【お住まい】本当の恐怖は20年後・・・。憧れのタワマンは「時限爆弾」マンション管理士が警鐘★5
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https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190522-00000784-zeiricom-bus_all
かつて高騰したマンションは、なかなか買い手がつかず、苦戦が続いていることが伝えられている。
これまで何度も報じられてきた、スキーリゾートの新潟県湯沢町だけの問題ではない。
建築から時間が経ち、資産価値がガクンと落ちたマンションは、どこも厳しい状況だ。
憧れを抱いたり、資産性に着目したりして購入に踏み切るマンション。都心部にはいくつものタワーマンションが並び立ち、
豪華絢爛な設備や立地を打ち出して、人々の購入意欲をそそっている。低金利が続き、多額の住宅ローンが組みやすいことも、
背中を押す一因だ。
ただ、買った後に負担し続ける管理費や修繕積立金は決して軽いものではない。のちの大規模修繕に備えるためだが、
入居者による滞納や、相続人の所在がわからず必要な決議が取れないなどの恐れもある。このことはどれくらい意識されているだろうか。
不動産問題に詳しく、自らがマンション管理士でもある宮路幸人税理士はどう考えているか。この前編では、積立金の不足やタワマンの問題などを中心に話を聞いた。
●積立金不足→資産価値が減少→富裕層が物件から消える?
ーー管理費などの滞納は多くのマンション住民にとって身近な問題でしょうか
マンションは建物の維持管理や将来の大規模修繕に備えるため、月々の管理費や修繕積立金を支払う必要があります。
築年数が古かったり、戸数が多かったりするほど滞納額が生じやすくなっているのが実態です。
国土交通省の平成30年調査によると、滞納が発生していないマンションは62.7%ということです。
逆に言えば、そのほかのマンションでは程度の差こそあれ、滞納が生じているということですから、マンション住民にとっては他人事ではないでしょう。
滞納が生じ始めると、建物の維持管理や将来の大規模修繕の際に必要な資金が不足する危険性があります。
ーー資産価値にも影響を与えそうですね
はい。マンションの資産価値は周辺開発や地価の動向にも左右されますが、その管理状態も大きな要素です。
エントランスをはじめとする共用部分が綺麗に保たれているか、照明やエレベーター等の設備が支障なく管理されているかなどが重要です。
管理費の滞納により必要な大規模修繕の資金が不足する場合は、各戸から臨時徴収することになりますが、滞納者が、追加で何百万円という
まとまった金額の支払いに応じることは残念ながら考えにくいです。
ーーそうすると、先々の資産価値の減少が現実になりそうですね
そうなります。すると、富裕層など移転可能な人たちは資産価値が減ることを嫌って、そのマンションから出ていくことになるでしょう。
こうなると、経済力が弱い人が残り、「負のスパイラル」となって、建物の管理がどんどん悪化していきます。
ーー修繕積立金の月々の支払額が増えていくようなことがあると、収入が一定の人にとっては支払いが難しくなりそうです
はい。ここは、購入する際に見落としがちな部分です。修繕積立金は、段階増額方式を採用している物件が多いのです。
これは新築の時は修繕が必要ないことや、不動産業者がマンションを売りやすくするためですが、年数がたつと修繕積立金が増加していき、
将来的には当初の2倍〜5倍になるというケースもあります。とくに年金生活者にとっては支払いが厳しくなるでしょう。
●大規模修繕は「12年周期」、2回目以降に積立不足の懸念
ーータワーマンションでの大規模修繕は大きな金額が必要になりそうですね
タワマンは、外壁を修理するときなどは高さがあるため足場を組むことができません(低層階を除く)。そのためゴンドラ方式などを採用することになりますが、
期間も費用もほぼ倍かかると思ってください。
エレベ−タ−も多く設置され、その保守管理の費用や給排水設備のメンテナンス、機械式駐車場の維持管理にも多額の費用がかかります。
