【お住まい】本当の恐怖は20年後・・・。憧れのタワマンは「時限爆弾」マンション管理士が警鐘★5
レス数が900を超えています。1000を超えると表示できなくなるよ。
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190522-00000784-zeiricom-bus_all
かつて高騰したマンションは、なかなか買い手がつかず、苦戦が続いていることが伝えられている。
これまで何度も報じられてきた、スキーリゾートの新潟県湯沢町だけの問題ではない。
建築から時間が経ち、資産価値がガクンと落ちたマンションは、どこも厳しい状況だ。
憧れを抱いたり、資産性に着目したりして購入に踏み切るマンション。都心部にはいくつものタワーマンションが並び立ち、
豪華絢爛な設備や立地を打ち出して、人々の購入意欲をそそっている。低金利が続き、多額の住宅ローンが組みやすいことも、
背中を押す一因だ。
ただ、買った後に負担し続ける管理費や修繕積立金は決して軽いものではない。のちの大規模修繕に備えるためだが、
入居者による滞納や、相続人の所在がわからず必要な決議が取れないなどの恐れもある。このことはどれくらい意識されているだろうか。
不動産問題に詳しく、自らがマンション管理士でもある宮路幸人税理士はどう考えているか。この前編では、積立金の不足やタワマンの問題などを中心に話を聞いた。
●積立金不足→資産価値が減少→富裕層が物件から消える？
ーー管理費などの滞納は多くのマンション住民にとって身近な問題でしょうか
マンションは建物の維持管理や将来の大規模修繕に備えるため、月々の管理費や修繕積立金を支払う必要があります。
築年数が古かったり、戸数が多かったりするほど滞納額が生じやすくなっているのが実態です。
国土交通省の平成30年調査によると、滞納が発生していないマンションは62.7%ということです。
逆に言えば、そのほかのマンションでは程度の差こそあれ、滞納が生じているということですから、マンション住民にとっては他人事ではないでしょう。
滞納が生じ始めると、建物の維持管理や将来の大規模修繕の際に必要な資金が不足する危険性があります。
ーー資産価値にも影響を与えそうですね
はい。マンションの資産価値は周辺開発や地価の動向にも左右されますが、その管理状態も大きな要素です。
エントランスをはじめとする共用部分が綺麗に保たれているか、照明やエレベーター等の設備が支障なく管理されているかなどが重要です。
管理費の滞納により必要な大規模修繕の資金が不足する場合は、各戸から臨時徴収することになりますが、滞納者が、追加で何百万円という
まとまった金額の支払いに応じることは残念ながら考えにくいです。
ーーそうすると、先々の資産価値の減少が現実になりそうですね
そうなります。すると、富裕層など移転可能な人たちは資産価値が減ることを嫌って、そのマンションから出ていくことになるでしょう。
こうなると、経済力が弱い人が残り、「負のスパイラル」となって、建物の管理がどんどん悪化していきます。
ーー修繕積立金の月々の支払額が増えていくようなことがあると、収入が一定の人にとっては支払いが難しくなりそうです
はい。ここは、購入する際に見落としがちな部分です。修繕積立金は、段階増額方式を採用している物件が多いのです。
これは新築の時は修繕が必要ないことや、不動産業者がマンションを売りやすくするためですが、年数がたつと修繕積立金が増加していき、
将来的には当初の2倍〜5倍になるというケースもあります。とくに年金生活者にとっては支払いが厳しくなるでしょう。
●大規模修繕は「12年周期」、2回目以降に積立不足の懸念
ーータワーマンションでの大規模修繕は大きな金額が必要になりそうですね
タワマンは、外壁を修理するときなどは高さがあるため足場を組むことができません（低層階を除く）。そのためゴンドラ方式などを採用することになりますが、
