【お住まい】本当の恐怖は20年後・・・。憧れのタワマンは「時限爆弾」マンション管理士が警鐘★6
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https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190522-00000784-zeiricom-bus_all
かつて高騰したマンションは、なかなか買い手がつかず、苦戦が続いていることが伝えられている。
これまで何度も報じられてきた、スキーリゾートの新潟県湯沢町だけの問題ではない。
建築から時間が経ち、資産価値がガクンと落ちたマンションは、どこも厳しい状況だ。
憧れを抱いたり、資産性に着目したりして購入に踏み切るマンション。都心部にはいくつものタワーマンションが並び立ち、
豪華絢爛な設備や立地を打ち出して、人々の購入意欲をそそっている。低金利が続き、多額の住宅ローンが組みやすいことも、
背中を押す一因だ。
ただ、買った後に負担し続ける管理費や修繕積立金は決して軽いものではない。のちの大規模修繕に備えるためだが、
入居者による滞納や、相続人の所在がわからず必要な決議が取れないなどの恐れもある。このことはどれくらい意識されているだろうか。
不動産問題に詳しく、自らがマンション管理士でもある宮路幸人税理士はどう考えているか。この前編では、積立金の不足やタワマンの問題などを中心に話を聞いた。
●積立金不足→資産価値が減少→富裕層が物件から消える？
ーー管理費などの滞納は多くのマンション住民にとって身近な問題でしょうか
マンションは建物の維持管理や将来の大規模修繕に備えるため、月々の管理費や修繕積立金を支払う必要があります。
築年数が古かったり、戸数が多かったりするほど滞納額が生じやすくなっているのが実態です。
国土交通省の平成30年調査によると、滞納が発生していないマンションは62.7%ということです。
逆に言えば、そのほかのマンションでは程度の差こそあれ、滞納が生じているということですから、マンション住民にとっては他人事ではないでしょう。
滞納が生じ始めると、建物の維持管理や将来の大規模修繕の際に必要な資金が不足する危険性があります。
ーー資産価値にも影響を与えそうですね
はい。マンションの資産価値は周辺開発や地価の動向にも左右されますが、その管理状態も大きな要素です。
エントランスをはじめとする共用部分が綺麗に保たれているか、照明やエレベーター等の設備が支障なく管理されているかなどが重要です。
管理費の滞納により必要な大規模修繕の資金が不足する場合は、各戸から臨時徴収することになりますが、滞納者が、追加で何百万円という
まとまった金額の支払いに応じることは残念ながら考えにくいです。
ーーそうすると、先々の資産価値の減少が現実になりそうですね
そうなります。すると、富裕層など移転可能な人たちは資産価値が減ることを嫌って、そのマンションから出ていくことになるでしょう。
こうなると、経済力が弱い人が残り、「負のスパイラル」となって、建物の管理がどんどん悪化していきます。
ーー修繕積立金の月々の支払額が増えていくようなことがあると、収入が一定の人にとっては支払いが難しくなりそうです
はい。ここは、購入する際に見落としがちな部分です。修繕積立金は、段階増額方式を採用している物件が多いのです。
これは新築の時は修繕が必要ないことや、不動産業者がマンションを売りやすくするためですが、年数がたつと修繕積立金が増加していき、
将来的には当初の2倍～5倍になるというケースもあります。とくに年金生活者にとっては支払いが厳しくなるでしょう。
●大規模修繕は「12年周期」、2回目以降に積立不足の懸念
ーータワーマンションでの大規模修繕は大きな金額が必要になりそうですね