共用部分にたまにしか使わない豪華なジムやプ−ルやラウンジなどがある場合、この維持管理にも多額の費用が発生します。
前スレ
http://asahi.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1558519612/
1が建った時刻:2019/05/22(水) 11:46:48.86 >>892
看板も今や空きだらけ
東京の街を車で走るとよくわかる
広告が入るべきところが空白、ってあちこちにあって恐ろしいわ
東京駅八重洲口真向かいのビルのデッカい屋上看板、広告募集になってた とにかく立地でしょ。
駅から遠かったり不便な家は、今すでに売れない状態。
その点、タワマンは今のところ立地は抜群の場所に建ってるから
郊外の戸建てやリゾートマンションの様にはならない。
更にタワマンは、普通のマンションより各種設備もハイグレードだしね。 資材高騰、人件費高騰、工期延長で安くはならないんだわ
特にオリンピック関連でいま首都圏のマンションは「割高」
高くなりすぎて2019年から新規契約3割減ってしまったけど
オリンピック終わったら落ちるからなw 豊洲のタワマンなんか情弱の田舎者しか買わんからな、何が億ションや
わいの板橋の10階ぐらいのマンションなんか、4千万やったが買手殺到で売ったら儲けがかなり出るわ 東京でも金持ってるひとはみんな一戸建てよ
例外はない >>848
うちの実家がそんな感じ。
建物だけで1億以上かかって、光熱費も10万とかかかるなら、都内でマンションにすれば良かったのにと思う。 >>886
戸建てだと業者並べて見積もり比較とかできないから大抵ぼられる >>892
なるほどね、そのパターンがあった。
只、
屋上看板が有効な所=うるさい。あと継続的に続くかは不明。
携帯基地局=身体的影響が判らない。
からその物件はできれば選択したくない。 >>910
必要に応じた物件に住み替えることで、
賃貸のほうが安くなる場合もあるけどね。
例えば子供が独立したら大きな家はいらないから、引っ越せるからね。 >>890
その60年の間に南側にタワマン立ったり環境激変しなきゃいいけどな
どっちにしても買い上げ分譲は、よほどの情強じゃなきゃギャンブル >>903
都市部なら年収1000万は結構いるが、そんな贅沢できないよ。
税金や保険料などで引かれる額が大きいから、700万ぐらいと大差ない。 >>909
タワマン住んで車を維持してる人、ってそんなにいる?
全戸分の駐車場付きなんて、都心のタワマンにないでしょ?
全戸駐車場付き、は都心から離れた立地のマンション
一台せいぜい1万、無料の設定もあるよ
それに都心の駐車場高い、って2万て設定はおかしい
どんなに安くても4万はする
娘の住んでる都心のマンション、数台分の駐車場あるけど相場より安くて4万、車種も限られて大きめな車は入らないよ
実態を知らないな >>918
いやできるよ。
高層マンションと違って、普通の工務店でできるからね。
というか複数の業者に見積もり取って、
実際に修繕やってるから。 >>910
>いつでも引っ越せる気軽さ、
買い替えろ
>転勤の可能性、
貸しとけよ
>災害のリスク等を考えて
賃借だと災害に合わないのかよw >>912
タワマンがハイグレードww
一皮剥けば、他と変わらない
見た目だけで何も知らない情弱、騙されたい人はは騙される
販売会社の人?
建築関係ならみんな笑ってるよ >>923
ばーか、全戸駐車場付きなら近隣相場より格安なんだよ普通は
自分地の土地なんだからw
この情弱めw >>915
松濤とか月家賃100万〜500万する賃貸マンションあるの知らないの? 年金の削減や支給開始年齢引き上げもありそう。
貧乏老人だらけの集合住宅が当たり前のように存在する時代になりそう。
これどうするの?まじで。 >>923
便利なところに住んでる人ほど車持ってないよね。
うちも年に数回しか車に乗らないから、もう手放そうかと思ってる。
徒歩数分でほとんどの必需品は揃うから車を所有してない人の方が多いぐらい。 これからますます共働きが増えるから郊外戸建ては人気無くなるよ
世田谷でも空き家 >>925
おバカ?
