【お住まい】本当の恐怖は20年後・・・。憧れのタワマンは「時限爆弾」マンション管理士が警鐘★6
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https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190522-00000784-zeiricom-bus_all
かつて高騰したマンションは、なかなか買い手がつかず、苦戦が続いていることが伝えられている。
これまで何度も報じられてきた、スキーリゾートの新潟県湯沢町だけの問題ではない。
建築から時間が経ち、資産価値がガクンと落ちたマンションは、どこも厳しい状況だ。
憧れを抱いたり、資産性に着目したりして購入に踏み切るマンション。都心部にはいくつものタワーマンションが並び立ち、
豪華絢爛な設備や立地を打ち出して、人々の購入意欲をそそっている。低金利が続き、多額の住宅ローンが組みやすいことも、
背中を押す一因だ。
ただ、買った後に負担し続ける管理費や修繕積立金は決して軽いものではない。のちの大規模修繕に備えるためだが、
入居者による滞納や、相続人の所在がわからず必要な決議が取れないなどの恐れもある。このことはどれくらい意識されているだろうか。
不動産問題に詳しく、自らがマンション管理士でもある宮路幸人税理士はどう考えているか。この前編では、積立金の不足やタワマンの問題などを中心に話を聞いた。
●積立金不足→資産価値が減少→富裕層が物件から消える？
ーー管理費などの滞納は多くのマンション住民にとって身近な問題でしょうか
マンションは建物の維持管理や将来の大規模修繕に備えるため、月々の管理費や修繕積立金を支払う必要があります。
築年数が古かったり、戸数が多かったりするほど滞納額が生じやすくなっているのが実態です。
国土交通省の平成30年調査によると、滞納が発生していないマンションは62.7%ということです。
逆に言えば、そのほかのマンションでは程度の差こそあれ、滞納が生じているということですから、マンション住民にとっては他人事ではないでしょう。
滞納が生じ始めると、建物の維持管理や将来の大規模修繕の際に必要な資金が不足する危険性があります。
ーー資産価値にも影響を与えそうですね
はい。マンションの資産価値は周辺開発や地価の動向にも左右されますが、その管理状態も大きな要素です。
エントランスをはじめとする共用部分が綺麗に保たれているか、照明やエレベーター等の設備が支障なく管理されているかなどが重要です。
管理費の滞納により必要な大規模修繕の資金が不足する場合は、各戸から臨時徴収することになりますが、滞納者が、追加で何百万円という
まとまった金額の支払いに応じることは残念ながら考えにくいです。
ーーそうすると、先々の資産価値の減少が現実になりそうですね
そうなります。すると、富裕層など移転可能な人たちは資産価値が減ることを嫌って、そのマンションから出ていくことになるでしょう。
こうなると、経済力が弱い人が残り、「負のスパイラル」となって、建物の管理がどんどん悪化していきます。
ーー修繕積立金の月々の支払額が増えていくようなことがあると、収入が一定の人にとっては支払いが難しくなりそうです
はい。ここは、購入する際に見落としがちな部分です。修繕積立金は、段階増額方式を採用している物件が多いのです。
これは新築の時は修繕が必要ないことや、不動産業者がマンションを売りやすくするためですが、年数がたつと修繕積立金が増加していき、
将来的には当初の2倍〜5倍になるというケースもあります。とくに年金生活者にとっては支払いが厳しくなるでしょう。
●大規模修繕は「12年周期」、2回目以降に積立不足の懸念
ーータワーマンションでの大規模修繕は大きな金額が必要になりそうですね
タワマンは、外壁を修理するときなどは高さがあるため足場を組むことができません（低層階を除く）。そのためゴンドラ方式などを採用することになりますが、
