【お住まい】本当の恐怖は20年後・・・。憧れのタワマンは「時限爆弾」マンション管理士が警鐘★6
■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190522-00000784-zeiricom-bus_all
かつて高騰したマンションは、なかなか買い手がつかず、苦戦が続いていることが伝えられている。
これまで何度も報じられてきた、スキーリゾートの新潟県湯沢町だけの問題ではない。
建築から時間が経ち、資産価値がガクンと落ちたマンションは、どこも厳しい状況だ。
憧れを抱いたり、資産性に着目したりして購入に踏み切るマンション。都心部にはいくつものタワーマンションが並び立ち、
豪華絢爛な設備や立地を打ち出して、人々の購入意欲をそそっている。低金利が続き、多額の住宅ローンが組みやすいことも、
背中を押す一因だ。
ただ、買った後に負担し続ける管理費や修繕積立金は決して軽いものではない。のちの大規模修繕に備えるためだが、
入居者による滞納や、相続人の所在がわからず必要な決議が取れないなどの恐れもある。このことはどれくらい意識されているだろうか。
不動産問題に詳しく、自らがマンション管理士でもある宮路幸人税理士はどう考えているか。この前編では、積立金の不足やタワマンの問題などを中心に話を聞いた。
●積立金不足→資産価値が減少→富裕層が物件から消える？
ーー管理費などの滞納は多くのマンション住民にとって身近な問題でしょうか
マンションは建物の維持管理や将来の大規模修繕に備えるため、月々の管理費や修繕積立金を支払う必要があります。
築年数が古かったり、戸数が多かったりするほど滞納額が生じやすくなっているのが実態です。
国土交通省の平成30年調査によると、滞納が発生していないマンションは62.7%ということです。
逆に言えば、そのほかのマンションでは程度の差こそあれ、滞納が生じているということですから、マンション住民にとっては他人事ではないでしょう。
滞納が生じ始めると、建物の維持管理や将来の大規模修繕の際に必要な資金が不足する危険性があります。
ーー資産価値にも影響を与えそうですね
はい。マンションの資産価値は周辺開発や地価の動向にも左右されますが、その管理状態も大きな要素です。
エントランスをはじめとする共用部分が綺麗に保たれているか、照明やエレベーター等の設備が支障なく管理されているかなどが重要です。
管理費の滞納により必要な大規模修繕の資金が不足する場合は、各戸から臨時徴収することになりますが、滞納者が、追加で何百万円という
まとまった金額の支払いに応じることは残念ながら考えにくいです。
ーーそうすると、先々の資産価値の減少が現実になりそうですね
そうなります。すると、富裕層など移転可能な人たちは資産価値が減ることを嫌って、そのマンションから出ていくことになるでしょう。
こうなると、経済力が弱い人が残り、「負のスパイラル」となって、建物の管理がどんどん悪化していきます。
ーー修繕積立金の月々の支払額が増えていくようなことがあると、収入が一定の人にとっては支払いが難しくなりそうです
はい。ここは、購入する際に見落としがちな部分です。修繕積立金は、段階増額方式を採用している物件が多いのです。
これは新築の時は修繕が必要ないことや、不動産業者がマンションを売りやすくするためですが、年数がたつと修繕積立金が増加していき、
将来的には当初の2倍～5倍になるというケースもあります。とくに年金生活者にとっては支払いが厳しくなるでしょう。
●大規模修繕は「12年周期」、2回目以降に積立不足の懸念
ーータワーマンションでの大規模修繕は大きな金額が必要になりそうですね
タワマンは、外壁を修理するときなどは高さがあるため足場を組むことができません（低層階を除く）。そのためゴンドラ方式などを採用することになりますが、
期間も費用もほぼ倍かかると思ってください。
