【お住まい】本当の恐怖は20年後・・・。憧れのタワマンは「時限爆弾」マンション管理士が警鐘★6
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https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190522-00000784-zeiricom-bus_all
かつて高騰したマンションは、なかなか買い手がつかず、苦戦が続いていることが伝えられている。
これまで何度も報じられてきた、スキーリゾートの新潟県湯沢町だけの問題ではない。
建築から時間が経ち、資産価値がガクンと落ちたマンションは、どこも厳しい状況だ。
憧れを抱いたり、資産性に着目したりして購入に踏み切るマンション。都心部にはいくつものタワーマンションが並び立ち、
豪華絢爛な設備や立地を打ち出して、人々の購入意欲をそそっている。低金利が続き、多額の住宅ローンが組みやすいことも、
背中を押す一因だ。
ただ、買った後に負担し続ける管理費や修繕積立金は決して軽いものではない。のちの大規模修繕に備えるためだが、
入居者による滞納や、相続人の所在がわからず必要な決議が取れないなどの恐れもある。このことはどれくらい意識されているだろうか。
不動産問題に詳しく、自らがマンション管理士でもある宮路幸人税理士はどう考えているか。この前編では、積立金の不足やタワマンの問題などを中心に話を聞いた。
●積立金不足→資産価値が減少→富裕層が物件から消える？
ーー管理費などの滞納は多くのマンション住民にとって身近な問題でしょうか
マンションは建物の維持管理や将来の大規模修繕に備えるため、月々の管理費や修繕積立金を支払う必要があります。
築年数が古かったり、戸数が多かったりするほど滞納額が生じやすくなっているのが実態です。
国土交通省の平成30年調査によると、滞納が発生していないマンションは62.7%ということです。
逆に言えば、そのほかのマンションでは程度の差こそあれ、滞納が生じているということですから、マンション住民にとっては他人事ではないでしょう。
滞納が生じ始めると、建物の維持管理や将来の大規模修繕の際に必要な資金が不足する危険性があります。
ーー資産価値にも影響を与えそうですね
はい。マンションの資産価値は周辺開発や地価の動向にも左右されますが、その管理状態も大きな要素です。
エントランスをはじめとする共用部分が綺麗に保たれているか、照明やエレベーター等の設備が支障なく管理されているかなどが重要です。
管理費の滞納により必要な大規模修繕の資金が不足する場合は、各戸から臨時徴収することになりますが、滞納者が、追加で何百万円という
まとまった金額の支払いに応じることは残念ながら考えにくいです。
ーーそうすると、先々の資産価値の減少が現実になりそうですね
そうなります。すると、富裕層など移転可能な人たちは資産価値が減ることを嫌って、そのマンションから出ていくことになるでしょう。
こうなると、経済力が弱い人が残り、「負のスパイラル」となって、建物の管理がどんどん悪化していきます。
ーー修繕積立金の月々の支払額が増えていくようなことがあると、収入が一定の人にとっては支払いが難しくなりそうです
はい。ここは、購入する際に見落としがちな部分です。修繕積立金は、段階増額方式を採用している物件が多いのです。
これは新築の時は修繕が必要ないことや、不動産業者がマンションを売りやすくするためですが、年数がたつと修繕積立金が増加していき、
将来的には当初の2倍〜5倍になるというケースもあります。とくに年金生活者にとっては支払いが厳しくなるでしょう。
●大規模修繕は「12年周期」、2回目以降に積立不足の懸念
ーータワーマンションでの大規模修繕は大きな金額が必要になりそうですね
タワマンは、外壁を修理するときなどは高さがあるため足場を組むことができません（低層階を除く）。そのためゴンドラ方式などを採用することになりますが、
期間も費用もほぼ倍かかると思ってください。
エレベ−タ−も多く設置され、その保守管理の費用や給排水設備のメンテナンス、機械式駐車場の維持管理にも多額の費用がかかります。
共用部分にたまにしか使わない豪華なジムやプ−ルやラウンジなどがある場合、この維持管理にも多額の費用が発生します。
前スレ
