【お住まい】本当の恐怖は20年後・・・。憧れのタワマンは「時限爆弾」マンション管理士が警鐘★6
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https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190522-00000784-zeiricom-bus_all
かつて高騰したマンションは、なかなか買い手がつかず、苦戦が続いていることが伝えられている。
これまで何度も報じられてきた、スキーリゾートの新潟県湯沢町だけの問題ではない。
建築から時間が経ち、資産価値がガクンと落ちたマンションは、どこも厳しい状況だ。
憧れを抱いたり、資産性に着目したりして購入に踏み切るマンション。都心部にはいくつものタワーマンションが並び立ち、
豪華絢爛な設備や立地を打ち出して、人々の購入意欲をそそっている。低金利が続き、多額の住宅ローンが組みやすいことも、
背中を押す一因だ。
ただ、買った後に負担し続ける管理費や修繕積立金は決して軽いものではない。のちの大規模修繕に備えるためだが、
入居者による滞納や、相続人の所在がわからず必要な決議が取れないなどの恐れもある。このことはどれくらい意識されているだろうか。
不動産問題に詳しく、自らがマンション管理士でもある宮路幸人税理士はどう考えているか。この前編では、積立金の不足やタワマンの問題などを中心に話を聞いた。
●積立金不足→資産価値が減少→富裕層が物件から消える？
ーー管理費などの滞納は多くのマンション住民にとって身近な問題でしょうか
マンションは建物の維持管理や将来の大規模修繕に備えるため、月々の管理費や修繕積立金を支払う必要があります。
築年数が古かったり、戸数が多かったりするほど滞納額が生じやすくなっているのが実態です。
国土交通省の平成30年調査によると、滞納が発生していないマンションは62.7%ということです。
逆に言えば、そのほかのマンションでは程度の差こそあれ、滞納が生じているということですから、マンション住民にとっては他人事ではないでしょう。
滞納が生じ始めると、建物の維持管理や将来の大規模修繕の際に必要な資金が不足する危険性があります。
ーー資産価値にも影響を与えそうですね
はい。マンションの資産価値は周辺開発や地価の動向にも左右されますが、その管理状態も大きな要素です。
エントランスをはじめとする共用部分が綺麗に保たれているか、照明やエレベーター等の設備が支障なく管理されているかなどが重要です。
管理費の滞納により必要な大規模修繕の資金が不足する場合は、各戸から臨時徴収することになりますが、滞納者が、追加で何百万円という
まとまった金額の支払いに応じることは残念ながら考えにくいです。
ーーそうすると、先々の資産価値の減少が現実になりそうですね
そうなります。すると、富裕層など移転可能な人たちは資産価値が減ることを嫌って、そのマンションから出ていくことになるでしょう。
こうなると、経済力が弱い人が残り、「負のスパイラル」となって、建物の管理がどんどん悪化していきます。
ーー修繕積立金の月々の支払額が増えていくようなことがあると、収入が一定の人にとっては支払いが難しくなりそうです
はい。ここは、購入する際に見落としがちな部分です。修繕積立金は、段階増額方式を採用している物件が多いのです。
これは新築の時は修繕が必要ないことや、不動産業者がマンションを売りやすくするためですが、年数がたつと修繕積立金が増加していき、
将来的には当初の2倍〜5倍になるというケースもあります。とくに年金生活者にとっては支払いが厳しくなるでしょう。
●大規模修繕は「12年周期」、2回目以降に積立不足の懸念
ーータワーマンションでの大規模修繕は大きな金額が必要になりそうですね
タワマンは、外壁を修理するときなどは高さがあるため足場を組むことができません（低層階を除く）。そのためゴンドラ方式などを採用することになりますが、
期間も費用もほぼ倍かかると思ってください。
エレベ−タ−も多く設置され、その保守管理の費用や給排水設備のメンテナンス、機械式駐車場の維持管理にも多額の費用がかかります。
