【お住まい】本当の恐怖は20年後・・・。憧れのタワマンは「時限爆弾」マンション管理士が警鐘★6
■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190522-00000784-zeiricom-bus_all
かつて高騰したマンションは、なかなか買い手がつかず、苦戦が続いていることが伝えられている。
これまで何度も報じられてきた、スキーリゾートの新潟県湯沢町だけの問題ではない。
建築から時間が経ち、資産価値がガクンと落ちたマンションは、どこも厳しい状況だ。
憧れを抱いたり、資産性に着目したりして購入に踏み切るマンション。都心部にはいくつものタワーマンションが並び立ち、
豪華絢爛な設備や立地を打ち出して、人々の購入意欲をそそっている。低金利が続き、多額の住宅ローンが組みやすいことも、
背中を押す一因だ。
ただ、買った後に負担し続ける管理費や修繕積立金は決して軽いものではない。のちの大規模修繕に備えるためだが、
入居者による滞納や、相続人の所在がわからず必要な決議が取れないなどの恐れもある。このことはどれくらい意識されているだろうか。
不動産問題に詳しく、自らがマンション管理士でもある宮路幸人税理士はどう考えているか。この前編では、積立金の不足やタワマンの問題などを中心に話を聞いた。
●積立金不足→資産価値が減少→富裕層が物件から消える？
ーー管理費などの滞納は多くのマンション住民にとって身近な問題でしょうか
マンションは建物の維持管理や将来の大規模修繕に備えるため、月々の管理費や修繕積立金を支払う必要があります。
築年数が古かったり、戸数が多かったりするほど滞納額が生じやすくなっているのが実態です。
国土交通省の平成30年調査によると、滞納が発生していないマンションは62.7%ということです。
逆に言えば、そのほかのマンションでは程度の差こそあれ、滞納が生じているということですから、マンション住民にとっては他人事ではないでしょう。
滞納が生じ始めると、建物の維持管理や将来の大規模修繕の際に必要な資金が不足する危険性があります。
ーー資産価値にも影響を与えそうですね
はい。マンションの資産価値は周辺開発や地価の動向にも左右されますが、その管理状態も大きな要素です。
エントランスをはじめとする共用部分が綺麗に保たれているか、照明やエレベーター等の設備が支障なく管理されているかなどが重要です。
管理費の滞納により必要な大規模修繕の資金が不足する場合は、各戸から臨時徴収することになりますが、滞納者が、追加で何百万円という
まとまった金額の支払いに応じることは残念ながら考えにくいです。
ーーそうすると、先々の資産価値の減少が現実になりそうですね
そうなります。すると、富裕層など移転可能な人たちは資産価値が減ることを嫌って、そのマンションから出ていくことになるでしょう。
こうなると、経済力が弱い人が残り、「負のスパイラル」となって、建物の管理がどんどん悪化していきます。
ーー修繕積立金の月々の支払額が増えていくようなことがあると、収入が一定の人にとっては支払いが難しくなりそうです
はい。ここは、購入する際に見落としがちな部分です。修繕積立金は、段階増額方式を採用している物件が多いのです。
これは新築の時は修繕が必要ないことや、不動産業者がマンションを売りやすくするためですが、年数がたつと修繕積立金が増加していき、
将来的には当初の2倍～5倍になるというケースもあります。とくに年金生活者にとっては支払いが厳しくなるでしょう。
●大規模修繕は「12年周期」、2回目以降に積立不足の懸念
ーータワーマンションでの大規模修繕は大きな金額が必要になりそうですね
タワマンは、外壁を修理するときなどは高さがあるため足場を組むことができません（低層階を除く）。そのためゴンドラ方式などを採用することになりますが、
期間も費用もほぼ倍かかると思ってください。
エレベ－タ－も多く設置され、その保守管理の費用や給排水設備のメンテナンス、機械式駐車場の維持管理にも多額の費用がかかります。
