【お住まい】本当の恐怖は20年後・・・。憧れのタワマンは「時限爆弾」マンション管理士が警鐘★6
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https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190522-00000784-zeiricom-bus_all
かつて高騰したマンションは、なかなか買い手がつかず、苦戦が続いていることが伝えられている。
これまで何度も報じられてきた、スキーリゾートの新潟県湯沢町だけの問題ではない。
建築から時間が経ち、資産価値がガクンと落ちたマンションは、どこも厳しい状況だ。
憧れを抱いたり、資産性に着目したりして購入に踏み切るマンション。都心部にはいくつものタワーマンションが並び立ち、
豪華絢爛な設備や立地を打ち出して、人々の購入意欲をそそっている。低金利が続き、多額の住宅ローンが組みやすいことも、
背中を押す一因だ。
ただ、買った後に負担し続ける管理費や修繕積立金は決して軽いものではない。のちの大規模修繕に備えるためだが、
入居者による滞納や、相続人の所在がわからず必要な決議が取れないなどの恐れもある。このことはどれくらい意識されているだろうか。
不動産問題に詳しく、自らがマンション管理士でもある宮路幸人税理士はどう考えているか。この前編では、積立金の不足やタワマンの問題などを中心に話を聞いた。
●積立金不足→資産価値が減少→富裕層が物件から消える？
ーー管理費などの滞納は多くのマンション住民にとって身近な問題でしょうか
マンションは建物の維持管理や将来の大規模修繕に備えるため、月々の管理費や修繕積立金を支払う必要があります。
築年数が古かったり、戸数が多かったりするほど滞納額が生じやすくなっているのが実態です。
国土交通省の平成30年調査によると、滞納が発生していないマンションは62.7%ということです。
逆に言えば、そのほかのマンションでは程度の差こそあれ、滞納が生じているということですから、マンション住民にとっては他人事ではないでしょう。
滞納が生じ始めると、建物の維持管理や将来の大規模修繕の際に必要な資金が不足する危険性があります。
ーー資産価値にも影響を与えそうですね
はい。マンションの資産価値は周辺開発や地価の動向にも左右されますが、その管理状態も大きな要素です。
エントランスをはじめとする共用部分が綺麗に保たれているか、照明やエレベーター等の設備が支障なく管理されているかなどが重要です。
管理費の滞納により必要な大規模修繕の資金が不足する場合は、各戸から臨時徴収することになりますが、滞納者が、追加で何百万円という
まとまった金額の支払いに応じることは残念ながら考えにくいです。
ーーそうすると、先々の資産価値の減少が現実になりそうですね
そうなります。すると、富裕層など移転可能な人たちは資産価値が減ることを嫌って、そのマンションから出ていくことになるでしょう。
こうなると、経済力が弱い人が残り、「負のスパイラル」となって、建物の管理がどんどん悪化していきます。
ーー修繕積立金の月々の支払額が増えていくようなことがあると、収入が一定の人にとっては支払いが難しくなりそうです
はい。ここは、購入する際に見落としがちな部分です。修繕積立金は、段階増額方式を採用している物件が多いのです。
これは新築の時は修繕が必要ないことや、不動産業者がマンションを売りやすくするためですが、年数がたつと修繕積立金が増加していき、
将来的には当初の2倍〜5倍になるというケースもあります。とくに年金生活者にとっては支払いが厳しくなるでしょう。
●大規模修繕は「12年周期」、2回目以降に積立不足の懸念
ーータワーマンションでの大規模修繕は大きな金額が必要になりそうですね