期間も費用もほぼ倍かかると思ってください。
エレベ−タ−も多く設置され、その保守管理の費用や給排水設備のメンテナンス、機械式駐車場の維持管理にも多額の費用がかかります。
共用部分にたまにしか使わない豪華なジムやプ−ルやラウンジなどがある場合、この維持管理にも多額の費用が発生します。
前スレ
http://asahi.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1558570232/
1が建った時刻：2019/05/22(水) 11:46:48.86 タワマンなんて「何とかは高いところが好き」の典型だろ？
散々、タワマンカーストとかネガティブ記事を出しておいて売上が悪いとか頭悪すぎ。
都心のヒートアイランド現象打開のためにも臨海部のタワマンは壊せ。 でも２０階以上がタワマンなんだろ？
２０階で補修工事もできないってあるかね？？ >>584
状況を正しく捉えることのできる人はね
足掻いて不合理な真実を必死で隠すために叩いてるのもいるけどw >>624
竹ノ塚で3LDKで徒歩４分
あなたは勝ち組
徒歩４分で竹ノ塚、素晴らしい部類 >>632
タワマン批判の記事はなぜか人気がああるらしいからな。
榊は確信犯的に捏造までして無理矢理、批判記事を書いている。
榊の値下がり予想なんて、まだ可愛いもの。
海外では〜の引用する内容が全てデタラメ。 >>596
絶対にその通りになると確約がある？
修繕積立金が後々上がる、と知れ渡ってきたから、売る方はあの手この手でごまかそうとするよね
その販売会社が無くなる未来も想定しなきゃ >>620
タワマンは知らんが、東京本社に勤めてた経験からいうと、避難訓練のときに45解から降りてたから誘導さえしっかりしてりゃ高さ自体はなんとでもなる
が、その誘導ってのが烏合の衆のタワマンだと難しいかもな
会社の場合は本社ビル全員で避難ほの方法とかルートとか徹底するだろ
子供も病人もいない >>634
自分も昔はガーデンニングにはまった時期があったけど、
現在は解放されてせいせいしている。
確かに、作業後は気持ちが良いことは間違いないんだけど、
長年続けてると義務的な気持ちになる心情の割合が大きくなってくる。
他のレジャーでもっと快適に気持ちよくなれるし、庭いじりはただの時間の無駄。 庭なんかアスファルトで固めておけば戸建てでも手間はかからんぞ >>645
榊は都心のタワマンはあと三年で半額で投げ売りと2013年に書いたからなw
2013年に竣工したタワマンは今中古市場に出たら新築時より高く売れるのにな エルザは1戸あたり200万の修繕費がかかったんだったよな
意外に安い
修繕費は面積で決められていることが多いから
下階層はかわいそうだよな
実際の修繕費用は上階層が何倍もかかる >>593
否定的じゃないけど羨ましくもない
住民の心理にはちょこっと興味ある。 ＞普通のマンションでも修繕積立金が6万くらいしてたからなあ
＞ それが倍増となったら12万だからね
ヤバ！
でも直ぐに10万くらいにはなるだろうな。
出ていけない人は延滞金積み上げたまま、逝くのか？？？？ >>624
なんでそんなとこに住むんだと思ってたが、やっぱり23区はいろいろ手厚くて、千葉埼玉の一見いい住宅地より、福祉や行政が手厚いんだよね
来ないたニュースで千葉だか埼玉の結構いい市が、小学校の冷房設置率0％ってのを聞いて、表面的な評判や見た目の治安やどうでも、やっぱり首都圏に住むなら23区だと思ったよ
俺は港区生まれ育ちだから特にそう思う
今は青森だけどな >>632
だって恐ろしい未来しか思い浮かばない
普通のマンションですらそうなのだから尚更
と、３回の大規模修繕体験者は思うよ
ちなみに同じ物件で３回経験があるのではなくて、全て別の物件
普通のマンションですら大変な大規模修繕、タワマンで耐えるとか、とんでもない罰ゲーム >>651
埼玉のエルザタワーの修繕の記事読んだけど、
確か１戸あたり120万程度だったと記憶してるけどな。
