【お住まい】本当の恐怖は20年後・・・。憧れのタワマンは「時限爆弾」マンション管理士が警鐘★6
■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190522-00000784-zeiricom-bus_all
かつて高騰したマンションは、なかなか買い手がつかず、苦戦が続いていることが伝えられている。
これまで何度も報じられてきた、スキーリゾートの新潟県湯沢町だけの問題ではない。
建築から時間が経ち、資産価値がガクンと落ちたマンションは、どこも厳しい状況だ。
憧れを抱いたり、資産性に着目したりして購入に踏み切るマンション。都心部にはいくつものタワーマンションが並び立ち、
豪華絢爛な設備や立地を打ち出して、人々の購入意欲をそそっている。低金利が続き、多額の住宅ローンが組みやすいことも、
背中を押す一因だ。
ただ、買った後に負担し続ける管理費や修繕積立金は決して軽いものではない。のちの大規模修繕に備えるためだが、
入居者による滞納や、相続人の所在がわからず必要な決議が取れないなどの恐れもある。このことはどれくらい意識されているだろうか。
不動産問題に詳しく、自らがマンション管理士でもある宮路幸人税理士はどう考えているか。この前編では、積立金の不足やタワマンの問題などを中心に話を聞いた。
●積立金不足→資産価値が減少→富裕層が物件から消える？
ーー管理費などの滞納は多くのマンション住民にとって身近な問題でしょうか
マンションは建物の維持管理や将来の大規模修繕に備えるため、月々の管理費や修繕積立金を支払う必要があります。
築年数が古かったり、戸数が多かったりするほど滞納額が生じやすくなっているのが実態です。
国土交通省の平成30年調査によると、滞納が発生していないマンションは62.7%ということです。
逆に言えば、そのほかのマンションでは程度の差こそあれ、滞納が生じているということですから、マンション住民にとっては他人事ではないでしょう。
滞納が生じ始めると、建物の維持管理や将来の大規模修繕の際に必要な資金が不足する危険性があります。
ーー資産価値にも影響を与えそうですね
はい。マンションの資産価値は周辺開発や地価の動向にも左右されますが、その管理状態も大きな要素です。
エントランスをはじめとする共用部分が綺麗に保たれているか、照明やエレベーター等の設備が支障なく管理されているかなどが重要です。
管理費の滞納により必要な大規模修繕の資金が不足する場合は、各戸から臨時徴収することになりますが、滞納者が、追加で何百万円という
まとまった金額の支払いに応じることは残念ながら考えにくいです。
ーーそうすると、先々の資産価値の減少が現実になりそうですね
そうなります。すると、富裕層など移転可能な人たちは資産価値が減ることを嫌って、そのマンションから出ていくことになるでしょう。
こうなると、経済力が弱い人が残り、「負のスパイラル」となって、建物の管理がどんどん悪化していきます。
ーー修繕積立金の月々の支払額が増えていくようなことがあると、収入が一定の人にとっては支払いが難しくなりそうです
はい。ここは、購入する際に見落としがちな部分です。修繕積立金は、段階増額方式を採用している物件が多いのです。
これは新築の時は修繕が必要ないことや、不動産業者がマンションを売りやすくするためですが、年数がたつと修繕積立金が増加していき、
将来的には当初の2倍〜5倍になるというケースもあります。とくに年金生活者にとっては支払いが厳しくなるでしょう。
●大規模修繕は「12年周期」、2回目以降に積立不足の懸念
ーータワーマンションでの大規模修繕は大きな金額が必要になりそうですね
タワマンは、外壁を修理するときなどは高さがあるため足場を組むことができません（低層階を除く）。そのためゴンドラ方式などを採用することになりますが、
期間も費用もほぼ倍かかると思ってください。
エレベ−タ−も多く設置され、その保守管理の費用や給排水設備のメンテナンス、機械式駐車場の維持管理にも多額の費用がかかります。
共用部分にたまにしか使わない豪華なジムやプ−ルやラウンジなどがある場合、この維持管理にも多額の費用が発生します。
前スレ
http://asahi.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1558570232/
1が建った時刻：2019/05/22(水) 11:46:48.86 >>454
周囲が海になったら汚物や汚水はベランダから投げるとしても水と食料と医薬品と衛生用品の量が生存期間を決めるね
近隣の避難民が100人単位で駆け込んでたらどうなるやら ６月４日に新宿の不動産屋さんに行くんだけど、東京都２３区内のアパートで