http://asahi.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1558570232/
1が建った時刻：2019/05/22(水) 11:46:48.86 >>685
個人用の小さいテレベーターでもメンテ費用が半端ないから
大金持ちしか無理。 >>677
確か、2年間の修繕にかかったのが12億
他に準備等でいろいろかかってるって前みたね 高い金だしてマンションを購入する連中は住宅に無頓着。
そういう奴ははじめから張ってある、
味気ない白一色の壁クロスとかでも平気な連中。
家具はニトリか無印がいいところ。 >>698
不動産投資投資てマスゴミに踊らされてるイメージがあんだか、 >>705
確かに空間に制約があったり、建材も制限があったりするのは間違いないな。
でも、マンションでもクロスなんて事前に容易変更可能。
個人的には郊外の戸建て住まいの人間の方がニトリや無印ユーザー多そうだけどな。 >>706
それとは別。
まあ、不動産投資を完全否定する人間こそマスコミに踊らされて実社会を知らない人間だけどな。 >>705
子持ちは普通子供にダメにされるの見こしてニトリや無印じゃね 賃貸マンションに住む ← 頭いい
分譲マンションを買う ← 頭わるい
簡単に説明するとこういうこと >>708
実際に住んでるマンションが年数経つ事に
売ろうとしたら値段が上がるわけだしな
笑い止まらないよ
富久クロスとかこの前、中古の値段見たらかなり高くてビックリした
でも今は出回ってないからあの物件は売れたんだろう
タワマンは住む金融商品、貸す金融商品
そりゃ富裕層が税金対策で買うのわかるわ >>688
というより住んでる地方で差がありすぎるからw
田舎まで行かなくても首都圏でも埼玉の外れた中核都市と東京山手と下町ではこれまた違う
戸建のメリットは家族持ちの他に将来同居近居が原則の地域かにもよる
地域差はもちろんあって、たとえば戸建のメリットをいくら説いても「年取ったら一人で雪下ろしできない」とかになってくりゃ前提が崩れる >>698
ここは日本なので…
自治会か学区があることを無視してないか？ >>688
好みの問題だから好きな方を選べばいいだけ 戸建なら補修費用けちっても住めるけど、マンションはほぼ強制徴収されるからなあ。
タワマンなんて管理費も高額だし。
駅から少し歩くけど戸建買って良かったと思うわ。 >>675
>管理費・修繕積立金で5万円ぐらいするようになるからね
そうそう
マンション買うか戸建てにする迷ったけど、管理費+修繕積立考えると戸建ての方がましになる
賃貸も古いマンションとか売りに出てるとき比較すると居住者がいても儲かってないのが分かる
最近大きなマンションではなくアパートや鉄筋でも個人で建てれる小規模なものが増えてるわけだ >>696
それは地域によって全く違う
住民の民度の高い都心部のマンションと戸建よりもマンショの方が圧倒的に安くて変人と低所得層が多く住む郊外のマンションとじゃ同じくくりには出来ない >>698
ライフスタイルが全然違うのに比べるのはおかしい 武蔵小杉駅には、JRの南武線、横須賀線、湘南新宿ライン、東急の東横線、目黒線の5路線が乗り入れていて、
直通で品川や横浜、東京、新宿、池袋に約10〜30分で行けるということで、
子育て世代に人気で、タワーマンションが林立しています。そして、まだまだ、今後も増える予定です。
大型商業施設があり、買い物も便利で子育てやレジャーの環境も整っている…と様々な媒体で宣伝され、子育て中、
今後子供を持つ予定の共働き世帯に人気で、マンションの価格もうなぎ上り…ですが、急速な人口の流入は、
様々な問題を引き起こすことは過去の事例でも明らかです。
子供の数が多すぎて、校舎に入りきれません。校庭を潰して校舎を増築しています。マンモス校です。
こんな過密な環境で育つ子供がどんな風に成長していくのか、心配でなりません。
子供を預けてから、仕事に行くわけですがこれがまた大変です。改札に行列ができるんですよ。
都心へのアクセスがよいと人気の武蔵小杉ですが、電車に乗るまでがこんなに大変では、意味がないですね。 >>718
まともな高級住宅地にエセセレブが流入してるところは軋轢あるぞ 5分の4の建て替え賛成議決とれるタワマンがどれだけあるか