賃貸なら災害に遭ったら、そこを再建なんてしないで引っ越せるよ
何の責任も負わない
どういう視点でモノを見ているのか
貸せと簡単に言うけど、借り手なんて確実には見つからないし、リスクが多い
大家さんは大変、て知人が嘆いてる >>923
うちは240台分で平均4万円位かな
サイズは幅2.05mまで入ります >>931
むしろ車に乗らないための
駅近マンション住み
特に老後は車に乗ったらダメ >>933
ID:HexCLzlK0
は触っちゃいけない子。
多分自分が他人を見下げる道具として買ったタワマンを、
見下げられるのが我慢できなかったんだ。
気を付けないとね。 >>933
>借り手なんて確実には見つからないし
まあド田舎はそうだろな
お前は死ぬまで家賃払い続けてろw >>930
貧乏人だらけのタワマン
恐ろしいwww >>932
主なマンションの購買層である30代から40代の絶対数は今後減り続ける。
そして労働者の可処分所得は減り続けているし、
老人の年金も減っていくだろうね。
そうなると維持費の高いマンションに住める人も減っていくだろうけどね。 >>931
所有する喜び、に拘らなければタクシーかレンタカーで事足りるからね
娘の世帯も車が大きかったから、駐車場を探せなかった
で、手放してよくレンタカーを借りてる
マンション目の前にカーシェアがある
普段は都心のデパート徒歩五分だし、東京駅も徒歩圏内だから全然困らない
平日、車が必要なら私が車で行ってあげるから問題なし エレベーターに命を握られた人生
エレベーターを避けられない人生
そんなのはお断り
外出るのに10秒以上かかる人生はイヤだ! >>930
郊外戸建てがどんどん空き家になっているから有効利用すれば >>938
こんな下品なの?タワマン購入者って
今後トラブル必至だね 一番賢いのは建設がほぼ決定してる駅予定地の近くに戸建購入することだな
東京だと大江戸線延伸予定地とか
家売るのなんて子供が家出る20年後くらいだから、その時は地価が購入時の1.5倍くらいにはなってるだろ >>940
労働者所得が下がればますます共働きは増えるし
老人も働かなければならないから皆駅近マンションに集中するんだよ >>946
戸建ては住むのが面倒だから共働き出来ない
妻の失職はリスクだからあまり賢くないよ >>946
決定したらもう価格に織り込み済みだよw >>947
住居にコストをかけられなくなるから、
そんな駅近マンションなんかに住めなくなるって話なんだけど。 >>945
俺は戸建て住まい、マンションは持ってるがタワマンは所有してない >>954
大規模修繕の間近に迫った中古を買ったら人生詰むじゃないか タワマンは買っちゃダメとか言ってるけど、なーんの問題もないよ。だって、ニューヨークなど、アメリカの大都市って、一戸建てなんかゼロだし、ほとんどタワマンだらけだろう。アメリカのタワマンが社会問題化したって寡聞にして知らずだよ。 >>957
日本は30年間停滞しているけど、米国は成長し続けているんだよ。
世界中から人が集まってきて不動産を買ってくれるんだよ。
日本とは条件が違いすぎるんだよ。 駅前に住みたかったらタワマンしかないよ
駅前地上はうるさく治安悪いけどタワマンはサイレンスで安全
価格は8000万〜2億するから上級様しか住めないけどね >>957
ニューヨークなんてマンハッタンだけだろタワマンがあるの
マンハッタンの面積は大田区ぐらいだし価値は下がにくい >>961
その金は地方から搾取した金で住むんか?最悪だな 東京都民の借金を地方が負担する代わりに消費税増税ですか >>960
日本だって集まってるだろ
シナチョン東南アジア南米人がw >>848
8SSLDDKKと言うのを見た事がある
この表記が正しいのかどうかは知らん 下の子が大学院を出るぐらいまでは都心に近い便利なところの賃貸マンション、