共用部分にたまにしか使わない豪華なジムやプ−ルやラウンジなどがある場合、この維持管理にも多額の費用が発生します。
前スレ
http://asahi.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1558570232/
1が建った時刻：2019/05/22(水) 11:46:48.86 あれ、マイホーム向け低金利ローンの不正利用ってこのあいだ問題になってなかったっけ
すでにバレてんぞ… 代官山アドレスは少し前に大規模修繕終えたが、積立金20億以上あるよ。 >>525
うん言われたら「金ないから払えませんて」言えば法的措置までは取らないからｗ
法的措置取って来たら返せばいいしな
低金利のローンってのは、借りるのはとても大変だけど、
全額返すのはいつでも簡単にできるのよ
1％で借りて3％で運用なんてバカでも出きるだろ >>526
駐車場代とかも積立金に振り替えてるだろうからな 低金利だから固定金利で住宅ローンを組んだ人ならインフレになってほしいんだろうな
俺はややデフレがいいと思ってる
物価の安い国に行ったら良かったみたいな話をよく聞くから、
その反面、トルコとかに行った人いる？ >>526
だいたい3回目で破綻するからやっぱり20年後くらいじゃない？ 築４０年に迫る低層マンションだが未だに2000万の売値が出ているわ
リフォーム込みだけど
なのに空き室が出てもすぐに新しい人が入って来る
まぁ固定資産税やマンション全体から見ての占有率を考慮したら
売値は600万あるかどうか
リフォーム代が少々掛かっても不動産仲介って儲かるんだな 駅直結、30年は人口減らない駅、修繕計画が現実的、積み立て管理費ローン込み込みで15万以内。
上記以外はゴミ以下の廃墟になるよ。
修繕計画がゴミ、駅が遠い、埋め立て地域、さらにシナチクがオーナーの戸数が多かったら役満。
気づけよ。有名人は「賃貸」だからな。
投資以外でタワマンなんか買うのは田舎出身の知恵遅れだけ。 >>532
マンションのリフォームとか躯体いじりようがないし
間取り変えるにもボード剥がして軽鉄下地組み替えるだけ
そんなもんよっぽど設備に金使わなけりゃ絶対千万行かない タワーマンションって50年後とか老朽化したらどうすんの？
ダイナマイトでぶっ壊すの？ >>536
そんなこと言ったら
霞が関ビルとか、丸の内の古ビルとかの心配しろよ ビルの解体はシートで覆ってじわじわと低くしていく技術が既にあるぞ
日本生まれの技術だぞ >>536
エンパイアステートビルは90年前だけど、建て直しの話なんてないみたい。日本は地震が多いので耐震強度ときちんとしたメインテナンスしてれば100年以上は問題なくもつだろう。 >>538
>>540
丸の内のビルも新宿のビルもエンパイアステートビルも鉄骨造でしょ。
鉄筋コンクリートの超高層とは話が違うかと。 >>541
タワーマンションはほとんどS造で
コンクリートなんて基礎部分とか一部しか使ってないぞｗ >>544
いやいや、RCの構想マンションもあるけど
最近のタワーはだいたいS造だよ、構造としてコンクリート使わない場合が多い
コンクリート使いすぎると重量でやばい >>547
いくら匿名掲示板だからって適当なことを知ったように言う癖なくした方がいいぞ。
分譲のタワーマンションで鉄骨造なんて聞いたことない。
あるのかも知れないけど間違いなくごく僅かだよ。 >>548
いやいや、
タワーマンションの外壁には、軽量気泡コンクリート版(ALC版)が用いられる
これはコンクリートじゃないんよ >>550
柱と梁が鉄骨で出来てるものが鉄骨造(S造)。
柱と梁が鉄筋コンクリートで出来てるものが鉄筋コンクリート造(RC造)。
床はどちらも鉄筋コンクリート。外壁外壁の何で出来てるかは関係ない。
分譲タワーマンションはほぼ全て鉄筋コンクリート造。 >>551
だ・か・らあああ
外壁にALC版使ってたら、RC、SRC表記は出来ないんよ >>552
いい加減にしなよ。。。
ALCの外壁なんて構造部材じゃないんだから建物の構造形式に何の関係もない。