期間も費用もほぼ倍かかると思ってください。
エレベ−タ−も多く設置され、その保守管理の費用や給排水設備のメンテナンス、機械式駐車場の維持管理にも多額の費用がかかります。
共用部分にたまにしか使わない豪華なジムやプ−ルやラウンジなどがある場合、この維持管理にも多額の費用が発生します。
前スレ
http://asahi.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1558519612/
1が建った時刻：2019/05/22(水) 11:46:48.86 >>835
＞その修繕すら全戸のOKが出ないと実行出来ない。
情弱すぎ 外壁工事をよく見かけるけど
足場の組み立てに１週間 外壁修繕 １週間 足場の撤去１週間
すごく無駄に思えるわ >>839
そうなんだ、でも自分の意思やタイミング、金額に不満持ったまま使われるのは嫌だな。
いくら払っても永久に自分のものにはならないんだし子供に残せすらできない >>808
マンション購入を検討するくらいの資産収入レベルの人なら賃貸借りるのは簡単だな。
URなんてほいほい貸してくれる。
あと厚生年金受給者、ナマポは借りやすいらしい。取りっぱぐれがないから。
借りれないのは40〜50代の不安定な職の人達。
妹夫婦が若い頃無理してマンション買ったわいいけどローン払えなくて手放して
資産がない上にダンナが契約社員なんで賃貸借りれなくてかなり苦労してた。 >>835
全戸？大規模修繕の決議はたしか2/3とかじゃねか？ >>841
＞足場の撤去１週間
どんだけでけえんだよ 最近ちょくちょくタワマン下げきてるけど、中古タワマンの売り弾が不足してるのかねｗ >>801
マーチが馬鹿ばかりなのは20代〜30前半ぐらいがひどい
少子化なのに定員増やしまくった結果低レベルの大卒が増えすぎて問題になって
少し前から定員厳格化始まってる
少しずつ元に戻りつつある。 妻の実家が、部屋14室、リビング2室、キッチン2室、トイレ4個あるのだけど
これって6LDKみたいに言うとき何て言えばいいの？
所謂、昭和の邸宅みたいな家です >>808
年取れば取るほど病院や施設に入る事や介護費用も視野に入れなければいけないから
新たに購入したりリフォームしたり、子供と同居するために新築したりってのは
後々失敗する事例あるね
多少何か我慢してもあえて古い家に住み続けるとか賃貸ってのは悪い選択じゃないと思う
お金あるから皆家にお金かけてるんだと思ってたけどそうでもないみたいだから世の中よくわからないな >>838
戸建ては修繕が必要ないと思ってるのかｗ >>843
それでも妹さん、手放せてよかったね
負債は残っただろうけど、そのまま売るに売れないなら借金が膨らみ続ける
契約社員の方が確かに難しいかも
そういう時こそ行政に相談
何かしら力になってくれるよ
伊達に税金払ってるわけではないから 成城、田園調布、白金台、松濤なんかのお屋敷住みがホントのお金持ちなんじゃないかと思うけどねぇ 20年も先の話なんて考えても無意味だから片耳に入れとくだけでいい >>833
それでも修繕積立金は値上げ必須になったはず。 >>832
っつーか呼び方変えただけで団地だよな… >>842
区分所有者数及び議決権の各過半数の普通決議で実現できるもの
↓
形状又は効用の著しい変更を伴わない共用部分の変更工事
↓
・大規模修繕工事
・柱や梁への炭素繊維シートや鉄板を巻き付け等の耐震補強工事
・階段へのスロープ・手すりの設置
・光ファイバー・ケーブルの敷設やオートロック設備の配線工事（既存のパイプスペースや空き管路を活用したもの） 老人、共働きが増えて楽に住みたい人が多いから都心駅近マンションは人気だね
郊外戸建ては住むのが面倒だから人気がない
