【お住まい】本当の恐怖は20年後・・・。憧れのタワマンは「時限爆弾」マンション管理士が警鐘★6
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https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190522-00000784-zeiricom-bus_all
かつて高騰したマンションは、なかなか買い手がつかず、苦戦が続いていることが伝えられている。
これまで何度も報じられてきた、スキーリゾートの新潟県湯沢町だけの問題ではない。
建築から時間が経ち、資産価値がガクンと落ちたマンションは、どこも厳しい状況だ。
憧れを抱いたり、資産性に着目したりして購入に踏み切るマンション。都心部にはいくつものタワーマンションが並び立ち、
豪華絢爛な設備や立地を打ち出して、人々の購入意欲をそそっている。低金利が続き、多額の住宅ローンが組みやすいことも、
背中を押す一因だ。
ただ、買った後に負担し続ける管理費や修繕積立金は決して軽いものではない。のちの大規模修繕に備えるためだが、
入居者による滞納や、相続人の所在がわからず必要な決議が取れないなどの恐れもある。このことはどれくらい意識されているだろうか。
不動産問題に詳しく、自らがマンション管理士でもある宮路幸人税理士はどう考えているか。この前編では、積立金の不足やタワマンの問題などを中心に話を聞いた。
●積立金不足→資産価値が減少→富裕層が物件から消える？
ーー管理費などの滞納は多くのマンション住民にとって身近な問題でしょうか
マンションは建物の維持管理や将来の大規模修繕に備えるため、月々の管理費や修繕積立金を支払う必要があります。
築年数が古かったり、戸数が多かったりするほど滞納額が生じやすくなっているのが実態です。
国土交通省の平成30年調査によると、滞納が発生していないマンションは62.7%ということです。
逆に言えば、そのほかのマンションでは程度の差こそあれ、滞納が生じているということですから、マンション住民にとっては他人事ではないでしょう。
滞納が生じ始めると、建物の維持管理や将来の大規模修繕の際に必要な資金が不足する危険性があります。
ーー資産価値にも影響を与えそうですね
はい。マンションの資産価値は周辺開発や地価の動向にも左右されますが、その管理状態も大きな要素です。
エントランスをはじめとする共用部分が綺麗に保たれているか、照明やエレベーター等の設備が支障なく管理されているかなどが重要です。
管理費の滞納により必要な大規模修繕の資金が不足する場合は、各戸から臨時徴収することになりますが、滞納者が、追加で何百万円という
まとまった金額の支払いに応じることは残念ながら考えにくいです。
ーーそうすると、先々の資産価値の減少が現実になりそうですね
そうなります。すると、富裕層など移転可能な人たちは資産価値が減ることを嫌って、そのマンションから出ていくことになるでしょう。
こうなると、経済力が弱い人が残り、「負のスパイラル」となって、建物の管理がどんどん悪化していきます。
ーー修繕積立金の月々の支払額が増えていくようなことがあると、収入が一定の人にとっては支払いが難しくなりそうです
はい。ここは、購入する際に見落としがちな部分です。修繕積立金は、段階増額方式を採用している物件が多いのです。
これは新築の時は修繕が必要ないことや、不動産業者がマンションを売りやすくするためですが、年数がたつと修繕積立金が増加していき、
将来的には当初の2倍〜5倍になるというケースもあります。とくに年金生活者にとっては支払いが厳しくなるでしょう。
●大規模修繕は「12年周期」、2回目以降に積立不足の懸念
ーータワーマンションでの大規模修繕は大きな金額が必要になりそうですね
タワマンは、外壁を修理するときなどは高さがあるため足場を組むことができません（低層階を除く）。そのためゴンドラ方式などを採用することになりますが、
期間も費用もほぼ倍かかると思ってください。