ALCの外壁使ってたら外壁はRCじゃない。そりゃそうだ。
それと主要構造部の骨組が何造かは何の関係もない。
分譲タワーマンションはほぼ全て鉄筋コンクリート造です！ >>329
田舎は車が必須だから、高齢での事故が心配。
子供が同居か近くに住んでくれればいいんだけど。
自分は田舎を捨てて、都心で駅のすぐ近くに中古マンションを買った。 >>555
都会の駅から遠い家は拷問だと思う
みんながみんな駅の近くには住めないんだよ？ 100年もつなんて大嘘！
地震で生き延びても、内部は腐食してるしね。
30年で水回りはボロボロ。上階の漏水が三階下まで壁伝って漏れて
壁紙取り換えとか、大損食らった親戚、いるもん！
これが結構、深刻だよね。住民が歯抜け状態の幽霊マンソンなんて\\
あっちこっち水漏れが起こるはず。
ジジババ達は修理費用も出せないｗｗｗ マンションは、建て替え時期になると住民の意見が一致せず、揉め事がおこるから、新築を購入、買い手がつく間に売却して住み替えがいいよ。 欧米:高層マンションは貧乏人の住まい、富裕層は土地付き平家に住む 問題は日本だと不動産屋の陰謀で一戸建ては中古で売ろうとすると思いっきり買い叩かれる
海外だとそんなことはなく中古住宅でもまともな値段で売れてるのにな
問屋などもそうだけど日本特有の中間搾取の権限が異様に強いせいで不動産屋の取り分も多い ┏( .-. ┏ ) ┓
【Android半導体チップ】とは
Google、Windows、Apple、IBM、NTT、SONY
他、全世界の携帯・PCにて採用
【人類の脳思考データ】を一挙に掌握
【卯の花】システムにて、人類の思考・感情をモニタリング b.t
例)「焼肉を食べたい」と考えたのみで
量子サーバー上で解析・売却がスタートする
五感（視覚、聴覚、触覚、味覚、嗅覚）すら簡単に掴まれる >>488 50年後に自分が死亡する月までずっと毎月10.8万円を支払い続けることが出来るのが前提 ってのが一番のリスクじゃね？ ローン組まなきゃ手が届かないような貧乏人はタワマンなんて買うべきじゃないんだよ
階層カーストだとかいうくだらないしがらみを押し付けてくるのも中・低層階の貧乏人
高層階の住人にとっては良い迷惑
これから造るタワマンは中・低層階を吹き抜けの柱だけにするべき 新しくできる晴海フラッグなんて、窓の外が倉庫街だぜ
こんなん陰鬱な気分になるだろw
https://i.imgur.com/LeTdkUU.jpg 低層マンションの住人だけど、マンションのメリットは金さえ払えば管理会社が全てやってくれるところ
この点は戸建と比べると圧倒的に楽
煩わしい近所付き合いとも無縁だし、ウチは防音がしっかりしてるから生活騒音も全く気にならない
豪雪地帯の人が戸建に拘って、毎年雪掻きに無駄な労力費やしてる意味が分からん
戸建だって30年もすれば大修繕必要になるのに >>548
多くは、構造材以外にコンクリートがつかわれて、
構造材は鉄骨じゃね？ >>567
汚ったなw
レインボーブリッジや観覧車でも観れれば綺麗だろうけど倉庫街なんて見てもなぁ。
優雅に進む客船の代わりにタグボート見ながら朝食かw 郊外戸建住みだが明確なメリットは価格面くらいだわ
意外だったのは煩わしいご近所付き合いなんて無かったこと
地方はわからないが首都圏のうちの地域はサッパリしてる >>571
地方でもネチネチなご近所関係とか村八分とかは山間の限界集落の話で街に近い普通の宅地は同じくサッパリだよ。
集落が無くなりそうだから必死に結束図るんだよ。 >>572
地方でも本当に面倒なご近所関係は、
そこで生まれ育ったのではなく引っ越してきた場合でしょ
で、その限界集落での話みたいなのはさすがに少ないだけ
昔限界集落で隣人を殺した事件があったけど、
後日出てきた隣人の行動の方が放火などやりたい放題だった事件あったな >>546
思い切り値下がりしてるじゃん
ただ管理費がとんでもなく高いね
今、どうなってるんだろう
管理は行き届いてるのか
おまけに駅から遠かったね
出来た時見に行ったなぁ、リビングが30畳とかね >>573
あそこの陰湿さはオカルトもんだったね