タワマンは、外壁を修理するときなどは高さがあるため足場を組むことができません（低層階を除く）。そのためゴンドラ方式などを採用することになりますが、
期間も費用もほぼ倍かかると思ってください。
エレベ－タ－も多く設置され、その保守管理の費用や給排水設備のメンテナンス、機械式駐車場の維持管理にも多額の費用がかかります。
共用部分にたまにしか使わない豪華なジムやプ－ルやラウンジなどがある場合、この維持管理にも多額の費用が発生します。
前スレ
http://asahi.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1558570232/
1が建った時刻：2019/05/22(水) 11:46:48.86 >>165
修繕費を滞納してるような人間は買った人間も手放してる
で新しい富裕層がそこに住む。六本木ヒルズなんかがいい例 >>172
管理費滞納して居座ってる住民も多いぞ、
管理会社は訴訟手続きで赤字になるから放置が多い。 >>160
＞今より人口減。 (特に建築系職人)
心配するなシナチョンピナベトタイ人がわんさと押し寄せるから
今でさえ小学校なんて黒んぼだらけｗ
＞機械化でも追い付かない。 修繕費用上昇。
＞国交省指針を遥かに下回る修繕積立金物件が殆ど。
ならなおさらタワーのほうがいいぞ
大規模物件のほうがスケールメリットが高い
＞終身雇用制度の縮小によるローン返済継続率の低下。
＞それによる区分所有者の過度な流動化。
心配するなシナチョンピナベトタイ人様が買って下さる
何一つマイナス要素が無いけど >>170
都内の絵前タワマンなんか中古で出るとすぐ新しいオーナーが買いに来るがな
それだけ資産としても税金対策でもタワマンは魅力的 >>170
六本木ヒルズも富久クロスも今も空きはない
賃貸も借りてはつくし、分譲もすぐ買い手がつく >>165
築後２０年以上経過してるタワマンいくらでもあるから
現物見てきてみ、そんな考え吹っ飛ぶから >>175
ぶっちゃけ、何千万人の外国人が入って来ると想定しているわけで？
たとえば、20年後の時点で マンションは新築時にデべが意図的に管理費と修繕積立金を持続不可能な金額に抑えているんだが、購入者はこの維持費が定額だと思い込むんだよな。
でもそうではない。
大規模修繕は10~12年感覚だが、2回目の大規模修繕になるころには少なくとも150%くらいに膨らむ。
その後はさらに。
タワマンなんか20年後とかなら1ヶ月の管理費と修繕積立で15万円程度、つまり年間維持費が１５万ｘ１２＝１８０万にはなる。
その時、金持ちの道楽以外に誰が買うの？ マンションはいいけどエレベーターが怖いムリ階段使わせろ >>169
よくタワマンを昔の団地に例える馬鹿いるが
団地は昔から貧乏人の為の住まい
タワマンはある程度の金持ちからしか住めない
スタートラインが違うのにね >>156
そうか？
じゃあ逆に失敗した具体例をあげてみてくれ >>183
20年後の話してるのに、何言ってんのw >>180
＞管理費と修繕積立で15万円程度
どこのなんていうマンションの何㎡のべやなの？ タワーマンションは団地とは違うとか言ってる奴居るけど、
大部分はまったく同じだよ。
六本木ヒルズみたいなタワーマンションはほんの一部。 >>1
エレベータ止まると、階段で遭難するて言うからな >>185
ん？現在で築後20年以上経過してたら同じだろ？ >>171
個人で所有しても十分、税金対策になる
資産管理会社として所有してたり、個人で税金対策で所有したりする
某メジャーにいる選手は個人で所有してる
この前引退したカリスマ歌手も京都のタワマンオーナーだよな
タワマンを批判してる奴は、
届かないぶどうを、あのブドウは酸っぱいと批判してるだけだよ スラムかするマンションは確かにあるが、
都心部の高級タワマンがスラム化するとは思えんなぁ。
多少古くなったところでスラム化させるような人は住めんだろう。 >>179