タワマンは、外壁を修理するときなどは高さがあるため足場を組むことができません（低層階を除く）。そのためゴンドラ方式などを採用することになりますが、
期間も費用もほぼ倍かかると思ってください。
エレベ−タ−も多く設置され、その保守管理の費用や給排水設備のメンテナンス、機械式駐車場の維持管理にも多額の費用がかかります。
共用部分にたまにしか使わない豪華なジムやプ−ルやラウンジなどがある場合、この維持管理にも多額の費用が発生します。
前スレ
http://asahi.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1558570232/
1が建った時刻：2019/05/22(水) 11:46:48.86 上山のタワマンに住んでる奴の話が一番聞きたい
なぜ買ったのか、 >>831
>都会を知らない北東北の田舎者
↑で都会を知らないと書いてたのに
港区生まれで青森県の勤務医と設定が変わったのが怖い
>>893
>>831 >>900
いや、タワマンには一定の合理性はあると思う
ただ、このスレでタワマンの住民のくだらん揉め事の理由もよくわかったような気がする
ニュースであったじゃん
高層階の人間が低層界の人間をバカにするとか
あれ意味がわからんかったが、このスレでなんとなくわかったような気がする
都心のタワマンは知らんが、田舎のタワマンは人間環境的に避けた方がいいような気がする タワマンは投資にはならんからなぁ。儲かる場合もあるかも知れんが他で回したほうが圧倒的に利率いいからなぁ >>905
今はね。
５年以上前までは話が違った。 仮に俺が埼玉のタワマンに住んだら、どこの誰とも知らないやつに「○○病院の先生も住んでる！」とかかってに出しにされたりするんだろ
住民の品性が低くて嫌だ
それなら普通のマンションでいい気がする
っていうかやっぱり埼玉とか千葉はタワマンだろうが埋め立て地だろうが所詮埼玉千葉ってことなんじゃないかな >>906
問題はこれからどうかってことなんだが、中国人の買い占めが流行ってるって話も聞くが >>907
埼玉と千葉のタワマン事情に疎いんだけど、
直近の新築物件の坪単価でいうとどんなもんなの？ >>902
マジでどう思ってる。
どうせオマエの事だからローンを組んで購入したんだろう？
これから修繕積立金やら増えていくかも知れないのに呑気にやってて大丈夫？
・・・他人事だから笑って済ませられるけど知人とかにそういう人いたら大変なのでキチンと実状は伝えようよね >>906
5年前は安倍のバラマキ真っ最中ジャン。株かfxで円売っとけば儲かった時代 >>908
値下がりリスクを大きく抱えているのは誰の目にも明らかだろ。
ただ、立地の良い場所なんかは極端に値下がりすることは考えにくい。
そういう場面があるとしたら日本の不動産市場のみならず世界的な恐慌になるような時だと思うけどね。 >>911
マンションも買えない底辺層は言葉遣いから直して出直してこいハゲが >>912
結果論でいえば、日本株でも良かっただろうね。 >>909
俺もしらん
だから聞いてみたんだが、なんか埼玉タワマン住民が暴れてて話が止まってるw
ただ、埼玉タワマンの住民年収が>>903が多いとすると年収で９００万位
一般の平均株価よりはちょい上
となると、武蔵小杉だの山の手県内のタワマンに住むような層は年収だと１５００〜２０００万位？
投資のために買って自分が住んでないのも増えるだろう
となるとなかなか居住者の絶対数が少なくて生の声は聞きにくい
だってど田舎で年収２０００弱でさえ、嘘だ嘘だってボロクソだろ
これが外資系金融とか、夫婦そろって丸の内の超一流企業とか、仮にいても書き込めないんじゃね？ 日本にタワマンは無理なんだよ
でも不動産屋、ゼネコン、銀行が金もうけのために
建てまくっている
大地震がきたらわかる崩壊、火災、水道管破裂で洪水…
住民は生きてられない