エレベ－タ－も多く設置され、その保守管理の費用や給排水設備のメンテナンス、機械式駐車場の維持管理にも多額の費用がかかります。
共用部分にたまにしか使わない豪華なジムやプ－ルやラウンジなどがある場合、この維持管理にも多額の費用が発生します。
前スレ
http://asahi.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1558570232/
1が建った時刻：2019/05/22(水) 11:46:48.86 >>354
中華チョン産食材はそんなにうまいのか？
良かったな >>363
だだっ広いだけで、住みたいという気を起こさせない物件だなｗ >>363
いくらなんでも勝浦では・・・
圏央道と九十九里道とか館山道のインター降りてすぐ程度の田舎じゃないと。 うちは築40年超えたけど
未だきちんと大規模修繕入るし(10年に一回)
戸数多いけどほぼ全部常に埋まってて
首都圏始発駅(都心まで30分弱)から徒歩7分で
3LDK65平米ぐらいで3000万あたりを維持してる。
壁も床も現代基準からしたら確実に薄いが
コミュニティも管理もしっかりしてて
環境がクソ良いため、ここで育ったやつが
もう一件買うケースがかなり多い。
正直そこらのタワマンよりよっぽど良い物件と思う。 >>362
逆な
バカは何時間もかけて通う
バカは広い家に住む
三木谷さんみたいな超金持ちは広い豪邸もタワマンも両方持ってるが >>364
中華チョン産食材ってイオンのこと？
我が家はイオンばっかりじゃないよ。
まあどこのスーパーでも値段次第でそれらはあるんだけど。
あなたもそれぐらいのことは分かっているよね。
なんで分かっているのに斜め方向に揶揄してくんの？
キチガイのふり？
そういうキャラって楽だよね。 >>363
勝浦なんて千葉でも房総半島だろ
いらないよ >>83
六本木ヒルズ横のタワマンとか成功者のステータスがあるタワマンなら価値は下がらん気がするが、
ステータスが何も無いようなタワマンなら後々地獄を見るだろう。 >>363
隣と言っても千葉の奥地だろ
千葉なら浦安、市川、船橋、津田沼だろ でっかい地震がきたら一発でアウトなんだろ？
（倒れはしないが、もう住むことはできない状態になる） >>371
川口のエルザタワーもできた時は
そんな事を言われたが
今でも価値を維持してるなw >>373
しょぼい一戸建てやつい低層のマンションと違い
免震、制振、耐震の機能がしっかりしている
豊洲のタワマンは東北の震災の時にびくともしなかった、道路は一部液状化したが >>40
だから、段階的に高くなっていくんだって。
最初は安くても、だんだん高くなってきて、いざ修繕する際には、それでも足りなくて、各戸から追加でたっぷり搾り取るしくみ。 >>371
都心駅近マンションは値上がりしているよ >>1
タワマン、生活カツカツの長期ローン組んで住んでるアホはいないよな？ タワマンは新築から10年で新しい物件に移れない奴は負け組だろ >>50
駅直結型の再開発物件だと、通勤時間の大幅な軽減になるからね。
それなりの需要はあるよ。
まあ、そういう物件は、本来賃貸にすべきだと思ってるけど。 >>203
昭和40年代くらいまでは確かにそうだった >>240
昔のことを言ってるとおもうがw
首都圏団地はいいとこのサラリーマンが
多かったよ。
電通社員や朝日新聞社の社員一家もいたぞ。 >>373
建物は全く問題ないっしょ
ただエレベーター止まるから30階くらいから階段で降りて死ぬ思いをしたと友達が言ってた 晴海団地(Wikipediaより)
・1970年代前半までは一定の社会的地位を持った居住者が居住していたことが、住棟の玄関前に毎朝黒塗りの車の列が出来ていたことから伺えた。
・1980年代以降、時代的に狭小となった間取りや建物の老朽化などから居住者層の一部に変化が現れ、それまであまり見られなかったエレベーター内の落書きなどが顕著になった。 >>375