修繕実施までの年数計算間違ってない？ >>650
へー、
別に買う気もないけど、なんとなくその予想あり得そうで覚えとくよ >>652
>>593
のいうように、住民の心理にはちょっと興味ある
タワマンと言っても都心の高級住宅街の一等地から、さいたま新都心千葉まで色々あるんだろうが、その辺色々聞いてみたい
…そういや山形の上山市にもタワマンあったが… >>655
１回目の外壁まわりの修繕を３物件で3回経験したってこと？
タワマンだとなぜ大変だと思うの？ 違いはゴンドラによる修繕なんだけどさ。 >>659
そういうド田舎や郊外のタワマンは問題外。
あんなものを買う人間はアホしかいない。 >>650
あいつは10年以上前からマンション相場は値下がりすると力説していたけど
見事に真逆になったからなｗ >>661
昔の山形市内に住んでて、山の中のゴルフ練習場行くときにいつも上山通って、あの謎のタワマン見てたんだよ
夜になると真っ暗でほとんど灯りついてないし
なんだったんだろう、あれ 国勢調査の結果を元に、東京23区の「駅別」の大卒比率を算出した結果
上位10位に杉並区内の駅が4駅もランクイン！
https://www.sumai-surfin.com/k/201505/gakureki/
【1位】浜田山 （杉並区） ←京王井の頭線
【2位】田園調布 （大田区）←東急東横線
【3位】多摩川 （大田区） ←田園調布の隣駅
【4位】半蔵門 （千代田区）
【5位】西永福 （杉並区） ←京王井の頭線
【6位】西荻窪 （杉並区） ←JR中央線
【7位】麹町（千代田区）
【8位】荻窪 （杉並区） ←JR中央線
【9位】市ヶ谷 （千代田区）
【10位】牛込神楽坂 （新宿区）
大卒以上の比率「沿線」上位
【1位】京王井の頭線 ←23区の全14駅の内、6駅が杉並区なんで
【2位】東急東横線
【3位】JR中央線 ←杉並4駅の効果かな
平成における東大合格者数の都立校トップは、都立西高（杉並区）
https://toyokeizai.net/articles/-/276444?page=2 >>593
金も教養もあるなら戸建て買うじゃダメなん？ マンションしか売れなくなってブチ切れマンション叩きw
車売れないしみんな駅前マンションにしか住まないんだからしょうがないね >>656
年数？？？
650戸で13億円かかってる 20年住んでも値段下がらないどころか上がってるんだから
売って新しいマンション買えばいいじゃない >>660
大変なのは作業そのものじゃないんだよ。
まあ、いずれ経験すればわかるさ。 >>623
一度大規模修繕の時期に理事会よ役員をやれと 普通のマンションでも、築30年もすれば、管理費・修繕積立金で5万円ぐらいするようになるからね
これに、固定資産税の支払い＋駐車場代が上乗せされる
また、大規模修繕は、追加で100万200万必要
タワマンなんて2倍はいるのでは？
サラリーマンの年金だと絶対に足りなくなると思うよね 杉並区は「第一種低層住居専用地域」が多いので
建ぺい率と容積率の厳しさから戸建が守れ、タワマンはなかなか難しい
松濤や田園調布など高級住宅街も概ね第一種低層住居専用地域だから、マンション建てるとなると低層しか許されない。
しかも敷地いっぱいいっぱいに建てることも許されない。
倉庫街や工業地域はタワマン建てやすい。
>>665で1位の東京都杉並区浜田山の象徴的なマンション
1977年に建てられた「ライブタウン浜田山」
「浜田山」駅から徒歩数分。古き良き時代の洗練された空間をご覧下さい。
https://img.cowcamo.jp/uploads/ckeditor/pictures/6961/content_IMG_7903.jpg
全97戸だから実際は写真以上に建物の広がりがあるかと
最近の大規模マンション「パークシティ浜田山」の品格
「浜田山」駅から徒歩数分
https://img.cowcamo.jp/uploads/ckeditor/pictures/6958/content_IMG_7953.jpg