知的レベルが低いほど、閉鎖的独断的になるという典型的な例だったわ
あれは加害者が追い詰められる
犬が可哀想だったね >>538
商業ビルのメンテナンスと雨後の筍のようなタワマンのメンテは同一視しないで 青山に住んでた時の折り込みチラシでは
普通のマンションでも修繕積立金が6万くらいしてたからなあ
それが倍増となったら12万だからね。年金から出すとなるときついわな
それプラス固定資産税やらあるわけで >>575
限界集落で住民の姓も殆ど同じところって、何百年も近親婚繰り返してたのかな
ラブクラフトの小説みたいで怖いんだけど >>567
倉庫街の近くはやめておいた方がいいな。（大人でも怖いのに）子供がうっかり自転車で行っちゃうと怖い 50万人以上が住んでる市と10万人程度の市ではタワマンの価値も全然違うだろ
郊外駅前のタワマンは人に押し付けることが出来ない時限爆弾だとは思うが >>578
明治時代に苗字を決めろ言われた時に尊敬する人や地元権力者の苗字を付ける例が多かったからだと思われ。
農業技術を伝授する神主さん(尊敬の対象)の名前が「鈴木」さんだったかな？ まあ、このタワマンスレも伸びるだろうな。
長い間、半島者が「ここに幸せがあるよ？」と日本人の鼻先で猫じゃらしの
ように揺すって見せた３つの誘惑のうちの一角を占めてきたのだから？
タワマンという名の夢？夢の架け橋？幸せの形が瓦解し始めたわけで。 なんだかな、と思い始めてたタワマンの住民の中には
このスレッドを読むことである種の決心がついた人もいるんじゃないかな。 >>38
消防ハシゴ車より高いマンションはすべてアウトだよ
実際のところ >>280
最初出店反対されてた白金のドンキ、
都内売り上げトップクラスらしいおｗ >>577
戸数の少ないマンションほど、負担額は大きくなるんだよ。
タワマンは修繕費も高額になるけど戸数割にするとたいした金額ではない。
高い物件は、修繕費よりも管理費とかでボられてるマンションとかなんだろうな。 >>585
東京消防庁ハシゴ車が最大14階みたいだな。 思えば長かったね。
タワマンに夢を描いて働いた日々はなんだったの？としみじみと
考えて固まってる人もいるだろうよ。
くだらねーだろ？
引き出しにしまってる金無垢のロレックスといっしょよ。
恥ずかしくてハメれやしない。 >まあ、このタワマンスレも伸びるだろうな。
★6が立つまで時間かかったよね？？なんでだろ？？？ 自分が逃げるまでは誰も逃がしてはならない
これはタワマン住民同士の見えない闘いなのだ >>584
タワマンに住んでいる層は、教養の水準も高いし
不動産の流通もある程度、分かっている人が多いから
記事で言われてるようことは最初から想定済み。
タワマンを否定的に捉えてるのは、ゴシップ記事の内容を
鵜呑みにするようなリテラシーと教養の無い層だけ。
いまだに戸建信仰とかもってるような、不動産取引の経験に乏しい
思考停止の高齢者とかに多いだろうね。 >>586
同一予算で「マンションにすべきか戸建にすべきか」の話題でもあるんでない？
修繕積立金が時間とともに上昇する可能ってのは大きなマイナス材料。(今の金額だけで判断しちゃダメ) >>488
かといって戸建てはねぇ
高齢者で戸建てからマンションに住み買える人が多いのをみると戸建てには長く住めないんだなと思うよ >>594
今のマンションは30年後までの修繕費の上がり幅を最初に提示してくれるよ ２０年後の物価高騰と人件費の高頭皮も修繕費には当然計算済みだろ マンションも戸建ても同様に価値がない
せめて田畑なら付加価値を生むけど、住むだけの消費財にしては不当にバブル ずっと住んでりゃ損失にはならん
ステータスなんでしょ？ガチホでいいじゃないw 今売れないのはオリンピック後に買おうとしてる人が多いからじゃないの？ >>595
治安が悪くなっているから、戸建ては経済性とか抜きにしてこれからは無理だな 結局は巨大集合住宅でしかないからなぁ
タワマンだから何か変わるわけでもない >>593
>>1には、その手の知的で経済力のある人は自由に移転できるが、質の悪い居住者は移転できずに残り、負のスパイラルが始まると書いてある。