ただ、オール電化のタワマンは、計画停電でエレベーターはおろか水道すら使えなくなって困ったそうだ。
まあ、これから竣工するタワマンは、そうしたことを教訓に非常用電源とか確保するだろうし、まだまだ将来性がないわけではないだろうけどね。 まあ、タワマンはあれだね、セカンドハウスとしてはすごく魅力的。
飽きたら売ればいい。
メインの住居とするにはちょっと難あり。 >>367
10年に１回やるやつは大規模修繕とは言わないんじゃね？ しらんけど >>187
同じだね
昔は団地も「憧れの～」「夢の～」って宣伝してた >>331
3億貰えるなら千葉か静岡、山梨あたりなら住んでも良いかな。
とりあえず今の家は別宅としてそのまま維持して、あとは都心郊外あたりに不動産買って。 庭にドッグランと池が夢だから憧れないなw
集合住宅のうざさは子供の頃から嫌という程経験したからもう住みたくない 地方民は全く魅力に感じてない。
地方から首都圏への移住者（田舎もん）にはとんでもなく魅力らしいけどな。
都会の人間を見下せるから。 タワーじゃないけどかつての都内高級マンションの代表格だった、
広尾ガーデンヒルズ(昭和末期に開発)は今どうなってるんだろうね。
建ってからバブル迎えて高騰、そこから下がってを経たわけだが
立地が良いだけに結構いい値を保ってそう。 >>384
晴海団地はレアケースだろ
銀座や東京駅に近い団地なんだから
都内でも神奈川埼玉千葉でも一戸建て買えない人間が買うのが団地だよ、昔から >>393
だな
タワマンを叩く記事にウキウキな奴が多いんだから
やはり嫉妬の対象なんだろうな >>212
そこの例が全てに当てはまると思う脳は、救いようがないね
タワマン、これからが色々問題が起きてくるって言ってるの
25年後に、建物が突然溶けて無くなるわけではないから厄介なんだよ >>394
昭和の広尾ガーデンヒルズ
平成初期だと恵比寿ガーデンプレイス
ビンテージマンションとして価値を維持している
要は立地だよ >>397
ニューヨークやシンガポールのタワマンはさらに歴史あるが
問題など起きてないし、価値を維持するどころか価値が新築時より上がってるな >>387
知らんなら書くなよ。
大規模修繕工事は12年周期ど一般的に言われている。 >>395
都内一等地と郊外のタワマンもそれぞれ同じようなもの。 >>400
タワマンに縁のない貧乏人ほどアンチタワマン
上京の賃貸くんだろうがな >>385
昨年の大阪に大きな被害をもたらした台風の時、区内のタワマンは角部屋のエコキュートの羽が強風で回り過ぎて縦列全戸壊れた（東京ね）
ゲストルームの浴室は使えたけど、何十世帯もだから、追いつかなくて大変だったらしい
エコキュートの給湯って何人も連続して入れない、お湯の容量決まってるから
面倒なんだな、と思った マツコが月曜から夜更かしで
免震のタワマンが地震で崩壊するなら
その辺の一戸建てや低層マンションなんて瓦礫になってるわ >>399
そっちのタワマンの仕組みに詳しくないんだけど、やっぱどっちも分譲なの？
管理組合とかどういう制度なんだろ？？
もし知ってたら教えてくれないか？
価値が落ちない理由がそこにあるかもしれない。 今の高島平団地みたいになる
戸建は自分の意思で何でもできるけどさ >>404
日本語不自由な人？？
まあ、それはともかく、地震動ってのは波で伝わるもんでな？
低層建築と高層建築では、その伝わり方が全然違うんだよ。
だから、それは一概には言えない。
どんな地震だったかで、被害の傾向は変わってくるはずだよ。 おまえら
機械式駐車場のメンテナス費と修繕費なめたらあかん
ホント金食い虫よ >>399
人が減る日本で、災害の危険と隣り合わせの日本で、同じように行くわけない
背伸びして購入した層も多い
ニューヨークやシンガポールのタワマンは本当の富裕層が住んでる