全9棟、総戸数522戸らしい
杉並区は低層中層マンションと戸建が多め。
規制もそうだし、マンションも周辺の環境に考慮しないと周辺の戸建住民から建設反対運動が起こるかもしれないし。 >>668
ごめん、何勘違いしてたわ。
何か色々と換算したりしてたから記憶がごっちゃになってしまった
ちなみに12億だね。難関工事の特殊事例でこの金額だから、問題の無い構造であれば
これよりは安いはず。 マンションのデメリット→修繕費、管理費、固定資産税が高い、住み続ける限り払う必要がある
戸建てのデメリット→セキュリティが弱い、自分たちで修繕しないといけない、高齢になると階段の昇り降りがきつくなる、都内だとペンシルハウス中心
どちらのデメリットを受入れられるかは家庭や個人によりけり >>669
うちの中古マンションなんかでも20年住んだら元が取れるわ >>676
パークシティ浜田山の景観なんて日本じゃないな。
ワシントン近くの超高級住宅地よりも綺麗だわ。 >>669
20代から60代まで？
そりゃ世界も狭くなるわ…(;´д｀) ファミリーなら戸建一択だよな
タワマンだと4LDKとか殆ど選べないからな
タワマンはヒカキンの様な奴が住むところ >>673
合意形成？エレベーター交換などの全面刷新するような２回目以降の事を言ってるんだね。 >>678
マンションは修繕費だけでみれば戸建てよりも割安。
管理費や駐車場代とかも含めると割高。
管理費をどうみるかだね。 >>660
まるごと管理会社に委託してないタイプのマンションなのでは >>682
家族みんな通勤通学に時間かかって
車やバイク使って誰かが事故る タワマンは修繕が大変 vs 戸数が多いからタワマンの方が割安
タワマンは金持ちが住む vs 金持ちは戸建てに住む
戸建ては近所づきあいが大変 vs マンションの方が管理組合の役員などで大変
全然決着つかないじゃんw というか、タワマンって何十年も住むつもりでかっているやつ少ないだろ。
たいてい数年で買値より高いか近い値段でうって引っ越す予定が多いんじゃない。
まあ、家賃を考えるとバブルみたいなもんだろう マンションで合意形成とかほざいてる奴って、結局は自分の意見が通らないから不満って話だろ
マンションの様な集団生活で自分出したら揉めるに決まってんだろって話でさ >>686
自主管理物件だけは手を出したらダメだね。
>>688
いろんなケースがあるんだから、一概に結論を出そうとする方がおかしいんだけどな。 >>690
投資で買うやつもいるぐらいだからな
住む目的で買ってついでに値段上がったら買い換えで儲けると >>691
意見が割れて、物事が決まらないってことなんじゃないかな。
連絡がつかなくて多数決の議決を決定することすら難しい場面もあるんだと思うよ。 もう絶対に電車使わない人間以外は戸建に住まないだろ マンションは独身が多いが、変人だから独身な訳であって、そんな奴等が集まったら揉めるのは当然だよな >>691
老い先短くて改修とかどうでもいいやつが揉めてるイメージ >>693
不動産は一生に一度の買い物なんて、訳のわからない話が通じるのって日本だけだよ。
住まいは買い替えて儲けるもの。
海外じゃ不動産は投資の側面も大きい、綺麗にリフォームして高く売るというのが普通 >>685
個人用の小さいテレベーターでもメンテ費用が半端ないから
大金持ちしか無理。 >>677
確か、2年間の修繕にかかったのが12億
他に準備等でいろいろかかってるって前みたね 高い金だしてマンションを購入する連中は住宅に無頓着。
そういう奴ははじめから張ってある、
味気ない白一色の壁クロスとかでも平気な連中。
家具はニトリか無印がいいところ。 >>698
不動産投資投資てマスゴミに踊らされてるイメージがあんだか、 >>705
確かに空間に制約があったり、建材も制限があったりするのは間違いないな。
でも、マンションでもクロスなんて事前に容易変更可能。