楽しみに眺めましょう 安アパートを好きな場所へ転々と引っ越して
リフレッシュする自由な生き方が楽で楽しかったりして。 >>662
相場というかタワマンの居住評価が確定しなかったころに、マイナスに振ったんじゃないの
実際は単身やDINKS子供はいても一人なんて家族が多くて、東京一極集中もますます進み、通勤に便利で各種施設が集合したタワマンが合理的であったという結果になったと
ただ戸建住宅街でもコンパクトシティが流行ってるから、タワマンの考えた自体は時代にあったものだったのかもしれない ローン組んで、一つの場所に嫌になっても固執しないといけないタワマン住人より
賃貸の安いとこを好きなときに好きな場所選んで引っ越して生きる方が幸せかも。 駅近の戸建がいいよ
駅近の戸建買って後悔したって話聞かない
維持費は当然マンションより安いから無理して共働きとか馬鹿な事しなくても良いし >>727
だからそれも環境によるってばさ
極論単身で、家賃補助が社宅扱いで80％とか出るなら賃貸もいい
が、家族(子供)がいて、家賃補助もろくにないとなれば値上がりも見込めるタワマンのがいいだろう
通勤通学に便利だし
子供が独立したら売って引っ越せばいいし
このスレの>>1の２０年後は大変。ってのは場違いじゃないかな
大変なことになる前に、ライフスタイルが変わってタワマンから引っ越すと思うんだ >>725
古いアパートになると原状回復義務なしで室内リフォーム可の物件もあるな
さすがに設備のキッチンや風呂やトイレの撤去などは禁止してるが >>727
一つの場所が嫌になって引っ越すっても、例えば子供が保育園から学校なり、自治会や近所の友達に馴染んでるのにポイポイ引っ越すわけにもいかんだろ
タワマンって多くは家族持ちが住む前提なのに、結婚もしてない未婚が生涯独身人生を前提に話をしてもずれてくだけだと思うが >>711
住民のうち誰かがババ引いて、修繕担当の委員会の役員やって、住民間の意見のとりまとめやらなきゃいかん。
万が一、自分がその担当になってしまったら最悪。
まあ、普通は管理会社が間に入って、お飾りの委員会で済むんだが、住民の中に奇人変人がいると、面倒なことになる。
意思決定に参加してくれないならまだマシで、修繕内容にあーだこーだ文句垂れまくって、話が前に進まないケースもあったり。。。 ちなみにタワーじゃない普通の集合住宅でも建て替え議決まで20年とかかかってるのはざらにある
中古として売りにくくなってからが集合住宅の地獄の始まり >>722
そりゃ何件かはおかしいのが混じるのは仕方がない
それでも都心部と郊外の安い所ではやっぱり民度が全然違う
と埼玉出身で今は都心エリアに住む自分は思う
都会は冷たい所なのかと思いきや常識人が多いのでめちゃくちゃ住みやすい
マンションの理事会も面倒っちゃー面倒だけどまともな人ばかり(アレな人は理事会なんてやらない)なのでスムーズ
これだけ言えるのはマンションは管理組合がきちんと機能してるかが最も重要 >>736
そのまともな人たちがずっと住み続けるという想定は甘いと思うぞ >>731
結婚してもお一人様老人は、沢山いるのが今の時代。
ガキがボケた親や寝たきりの親を見放して逃げるなんてよくある話。
今の老人も現役時代は、老後に備えて保険やら土地やら色々考えてやってたが。
最終的に、独居老人 >>688
実際に都内駅近のタワマンは修繕費は戸数が多いから
その辺の戸数の少ない修繕費が安い
川口エルザタワーや六本木ヒルズがそれを証明してる
金持ちほど特をするんだよ、諦めなw そもそもタワマンvs戸建ってのがおかしいんだが
タワマンの立つような場所に戸建が買えるならそれがいいだろうさ
現実に普通からちょっといいサラリーマンで２３区のいいとこに戸建が買えるか？
現実問題難しいから、子供いて教育費考えてなおタワマンと同じ値段の戸建も買うとしたら、埼玉千葉になってしまうだろう
そうなると勉強環境のアクセスも悪くなるし、国立大付属なんで住居制限もある
千葉市とか春日部辺りに戸建を立てるより、都心に近いのタワマンのが将来的なプラスが多い
もちろん通勤時間も違う
子持ちでタワマンってのはある程度合理的で、だからタワマンが値上がりしたり、近くの小学校や保育園がパンクしたりするんだろ
２０年後はっていうが、２０年後は子供は独立、親は定年で、そのときに売って引っ越すとか老人ホームに入るとか色々選択肢がある