日本はエセ富裕層やセレブ気取りも多い
下界の人間を見下ろすんだよ、なんて知性を感じさせないのが購入しちゃう
タワマン買うと、落ち着かなくて戦闘的になってしまうのかな >>402
俺なら築12年の低層分譲マンション所有者だが。
明後日は管理組合総会。 タワーに限らず、マンションは間取りが決まっており、
100㎡以上ある物件でもトイレや洗面所がひとつとか
個室が5畳とか二人以上はおろか、一人でも無理だわ。 耐震性を確保するため、タワマンは壁など建材の軽量化が至る所でされていて、生活音が漏れやすいのだとか。
不動産の価値の分かる人は高層には住まず、タワーマンションを購入するのは世間知らずの田舎者の成金だけらしい。 >>413
組合役員も大変だ
まあ自治会みたいなもんだが >>415
関口宏とか代々エリート家系だが
関口宏もタワマンを終の住処に選んだな
中尾彬もか >>415
断熱材とか防音材って軽量部材な気がするけど、それでもダメなの？
なんかそれはニワカには信じ難いわ。 >>416
俺、役員でも無いのに、修繕積立金ガン上げ案作って、
理事会、総会でプレゼンして通した。
傍から見れば、ただの暇人だな。 >>412
地方、郊外は減っているけど
東京や大阪都心は人口増えているから
都心マンションは人気
地方、郊外戸建ては空き家に >>417 祖父・関口亀次郎（関口紺三）は
国会議事堂の建設に携わった鳶職だった。
とあったけど、エリート(・・? >>417
その人たちには20年後関係ないじゃん… >>1
でも一戸建ても売るの時間かかるしリフォームしないといけないんやで
ぶっちゃけお金ないならマンション買ったりしなきゃいいとおもうんや タワマン購入者ってほとんど中国人だろ
維持費なんて出す訳ない
そんな思考ない >>414
タワマンでもトイレもバスルームも一つなん？
田舎の新築よりだめじゃん 長屋は連帯責任だからなあ。
脱落者がいると修繕費の頭割りが増える。
自分の持ち分以上の負担を強いられることもある。 お金の有無関係なく、今不動産を所有して無いんなら、賃貸住み替えを続ける方が、無駄な出費無くて相続も後腐れなくて良いかもしれんよな。 >>419
いいとおもいますよ
分譲マンションなのに賃貸かホテル住まいと勘違いしてる人もいますし
管理会社任せじゃなく 所有者意識をもって管理しないと
あっという間に資金不足そして管理不足でボロボロになりますよ
建物なんて ID:QER02kWA0
ID:EnOUtyQP0
いいや、速やかに、令和首都圏大震災が起きる。
関東全域を、
巨大狂乱物価、巨大オイルショック、
巨大ブラックアウト
巨大取り付け騒ぎ、
巨大預金封鎖が、襲うのだ!!
関東大震災には、元禄型巨大地震 大正型巨大地震、ここらが有名。
また、周期は不明だが、
1677年 延宝三陸北部沖大地震
1677年 延宝 関東南部地方沿岸巨大地震
1605年 慶長 関東地方南部沿岸 巨大地震
1611年 慶長三陸地震 東日本大震災クラス
ここら同時連動もある。
１９２３ 大正関東大震災
１９２４ ハワイキラウエア大噴火
２０１８ ハワイキラウエア大噴火
２０１９ー２０２０ 関東大震災
元禄型関東大震災の周期は、実は
よくわかっておらず、最短３００年前後で発生する恐れがあり。
今、正にその周期にある可能性がある。
ハワイ キラウエアが、大噴火したことで、巨大地震クラスの関東大震災の危機は嫌が上でも、非常にたかまっているのだｗｗｗ オンボロ小屋みたいな場所に住んでたジャスティスのおかんの新築(息子が建ててくれてる。ある程度の年齢いってる)＞＞タワマン ID:QER02kWA0
ID:EnOUtyQP0
いいや、速やかに、ID:nHBd8CD60
令和首都圏大震災が起きる。
関東全域を、
巨大狂乱物価、巨大オイルショック、
巨大ブラックアウト
巨大取り付け騒ぎ、
巨大預金封鎖が、襲うのだ!!