共用部分にたまにしか使わない豪華なジムやプ－ルやラウンジなどがある場合、この維持管理にも多額の費用が発生します。
前スレ
http://asahi.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1558570232/
1が建った時刻：2019/05/22(水) 11:46:48.86 >>86
自分で業者さんを選べるし、好きな人は自分で道具揃えてやっちゃえるもんね タワーマンションはデパートや高層ビル同様に警備員が常駐していないといけないから余計に維持費掛かる 駅近マンションは資産価値あるよ
老人や共働きが増えて
楽に暮らしたい人が増えた
戸建て住みは面倒になってきた 郊外戸建ては負の遺産
世田谷でも空き家が増えている まず12年目の外壁補修と塗り替えで全てを使い切る
そしてたった8年後の20年目の大規模修繕工事と特注エレベーターの付け替え工事が住民に降りかかるｗｗｗ
タワマン買いは情弱 >>134
別に世田谷が無くなるわけでも限界集落になるわけでもないんだし土地があれば上物だけ建てればいつまでも住めるだろ >>135
しかも業者と不動産屋がガッツリ上乗せした言い値でw >>114
安心しろ、長期的に人口は減らないよ、日本人は減るけどな
50年家賃払い続けたらいくらになるか計算してみｗ 今までの結果と、これからは同じになるとは
限らないから難しいんだよね。
昔は借金して買えば物価上昇するから返すの簡単
が常識だったが、それを信じた人の中には
困ったことになった人も多いわな。 タワマンはなんか中国人が買いまくってるって噂もあるからヤバイでしょ。 >>130
>>135
それ言ったら小規模マンションのほうがやばい
タワーはワンフロア―10戸しかなくても40Ｆ建てなら400戸近くあるぞ
1000戸とかもあたりまえ
工事費や警備費を人数で割ってみろ、後はわかるな 郊外のタワマンは駄目だろうね。山形の町起こしタワーなんてどうなるんだろ？ 多分区分所有法が改定されて、建替えとか技術進歩に合わせるための改修とかへのハードルは下がるだろうけど、それ迄に大半のマンションがスラム化すると思う。
あと、管理組合の法人化が強制になって、修繕しないマンションへの罰則規定が創設されるかも。
(最終的には民法改定) >>136
交通不便だし戸建て住みは面倒だから
子どもは住まない
老人も駅近マンションに移る >>138
家賃の方が高い、不動産屋がよく使う詭弁だなw
何10年先にようやくトントンになるような負債を抱えたら、その時点でキャッシュフロー終了なのに。 >>143
築年ガ―、スラム化ガ―逝ってる馬鹿にぜひ聞きたいんだが
日本最初のタワーマンションと言われてる昭和51年築の与野ハウスですら
坪単価100万円前後で普通に取引されてるんだが、どう説明するんだ？
普通に人住んでるし 家欲しい時に金金金が頭から離れんのなら土地付き中古住宅買えよ
新築なんか比べ物にならねえぞ
建築関係の仕事してる奴が無理して新築の家建てたりマンションに住む奴が理解できんって言ってるぞ ネットのニュースに掲載されていたが
やはりタワーマンションってどうなんだろうか？ >>149
それは正しい
しかしここは新築ＶＳ中古スレではない >>141
実際に戸数が多い方が修繕は安く済むからな
100戸より500戸
これが基本、住んでる人数や戸数が多い方が修繕費安い、アメリカやシンガポールのタワマンがそれを立証してるのにな
川口エルザタワーなんか戸数多いから修繕費も安く済んだ
大企業の役員や大病院の医師、高級取りの野球選手やサッカー選手、富裕層
この人らがタワマンの住人なのに
なんで底辺のネラーが偉そうにタワマンを批判してるんだよ >>145
戸建てはいいぞｗ
玄間開けたら他人にほとんど見られることもなく5秒で車へ
以前に都心のマンションに住んでる時は車まで2分かかった >>148
成功するか失敗するかわからないからリスクなんだよ。
失敗しなかったものを挙げて「ほら見ろ」ってのは結果論。 >>141