春日部辺りの戸建だと２０年後に価値が維持できるかはタワマンより微妙
戸建は３０年で上物の価値はゼロだし >>733
安定という伝説に洗脳された既婚地獄の洗脳済者はヤバイ >>737
都心部の駅近マンションだから入れ替わりは若い夫婦が多い
だからこそ場所が大事 >>713
八王子より武蔵浦和、さいたま新都心のタワマンのが便利だし坪単価もいい。リセールもしやすい
東京都でも八王子、昭島市、青梅市は絶対に買ってはいけない >>734
そういうのって、その文句言ってきた人に
「じゃああなたが次回までにいい案考えてきてください」じゃダメなの？
考えてこなかったらそいつの全責任にするとか >>740
何戸か転がしているなら別にいいけどその一戸しか持ってないのはハイリスクだな
zozoの株しか持たずに株式投資とか言っているみたいな危うさがある >>716
管理費がタワマンのが高いとかアンチタワマンの妄想
戸数が多いから管理費も安く済む >>729
家賃補助なくても安アパートが良い。
敷金礼金管理費無し
即引っ越しかのう。
まあ、リーマンには無理だろうけど
手に職持ってる奴ならこれがお気楽 >>742
ごめん、さっきからなに言ってるのかわからない >>749
君みたいな人だと生活保護が最強なのでは？ >>718
郊外でも武蔵小杉、横浜しんみらい、武蔵浦和、さいたま新都心、浦安、船橋
この辺の駅前マンションはその地域の戸建て民より収入高いよ
データも出てるし 八王子やら埼玉千葉神奈川の田舎のタワマン住まいが都心通勤リーマンとかなら哀れ
あんな毎朝毎夜の通勤地獄を何時間も一生やり続けるなんてあり得ない >>745
ケースバイケース、相手次第じゃない？
それに、責任についてはどうなったとしても委員会が負うことになると思う。
そのために組織されてるんだから。
ま、自分だったらそんな面倒には、最初から関わりたくないよ。 >>743
ぶっちゃけ、その「ある程度以上まともな住民がそろう都心(に近い)タワマン」っていくらくらいなの？
俺はある程度以下の場所の戸建ならタワマンの方がいい派
(東京で安アパート論者とかは新だ方がいい派w)
その値段にもよるんじゃね？
このスレで安アパート点々が一番いいとか、ド底辺が多過ぎて、具体的にタワマンの値段、住人の世帯年収、子供の数やライフスタイルが見えてこない タワマン住民で笑ったのが2011東日本大震災の時、電気ガス水道止まるわ
横揺れが凄くて泣き叫んでんのが毎晩聞こえて爆笑したわ
エレベーターも使えないのにタワマンw >>758
その辺は田舎の方が強いな
古い実力者に話を通しておけば通るし、一人でぐちゃぐちゃいう奴は、周辺圧力で潰せる >>760
エレベーターみんな止まって点検するまで動かせなくなるからな >>755
武蔵小杉から東京駅まで15分
武蔵浦和から東京駅まで30分
浦安から東京駅まで20分
何時間も通勤時間はかからないがな >>755
友人が八王子の駅前に住んでるが京王線の始発駅で、毎朝寝ながら快適通勤だって言ってたぞ
八王子は広いから駅前以外は知らんがな そおいや、東日本大震災にあって、泣きながらタワマンが引っ越した住人多くて爆笑した
今も駅前タワマン空家あり募集ちゆう〜w >>734
文句言う人って何回も何回も時間を変え曜日を変えて開いた説明会には一切参加せずに
いざ4/5以上賛成になりましたので一時金の徴収やりますねーとなってからギャーギャー騒ぐのが常だよね
私は聞いてないぞ！だからそんな金は払えん！というから都合聞いてその人のために業者も交えて説明会開いても納得できん！(何に、とは言わないのがミソ)だから金は払わん！
要は自分を重要人物に見せたいクソッタレのドケチ >>763
>>764
その辺の話聞いてもやっぱり埼玉千葉だというだけで、軽く見てしまうなあ 自宅の庭で大音量で好きな音楽をかけながら、洗車したり読書したりバーベキューしたり
戸建、それも田舎の戸建だけにしか出来ない特権よ >>735
タワーではないマンションでバブルの頃から伝統だけど、
その当時の最新の設備で作った分譲マンション
大体が最初に買った連中は20-25年の第一回の外壁補修の後、
第二回の面倒な大規模補修が始まる前に売って出ていく
残るは新しいマンションを買う余裕がない連中ばかりで、
