわ 日本のマンションって、ただの団地なんだけど、入口を豪華にして、客を騙すのさ。 >>158 の続き
坪100万円以下で良いところを探せ
-----埼玉の坪単価------
さいたま市大宮区 202万円
さいたま市浦和区 141万円
和光市 95万円
志木市 87万円
朝霞市 86万円
蕨市 85万円
川口市 83万円
戸田市 75万円
富士見市 73万円
新座市 72万円
所沢市 67万円
ふじみ野市 67万円
川越市 53万円
草加市 48万円
越谷市 47万円
三芳町 46万円
八潮市 43万円
三郷市 41万円
上尾市 39万円
狭山市 37万円
入間市 36万円
鶴ヶ島市 35万円
飯能市 34万円
坂戸市 33万円
春日部市 32万円
吉川市 31万円
桶川市 31万円
北本市 31万円 都市部に住んでいるのなら、俺もペンシルハウスよりはタワマンの方がいいな。でも、お金持ちではないから現実的に考えて戸建か賃貸暮らしになるだろうと思う。
田舎住まいなので、結局は土地から探して家を建てることにした。固定資産税路線価6万ちょい、敷地70坪、建坪37。秋に完成予定。
条件のいい築浅中古住宅があれば一番良かったんだけどね。なかなか無い。 ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