そのころに65歳で定年を迎えるから退職金で地方都市で2dkのマンション買ってもいいし
親の実家が過疎化してなければ改築して住むかな >>962
ニューヨークだけじゃない、100万万人都市で20個以上、50万人都市なら無数にあるだろうよ。 >>927
何で?以前賃貸で住んでたタワマン、屋上にはヘリポート地下には自家発電装置ついてたし
各部屋には緊急時のスピーカーも設置されてたよ。
管理人は24hいたし、エレベーターも数基、監視カメラも普通のマンションより多かった。
庶民向けの物件だったのにね。
転勤族だからいろんなマンション住んだけど、防災・防犯面で明らかにハイグレードだった。 >>940
タワマンは築30年ぐらい経過すると
管理費・修繕費・固定資産税で、月10万円は覚悟しないといけないよ
年金は夫婦で月20万円が平均的だから
年金もらう時期には、破綻する人が多数やと思うで >>970
最後にお世話になる施設のことまで考慮したら完璧だな。
賢い。 >>940
心配するな、シナチョンベトピナタイ人が爆増するからw
小学校行って見、黒ンボだらけだぞ >>458
築5年でそれなら建築会社に言ったほうがいいぞ
強気に出ればタダで直してくれる
てか安い建売でも大抵10年保証くらいはついているはずだが・・・ >>972
それがずっと維持し続けていければね
将来にわたっての話をしてる
防災ヘリポート?
災害によってはヘリも近づけない
越後湯沢のリゾマンの再現になる可能性大 >>978
郊外戸建ては売れないけど駅近マンションはすぐ売れるしな >>979
越後湯沢と都心のマンションを同列に語る馬鹿発見w 若い夫婦は共働きで電車通勤、子どもは私学に電車通勤というスタイルだから
複数路線使えて、サービスのいい都心駅近マンションは資産価値大 タワマンに住むような裕福な人は一生タワマンなんて住まないよ
価値が下がりだしたら低層の駅近戸数少なめマンションに変わる タワマンを所有したと言っても所詮は時限的な物件を前払いして借りてるのと同じだよ。50年後、子供に残せるか?いずれ取り壊しだよ。戸建なら土地は100年後も残るし子供に渡せる。売るかそこに建てるかは本人次第だが 最近は年を取ってから引っ越してくる人も多いよ
都心は大学病院がたくさんあるからね
お金がある人だけだろうけど >>983
タワマン購入の話見て来たが待機児童問題で嫁は仕事に出れずローン返済も怪しくなってきたりと大変だそうだ。
子育て世代が数千人増えたらそら保育園パンクするわな >>985
郊外戸建ては子どもも相続したくない負の遺産になってる >>988
回し者かな?郊外でも土地があれば低所得であっても家が建つ。安アパートの一生よりは遥かに幸せだよ。 >>987
コンシェルジュがシッター派遣してくれる >>989
郊外戸建ての空き家化問題
知らないのかな >>990
有料だがな。全てが有料の住民サービスの目くらましに騙されて金持ちになった錯覚を植えてサラリーマンにタワマンを買わせる >>991
そもそもタワマン購入迷ってるくらい金があるなら、戸建でもそんな郊外にはならんだろう >>992
有料でも皆
楽に暮らしたいんだよ
老人や共働きが増えたから
戸建ては専業主婦の多かった
昔のモノ >>991
誰一人居ない訳ではないだろw都心郊外の宅地がいきなり農村に戻るのか?武蔵みたいにいずれ開発されてその時に売ってもいいんだし。 >>995
改札渋滞に災害時の登山、待機児童問題に修繕問題で楽な生活ねぇ 建材関係の配送してるが、時々
無理矢理雑木林かなんかを切り開いた造成地で
コンクリートの階段10段ぐらい上がって玄関の
現場が有る
毎日この昇り降りの家、何で買ったんだろうとか
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