【お住まい】本当の恐怖は20年後・・・。憧れのタワマンは「時限爆弾」マンション管理士が警鐘★6
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https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190522-00000784-zeiricom-bus_all
かつて高騰したマンションは、なかなか買い手がつかず、苦戦が続いていることが伝えられている。
これまで何度も報じられてきた、スキーリゾートの新潟県湯沢町だけの問題ではない。
建築から時間が経ち、資産価値がガクンと落ちたマンションは、どこも厳しい状況だ。
憧れを抱いたり、資産性に着目したりして購入に踏み切るマンション。都心部にはいくつものタワーマンションが並び立ち、
豪華絢爛な設備や立地を打ち出して、人々の購入意欲をそそっている。低金利が続き、多額の住宅ローンが組みやすいことも、
背中を押す一因だ。
ただ、買った後に負担し続ける管理費や修繕積立金は決して軽いものではない。のちの大規模修繕に備えるためだが、
入居者による滞納や、相続人の所在がわからず必要な決議が取れないなどの恐れもある。このことはどれくらい意識されているだろうか。
不動産問題に詳しく、自らがマンション管理士でもある宮路幸人税理士はどう考えているか。この前編では、積立金の不足やタワマンの問題などを中心に話を聞いた。
●積立金不足→資産価値が減少→富裕層が物件から消える？
ーー管理費などの滞納は多くのマンション住民にとって身近な問題でしょうか
マンションは建物の維持管理や将来の大規模修繕に備えるため、月々の管理費や修繕積立金を支払う必要があります。
築年数が古かったり、戸数が多かったりするほど滞納額が生じやすくなっているのが実態です。
国土交通省の平成30年調査によると、滞納が発生していないマンションは62.7%ということです。
逆に言えば、そのほかのマンションでは程度の差こそあれ、滞納が生じているということですから、マンション住民にとっては他人事ではないでしょう。
滞納が生じ始めると、建物の維持管理や将来の大規模修繕の際に必要な資金が不足する危険性があります。
ーー資産価値にも影響を与えそうですね
はい。マンションの資産価値は周辺開発や地価の動向にも左右されますが、その管理状態も大きな要素です。
エントランスをはじめとする共用部分が綺麗に保たれているか、照明やエレベーター等の設備が支障なく管理されているかなどが重要です。
管理費の滞納により必要な大規模修繕の資金が不足する場合は、各戸から臨時徴収することになりますが、滞納者が、追加で何百万円という
まとまった金額の支払いに応じることは残念ながら考えにくいです。
ーーそうすると、先々の資産価値の減少が現実になりそうですね
そうなります。すると、富裕層など移転可能な人たちは資産価値が減ることを嫌って、そのマンションから出ていくことになるでしょう。
こうなると、経済力が弱い人が残り、「負のスパイラル」となって、建物の管理がどんどん悪化していきます。
ーー修繕積立金の月々の支払額が増えていくようなことがあると、収入が一定の人にとっては支払いが難しくなりそうです
はい。ここは、購入する際に見落としがちな部分です。修繕積立金は、段階増額方式を採用している物件が多いのです。
これは新築の時は修繕が必要ないことや、不動産業者がマンションを売りやすくするためですが、年数がたつと修繕積立金が増加していき、
将来的には当初の2倍～5倍になるというケースもあります。とくに年金生活者にとっては支払いが厳しくなるでしょう。
●大規模修繕は「12年周期」、2回目以降に積立不足の懸念
ーータワーマンションでの大規模修繕は大きな金額が必要になりそうですね
タワマンは、外壁を修理するときなどは高さがあるため足場を組むことができません（低層階を除く）。そのためゴンドラ方式などを採用することになりますが、