小規模マンションは足場を組めるから平方当たりの修繕費が安いしエレベーターは特注じゃなて汎用でいける
しかも最終的には容積率アップで建て替えて、増えた部屋を新入居者に売るという必殺技も残している
タワマンは必殺技を出した後なんやでｗ ちなみにわいは固定資産税年間2万円
すなわち住居費年間2万円！
2000坪もあれば、当然太陽光パネル並べまくるわけで
家の周りだけで収入800万
全体で3000万だけど >>143
スラムは郊外の築50年近い団地な
買い手もいないし
団地は昔から貧乏人が住む
タワマンは金持ちが住む >>148
今より人口減。
(特に建築系職人)
機械化でも追い付かない。
修繕費用上昇。
国交省指針を遥かに下回る修繕積立金物件が殆ど。
終身雇用制度の縮小によるローン返済継続率の低下。
それによる区分所有者の過度な流動化。
何一つプラスの要素が無いけど？ >>154
成功者が損してもいいから立地や便利さで買うのは構わないけど
一生に一度の買い物の人がタワマン買うのはバカって言ってんじゃないの >>155
戸建ては玄関出てから車や自転車が近いのがいいよな
駅までは徒歩15分だけど自転車でいくから5分足らず >>148
だな
素人は知らないんだよ
川口エルザタワーなんか戸数が多いから修繕費が安く住んだのにな
アメリカの大統領が自国のタワマン住人なのにな
このスレにトランプより凄い奴が何人いるんだよなw タワマンの修繕費が高いって言っても、土地平米当たりの世帯数がものすごく多いから問題にならない。
横領、不正のないしっかりした管理組合を運営できるかが鍵。人が多いだけにこれが難しい
売り切ったデベロッパーが、不安を煽って中古市場で2度甘い汁を吸おうとしてるだけ。 マンションは借金してまで自分の居住用に買うもんじゃない
あくまでも資産運用の一部として賃貸するもの
あと、100世帯以上の規模の管理組合だと２０年周期で大規模修繕の一方で管理費払わない奴が必ず大量に発生する
管理組合自体が高齢化や賃貸・外国人だらけで機能しなくなる
差押え競売にするまで莫大な時間と費用がかかる
都内23区内駅徒歩圏低層小規模高級複合住宅以外は手を出さないほうがいい >>165
めんどくさいから戸建てにするわーとなるな >>152
まず二階や三階が面倒、戸建ては自分で管理修繕しなければならないし、いつでもゴミ出せない、コンシェルジュ等のサービスもない >>156
川口のエルザタワーなんか築20年でも新築時と変わらない値段で取引されてるんだが
修繕費が普通の分譲マンションより安く済んだ事にどう反論するんだよ >>154
おおエルザかあ
あれも築20年ちょっと位か
でも3ＬＤＫとかで3000万以上はするもんな
スラム化とか言ってる奴は基地外だな タワマン戸数多いって主張する人いるけど
全部埋まるのがいつまでも続くと思ってるの？ >>154
有名人やスポーツ選手など金持ちは個人所有じゃないよ、社有物件。 >>165
修繕費を滞納してるような人間は買った人間も手放してる
で新しい富裕層がそこに住む。六本木ヒルズなんかがいい例 >>172
管理費滞納して居座ってる住民も多いぞ、
管理会社は訴訟手続きで赤字になるから放置が多い。 >>160
＞今より人口減。 (特に建築系職人)
心配するなシナチョンピナベトタイ人がわんさと押し寄せるから
今でさえ小学校なんて黒んぼだらけｗ
＞機械化でも追い付かない。 修繕費用上昇。
＞国交省指針を遥かに下回る修繕積立金物件が殆ど。
ならなおさらタワーのほうがいいぞ
大規模物件のほうがスケールメリットが高い
＞終身雇用制度の縮小によるローン返済継続率の低下。
＞それによる区分所有者の過度な流動化。
心配するなシナチョンピナベトタイ人様が買って下さる
何一つマイナス要素が無いけど >>170
都内の絵前タワマンなんか中古で出るとすぐ新しいオーナーが買いに来るがな
それだけ資産としても税金対策でもタワマンは魅力的 >>170
六本木ヒルズも富久クロスも今も空きはない
賃貸も借りてはつくし、分譲もすぐ買い手がつく >>165
築後２０年以上経過してるタワマンいくらでもあるから