入ってくるだけじゃないぞ日本人の馬鹿マンコどもにそこらじゅうで種付けして下さる
ありがたいことだ >>190
まあ一般人の寝床にするとこじゃないということはよくわかった
自分は一般人だからふさわしく戸建てがいいわ >>175
タワマン所有してる中国人はその辺の日本人より裕福だよ
中国人だけでなくアメリカやシンガポールやヨーロッパの富裕層もタワマンのオーナーだしな >>178
川口エルザタワー、六本木ヒルズ
この二つだけでも成功例だしな >>169
ただの嫉妬だろマンションスレや吉祥寺武蔵小杉とか住みたい街ランキング上位はなぜか馬鹿が住むって書き込みばかりになる
少なくとも俺は金があればタワマンに住みたい
でもスラム化を避けるのは不可能だと思う
昔のニュータウンや新興住宅地も世界中の色々な成功例や理論から計画して造られたけど老朽化や人間の老化は避けられない
子供が結婚して二世帯で住める広さがない限り世代交代出来ないと思う
田舎のデカい家や敷地がない限り一世代で街は終わりだよ >>193
同じ条件で戸建てとかさらに敷居高いだろ湯水のように金があれば別だけど >>167
玄関から車まで数分かかる方が余程面倒。荷物持ってご苦労なこって。
住居の2、3階が面倒なら平屋をたてればいい。郊外なら別に珍しくも無い。
コンシュルジュ？以前、福山雅治の高級マンションでコンシュルジュ(パート)に部屋漁られまくってたな(笑)
何でも屋と変わらない。 >>198
?金があればタワマンに住みたい
〇金があれば戸建てに住みたい
これが普通の感性 >>198
駅まで自転車や車で送ってもらうから
駅近である必要なんかないし安いよ 昔からタワマンは買うな負債だと書くと必死にタワマンを自慢したり噛み付いてくる奴らがいたよな
管理費や修繕積立金で月に10万から30万を支払うとか無駄。本当の金持ちはこんな無駄はしないよ >>182
団地は昔はいいとこのサラリーマン向けじゃなかった？ >>191
中流以上の若い夫婦や
地方の金持ち老人まで
どんどん都心マンションに集まって来ているね
郊外や地方の戸建ては空き家になっている >>183
都心や郊外ターミナル駅前のタワマンは築年数経過しても失敗例ないしな
むしろ戸数が少ない分譲マンションのが隣人トラブルが多い
タワマンは500戸から1000戸以上が基本で一人暮らしの1LDKから家族住まいまでたくさんいて
1LDKの人と家族住まいはほとんど交流ないし
自由な世界 >>192
まぁ、人口維持の観点からはありがたい事ですな
宗教持ち込まれてテロリスク増加は勘弁なのだが
ただ、現時点ではそういうケースも出生数に含めての数字が出てるんだろうから
しばらくは減るのでは？ >>184
中央区の月島や佃のタワマンでも固定資産税は20万代くらいだぞ
無駄に広い世田谷区の豪邸のが土地がでかい分、固定資産税はかかるんだが >>191
タワマンの子供達が結婚した後に二世帯で住めるかを考えたら分かる
住んでる人はいずれ老人になりいなくなるけどその時には子供はすでに別の場所買って住んでる結局空き家になる築年数が経ちすぎて誰も買わない空き家の出来上がり
戦後はこの繰り返しだよ >>207
しないよ
どんなに狭くても子どもが帰ってきて二世帯に建て替えてる地域だから >>200
今は共働きや老人が増えたからホテルの一室に住むように楽に
暮らしたい人が多い
自分で色々やらないといけない
戸建てに住むのは苦痛なんだよ
戸建ては専業主婦の多かった
昔のもの >>185
20年前に出来た川口エルザタワーがその辺の分譲マンションより安く修繕出来たんだが
何言ってるん？ >>210
必死に戸建てを否定してるあれは業者だろうな。
生活環境全てクリアしても子持ちには絶対タワマンなんていかんわ。海外では発育に影響あると公言されてるし >>199
都心では車は不要