期間も費用もほぼ倍かかると思ってください。
エレベ－タ－も多く設置され、その保守管理の費用や給排水設備のメンテナンス、機械式駐車場の維持管理にも多額の費用がかかります。
共用部分にたまにしか使わない豪華なジムやプ－ルやラウンジなどがある場合、この維持管理にも多額の費用が発生します。
前スレ
http://asahi.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1558570232/
1が建った時刻：2019/05/22(水) 11:46:48.86 将来売れねええよとか言ってる馬鹿に聞きたいんだけど
佃島の築後30年近く経つタワーが高層階だと坪単価300万位（100㎡なら9000万位）
出さない買えないんだけど、それは一体どう説明するの？ >>88
そういうこと言う人はマンション買えないね
安くても、後で泣きを見る
かと言って管理会社抜きでは管理できない
マンション買うなら関連の管理会社が漏れなく付いてくるのは常識
それに不満でも一人で騒いでもどうにもならない サギのミクスが大宣伝かまして売ろう売ろうと必死すぎ！
築40年マンソンを一千万値上げして売ってるが誰も買わないｗｗｗ
バカが思い余って買っても、完済20年後には築60年・・・
建て替えの話となってくる。
不動産屋って、マジ、詐欺だよねｗｗｗ >>89
田舎の賃貸なら単身向けで家賃安くてそこそこ良い部屋あるし
築古だと一人暮らし高齢者歓迎物件も増えてるし >>93
売る側はその値段じゃないと損するから値段下がらず、
そんなもんにその値段出す奴いないから売れないんだろ？
何も矛盾してないぞ。 >>93
今の話じゃないし、そりゃピンポイントには上がる所もあるでしょうよ
タワマンも戸建ても賃貸も何処にリスクを置くかの違いだけ
何を重視するかも人それぞれ >>97
>>100
成約事例でもそのくらいなんだがｗ >>102
自分が住むわけじゃなく金融物件と思うならそりゃただの商品だよ。
でもそこに住んじゃうとリスクウナギ登りだよ。
富裕層が転がしてるのと同一視して安心するのは危ないぞ。 高い金払って建てた戸建ても隣がゴミ屋敷になったら資産半減以下。
80坪以上の戸建ての団地だが、庭の手入れも大変だぞ。 >>102
佃はまだそんな価格で取引されるんだろうけど、新築時よりは全然下がってるじゃん
あの辺は不動産屋が買って高級な社宅として使うんでしょ
大企業の社長や会長が社宅として住んでるよ
高層最上階で、携帯の電波が届くだの届かないだの言ってる 俺は賃貸派だから、マンションvs戸建の争いには興味ないけどねw >>100
だから最近、中古マンションの広告がめっきり減った
以前よく見たのは、売れなくて同じ物件ばかりが掲載されてるって現象
よほど秘密に取引しないとマズいほど価格が下がったんだろうと思う
都心は強気な価格設定してるけど、どうなのかなと思う >>101
直近の話だ馬鹿、しかも複数件
業界のﾚｲﾝｽﾞ成約事例だから信頼度はまあまあ高い >>91
脳内大家さんやってないて早くハロワ行ってこい
今月の家賃はちゃんと払えよ >>108
＞中古マンションの広告がめっきり減った
今はもうネット広告の時代なんですよ、お爺ちゃん >>106
＞新築時よりは全然下がってるじゃん
馬鹿か新築時から賃貸住まいだったら1億以上どぶに捨ててるで >>1
東京都内、駅徒歩3分の3LDK
低層マンションに住んでるが、
部屋の玄関を出て駅ホームまで、
本当に4分以内に行ける。
タワーマンションはマンションから出るまで、
10分以上かかる
エレベーター渋滞でw
駅前の意味無い。 長期的に人口が減る国で不動産はキチガイやで
待てば安くなるし、資産価値下がるわけだから金出せなくなるの当たり前
向こう50年不動産はナシやな >>110
ホント、家賃はちゃんと払ってほしいわw
利回りはアホみたいにいいけど、オンボロ1Rの安アパート1棟だけじゃまだまだ安心には程遠いよ。 >>1