エアコン、風呂、トイレ、洗濯機置き場、自転車置き場のある物件が良いって話したから。
はたして何区と言われるのやら。 >>456
>>447をよく見ておけ
東京東部は本当にやめといた方がいい
避難できない場所にいたら駄目だ 形あるもんに永遠など無いんだよ
マンションなんて大きなゴミ！ 豊洲のシエルタワーはできた時は3000万で買えたからな
今は中古で築12年で5000万は出さないと手に入らないが タワマンに限らず、分譲集合住宅が怖いのは、建物が寿命を迎えて建替が必須になったときだよ。 >>419
いや、そういう問題提起してくれる人が必要なの
そのための総会だから
良い仕事したんだと思う 近所のビルも壊したけれど、その後すぐに新しいビルが建った。駅近物件だからそこもすぐ売れた。 シンガポールみたいに、政府系公社が20階建てくらいの高層マンション整備すればいいよ >>442
買ったことないんだね
準備金として、だいたい管理費と修繕積立金の10倍を初めに払うシステム >>466
買った事が無い人が、総会に修繕積立金改定案を出したりはしません。 >>447
正直でいいと思う。江戸川区民の行く末を案じている証拠だ。 お前らどうせタワマンには縁もゆかりもないでしょ無駄な心配 >>470
買う気は無いけど、作る側なんだ。。。
心が痛い。 4月まで武蔵小杉へ通勤してたんだが、
ここは住む場所ではないなとつくづく感じたよ。
地味だけど自分は市川か船橋辺りで充分かと。 タワーマンションは新築を買って、新築の生活を楽しんで、
15年以内に売るのがよいのよ
15年以内なら価値もそう下がらん、
場所によっては上がるからそのタイミングで売る
んでまたその時新築のマンション買う
また15年以内に売る >>467
65年分で8000万くらいなくなるけど？ >>474
その額ならタワマン買うよりお得じゃん？ 建て替え決議したら、いったん国とかに買い取ってもらって、建て替わってから再度買う仕組みがいいと思う。自分たちで建て替える方が安くて済むけど、意見をまとめるのは大変そう。 >>1
ゴーストタウン化確実と言われているタワマン群が近くにある。 >>477
何で国が買わなあかんのだよw自分らの自治でやれよ >>477
国とか行政機関は、補助金は出せても買い取りは難しいだろうな。。。
タワマンの建替は、新規の再開発と違って公益性がほとんど無いからね。
買取を民間以外に期待するなら、URとか住宅供給公社あたりか、新たな機関を設立するかのいずれかだと思う。
行政施行よりはまだ芽があるかなって程度で、これも現実味はあまり無いけど。
どちらにせよ、再々開発事業的な新たな仕組みを作らないと、どうにもならない老朽化したタワマンがいくつも出てくるだろね。 >>473
5年たったら配管の痛みで不動産屋は相手しないで。
仲介に徹しられてしまう
ヤフオクで売るしか無いなｗ 無駄に広い家なんか住んでるやつはちょっとアホなんじゃないかと思うよな
トイレすら面倒だろ、それこそ歳とったらキツイし
そんな、なかでもタワマンみたいなとこに住んでるやつは究極のバカだわな
ゴミ出しすら面倒やし、エレベーターなんか無駄な時間の究極ですわ、同じ金出すなら庭付き一戸建てにしとくのが吉ですの >>462
それを見据えて、たまたまいい感じの中古住宅が売りに出てたから購入した
今なら買い手市場だそうだから、値下げ交渉もしやすいようだよ
うちは100万以上下げてくれた >>1
リアルピタゴラスイッチ見れるなんて楽しみだな！！！！ マンションの寿命が長いと
言われている理由は骨格
鉄筋コンクリートの骨格は
人間の寿命を
超える物件ありとも言われている
問題は水周り、内装、外壁
この辺は、書いた順で
手を入れてかないと
買い手不在のオバケ屋敷と
化していく
なので記事は間違いではない
新古を除き中古でも、
ノーメンテで
良い値で売れたと言う人もいる
ものすごくキレイに使っていた
無知な買い手を騙した
の2パターンしかなく
一般市民の参考にならない 物件価格5000万円とする、
管理費1万円、修繕積立費1.5万円×50年＝1500万円
50年間のコスト6500万円
（固定資産税やら駐車場やら専有部分のメンテナンス代や住宅ローンの金利は敢えて計算に入れない
修繕積立費も甘いかも）
6500万円は50年で言うとひと月あたり10.8万円
購入物件の方が家賃10.8万円の賃貸（賃貸も管理費があるから実際は10万円ちょうどくらいかな）より設備は充実してるけど、
物件を持つことの様々なリスクを考えると割りに合うと思う人もいるだろう
賃貸はお金だけ払って何も残らないから損と言うが、
50年後だと状況によっては残る事が損になる可能性もあるし