高層住居は大地震のこない国のもの >>914
貧乏くじを引いてしまって後悔してるとは思うけどガンガレ！
生きてさえいれば何とかなる >>888
記事によると、田舎特有の近所付き合いが面倒な地元の人に
需要があるらしい しかし、なんで千葉埼玉ばっか話題になるんだよう。
神奈川も結構建ててない？ >>915
タワマンは所有してる間、自分が都心に住めるってメリットもある
それに何億も投資に回せるような大富豪なら投資のうちの一つとして不動産投資をしてもおかしくない >>919
あーなるほど
田舎の人でも中には本当は人間付き合い嫌だってのもいるだろうな >>915
マンションや株が上がったのではなくて円の価値が下がっただけだからね どんなスレも10レス以上するやつはやっぱりキチだな >>921
まあね。
それに不動産投資は実物資産で金融の市場リスクを受けづらいから
分散投資を考えると投資をして当然。 価格1億円以上する高級物件ならまだしも、一般給与所得者世帯が買うような価格帯マンションなんて絶対止めとけ。将来問題起きるだけ
区分所有権という名の空中一部空間利用権に過ぎず、自分自身の判断では外壁工事、増改築、何もできない。管理費修繕費もデベ子会社がボッタクリ価格で入居者からカネ巻き上げる。
地震等で共用施設一部損壊でもすれば、理事会は大紛糾で何もできない、決まらずに住宅同士が敵対関係に。
仮に自分が費用負担する意思、資金があっても修繕に反対多数になればただスラム化、廃墟化するのを座視するしかない。
取り壊して更地にすることも出来ず、永遠に固定資産税支払義務がつきまとう。
マンション買うのは、あえてデベロッパーの養分になるべく志願する自己犠牲、住民性善説を信ずる博愛主義者だけ >>918
ありがとう。
お前のレス見ながらシコって寝るわ 以前武蔵小杉に住んでたが
あんな地味な街があんなことになるとは夢にも思わなかったなｗ
でもあそこタワマン云々以前に
人が増えすぎて駅のキャパが絶望的に足りなくなって
改札が混雑しまくってめちゃくちゃ不便みたいだぞ >>921
そんなに金があるんなら土地買うけどなぁ。 >>920
自称僻地医療の医者が住む青森県に住むより
千葉の浦安や浦和のタワマンに住みたいわ
駅近や駅前に限るが
まあ医者でのも嘘だろうし港区生まれもうそだろう
>>831で都会に出た事のないとカミングアウトしてたし 負け犬って嫌だな
無理しちゃってやっちゃったねー。誰とはアンカー打たないけど悲し過ぎるだよ
だからジョークにもならない
終ってるんだよ >>925
知人が新宿近辺の駅近いタワマンを買って通勤便利だといってる
１LDK
独身だから在職中はそこで過ごして退職したら転売するんだと
そういうのは投資半分、実利半分で結構いると思う >>929
それは下手なんじゃない
そういうのはデベロッパーがやることで、素人は難しいのでは
さっきも行ったようにタワマンだと住めるから家賃の点からも有利
勤め人なら税制や手当的にもメリットでる
>>931
考え方はそれぞれだが、さっきの変な人とか見てると人間環境的にごめんだw
本当の貧乏だと「あそこは別格」ってなるが、中途半端な層が一番たち悪いのでは
杉並区あたりのタワマンにしたら もっと底辺層の妬みの声聞きたいわー
もっともっと！ ttps://i.imgur.com/g5GLUxd.jpg
液状化マップ
いくら対策してると説明されようがあまり信用はできないな
それにタワー自体は大丈夫でも道路は間違いなく液浄化によりぼっこぼこになる
避難物資を運搬する車両も通行しにくいだろうな
ttps://i.imgur.com/ZK8qtAZ.jpg >>936
タワマンってのは「立地の割に安い」ってのが本来のメリットなわけ
設備がどうとかいったところで老朽化するり流行りすたりもある
地震の時の問題もある
埼玉千葉のタワマンなら、東京の便利なとこに普通のマンション買った方がいいと思う