もう世田谷や田園調布も空き家に >>848
昔の華族様の家？
維持費もかかるから庶民は住めないけど
14 ２L２Ｋかねぇ マンションはインフラ設備の老朽化は致命傷だもんなぁ
マンション建て替えなんて どうすんのよ状態だろ
折り合いが付かなきゃ 夜逃げしかないぞ
低層なら倍層に作り 分譲でタダで住み替えだったけどね
（価格も上がるだろしと皮算用で） >>844
大規模修繕なら過半数。
増改築発生なら特別決議で2/3
建替え(解体)なら特別決議でも4/5 >>844
区分所有者数及び議決権の各４分の３以上の特別多数決議を必要とするもの
↓
形状又は効用の著しい変更を伴う共用部分の変更工事、又は敷地の利用の著しい変更工事
↓
・既存住棟への集会所・倉庫、エレベーター等の共用部分の増築
・集会所等の既存の附属施設の建替え
・敷地内の広場・公園を廃止し駐車場や駐輪場に変更する工事 等 >>850
戸建ての維持費はマンションなんかより遥かに安いけどね。 >>866
大規模修繕工事における決議要件の改正（平成14年建物の区分所有等に関する法律 改正）
○改正前
「改良を目的とし、かつ、著しく多額の費用を要しないもの」は過半数の決議
（大規模修繕工事についても多額の費用を要する場合には、3/4以上の特別多数決議が必要）
○H14改正
「その形状又は効用の著しい変更を伴わないもの」については、工事の規模の大小、費用の多寡を問わず過半数の決議で決することができるもの
とした。（一般的な大規模修繕は過半数の決議で行えるようにした。） >>866
書いてある通り、形状等の著しい変更がなければ普通決議。 >>817
その未来予想図が、一番当たりそうな悪寒 >>1
タワマン買えない層のガス抜きみたいな記事が定期的に出るな
高層ビルが建って何年経ってるんだよ
修繕費は高くなるが一軒家が20年程度経つと大規模修繕が必要なのと変わらない
隣の家が修繕せずに朽ち果てていくのは何もできないが
マンションなら最悪差し押さえできる
地震のリスク考えてもタワマンが賢い選択
両方住んだことあるから経験でそう言える >>850
戸建は任意で出来るからな。
自分のペースで出来るのか､他人に合わさなければならないか､この違いは大きい。 >>868
そんなの物件によるよ
いずれにしろ何年も家賃時払うよりはまし
家賃はどぶに金捨ててるようなもん >>848
キッチンの広さによるが旧邸宅みたいな感じだと
10畳以上は無さそうだから14WlWdkとかかな
凄い家だな 金持ちは新築を1億で買って10年住んだ後5000万で売り払って新築に買い替える
問題抱えるのは築10年の中古を6000万で購入した背伸び層ｗ >>852
郊外の高級住宅は空き家になっている
戸建て住みは若い夫婦には面倒 >>868
そりゃ今ブランドマンションは寿命100年の時代
維持費が「戸建ての寿命長くて40年」より安かったらもっと値上がりする 2040年には、空き家率43％っていうじゃん
日本の適正な新築は、他先進国と比較して、年間およそ45万戸っていうけど、実際は100万戸前後の新築が建設されてる状態。
つまり、毎年45万戸が供給過剰な状態なんだよね
その上、超少子高齢化や急激な人口減少に伴い、倍倍ゲームのように空き屋が急激に増加
更に、ほとんどが持ち家の団塊世代が亡くなると、追いうちをかけるような空き屋の増加が待ってると予想できるけど >>877
賃貸マンションだと、家賃には管理費＋修繕積立金＋収益だからな。 >>877
物件によると言っても、お金がかかるのは豪邸だけだよ。
普通は10年で150万円ほどだよ。
屋根と壁に100万、ほか水回りを中心に50万。
場合によってはもっと安いだろうね。 >>870
それ意味ねえんだよ
大規模修繕の定義があいまいだからどこの管理組合も
いわゆる大規模修繕するときは特別決議してる >>850