東日本大震災に、速やかに、誘発される、房総半島沖ー伊豆小笠原海溝 超巨大地震
東アジア同時多発動乱での、関東地方南部、首都圏全域での、
Ｊアラート 弾道ミサイル警報フル稼働
Ｊアラート
航空攻撃情報、大規模テロ情報、ゲリラ、特殊部隊襲撃情報
ここらの、フル稼働。
(サウンドは、Ｊアラート 弾道ミサイル警報と同じ。)
ここらが起きたら、
ベトナム戦争末期で、高度経済成長期末期、タナカ カクエイノミクス末期で、
オイルショック、狂乱物価の直前である、1973年に起きた
>1上尾駅暴動事件 首都圏国電同時多発暴動事件。
ここらが、ギガサイズで、速やかに、
ID:nHBd8CD60
関東スタンピード巨大暴動でおきるなw W・チャーチル
「人間が歴史から学んだことは、歴史から何も学んでないということだ」
ttps://i.imgur.com/avJJ6FB.png >>426
建物の構造の事だけ考えれば、今のタワマンはどこに立地してても安全だとは思うよ。
怖いのは航空機の激突くらいじゃない？？
まあ、周辺のインフラが逝ってるから、孤立生活を余儀なくされるとは思うけどね。 タワマンじゃない、14階建の40部屋程度のショボい新築買ってしまったんだが、
同じように10年20年経過してからの修繕費に苦労するんかな…
購入時にまとまった修繕費先払いさせられてるんだが… タワマンの中で階級があると聞いてから、住みたくないわ。
上階に住めるんだったら、住むけど。 >>437
費用もさることながら、住民間での意思決定に苦労すると思う。
不在権利者や偏屈な人が1人でもいると、話が前に進まないこともあるから。。。 タワマンはやめたほうがいいよ、小金持ちの支那公ばかり押し寄せてるから、
そのうちイギリスの移民マンションみたく大火事にでもなる >>437
まとまった金額って百万単位？
でないと修繕積立金としては端金。
気になるなら調べたら？
ちなみにざっくり言って、平米辺り200円が目安。
これより下ならアラート。 >>437
修繕、修繕、修繕！！ 管理会社の食い物になりさない 仕事してるうちは都内で賃貸マンション。
引退したら田舎の家を建て替えてノンビリ戸建て生活。
家を買った時より高く売るとか考えたこともねぇよ。
そもそも投資に不動産なんて上級国民同士で騙し騙されつつ遊んでればええやん 私の知り合いは相続税対策としてタワマン購入したような人たちだな。 >>182
昔の公団は裕福じゃないと住めない。
月収の40%程度の家賃だったからね これはひどいｗ
「ここにいてはダメです」 江戸川区の水害ハザードマップが“正直すぎ”て注目を集める
「まさかどっか行けって言われるとは」
https://news.biglobe.ne.jp/trend/0524/blnews_190524_1873405503.html >>447
普通、そんなの地形見ればわざわざ指摘されるまでもなくわかるよね。
そんなことも考えずに家買って、後から喚いてる連中のオツムはたしかにひどいww 日本民法の父、穂積陳重の『法窓夜話』を現代語に完全改訳。
法律エッセイとして異例のベストセールスを続けた名著を
手軽に読みやすく。短編×１００話なので気軽に読めます。
法窓夜話私家版 http://pesc.pw/HFPRH
（続）法窓夜話私家版 http://pesc.pw/H7DJW
ksk >>446
都心の団地だけな
郊外だと持ち家のが団地オーナーより上だった
今は東京3区の駅の近いタワマンに富裕層が集まる 住ん出るやつはステータスで死ぬまで住むわけじゃなさそう ┏( .-. ┏ ) ┓
【Android 半導体、量子サーバー】とは、バイオ生物で構成されている
銀行系システムダウン、新幹線事故、ジャンボジェット（戦闘機）が墜落する
【人類史上の最大の失敗作】である yu >>448
まあ東京湾岸の低地は海抜と地盤で建物選択以前の問題だよな
どうしても江戸川区とかに住む必要があるならマンションの高層階で津波高潮洪水の一撃目を（夜中や避難手遅れの場合）回避するしかないのかも
あの辺は賃貸ですら住みたくない土地だけど
なお一撃をサバイバルできてもどこへどうやって避難するかという大問題が… >>453
１週間は籠城できるだけの備蓄が欲しいところだね。
あの辺なら、タワマン上層階籠城が一番安全だとは思う。 >>454
周囲が海になったら汚物や汚水はベランダから投げるとしても水と食料と医薬品と衛生用品の量が生存期間を決めるね
近隣の避難民が100人単位で駆け込んでたらどうなるやら ６月４日に新宿の不動産屋さんに行くんだけど、東京都２３区内のアパートで
エアコン、風呂、トイレ、洗濯機置き場、自転車置き場のある物件が良いって話したから。
はたして何区と言われるのやら。 >>456
>>447をよく見ておけ
東京東部は本当にやめといた方がいい
避難できない場所にいたら駄目だ 形あるもんに永遠など無いんだよ
マンションなんて大きなゴミ！ 豊洲のシエルタワーはできた時は3000万で買えたからな
今は中古で築12年で5000万は出さないと手に入らないが タワマンに限らず、分譲集合住宅が怖いのは、建物が寿命を迎えて建替が必須になったときだよ。 ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