個人的には郊外の戸建て住まいの人間の方がニトリや無印ユーザー多そうだけどな。 >>706
それとは別。
まあ、不動産投資を完全否定する人間こそマスコミに踊らされて実社会を知らない人間だけどな。 >>705
子持ちは普通子供にダメにされるの見こしてニトリや無印じゃね 賃貸マンションに住む ← 頭いい
分譲マンションを買う ← 頭わるい
簡単に説明するとこういうこと >>708
実際に住んでるマンションが年数経つ事に
売ろうとしたら値段が上がるわけだしな
笑い止まらないよ
富久クロスとかこの前、中古の値段見たらかなり高くてビックリした
でも今は出回ってないからあの物件は売れたんだろう
タワマンは住む金融商品、貸す金融商品
そりゃ富裕層が税金対策で買うのわかるわ >>688
というより住んでる地方で差がありすぎるからw
田舎まで行かなくても首都圏でも埼玉の外れた中核都市と東京山手と下町ではこれまた違う
戸建のメリットは家族持ちの他に将来同居近居が原則の地域かにもよる
地域差はもちろんあって、たとえば戸建のメリットをいくら説いても「年取ったら一人で雪下ろしできない」とかになってくりゃ前提が崩れる >>698
ここは日本なので…
自治会か学区があることを無視してないか？ >>688
好みの問題だから好きな方を選べばいいだけ 戸建なら補修費用けちっても住めるけど、マンションはほぼ強制徴収されるからなあ。
タワマンなんて管理費も高額だし。
駅から少し歩くけど戸建買って良かったと思うわ。 >>675
>管理費・修繕積立金で5万円ぐらいするようになるからね
そうそう
マンション買うか戸建てにする迷ったけど、管理費+修繕積立考えると戸建ての方がましになる
賃貸も古いマンションとか売りに出てるとき比較すると居住者がいても儲かってないのが分かる
最近大きなマンションではなくアパートや鉄筋でも個人で建てれる小規模なものが増えてるわけだ >>696
それは地域によって全く違う
住民の民度の高い都心部のマンションと戸建よりもマンショの方が圧倒的に安くて変人と低所得層が多く住む郊外のマンションとじゃ同じくくりには出来ない >>698
ライフスタイルが全然違うのに比べるのはおかしい 武蔵小杉駅には、JRの南武線、横須賀線、湘南新宿ライン、東急の東横線、目黒線の5路線が乗り入れていて、
直通で品川や横浜、東京、新宿、池袋に約10〜30分で行けるということで、
子育て世代に人気で、タワーマンションが林立しています。そして、まだまだ、今後も増える予定です。
大型商業施設があり、買い物も便利で子育てやレジャーの環境も整っている…と様々な媒体で宣伝され、子育て中、
今後子供を持つ予定の共働き世帯に人気で、マンションの価格もうなぎ上り…ですが、急速な人口の流入は、
様々な問題を引き起こすことは過去の事例でも明らかです。
子供の数が多すぎて、校舎に入りきれません。校庭を潰して校舎を増築しています。マンモス校です。
こんな過密な環境で育つ子供がどんな風に成長していくのか、心配でなりません。
子供を預けてから、仕事に行くわけですがこれがまた大変です。改札に行列ができるんですよ。
都心へのアクセスがよいと人気の武蔵小杉ですが、電車に乗るまでがこんなに大変では、意味がないですね。 >>718
まともな高級住宅地にエセセレブが流入してるところは軋轢あるぞ 5分の4の建て替え賛成議決とれるタワマンがどれだけあるか
楽しみに眺めましょう 安アパートを好きな場所へ転々と引っ越して
リフレッシュする自由な生き方が楽で楽しかったりして。 >>662
相場というかタワマンの居住評価が確定しなかったころに、マイナスに振ったんじゃないの
実際は単身やDINKS子供はいても一人なんて家族が多くて、東京一極集中もますます進み、通勤に便利で各種施設が集合したタワマンが合理的であったという結果になったと
ただ戸建住宅街でもコンパクトシティが流行ってるから、タワマンの考えた自体は時代にあったものだったのかもしれない ローン組んで、一つの場所に嫌になっても固執しないといけないタワマン住人より