マンションも戸建ても賃貸も様々なメリットとデメリットがあり、どれを重視するかはその人次第
だからマンション買うのは馬鹿とか賃貸するのは馬鹿とか戸建ては馬鹿とか言っても何の意味も無い
これ20年後にタワマンは爆弾を抱えてる、って言うだけの記事だよね、そのリスクよりメリットの方が大きい人や爆弾を避ける目利きの出来る人はタワマンに住めばいいだけの話 >>488
その通りだね。
消費者としては全面的に賛成。 老朽化したマンションがスラム化するのは20年前から常識だったんで
戸建て買ったんだが近くに老朽化したマンションがあると環境が悪いってことで
近所の戸建てにも悪影響が及ぶことはあまり考えていなかった、ミスった >>447
ほんと正直ｗ江戸川区
三枚目のプリントには
>江戸川区だけでなく江東5区はほとんどの地域が浸水します
江戸川区、墨田区、江東区、足立区、葛飾区
と、ご丁寧に周辺の仲間も紹介しているｗ
その点、タワマンは浸水には強くて良かったじゃん！
そもそもこの辺のタワマンの建っている所は人が住む所なのかという問題はあるが
だいたい準工業地域とかだし いずれリゾマンのように手放したくても売れないなんてことになるのは間違いないわ。
五輪前に売っておくのが吉かもな。 >>488
>50年後だと状況によっては残る事が損になる可能性もある
若い人は本能的にそう感じているみたいね タワマンなんて金持ちが自慢する為に住んでるだけだよ
嫌なら引っ越すだけだろうし >>407
何十レスもしてる間に調べられると思うけど
自分で調べない精神はすごいと思う >>492
前ちょっと調べたことがあるんだけど
縄文時代の海抜変動の関係で江戸川区・墨田区・江東区・足立区葛飾区方面は今でもほぼ「水が無いだけの海」なんだよね
ゼロメートル地帯は地盤沈下のせいだけど川の流路変えたのも江戸時代とかで最近だし >>18
東京育ちなら小学校の社会で関東大地震や東京大空襲を習うからね
被服廠跡や埋立地やゼロメートル地帯へ社会見学に行くくらいだし
あの辺の下町はヤバイって多くの人が分かってる
元からの江戸っ子はしょうがないけどさ 20年も住もうと思って買う人いるのか？戸建てではないのなら数年で変えるのがベストだよと言ってたけど… マンションは借りるもの
終の棲家がほしいなら土地付き一戸建てを買え 終の棲家を津波で流された
まだローンが残ってたが・・
とほほ まあ何年も赤の他人のおっさんに家賃払って暮らしてるバカよりはマシだろ
借家住まいってのは植民地の土人と同じ、一生の奴隷ｗ >>505
リスク考えずにマンション買っちゃったアホよりはマシなんじゃないかと思うけど
諸々のリスク回避して最終的には無難なとこの中古に落ち着くってのも悪くない >>505
こんなもん損得を考えるレベルが買ったら
それこそ一生タワマンの奴隷になるわｗ >>507
うん、中古購入は否定してないよ、中古のほうがむしろ良いと思うぞ
長期間借りるのはバカだって話
>>508
お前らは損得を考えないから貧乏なのよ >>505
借家の方が身軽で良くない？
買うとしたら終の住みと決めたらかな
タワマンとか20〜30年後の補修費がえぐそう
流石に50年後は建て替え視野にいれないといけないけど、マンション管理費てそんなにプールしてるのかな？
新築を渡り歩けるぐらい金があれば良いけど、そもそもそこまで金あれば一戸建てかうんじやないのかな？
リゾートマンションとか見てると、数十年後を不安に感じる >>511
身軽？？？家買うと太るのか？
ちなみにうちの実家は前から持ち家だけどここ30年で5回位引掛したぞｗ
俺も今の家は2軒め >>512
結局引っ越し前提で家買ってんですよね
昔の家を資金に新しい家買うとき、結構な差額出ませんでしたか？ >>514
いや、ほとんどが利益出てる
少なくとも差引合計はプラス
ちな俺が前住んでた都心のマンションは、今貸してるｗ 都心のタワマンはセカンドハウスとして買える財力があるなら買ってみたいね
例え買っても最初の大規模修繕までには売り抜けたいけどさ 人口が減っているといわれている神戸市
大阪のベッドタウンにしたくないと三宮でのタワマン建設には反対する市
批判を浴びたが、>>1を見ると
むしろ神戸市の方針は正しいね
西宮市とかとちがって神戸市三宮は商業とビジネスの要素も大きいから >>516
大規模修繕したあとの方がきれいになるから高く売れる
女の化粧と同じようになｗ
しかも一回目なんてほとんど積立金で賄うから、払い損になるぞ タワマンの連中なんて自分らで殺到して過密状態を作り出しておきながら
交通やら教育やらインフラが足りないと文句垂れてばかりの連中なんだろ
そういうヤツらが２０年後にどんな修羅場を演じてくれるか楽しみ >>515