エレベ−タ−も多く設置され、その保守管理の費用や給排水設備のメンテナンス、機械式駐車場の維持管理にも多額の費用がかかります。
共用部分にたまにしか使わない豪華なジムやプ−ルやラウンジなどがある場合、この維持管理にも多額の費用が発生します。
前スレ
http://asahi.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1558570232/
1が建った時刻：2019/05/22(水) 11:46:48.86 八王子やら埼玉千葉神奈川の田舎のタワマン住まいが都心通勤リーマンとかなら哀れ
あんな毎朝毎夜の通勤地獄を何時間も一生やり続けるなんてあり得ない >>745
ケースバイケース、相手次第じゃない？
それに、責任についてはどうなったとしても委員会が負うことになると思う。
そのために組織されてるんだから。
ま、自分だったらそんな面倒には、最初から関わりたくないよ。 >>743
ぶっちゃけ、その「ある程度以上まともな住民がそろう都心(に近い)タワマン」っていくらくらいなの？
俺はある程度以下の場所の戸建ならタワマンの方がいい派
(東京で安アパート論者とかは新だ方がいい派w)
その値段にもよるんじゃね？
このスレで安アパート点々が一番いいとか、ド底辺が多過ぎて、具体的にタワマンの値段、住人の世帯年収、子供の数やライフスタイルが見えてこない タワマン住民で笑ったのが2011東日本大震災の時、電気ガス水道止まるわ
横揺れが凄くて泣き叫んでんのが毎晩聞こえて爆笑したわ
エレベーターも使えないのにタワマンw >>758
その辺は田舎の方が強いな
古い実力者に話を通しておけば通るし、一人でぐちゃぐちゃいう奴は、周辺圧力で潰せる >>760
エレベーターみんな止まって点検するまで動かせなくなるからな >>755
武蔵小杉から東京駅まで15分
武蔵浦和から東京駅まで30分
浦安から東京駅まで20分
何時間も通勤時間はかからないがな >>755
友人が八王子の駅前に住んでるが京王線の始発駅で、毎朝寝ながら快適通勤だって言ってたぞ
八王子は広いから駅前以外は知らんがな そおいや、東日本大震災にあって、泣きながらタワマンが引っ越した住人多くて爆笑した
今も駅前タワマン空家あり募集ちゆう〜w >>734
文句言う人って何回も何回も時間を変え曜日を変えて開いた説明会には一切参加せずに
いざ4/5以上賛成になりましたので一時金の徴収やりますねーとなってからギャーギャー騒ぐのが常だよね
私は聞いてないぞ！だからそんな金は払えん！というから都合聞いてその人のために業者も交えて説明会開いても納得できん！(何に、とは言わないのがミソ)だから金は払わん！
要は自分を重要人物に見せたいクソッタレのドケチ >>763
>>764
その辺の話聞いてもやっぱり埼玉千葉だというだけで、軽く見てしまうなあ 自宅の庭で大音量で好きな音楽をかけながら、洗車したり読書したりバーベキューしたり
戸建、それも田舎の戸建だけにしか出来ない特権よ >>735
タワーではないマンションでバブルの頃から伝統だけど、
その当時の最新の設備で作った分譲マンション
大体が最初に買った連中は20-25年の第一回の外壁補修の後、
第二回の面倒な大規模補修が始まる前に売って出ていく
残るは新しいマンションを買う余裕がない連中ばかりで、
新しく購入した人が賃貸に物件回したり住人がごちゃ混ぜになるのもこの頃 よかった
気楽な一人暮らしで
よかった
中卒で、手に職あるからいつでも好きなとこに引っ越せる >>763
武蔵小杉の例
玄関出てから電車乗るまで 20分
電車に乗ってる時間 15分
電車を降りてから会社の席に着くまで15分 さすがに大震災のときは一戸建てのほうが被害が大きかったでしょ。
東京埼玉千葉でも風呂場が丸見えとか門扉が倒れるようなニュースが流れてたし
浦安の液状化では、数百戸の一戸建てが斜めに傾いたり全半壊したけど、
住民が訴えた理由が「となりの４階建て団地は無傷だったのに我々だけ・・・」だったし（敗訴、自己責任）