現物見てきてみ、そんな考え吹っ飛ぶから >>175
ぶっちゃけ、何千万人の外国人が入って来ると想定しているわけで？
たとえば、20年後の時点で マンションは新築時にデべが意図的に管理費と修繕積立金を持続不可能な金額に抑えているんだが、購入者はこの維持費が定額だと思い込むんだよな。
でもそうではない。
大規模修繕は10~12年感覚だが、2回目の大規模修繕になるころには少なくとも150%くらいに膨らむ。
その後はさらに。
タワマンなんか20年後とかなら1ヶ月の管理費と修繕積立で15万円程度、つまり年間維持費が１５万ｘ１２＝１８０万にはなる。
その時、金持ちの道楽以外に誰が買うの？ マンションはいいけどエレベーターが怖いムリ階段使わせろ >>169
よくタワマンを昔の団地に例える馬鹿いるが
団地は昔から貧乏人の為の住まい
タワマンはある程度の金持ちからしか住めない
スタートラインが違うのにね >>156
そうか？
じゃあ逆に失敗した具体例をあげてみてくれ >>183
20年後の話してるのに、何言ってんのw >>180
＞管理費と修繕積立で15万円程度
どこのなんていうマンションの何㎡のべやなの？ タワーマンションは団地とは違うとか言ってる奴居るけど、
大部分はまったく同じだよ。
六本木ヒルズみたいなタワーマンションはほんの一部。 >>1
エレベータ止まると、階段で遭難するて言うからな >>185
ん？現在で築後20年以上経過してたら同じだろ？ >>171
個人で所有しても十分、税金対策になる
資産管理会社として所有してたり、個人で税金対策で所有したりする
某メジャーにいる選手は個人で所有してる
この前引退したカリスマ歌手も京都のタワマンオーナーだよな
タワマンを批判してる奴は、
届かないぶどうを、あのブドウは酸っぱいと批判してるだけだよ スラムかするマンションは確かにあるが、
都心部の高級タワマンがスラム化するとは思えんなぁ。
多少古くなったところでスラム化させるような人は住めんだろう。 >>179
入ってくるだけじゃないぞ日本人の馬鹿マンコどもにそこらじゅうで種付けして下さる
ありがたいことだ >>190
まあ一般人の寝床にするとこじゃないということはよくわかった
自分は一般人だからふさわしく戸建てがいいわ >>175
タワマン所有してる中国人はその辺の日本人より裕福だよ
中国人だけでなくアメリカやシンガポールやヨーロッパの富裕層もタワマンのオーナーだしな >>178
川口エルザタワー、六本木ヒルズ
この二つだけでも成功例だしな >>169
ただの嫉妬だろマンションスレや吉祥寺武蔵小杉とか住みたい街ランキング上位はなぜか馬鹿が住むって書き込みばかりになる
少なくとも俺は金があればタワマンに住みたい
でもスラム化を避けるのは不可能だと思う
昔のニュータウンや新興住宅地も世界中の色々な成功例や理論から計画して造られたけど老朽化や人間の老化は避けられない
子供が結婚して二世帯で住める広さがない限り世代交代出来ないと思う
田舎のデカい家や敷地がない限り一世代で街は終わりだよ >>193
同じ条件で戸建てとかさらに敷居高いだろ湯水のように金があれば別だけど >>167
玄関から車まで数分かかる方が余程面倒。荷物持ってご苦労なこって。
住居の2、3階が面倒なら平屋をたてればいい。郊外なら別に珍しくも無い。
コンシュルジュ？以前、福山雅治の高級マンションでコンシュルジュ(パート)に部屋漁られまくってたな(笑)
何でも屋と変わらない。 >>198
?金があればタワマンに住みたい
〇金があれば戸建てに住みたい
これが普通の感性 >>198
駅まで自転車や車で送ってもらうから
駅近である必要なんかないし安いよ 昔からタワマンは買うな負債だと書くと必死にタワマンを自慢したり噛み付いてくる奴らがいたよな
管理費や修繕積立金で月に10万から30万を支払うとか無駄。本当の金持ちはこんな無駄はしないよ >>182
団地は昔はいいとこのサラリーマン向けじゃなかった？ >>191
中流以上の若い夫婦や
地方の金持ち老人まで
どんどん都心マンションに集まって来ているね