思ってないけど？戸建てなら自分で仕様も業者も金額も時期も納得して選べるからね 近所の5階建ボロ市営団地ですらエレベーターつけたぞ。
高齢化やね。 >>852
昔のお屋敷町は閑静な住宅街だから、今や不便な場所
駅近とか関係ない層が、静かさを求めて集まったんだろうな
世界が違うよね、そんな生活 >>883
賃貸マンションに管理費か共益費はあっても
修繕積立金はないだろ >>881
今の戸建てはもっと持つよ。
60年は余裕だろうって言われている。
10年で150万円は修繕費をかけた場合だけどね。
それでもマンションよりはずっと安い。
なにより他人に左右されない。
空室や反対住民や貧乏老人と財布を共有しなくて住む。 >>885
一回目なら普通決議で通ることの方が多い。 >>884
マンションによっては駐車場の収益や屋上看板やｱﾝﾃﾅ基地とかの収益で
大規模修繕を賄える物件も有るんだよ もうずっと賃貸で良いだろう。
分譲タワマンも田舎の戸建てもいやだし >>889
家賃には修繕積立金相当の金額が載せられている。 修繕で金が絡んだギスギスして疑心暗鬼になる自治会は嫌だな、不満ゼロなんて有り得ないだろうし >>887
公営やURは敷地に余裕持たせた作りになってるから、後付けエレベーターも可能
困るのは30年以上前に時々見たスキップフロアって物件
エレベーターが奇数階止まりとか二つ飛ばして止まるとかw
共用廊下が今みたいに建物から分離してなかった時代の苦肉の策
マンションも10年経つと、設備や常識が様変わりするからホント気をつけた方がいい タワマンの２回目の大規模修繕は８倍かかるよ
年金世帯や空家だらけでまず管理組合が崩壊してる >>885
要件に収まってないなら特別決議でも何でもやればいい
ただしお前の絡めるとこだけでな >>886
それでぼったっくられて手抜きされて泣くんだろｗ 庭車庫付き5LDKでミニバンと中古とは言え遊び車を所有し週末は家族サービスやBBQ、海に山に出かける。買い物も10分走れば何でも揃う。都会で同じ暮らしするには1000万プレーヤーじゃないと無理だわ >>1
あんなけマンションを煽っておいてこの手のひら替えし 急速充電器の設置ですらまとまらないのにw
めちゃくちゃ金かかるからな＞初期＆維持
上と下の階で所得格差や資産格差がありすぎるのも問題 >>902
地方なら親戚のツテを辿ればだいたい工務店に行き着くわ。どんだけ悔しいんだよw マンション買うときのポイントは
「一番高い部屋と一番安い部屋の価格差が小さいこと」
タワマンは住人格差が多いからやめとけ 高層の金持ちは新しいタワマンに引っ越して
下層の人達がガラガラになったタワマンを修繕費で支える構造だろ
逃げ遅れたら地獄じゃん >>897
ん？タワマンのスレだろ？
タワマンは全戸駐車場付きとか多いぞ
都心なら駐車場代も高いし
仮に１台2万として戸数300戸あったら月600万だぞ >>877
そりゃあ賃貸の方が金がかかるのはみんな分かっているよ。
かねの問題より、いつでも引っ越せる気軽さ、転勤の可能性、災害のリスク等を考えて
賃貸を選んでる。 >>892
看板も今や空きだらけ
東京の街を車で走るとよくわかる
広告が入るべきところが空白、ってあちこちにあって恐ろしいわ
東京駅八重洲口真向かいのビルのデッカい屋上看板、広告募集になってた とにかく立地でしょ。
駅から遠かったり不便な家は、今すでに売れない状態。
その点、タワマンは今のところ立地は抜群の場所に建ってるから
郊外の戸建てやリゾートマンションの様にはならない。
更にタワマンは、普通のマンションより各種設備もハイグレードだしね。 資材高騰、人件費高騰、工期延長で安くはならないんだわ
特にオリンピック関連でいま首都圏のマンションは「割高」
高くなりすぎて2019年から新規契約３割減ってしまったけど