最近出たペンシル戸建ってのがどうかはわからん >>938
知り合いが浦安に住んでて、震災の時は家が傾いて、実売価格も大幅に下がったらしい
それなのに５年たったらもう価格回復
日本人は忘れやすい >>763
ラッシュ時の小杉はタワマンの自宅玄関からJRホームで電車に乗るまでに15分以上かかる >>943
神奈川は青森だから埼玉千葉のが上なんだってさw オリンピック後から始まるんじゃないの、5年経ったらかなり実感できるか ただ、これから本当に佐賀ったら都心のタワマンは狙い目かもしれない
目黒とかかなりの部屋で実売1億切ってるんじゃないか？
目黒駅直結とかならオリンピック終わったら考えてみてもいいかもな >>945
あんた、青森県在住で神奈川に縁もないだろ
自分で青森県にいると書いてたろ ただ、タワマンが下がるなら地価も下がるわけで、家族持ちなら都内戸建も手が届くかもしれない
基本的には２０１０年頃の地価を参考に買い時を決めたらいいが、タワマンにこだわる必要はないと思う
都心のマンションと都外の戸建はどっちがいいか価値観だが >>950
ちげーよ
埼玉タワマンさんが「神奈川は青森だから埼玉より下」とかイミフだって話 >>939
あのなマンション事態が人のすむとこじゃないから
せいぜい2階までだけどバカは採算とるため上に伸ばして
金儲けたくらんだのよ。実際支柱のしごととかしてて
ボーリング掘りまくったの知っててこれ買いたくないと思う物件多数なのよ
支柱なんか作ったらノッチできるじゃん。地崩れの原因になるよね
そこらに地面に亀裂作ってて建物大丈夫のか俺は言えないね
そのうち大きい事故起きると思ってるよ >>952
青森県は神奈川なんて誰も言ってないだろう
青森県は日本から見捨てられた県だからな
札幌以外の北海道もそうだが 修繕は安く済むのはタワマンだよな
戸数は多い方がいいからな、修繕費負担が少ない 買ってしまった人は仕方がないが今後こういう事がないように考えていきたいと思う
そこは誰しもが納得するテンだろう？ >>950
ごめん、それ別人。
俺は素直に、なんで千葉埼玉のタワマンの話題ばっかで、神奈川は話題にならないのかと聞いただけ。 青森県、秋田県、札幌以外の北海道
島根県、鳥取県
も国から見捨てられた県 >>956
まじでそうなの？
今は確かにそうだと思うけど、
数十年後は、高齢化と空き部屋が増えて、昭和初期のマンモス団地のようになると思うんだけど >>956
足場が作れないようなマンションの大規模修繕に対応できる業者は限られてくる
後はどうなるかわかりますね？ >>956
おまいはタワマン買わない方がいいぞ。
論理的思考能力の欠如が疑われる。 >>951
都心駅近マンションは値上がりしているけど郊外戸建ては世田谷でさえ空き家化 >>921
不動産投資はぜんぜんアリだと思うが、
自分が住む住宅を
投資込みでタワマンや！という選択が危険だろという話よ。 このままだと20年後に臨時徴収も含めて修繕積立金は当初言われてた額の3倍以上取られるのは確実
しかも取られるのはまだ修繕が決まったからいいほうで修繕が話し合いで決まらない場合が少なくない
地獄 >>890
>×流産しやすい
これ嘘みたいな本当の話で10階くらいまではそこまで影響出ないが、
高層階になればなるほど上がっていくんだよなあ
そのせいでタワマンの規制も海外だと始まってるとかなんとか >>857
ググれよ
お前がまさに今見てるその箱はなんのためにあるんだよ
一番最初のバーポイントタワーが1989年だとさ 老人や共働きが増えているから
楽に住みたい人が増えた
都心駅近マンションは人気
戸建て住みは面倒だから人気がない
郊外からどんどん空き家に >>1
ピコーン！
そうだレオパおじさんやおばさんに
むりやり売り付ければいいんだ！ >>861
ググれよ