郊外や地方の戸建ては空き家になっている >>183
都心や郊外ターミナル駅前のタワマンは築年数経過しても失敗例ないしな
むしろ戸数が少ない分譲マンションのが隣人トラブルが多い
タワマンは500戸から1000戸以上が基本で一人暮らしの1LDKから家族住まいまでたくさんいて
1LDKの人と家族住まいはほとんど交流ないし
自由な世界 >>192
まぁ、人口維持の観点からはありがたい事ですな
宗教持ち込まれてテロリスク増加は勘弁なのだが
ただ、現時点ではそういうケースも出生数に含めての数字が出てるんだろうから
しばらくは減るのでは？ >>184
中央区の月島や佃のタワマンでも固定資産税は20万代くらいだぞ
無駄に広い世田谷区の豪邸のが土地がでかい分、固定資産税はかかるんだが >>191
タワマンの子供達が結婚した後に二世帯で住めるかを考えたら分かる
住んでる人はいずれ老人になりいなくなるけどその時には子供はすでに別の場所買って住んでる結局空き家になる築年数が経ちすぎて誰も買わない空き家の出来上がり
戦後はこの繰り返しだよ >>207
しないよ
どんなに狭くても子どもが帰ってきて二世帯に建て替えてる地域だから >>200
今は共働きや老人が増えたからホテルの一室に住むように楽に
暮らしたい人が多い
自分で色々やらないといけない
戸建てに住むのは苦痛なんだよ
戸建ては専業主婦の多かった
昔のもの >>185
20年前に出来た川口エルザタワーがその辺の分譲マンションより安く修繕出来たんだが
何言ってるん？ >>210
必死に戸建てを否定してるあれは業者だろうな。
生活環境全てクリアしても子持ちには絶対タワマンなんていかんわ。海外では発育に影響あると公言されてるし >>199
都心では車は不要
老後は車運転出来ないよ ところでスラム化ってなんだよ、
人のいないゴーストタウンみたいなやつか？
それともモヒカンにプロテクター付けた奴が
三輪バギーで人引きずってるような奴がいる街のことか？ >>211
戸建てからマンションに建て替えたけどゴミ出しと回覧板が本当に楽になった >>187
団地は昔から金のない貧乏人が買ってる
タワマンはサラリーマンでも高級取りしかローン組めないが
団地は昔から金持ちは住まない、タワマンは昔から金持ちが住む
団地は持ってても税金対策にならないが、タワマンは税金対策になる
ハイ、論破な
富久クロスも豊洲のシエルタワーも月島キャピタルゲートプレイスもみんなそうだし >>210
スラム化しない鍵は二世帯で住めるかだな
今のマンションは二世帯では無理なんだよニュータウンの失敗は子供は結婚したら出ていかざる負えなかった事だな >>189
今あるタワマンの20年後の話だろ。
築20年で崩壊してちゃハナから話にならんわw >>213
馬鹿かお前は、５チャンネルに子持ちがいるわけねえだろｗ
もしいたらそいつにの家族がスラム化だはｗ >>217
その言葉で頑張れば買えそうなサラリーマンをいかにもセレブにでもなったかのようにおだてて買わせるんだな >>218
同じマンションの隣同士で親夫婦と子ども夫婦が住んだりしているよ >>211
だから一世代で終わりスラム化するんだよ >>191
そもそも、スラムになるのは安く住める団地だしなw
わざわざ賃貸物件として高いタワマンには住まない
日本政府はこれから富裕層の外人も呼び入れたい思惑があり、その住居がタワマン
安い労働力の移民や地方田舎者は、安いレオパレスや団地に住んでくれれば関東の経済は回る >>219
ん？なるほどそういうことね
じゃあ経過年数40年以上の、日本最初のタワーマンションと言われてる
与野ハウスを見て調べてきてから言えよ >>196
昔のニュータウンや新興住宅地は安月給のリーマンでも買えた
タワマンは昔からある程度、裕福な層じゃないとローン組めない
スタートから違うし、客層のターゲットも違うよ >>190
書き走りかもしれんが、
「京都旧市内」にタワマンは存在しない。 ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