オリンピック終わったら落ちるからなw 豊洲のタワマンなんか情弱の田舎者しか買わんからな、何が億ションや
わいの板橋の10階ぐらいのマンションなんか、4千万やったが買手殺到で売ったら儲けがかなり出るわ 東京でも金持ってるひとはみんな一戸建てよ
例外はない >>848
うちの実家がそんな感じ。
建物だけで1億以上かかって、光熱費も10万とかかかるなら、都内でマンションにすれば良かったのにと思う。 >>886
戸建てだと業者並べて見積もり比較とかできないから大抵ぼられる >>892
なるほどね、そのパターンがあった。
只、
屋上看板が有効な所＝うるさい。あと継続的に続くかは不明。
携帯基地局＝身体的影響が判らない。
からその物件はできれば選択したくない。 >>910
必要に応じた物件に住み替えることで、
賃貸のほうが安くなる場合もあるけどね。
例えば子供が独立したら大きな家はいらないから、引っ越せるからね。 >>890
その60年の間に南側にタワマン立ったり環境激変しなきゃいいけどな
どっちにしても買い上げ分譲は、よほどの情強じゃなきゃギャンブル >>903
都市部なら年収1000万は結構いるが、そんな贅沢できないよ。
税金や保険料などで引かれる額が大きいから、700万ぐらいと大差ない。 >>909
タワマン住んで車を維持してる人、ってそんなにいる？
全戸分の駐車場付きなんて、都心のタワマンにないでしょ？
全戸駐車場付き、は都心から離れた立地のマンション
一台せいぜい１万、無料の設定もあるよ
それに都心の駐車場高い、って2万て設定はおかしい
どんなに安くても4万はする
娘の住んでる都心のマンション、数台分の駐車場あるけど相場より安くて4万、車種も限られて大きめな車は入らないよ
実態を知らないな >>918
いやできるよ。
高層マンションと違って、普通の工務店でできるからね。
というか複数の業者に見積もり取って、
実際に修繕やってるから。 >>910
＞いつでも引っ越せる気軽さ、
買い替えろ
＞転勤の可能性、
貸しとけよ
＞災害のリスク等を考えて
賃借だと災害に合わないのかよｗ >>912
タワマンがハイグレードww
一皮剥けば、他と変わらない
見た目だけで何も知らない情弱、騙されたい人はは騙される
販売会社の人？
建築関係ならみんな笑ってるよ >>923
ばーか、全戸駐車場付きなら近隣相場より格安なんだよ普通は
自分地の土地なんだからｗ
この情弱めｗ >>915
松濤とか月家賃100万〜500万する賃貸マンションあるの知らないの？ 年金の削減や支給開始年齢引き上げもありそう。
貧乏老人だらけの集合住宅が当たり前のように存在する時代になりそう。
これどうするの？まじで。 >>923
便利なところに住んでる人ほど車持ってないよね。
うちも年に数回しか車に乗らないから、もう手放そうかと思ってる。
徒歩数分でほとんどの必需品は揃うから車を所有してない人の方が多いぐらい。 これからますます共働きが増えるから郊外戸建ては人気無くなるよ
世田谷でも空き家 >>925
おバカ？
賃貸なら災害に遭ったら、そこを再建なんてしないで引っ越せるよ
何の責任も負わない
どういう視点でモノを見ているのか
貸せと簡単に言うけど、借り手なんて確実には見つからないし、リスクが多い
大家さんは大変、て知人が嘆いてる >>923
うちは240台分で平均4万円位かな
サイズは幅2.05mまで入ります >>931
むしろ車に乗らないための
駅近マンション住み
特に老後は車に乗ったらダメ >>933
ID:HexCLzlK0
は触っちゃいけない子。
多分自分が他人を見下げる道具として買ったタワマンを、
見下げられるのが我慢できなかったんだ。
気を付けないとね。 >>933
＞借り手なんて確実には見つからないし
まあド田舎はそうだろな
お前は死ぬまで家賃払い続けてろｗ レス数が900を超えています。1000を超えると表示できなくなるよ。