現状でローン無しですか？
カボチャの馬車が話題になってたとき、東洋経済が、バブル時代に不動産投資をしてた人のその後の調査を出してましたが、完済できたのは20%で残りは返済できなかったと書いてあった
自分は一括払いで一軒しか買える貯蓄しかないから、まだ買うのは抵抗があるな >>519
そんなの郊外の開発分譲地だって同じことだよｗ >>520
実家はもうローンないけど
俺のマンションと今の家はローンあるよ
金利1％程度だから借りられるなら借りとかなきゃ損だろｗ
するがのアパートローンは3％くらい行くんじゃね？ >>522
投資用ローンとしては3%は良心的だな。 あれ、マイホーム向け低金利ローンの不正利用ってこのあいだ問題になってなかったっけ
すでにバレてんぞ… 代官山アドレスは少し前に大規模修繕終えたが、積立金20億以上あるよ。 >>525
うん言われたら「金ないから払えませんて」言えば法的措置までは取らないからｗ
法的措置取って来たら返せばいいしな
低金利のローンってのは、借りるのはとても大変だけど、
全額返すのはいつでも簡単にできるのよ
1％で借りて3％で運用なんてバカでも出きるだろ >>526
駐車場代とかも積立金に振り替えてるだろうからな 低金利だから固定金利で住宅ローンを組んだ人ならインフレになってほしいんだろうな
俺はややデフレがいいと思ってる
物価の安い国に行ったら良かったみたいな話をよく聞くから、
その反面、トルコとかに行った人いる？ >>526
だいたい3回目で破綻するからやっぱり20年後くらいじゃない？ 築４０年に迫る低層マンションだが未だに2000万の売値が出ているわ
リフォーム込みだけど
なのに空き室が出てもすぐに新しい人が入って来る
まぁ固定資産税やマンション全体から見ての占有率を考慮したら
売値は600万あるかどうか
リフォーム代が少々掛かっても不動産仲介って儲かるんだな 駅直結、30年は人口減らない駅、修繕計画が現実的、積み立て管理費ローン込み込みで15万以内。
上記以外はゴミ以下の廃墟になるよ。
修繕計画がゴミ、駅が遠い、埋め立て地域、さらにシナチクがオーナーの戸数が多かったら役満。
気づけよ。有名人は「賃貸」だからな。
投資以外でタワマンなんか買うのは田舎出身の知恵遅れだけ。 >>532
マンションのリフォームとか躯体いじりようがないし
間取り変えるにもボード剥がして軽鉄下地組み替えるだけ
そんなもんよっぽど設備に金使わなけりゃ絶対千万行かない タワーマンションって50年後とか老朽化したらどうすんの？
ダイナマイトでぶっ壊すの？ >>536
そんなこと言ったら
霞が関ビルとか、丸の内の古ビルとかの心配しろよ ビルの解体はシートで覆ってじわじわと低くしていく技術が既にあるぞ
日本生まれの技術だぞ >>536
エンパイアステートビルは90年前だけど、建て直しの話なんてないみたい。日本は地震が多いので耐震強度ときちんとしたメインテナンスしてれば100年以上は問題なくもつだろう。 >>538
>>540
丸の内のビルも新宿のビルもエンパイアステートビルも鉄骨造でしょ。
鉄筋コンクリートの超高層とは話が違うかと。 >>541
タワーマンションはほとんどS造で
コンクリートなんて基礎部分とか一部しか使ってないぞｗ >>544
いやいや、RCの構想マンションもあるけど
最近のタワーはだいたいS造だよ、構造としてコンクリート使わない場合が多い
コンクリート使いすぎると重量でやばい >>547
いくら匿名掲示板だからって適当なことを知ったように言う癖なくした方がいいぞ。
分譲のタワーマンションで鉄骨造なんて聞いたことない。
あるのかも知れないけど間違いなくごく僅かだよ。 >>548
いやいや、
タワーマンションの外壁には、軽量気泡コンクリート版(ALC版)が用いられる
これはコンクリートじゃないんよ >>550
柱と梁が鉄骨で出来てるものが鉄骨造(S造)。
柱と梁が鉄筋コンクリートで出来てるものが鉄筋コンクリート造(RC造)。
床はどちらも鉄筋コンクリート。外壁外壁の何で出来てるかは関係ない。
分譲タワーマンションはほぼ全て鉄筋コンクリート造。 >>551
だ・か・らあああ
外壁にALC版使ってたら、RC、SRC表記は出来ないんよ >>552
いい加減にしなよ。。。
ALCの外壁なんて構造部材じゃないんだから建物の構造形式に何の関係もない。
ALCの外壁使ってたら外壁はRCじゃない。そりゃそうだ。
それと主要構造部の骨組が何造かは何の関係もない。
分譲タワーマンションはほぼ全て鉄筋コンクリート造です！ ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