現在4割ほどもいる(と書いてある)修繕積立金未納者が一括で支払う事は無理であるため、大規模修繕ができなくなる可能性がある。
知的で金のある層は手早く売って移転する。
結果として未払い層の比率が時系列で濃くなる、これが>>1 >>601
たしかに。空き家も増えてるからセキュリティ面の不安はあるね ゆったりした庭でも無ければ戸建ての良さなんて無いからな
とは言えムサコレベルの糞環境は無しだけど >>593
＞教養の水準も高いし
あなた必死ね、面白いわ >>37
東京のマンションで生まれ、都心のマンションで育ち、東京の賃貸タワマンで学生時代を送る
今北東北の某町にいるんだけど、マンションというか鉄筋の建物が市役所と警察署しかない >>533
福山雅治は不動産マニア
現金持つより節税対策になるから
で彼は複数のマンションを自宅と賃貸にしている
ダルビッシュもタワマンマニアだしな >>604
空き家も増えているし、新興住宅地とか一様に年寄りしか住んでないからね、怖いものは無い
バンかトラックで大人数で押し寄せて、窓叩き割ってセコム来る前に根こそぎってのが最近の流行、主に外人グループだな >>603
確かに、引っ越す余裕と能力がない人はつらい現実が待っているかもな。
ただ、その統計にある未納者が４割いるって
銀行引き落としの手続きミスとかで一過性のものも含まれてる数値だろ。
この手の不動産の記事は結論ありきのこじつけの内容もあるからよく精査しないと。 集合住宅のアパマン全てが不況になるのは人口構造から当たり前 だから、ここで書いてる人も結局、真相が解らないんだよね
当然、マンソンステマも来てるしｗｗｗ
キツネとタヌキの化かし合いスレとなってるねｗｗｗｗｗｗｗ
ホントはさ、テレ朝とかで、特集組んで討論とかやってほしいけど
なにせ、スポンサーが不動産屋だしｗ
今まで誰も知らなかったｗ
あまりに否定的意見出ちゃうから不可能なんだよねｗｗｗ >>540
ニューヨークやシンガポールのタワマンがまだまだ住めるし、新築時より高いからな
川口エルザタワーも六本木ヒルズも大規模修繕も終わり、売りに出せば新築時より高く売れる
武蔵小杉や豊洲のタワマンも新築時より築年経過した今のが高いからなw
アンチタワマン哀れ
ただ地方のタワマンが良くないのには賛成 >>606
教養や教育水準というのは収入に比例するというのは常識。 マンションの場合、賢い連中は修繕費が上がる前に売却する。
いずれアホばかりが残って、修繕や建て替えが出来なくて修羅場になる。
そうなると売るに売れなくなって、ボロマンションに住み続ける以外の選択肢がなくなる。 >>593
>タワマンに住んでいる層は、教養の水準も高いし
>不動産の流通もある程度、分かっている人が多い
虚栄心が強く、幸せ芝居したかったというのが動機の筆頭だと思うけどね。 ガキの頃は、あまり理解してなかったが、マンションなんて買うのは博打だな。他の世帯との金銭的信用で成り立つ家なんて、これからの時代に買えねーよ。どうなるかもわからんのに。 >>617
もちろんそういうに人もいるだろうけど、ただのアホの思い込み。
ホラ吹き詐欺師のジャーナリスト榊淳司が書いた記事が発端だろうな。 田舎者の山好きなんですが
タワーマンションの非常階段って住人なら自由に一階から最上階まで登り降りできたりするの？ >>598
タワマンの住人は教養も財産もある人が多いからな
一部の1LDKの賃貸にはマルチビジネスで成功した奴らも紛れてくるが、そいつらは金がなくなり2年で出て行く >>615
タワマンでも背伸びしている人はいるわけだが 大規模修繕、経験した奴いるか？？？
あんなの超インチキ修繕じゃん！
年寄りしわしわ婆のしわ取り手術＋ファンデ厚塗りであら隠し、でしょ！
ベランダに分厚いゴム塗ってたけど・・・あのゴムが剥げたら、その上に
また、ゴム塗るんだろうな！ベランダがどんどん厚く醜くなるだけｗｗｗ
本当の修繕って中身の鉄骨のメンテじゃないのかな？ま、不可能だけどｗｗｗ ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