１０階程度のマンションから流される住宅を見下ろす動画とかあったから戸建ては非常に危険だと分かるはずだけど >>772
自分でどうするかを選べるかどうかの違いでしょうね 毎朝毎夜の通勤地獄は、痴漢マニアやホモじゃ無ければ普通は地獄。
よかった。
リーマンじゃなくてw タワマンをバカにするのは首都圏の貧乏人(こっちは羨んでるのか？)の他に俺みたいな田舎もんもいると思うんだわ
タワマンってマンションに住んでるなら東京都心かと思えば埼玉？
埼玉なんかに住んでるのにマンションってバガじゃねえか、って戸建信仰もあると思う
特に青森秋田岩手山形辺りのド田舎に住んでるのにタワマン住人と世帯年収が変わらなければ(特に１０００万以下とかだと)、より一層蔑む傾向が強くなるかも
これが杉並区とか世田谷区となると、態度一辺するんだがw(さすが東京様！みたいに) >>772
それは被災地ならでは。
東京は横揺れに泣き叫ぶ爆笑もんのタワマン住人見てわらったよ >>775
バカにしてないぞ
不透明な未来を買えるその勇気は凄いと思う そいや地震の時に電気水道止まった千葉のタワマン住人が
階段上り下りして排泄物を捨てに行くとかニュースあったなぁ
あれは1階住人大笑いしただろうなｗ >>772
埋め立て地はまたちょっと別な気もするけどな
戸建マンション以前に埋め立て地には済みたくない
それに住民の質も低い(というかそんなに高くない) >>744
さいたま新都心や武蔵浦和は安いけど満員電車がひどい
あんなのに乗りたくないし子供にも乗って欲しくない
うつ病になりそう >>776
泣き叫ぶだけで済むなら流されるよりよくね？ 地震による被害なんて、地域によるとしか・・・
震度６でもビクともしなかったエリアなんて埼玉だろうが千葉だろうがあるわな >>782
東京都心部住んでるけど。
流されないよ >>777
都内首都圏の貧乏人はタワマン住人を羨んでるかもな
貧乏で独身、家も買えないから、安アパート点々が一番かしこいい！！とか
絶叫してる連中は、タワマンで都心に通勤して嫁さんも稼いでくれて、かわいい子供がいて…
って絵は憎たらしくて仕方がないんだろう
それにしても杉並区世田谷区辺りと埼玉辺りとムサコあたりの、それぞれのタワマンに住むような住民の生活レベルが知りたい
ぶっちゃけ年収いくらくらい？ >>767
武蔵浦和のタワマンも高いし住み心地いいよ
駅前だし
武蔵小杉が厳しいなら武蔵浦和を勧める
ただし駅近のタワマンに限る 流されたのは東北沿岸部の家だよ。
役所や大きな施設も避難してた住人は流された >>787
武蔵浦和は昔埼京線乗り換えで駅はよく使ったことがあった
武蔵浦和のタワマンに住んでるのって世帯年収はどのくらい？ >>786
家を買ってガキがいて都心通勤リーマンが幸せとかw
どんだけバカなんだよw >>781
さいたま新都心や武蔵浦和のタワマンは安くないぞ
安いてどこ情報だよ
HOMESやスーモで武蔵浦和の駅前のタワマンの価格見てみな、武蔵小杉に準ずる価格 >>787
イメージの問題かもな
武蔵浦和＝埼京線＝立ち食いそば＝痴漢＝埼玉人
みたいな
武蔵小杉だと「なんかカッコいい東京」風なイメージがある
いや、武蔵小杉行ったことないけどね >>789
都心は流されないよ
むしろ火事がヤバイ
つまり、タワマン逃げ場無しw >>781
埼玉の通勤で何がヤバいって埼京線だろ
マジで痴漢だらけだから
昔、隣で手マンされてる女がいてビックリしたわ
次の駅で降りようとしてたがブロックされて手マン続行とかキチガイだらけ >>792
価格は見られるけど、そこに住んでる人の年収帯じゃないか？
ぶっちゃけギリギリ生活切り詰めてタワマン買ってるようだと住民もギスギスする
値段はそんなに変わらなくても、富裕層が投資で買ったりもするようなタワマンだと住民の質もいいだろう
だからさっきから、どこのタワマンに住んでるけど年収は○○くらい
ってのを聞きたがってるんだが >>793
都内でも世田谷区の駅からバス25分の一戸建てより
武蔵浦和のが都内のどこの駅にも30分足らずで近いんだがな >>798
スプリンクラーは、飾り。