老後は車運転出来ないよ ところでスラム化ってなんだよ、
人のいないゴーストタウンみたいなやつか？
それともモヒカンにプロテクター付けた奴が
三輪バギーで人引きずってるような奴がいる街のことか？ >>211
戸建てからマンションに建て替えたけどゴミ出しと回覧板が本当に楽になった >>187
団地は昔から金のない貧乏人が買ってる
タワマンはサラリーマンでも高級取りしかローン組めないが
団地は昔から金持ちは住まない、タワマンは昔から金持ちが住む
団地は持ってても税金対策にならないが、タワマンは税金対策になる
ハイ、論破な
富久クロスも豊洲のシエルタワーも月島キャピタルゲートプレイスもみんなそうだし >>210
スラム化しない鍵は二世帯で住めるかだな
今のマンションは二世帯では無理なんだよニュータウンの失敗は子供は結婚したら出ていかざる負えなかった事だな >>189
今あるタワマンの20年後の話だろ。
築20年で崩壊してちゃハナから話にならんわw >>213
馬鹿かお前は、５チャンネルに子持ちがいるわけねえだろｗ
もしいたらそいつにの家族がスラム化だはｗ >>217
その言葉で頑張れば買えそうなサラリーマンをいかにもセレブにでもなったかのようにおだてて買わせるんだな >>218
同じマンションの隣同士で親夫婦と子ども夫婦が住んだりしているよ >>211
だから一世代で終わりスラム化するんだよ >>191
そもそも、スラムになるのは安く住める団地だしなw
わざわざ賃貸物件として高いタワマンには住まない
日本政府はこれから富裕層の外人も呼び入れたい思惑があり、その住居がタワマン
安い労働力の移民や地方田舎者は、安いレオパレスや団地に住んでくれれば関東の経済は回る >>219
ん？なるほどそういうことね
じゃあ経過年数40年以上の、日本最初のタワーマンションと言われてる
与野ハウスを見て調べてきてから言えよ >>196
昔のニュータウンや新興住宅地は安月給のリーマンでも買えた
タワマンは昔からある程度、裕福な層じゃないとローン組めない
スタートから違うし、客層のターゲットも違うよ >>190
書き走りかもしれんが、
「京都旧市内」にタワマンは存在しない。 >>222
それは新築で買った話だろ？俺が言ってるのは世代交代だよ無理なんだよ今の広さでは
ニュータウン育ちだけど結婚したら同居は不可能だもん
親が老人になっていなくなった時は既に兄弟全員よそに買って住んでるからもう戻らない
田舎の農家とか世代が繋がるのは複数世代住めるからだと思う フレームさえ残ってればクーロン城みたいに住めるんじゃねーの？ >>218
実家の近くのニュータウンも戸建て地域は子供と二世帯建て替えしてるけど
マンションタイプはスラム化してるもんなー
空き部屋クッソ安いのに子供帰ってきてない >>214
それはお前の考え。都心なんて生活用品の買い物が不便で仕方ない。神田育ちだが下町の神田辺りですら今は住み辛い。
郊外なら玄関からすぐの車に乗って渋滞知らずの20分で大型駐車場完備の店が何でも有る。
実際に住み比べてみ。上京組でド田舎から東京出て来たなら判らんだろうけどベットタウンと言うのは住むのに便利に出来てるんだよ。 >>202
じゃ、トランプ大統領は本当の金持ちじゃないんだなw
タワマンのオーナーだし、彼もタワマンに住んでたが
ダルビッシュ有や安室奈美恵も本当の金持ちじゃないんだなw
お前よりずっと金持ってるだろ >>230
修繕の判断と投入費用を自分自身で決めることが出来るのが戸建て。
他人の価値観に引きずられて金を出す必要も無い。
戸建てもマンションも高い金を出すのだから、
自身で決められる戸建てのほうが遥かにいいよ。 まあランクとしては
戸建所有＞＞マンション所有＝タワマン所有＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞あらゆる借家
だろな >>233