新しく購入した人が賃貸に物件回したり住人がごちゃ混ぜになるのもこの頃 よかった
気楽な一人暮らしで
よかった
中卒で、手に職あるからいつでも好きなとこに引っ越せる >>763
武蔵小杉の例
玄関出てから電車乗るまで 20分
電車に乗ってる時間 15分
電車を降りてから会社の席に着くまで15分 さすがに大震災のときは一戸建てのほうが被害が大きかったでしょ。
東京埼玉千葉でも風呂場が丸見えとか門扉が倒れるようなニュースが流れてたし
浦安の液状化では、数百戸の一戸建てが斜めに傾いたり全半壊したけど、
住民が訴えた理由が「となりの４階建て団地は無傷だったのに我々だけ・・・」だったし（敗訴、自己責任）
１０階程度のマンションから流される住宅を見下ろす動画とかあったから戸建ては非常に危険だと分かるはずだけど >>772
自分でどうするかを選べるかどうかの違いでしょうね 毎朝毎夜の通勤地獄は、痴漢マニアやホモじゃ無ければ普通は地獄。
よかった。
リーマンじゃなくてw タワマンをバカにするのは首都圏の貧乏人(こっちは羨んでるのか？)の他に俺みたいな田舎もんもいると思うんだわ
タワマンってマンションに住んでるなら東京都心かと思えば埼玉？
埼玉なんかに住んでるのにマンションってバガじゃねえか、って戸建信仰もあると思う
特に青森秋田岩手山形辺りのド田舎に住んでるのにタワマン住人と世帯年収が変わらなければ(特に１０００万以下とかだと)、より一層蔑む傾向が強くなるかも
これが杉並区とか世田谷区となると、態度一辺するんだがw(さすが東京様！みたいに) >>772
それは被災地ならでは。
東京は横揺れに泣き叫ぶ爆笑もんのタワマン住人見てわらったよ >>775
バカにしてないぞ
不透明な未来を買えるその勇気は凄いと思う そいや地震の時に電気水道止まった千葉のタワマン住人が
階段上り下りして排泄物を捨てに行くとかニュースあったなぁ
あれは1階住人大笑いしただろうなｗ >>772
埋め立て地はまたちょっと別な気もするけどな
戸建マンション以前に埋め立て地には済みたくない
それに住民の質も低い(というかそんなに高くない) >>744
さいたま新都心や武蔵浦和は安いけど満員電車がひどい
あんなのに乗りたくないし子供にも乗って欲しくない
うつ病になりそう >>776
泣き叫ぶだけで済むなら流されるよりよくね？ 地震による被害なんて、地域によるとしか・・・
震度６でもビクともしなかったエリアなんて埼玉だろうが千葉だろうがあるわな >>782
東京都心部住んでるけど。
流されないよ >>777
都内首都圏の貧乏人はタワマン住人を羨んでるかもな
貧乏で独身、家も買えないから、安アパート点々が一番かしこいい！！とか
絶叫してる連中は、タワマンで都心に通勤して嫁さんも稼いでくれて、かわいい子供がいて…
って絵は憎たらしくて仕方がないんだろう
それにしても杉並区世田谷区辺りと埼玉辺りとムサコあたりの、それぞれのタワマンに住むような住民の生活レベルが知りたい
ぶっちゃけ年収いくらくらい？ >>767
武蔵浦和のタワマンも高いし住み心地いいよ
駅前だし
武蔵小杉が厳しいなら武蔵浦和を勧める
ただし駅近のタワマンに限る 流されたのは東北沿岸部の家だよ。
役所や大きな施設も避難してた住人は流された >>787
武蔵浦和は昔埼京線乗り換えで駅はよく使ったことがあった
武蔵浦和のタワマンに住んでるのって世帯年収はどのくらい？ >>786
家を買ってガキがいて都心通勤リーマンが幸せとかw
どんだけバカなんだよw >>781
さいたま新都心や武蔵浦和のタワマンは安くないぞ
安いてどこ情報だよ
HOMESやスーモで武蔵浦和の駅前のタワマンの価格見てみな、武蔵小杉に準ずる価格 >>787
イメージの問題かもな
武蔵浦和＝埼京線＝立ち食いそば＝痴漢＝埼玉人
みたいな
武蔵小杉だと「なんかカッコいい東京」風なイメージがある
いや、武蔵小杉行ったことないけどね >>789
都心は流されないよ
むしろ火事がヤバイ
つまり、タワマン逃げ場無しw >>781
埼玉の通勤で何がヤバいって埼京線だろ
マジで痴漢だらけだから
昔、隣で手マンされてる女がいてビックリしたわ
次の駅で降りようとしてたがブロックされて手マン続行とかキチガイだらけ ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