9.11やタワーリングインフェルノのようなダイブに備えてパラシュート降下訓練すべし。 タワマンなのに売る時値下がりして
売る時に売れないなら
なんの価値もねえじゃん
タワマンなんて買うな >>797
なるほど
タワマン住民といっても、そんなにリッチなわけじゃなくて、わりと普通の年収なんだね
(埼玉タワマンの年収例として)
税引き後で７００万ならリーマンとすると、埼玉あたりだとちょっと年収上だから妬まれたりもするのかな？
予想だが、武蔵小杉でも、その辺の地元住民(not戸建)よりは年収帯がちょこっとだけ、いいから叩かれやすいのかもな
俺はド田舎住まいだが、東京にもそのうち小さなマンション買おうかと思っててさ >>799
普通に某病院の先生や某上場企業の人が住人だが、●十字病院の先生もいたし
駅直結や駅前のタワマンだぞ >>800
それは首都圏住民の見方(暮らした上での感想)で、我々田舎者からすると、埼玉というだけで、市営住宅にでも住んでるような気がするんだよ タワマンの大規模修繕工事となると、、
何十億も掛かると思うが、
積立金は月に幾らほど払ってるのかな、 ■超高層タワマン高さランキング（日本）
１位 北浜タワー(大阪)209.35m
２位 ザ・パークハウス 西新宿タワー60(東京)208.97m
３位 パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワー
(川崎)203.5m
４位 クロスタワー大阪ベイ(大阪)200.375m
５位 THE TOKYO TOWERS(東京)193.5m
６位 勝どきビュータワー(東京)192.2m
７位 シティタワー広島(広島)193m
８位 大阪市北区中之島6丁目計画(大阪)193m
９位 富久クロス(東京)191.00m
１０位 アクティ汐留(ラ・トゥール汐留)(東京)190.25m
http://bluestyle.livedoor.biz/archives/52320413.html >>802
築30年近く経ってるタワマンてもそれなりの値段で売れてるぞ >>803
おそらく1000万プレーヤーや埼玉の病院勤務の先生もいるよ
てか武蔵浦和駅前を舐めすぎ
世田谷区の最寄駅のない戸建てより武蔵浦和駅前のが坪単価高いんだが 管理組合とか修繕の煩わしさ考えると、もう共有持分とか無くしちゃって、土地と建物の骨格と配管までは管理会社の所有で、内装だけ各戸所有とかにした方が良いかも？
EVとか駐車場とか共有設備は全て管理会社からのレンタルという扱いにしてさ。
そういう楽そうな物件あったら、俺買うわ。 >>810
大阪の駅前1分の中古タワマンが
最近全然売れないぞ
大阪はもう駄目かもしれないね >>805
○十字病院の先生ってそんなに稼いでないよ
都心に比べれば埼玉は医者は稼げる
(だから東京での就職を諦めて埼玉千葉の病院を探す)けど、それほどでもないんだ
それを「わりとすごい代表格」と出すんだから、住民の質も年収もまあ中の上くらいなのかなという印象 >>814
首都圏のはなしな、大阪の事情は一切知らん 千葉埼玉神奈川八王子駅前タワマンって、負け組感あって爆笑w >>807
足立区や北区や江戸川区や練馬区より
さいたま市浦和区のが平均収入も大学進学率も高いんだがな >>818
タワマンは地価が高い
東京以外買っては駄目だよ
大阪で8000万払えば
100坪でガレ−ジ3台庭付きの家が
建てれれるし >>819
東京以外のタワマンは止めた方がいい
賃貸ならいいけど
分譲なら売る時に売れないし
値下がりが凄い >>815
個人情報になるから伏せるが
大手のレコード会社勤務の方もいるよ 都心のマンションが売れなくなるのはまだいいが
逆に引き取り料を取られるような時代が来るかもな まあ、安アパートをサクッと好きなとき好きな場所へ引っ越せる中卒独身のおれ
ある意味、上級国民。 >>823
だからタワマンに貧乏人は
いないよ
高給取りのリ−マンだけ >>822
武蔵小杉でかなり利ざや乗っけて売れた物件ある
武蔵浦和も新築時より高く売れてるがな タワーマンションに住むような奴を