タワマンの致命的弱点
壁が薄いこと！！
うるさいと寝れない俺には無理。
壁が厚い低層マンションじゃないとな こういうのってどれもちょっと考えれば想定できる事だろうに
そんなこともわからず買う奴っているんだな 実店舗からネット購入への移行、
テレワーク、
自動運転に人口減少。
それらは全て、都市部の土地の価値が
総崩れする事を示している。
安くなるだけでなくて、
意味がなくなる。
タワマンなんてw >>10
だいぶ前だけど、佃のマンション麓のバス停で朝の長蛇の列を見たときはうわ～と思った。 よく好んで集合住宅なんかに住むよ
庭がない家には住みたくないわ 金持ちが、買うのはいいが子供がいる場合はやめとけ
タワマン 子供 >>118
全部絵に描いた餅じゃんw
ネット通販さえ物流が対応できなくなってるし。 >>109
だから、将来が不安なのに今の値段出されても仕方ないねって話なんだけど 店に行かなくなる、
会社に行かなくなる、
手続きもネットで出来る様になる。
行く時は自動運転で楽々。
人口減少で土地家余る。
今後、都心部の土地の価値は下がる一方。
そんな中、区分所有権なんてw 2000坪の庭付き家を50万円で買いました
家庭菜園で食糧はあるし
太陽光パネルで電気はあるし
井戸水だから、水道問題どこ吹く風
固定資産税も激安
国内トップクラスで晴れるし高台で景色も良い
すんげえお得なお買い物しちゃったｗ >>86
自分で業者さんを選べるし、好きな人は自分で道具揃えてやっちゃえるもんね タワーマンションはデパートや高層ビル同様に警備員が常駐していないといけないから余計に維持費掛かる 駅近マンションは資産価値あるよ
老人や共働きが増えて
楽に暮らしたい人が増えた
戸建て住みは面倒になってきた 郊外戸建ては負の遺産
世田谷でも空き家が増えている まず12年目の外壁補修と塗り替えで全てを使い切る
そしてたった8年後の20年目の大規模修繕工事と特注エレベーターの付け替え工事が住民に降りかかるｗｗｗ
タワマン買いは情弱 >>134
別に世田谷が無くなるわけでも限界集落になるわけでもないんだし土地があれば上物だけ建てればいつまでも住めるだろ >>135
しかも業者と不動産屋がガッツリ上乗せした言い値でw >>114
安心しろ、長期的に人口は減らないよ、日本人は減るけどな
50年家賃払い続けたらいくらになるか計算してみｗ 今までの結果と、これからは同じになるとは
限らないから難しいんだよね。
昔は借金して買えば物価上昇するから返すの簡単
が常識だったが、それを信じた人の中には
困ったことになった人も多いわな。 タワマンはなんか中国人が買いまくってるって噂もあるからヤバイでしょ。 >>130
>>135
それ言ったら小規模マンションのほうがやばい
タワーはワンフロア―10戸しかなくても40Ｆ建てなら400戸近くあるぞ
1000戸とかもあたりまえ
工事費や警備費を人数で割ってみろ、後はわかるな 郊外のタワマンは駄目だろうね。山形の町起こしタワーなんてどうなるんだろ？ 多分区分所有法が改定されて、建替えとか技術進歩に合わせるための改修とかへのハードルは下がるだろうけど、それ迄に大半のマンションがスラム化すると思う。
あと、管理組合の法人化が強制になって、修繕しないマンションへの罰則規定が創設されるかも。
(最終的には民法改定) >>136
交通不便だし戸建て住みは面倒だから
子どもは住まない
老人も駅近マンションに移る >>138
家賃の方が高い、不動産屋がよく使う詭弁だなw
何10年先にようやくトントンになるような負債を抱えたら、その時点でキャッシュフロー終了なのに。 >>143
築年ガ―、スラム化ガ―逝ってる馬鹿にぜひ聞きたいんだが
日本最初のタワーマンションと言われてる昭和51年築の与野ハウスですら
坪単価100万円前後で普通に取引されてるんだが、どう説明するんだ？
普通に人住んでるし 家欲しい時に金金金が頭から離れんのなら土地付き中古住宅買えよ