賃貸の安いとこを好きなときに好きな場所選んで引っ越して生きる方が幸せかも。 駅近の戸建がいいよ
駅近の戸建買って後悔したって話聞かない
維持費は当然マンションより安いから無理して共働きとか馬鹿な事しなくても良いし >>727
だからそれも環境によるってばさ
極論単身で、家賃補助が社宅扱いで80％とか出るなら賃貸もいい
が、家族(子供)がいて、家賃補助もろくにないとなれば値上がりも見込めるタワマンのがいいだろう
通勤通学に便利だし
子供が独立したら売って引っ越せばいいし
このスレの>>1の２０年後は大変。ってのは場違いじゃないかな
大変なことになる前に、ライフスタイルが変わってタワマンから引っ越すと思うんだ >>725
古いアパートになると原状回復義務なしで室内リフォーム可の物件もあるな
さすがに設備のキッチンや風呂やトイレの撤去などは禁止してるが >>727
一つの場所が嫌になって引っ越すっても、例えば子供が保育園から学校なり、自治会や近所の友達に馴染んでるのにポイポイ引っ越すわけにもいかんだろ
タワマンって多くは家族持ちが住む前提なのに、結婚もしてない未婚が生涯独身人生を前提に話をしてもずれてくだけだと思うが >>711
住民のうち誰かがババ引いて、修繕担当の委員会の役員やって、住民間の意見のとりまとめやらなきゃいかん。
万が一、自分がその担当になってしまったら最悪。
まあ、普通は管理会社が間に入って、お飾りの委員会で済むんだが、住民の中に奇人変人がいると、面倒なことになる。
意思決定に参加してくれないならまだマシで、修繕内容にあーだこーだ文句垂れまくって、話が前に進まないケースもあったり。。。 ちなみにタワーじゃない普通の集合住宅でも建て替え議決まで20年とかかかってるのはざらにある
中古として売りにくくなってからが集合住宅の地獄の始まり >>722
そりゃ何件かはおかしいのが混じるのは仕方がない
それでも都心部と郊外の安い所ではやっぱり民度が全然違う
と埼玉出身で今は都心エリアに住む自分は思う
都会は冷たい所なのかと思いきや常識人が多いのでめちゃくちゃ住みやすい
マンションの理事会も面倒っちゃー面倒だけどまともな人ばかり(アレな人は理事会なんてやらない)なのでスムーズ
これだけ言えるのはマンションは管理組合がきちんと機能してるかが最も重要 >>736
そのまともな人たちがずっと住み続けるという想定は甘いと思うぞ >>731
結婚してもお一人様老人は、沢山いるのが今の時代。
ガキがボケた親や寝たきりの親を見放して逃げるなんてよくある話。
今の老人も現役時代は、老後に備えて保険やら土地やら色々考えてやってたが。
最終的に、独居老人 >>688
実際に都内駅近のタワマンは修繕費は戸数が多いから
その辺の戸数の少ない修繕費が安い
川口エルザタワーや六本木ヒルズがそれを証明してる
金持ちほど特をするんだよ、諦めなw そもそもタワマンvs戸建ってのがおかしいんだが
タワマンの立つような場所に戸建が買えるならそれがいいだろうさ
現実に普通からちょっといいサラリーマンで２３区のいいとこに戸建が買えるか？
現実問題難しいから、子供いて教育費考えてなおタワマンと同じ値段の戸建も買うとしたら、埼玉千葉になってしまうだろう
そうなると勉強環境のアクセスも悪くなるし、国立大付属なんで住居制限もある
千葉市とか春日部辺りに戸建を立てるより、都心に近いのタワマンのが将来的なプラスが多い
もちろん通勤時間も違う
子持ちでタワマンってのはある程度合理的で、だからタワマンが値上がりしたり、近くの小学校や保育園がパンクしたりするんだろ
２０年後はっていうが、２０年後は子供は独立、親は定年で、そのときに売って引っ越すとか老人ホームに入るとか色々選択肢がある
春日部辺りの戸建だと２０年後に価値が維持できるかはタワマンより微妙
戸建は３０年で上物の価値はゼロだし ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