一般庶民と同レベルと思うなﾖ ｗ >>811
それを聞くとますます…(埼玉のイメージが悪いw)
なんでかって、我々田舎者は東京(中央)に過大なイメージ(とコンプレックス）をもってるのさ
それを埼玉組んだりまで落ちてタワマン買うとなると、東京一級地並の年収があって初めて東京足立区あたりと同格なのさ(極論)
それを埼玉みたいな下(しも)に住んでて、「年収１０００万プレイヤーもいる」とか「(埼玉の)病院勤務の先生もいる」とかふんぞり変えられても、なんか余計しょっぱく見えて、住民の質も低く思えて
やっぱりタワマンなら武蔵小杉だの浜田山だのじゃないとダメダナーとか再確認しました
以上、北東北の田舎者の都会をしらない者の正直な感想でした >>701
電気代込みで年間10万をどう考えるかだね。
(メンテ費用、電気代、固定資産税込) >>778
報道が少ないけど千葉も大変だったんだよね。
若手ボランティアも一応行ったのに一部の自称セレブが使用人扱いして
怒って帰られる案件あったよね。嘘じゃないお。俺の友達ボランティア行ったもん。 >>741
タワマンは土地の価値がほとんどないから将来無価値になる
一戸建ては土地が残る >>818
川口エルザタワー
パークシティ武蔵小杉
横浜北仲の三井
埼玉神奈川でも東京都の隣のタワマンは勝ち組
八王子にはタワマンは一つしかないから需要がないんだろう >>834
自己レス
あれもまだ20年経ってないんか しかし、タワマンタワマンとタワマン知らない奴が高級に妄想してるけど。
中身なんておれの安アパートと間取り変わらないしむしろ安アパートのが快適。
単にデカイだけで周囲住人の日照を遮るゴキブリ以下の存在 >>822
一連の>>823の人の書き込みを読んで、
タワマン買うなら都区内でないと
と思った
(通勤先が埼玉とか特殊な事情なら別)
タワマンでなくともマンション買うなら将来の資産価値考えても２３区にすべきだと思う >>834
エルザは20ちょっと
佃島がそろそろ30年じゃねか
あとさいたまにS51年のタワーがあるけど
同年代の近隣の中古マンションより高いぞ 大川端も20年か
でもあそこの立地は特別に良いからなw >>841
タワーマンションと分類されるものの最初がエルザなんだよ
その後が大川端 _
.滋賀すげぇえええええ 完全に大阪超えキタぁあーーーー
【現代的新しい価値・文化の創造】
１．ゆるキャラ（ひこにゃん）
２．イナズマロックフェス （西日本最大）
３．オペラ
４．ビワイチ（自転車 琵琶湖一周）、ウォータースポーツ、グランピング
５．ラッピング（路面）電車
【著名な観光地】
１．比叡山延暦寺、三井寺、石山寺、坂本・日吉大社、近江神宮、おごと温泉、びわ湖バレイ
２．彦根城、安土城
３．長浜黒壁、竹生島、多賀大社、メタセコイヤ並木、湖東三山・鶏足寺・永源寺（紅葉名所）
４．八幡堀、近江商人屋敷、水郷、ヴォーリズ建築（旧豊郷小 他多数）
５．信楽焼、琵琶湖博物館、佐川美術館、ＭＩＨＯミュージアム、甲賀流忍者
【美味名物・食文化】
１．近江牛、鴨料理
２．鮎、ビワマス、ホンモロコ佃煮、ふな寿司
３．焼き鯖そうめん、近江ちゃんぽん、比叡そば、伊吹そば、来来亭
４．近江米、近江野菜、朝宮茶、近江の地酒
５．叶匠壽庵（和菓子）、クラブハリエ（バームクーヘン）
大阪 → たこ焼き（笑）串カツ（笑）ハルカス（笑）偽大阪城（笑）道頓堀（笑）橋下劇場（笑）
. >>843
ちげーよ、業界で日本最初のタワマンとされてるのは住友の与野ハウス 埼玉県はタワマン少ないでしょ
そもそも日照権の問題があって作れない地域多いし >>819
八王子はまさにその通りの負け組の土地
ただ
神奈川なら武蔵小杉、横浜
埼玉なら川口市、浦和区、さいたま新都心
千葉なら浦安、市川、船橋
の駅近タワマンなら勝ち組だよ
リセールで売っても新築時より高いし >>819
千葉埼玉神奈川「八王子と一緒にするな」 ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