地方郊外住みだが20分どころか10分以内で幹線道路出れるからイオンからドンキから何でもあるわ >>226
金持ち貧乏の話しでなく世代交代したくても物理的に出来ないって事建物も住民も老朽化して自然淘汰されていくんだよ
子供が結婚して一緒に住む空間がない限りダメだろう
ワザと売る時期ズラして多世代を取り込む新興住宅地あるけどそれが成功するかは分からないね >>89
こういうアホがあるおかげで不動産業界は安泰だなと思う >>203
団地は一戸建て買えない奴らが買ってた
もう地方の団地はスラム街
逆にヒルズやエルザタワーのような日本の古いタワマンはスラムになってない
誰かが出て行くと新しい富裕層が入ってくるだけ >>214
大きな買い物、大変だね。
ホムセンハシゴしてプランターを見て選んで買ったり、
野菜や花の苗とか肥料買うのも大変だね。
ペットボトルの水やお茶も大変だね。
トイレットペーパーとかかさばるし、食料品もマイバックはいつもはちきれそうだね。
手に提げて持ってくるの大変だね。 >>218
ニュータウンが失敗したのは東京駅から遠いから
多摩とか八王子から東京駅や大手町に通うのは遠すぎる >>240
問題になってるのはヒルズみたいな億ションなタワマンじゃなくてサラリーマンでも頑張れば買えるタワマンが修繕やローンで問題になりつつあるんだろう。金持ちなら毎朝駅に行列作らないだろうに >>241
密林なら送料無料で運んでくれるんだってさ。
数百円のものタダで配達させまくったせいで崩壊しちゃったけどなw >>241
体を動かせ、脂肪を燃焼させろ、
だからお前はデブなんだよ >>221
実際にここ数年の都心タワマンは旦那の年収は最低800ないとローン審査落とされるからなw
カボチャの馬車なら年収300万の人間でもローン組めるが >>232
YouTubeでニュータウン計画とか見てたらワクワクするよ国を挙げて物凄い計画だったんだなと感心する >>236
戸建て住みは面倒だから人気がない
これから共働きや老人が増えるからますます郊外戸建てに住みたい人は減り空き家になる >>248
我が家もアマゾンやヨドバシは使うけど、
地元でもっと安い時はクルマでまとめ買いするよ。
水とかシャンプーとか洗剤とかトイレットペーパーとか。
特売にまとめ買いすると金額がぜーんぜん違う。 とはいえ、地方の車は車で老齢運転の問題点出まくってるけどね。
どうなるかなんてわかんないから、状況に合わせてどうにでも対応しやすい賃貸最強ね。 >>249
>>250
体を動かせ、脂肪を燃焼させろ、
だからお前はメタボなんだよ あー外国人が投資目的で買ってたら滞納バックレもあるのか？ >>30
戸建は戸建てで今後を考えると、
外国人の増加で治安悪化、庭無しの道路直ドアの貧困層向け戸建てなんかは安全面で終わってるけどね >>245
そんな不便なとこに住みたくないなぁ(笑) 老人免許返納の流れだから
ますます地方や郊外から
都心駅近マンションに人が移る >>1
それにしても、都心のタワーマンションが安くならないのはなぜ？なんだよ。全然安くならないジャマイカ。 都心だから車不要ってのも貧乏人の考えなんだよね。
維持する金があるなら車あった方が絶対便利。 マンションにも戸建てにも住んだけど、
家族子どもいるなら普通に戸建てだろ。
ヨボヨボになったら庭掃除も大変だから
売り払って駅ちかのしょぼいマンションでも
買って移り住むだろうけど。 >>247
だからそれがどこなの？
その問題になってるタワマンを教えてくれよ
俺は六本木ヒルズや川口エルザタワーや富久クロスと言った成功タワマン出してるよね
だから、あなたは失敗してるタワマンを具体的出してくれよ >>258
シャンプー代ケチる低所得者は
そもそも都心タワマン買わない ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