お前がまさに今見てるその箱はなんのためにあるんだよ 修繕積立金や共益費が賃貸の家賃並みになるってことだろ。
おまけに固定資産税もとられて、面倒な管理組合とか。
何のために買ったのかってなるよ。 >>954
それは年収９００万の埼玉タワマンさんに言ってくれw >>971
レオパに住んでるおじさが買えるわけねえだろｗ >>975
レオパは賃貸として不動産投資目的で購入したオーナーが被害者で多い >>964
それはすごく納得
>>963
どうなんだろうなその辺
ただ西側２３区ならアクセスが悪くなきゃ戸建買ってもリスクは少ないと思うが
よくわからん >>973
借りたら50万とかだからそこまでは行かない >>962
川口エルザタワーが安く済んだ
六本木ヒルズも安く済んだ
豊洲シエルタワーも安く済んだ 日本のタワマン自体が始まってからまだ歴史が浅いからなこれからお手並み拝見ってことでは >>935
>杉並区あたりのタワマンにしたら
>>676で書いたとおり
杉並区はタワマンと縁が薄い街なので・・・低層中層と戸建が好きな人にお薦めかと
さっき杉並のタワマン調べてみたら、あることはあるみたいだけど珍しい例。
区内の中野区寄りに発見
中野区寄りの杉並って区内でも庶民的な雰囲気ある。
まぁその辺だと目と鼻の先が新宿だし、杉並らしくないタワマンあっても不思議はないか。 >>963
売れないから空き家ってわけじゃねえから
23区内は売るのも貸すのも嫌だから空き家にしてるっての多いぞ
空き家だと思って所有者探して飛び込んでもたいていが門前ｗ で、誰かタワマンの根本的な欠点はまだ言ってくれないの？
単なる僻みにしか見えないwww >>977
これから共働きや老人が増えるから
ますます戸建ては人気無くなるよ
戸建て住みは面倒だからね
いつでもゴミ出せないだけで苦痛 >>981
そういや知り合いが東中野の駅直結のタワマン買ってた
独身だから在職中はそこにすんで、退職したらうって九州の実家にかえるんだとさ
そういう一時的な住み方ならありかと >>984
都心戸建てに住めるなら誰もタワマン買わん これは確実ではないがタワマンというと
「住民が偉そう、感じ悪い」とか必ず出てくる
タワマンが買えない層の妬みもあるとしても、これだけこの手の話が出てくるのは
やっぱり性格的に問題がある人がおおいんじゃないかね
都会なのにマンションの中はムラ社会なんてのも聞いたことあるし
普通のマンションもあるのに、わざわざ、歴史のないタワマンに棲まんでもとは思う
期間限定ならわかるけど 建物は100年持つって話もあるけど、
共用部の基幹となるエレベーターや水槽や配管や受変電とかの設備の耐用年数は15〜25年。
だましだまし使っても30〜40年。
25年ごとに莫大な修繕が必要だし、少子高齢化で入居者減っていったら、どう負担するのか。
階段で高層階まで歩いてのぼることになるし、塩ビ管が割れて、排水も流れなくなる。 >>989
＞入居者減っていったら
心配するなよ、払うのは入居者じゃねえよ、所有者だｗ
ほんとここ情弱だらけ 戸建ての方が、最低土地代−建屋解体費は残るっていうけど、
これだけ空き家問題が出てくると、将来は金払って引き取ってもらうのが普通になるのかな。
マンションはもっと大変だろうけど。 >>987
金持ちでタワマン暮らし沢山いるよ
戸建ては何のサービスも無いから
住むのが面倒臭い
特に共働きや老人には デカい地震が来たときの対策なんか無いだろ
311の時の新宿高層ビルがあんなに揺れたのに あと、タワマンといっても、新宿渋谷目黒あたりのタワマンと埼玉千葉を一緒にするのは違うと思う
住民の質どころかそもそも購入目的からして違う
家なら皇居も硫黄島も同じだろってくらい乱暴 騙されて悔しくてどうしようもない人が居た
誰とは言わないが、その苦しみが後世へ伝わるようにしていきたいと思った レス数が1000を超えています。これ以上書き込みはできません。