新築なんか比べ物にならねえぞ
建築関係の仕事してる奴が無理して新築の家建てたりマンションに住む奴が理解できんって言ってるぞ ネットのニュースに掲載されていたが
やはりタワーマンションってどうなんだろうか？ >>149
それは正しい
しかしここは新築ＶＳ中古スレではない >>141
実際に戸数が多い方が修繕は安く済むからな
100戸より500戸
これが基本、住んでる人数や戸数が多い方が修繕費安い、アメリカやシンガポールのタワマンがそれを立証してるのにな
川口エルザタワーなんか戸数多いから修繕費も安く済んだ
大企業の役員や大病院の医師、高級取りの野球選手やサッカー選手、富裕層
この人らがタワマンの住人なのに
なんで底辺のネラーが偉そうにタワマンを批判してるんだよ >>145
戸建てはいいぞｗ
玄間開けたら他人にほとんど見られることもなく5秒で車へ
以前に都心のマンションに住んでる時は車まで2分かかった >>148
成功するか失敗するかわからないからリスクなんだよ。
失敗しなかったものを挙げて「ほら見ろ」ってのは結果論。 >>141
小規模マンションは足場を組めるから平方当たりの修繕費が安いしエレベーターは特注じゃなて汎用でいける
しかも最終的には容積率アップで建て替えて、増えた部屋を新入居者に売るという必殺技も残している
タワマンは必殺技を出した後なんやでｗ ちなみにわいは固定資産税年間2万円
すなわち住居費年間2万円！
2000坪もあれば、当然太陽光パネル並べまくるわけで
家の周りだけで収入800万
全体で3000万だけど >>143
スラムは郊外の築50年近い団地な
買い手もいないし
団地は昔から貧乏人が住む
タワマンは金持ちが住む >>148
今より人口減。
(特に建築系職人)
機械化でも追い付かない。
修繕費用上昇。
国交省指針を遥かに下回る修繕積立金物件が殆ど。
終身雇用制度の縮小によるローン返済継続率の低下。
それによる区分所有者の過度な流動化。
何一つプラスの要素が無いけど？ >>154
成功者が損してもいいから立地や便利さで買うのは構わないけど
一生に一度の買い物の人がタワマン買うのはバカって言ってんじゃないの >>155
戸建ては玄関出てから車や自転車が近いのがいいよな
駅までは徒歩15分だけど自転車でいくから5分足らず >>148
だな
素人は知らないんだよ
川口エルザタワーなんか戸数が多いから修繕費が安く住んだのにな
アメリカの大統領が自国のタワマン住人なのにな
このスレにトランプより凄い奴が何人いるんだよなw タワマンの修繕費が高いって言っても、土地平米当たりの世帯数がものすごく多いから問題にならない。
横領、不正のないしっかりした管理組合を運営できるかが鍵。人が多いだけにこれが難しい
売り切ったデベロッパーが、不安を煽って中古市場で2度甘い汁を吸おうとしてるだけ。 マンションは借金してまで自分の居住用に買うもんじゃない
あくまでも資産運用の一部として賃貸するもの
あと、100世帯以上の規模の管理組合だと２０年周期で大規模修繕の一方で管理費払わない奴が必ず大量に発生する
管理組合自体が高齢化や賃貸・外国人だらけで機能しなくなる
差押え競売にするまで莫大な時間と費用がかかる
都内23区内駅徒歩圏低層小規模高級複合住宅以外は手を出さないほうがいい >>165
めんどくさいから戸建てにするわーとなるな >>152
まず二階や三階が面倒、戸建ては自分で管理修繕しなければならないし、いつでもゴミ出せない、コンシェルジュ等のサービスもない >>156
川口のエルザタワーなんか築20年でも新築時と変わらない値段で取引されてるんだが
修繕費が普通の分譲マンションより安く済んだ事にどう反論するんだよ >>154
おおエルザかあ
あれも築20年ちょっと位か
でも3ＬＤＫとかで3000万以上はするもんな
スラム化とか言ってる奴は基地外だな タワマン戸数多いって主張する人いるけど
全部埋まるのがいつまでも続くと思ってるの？ >>154
有名人やスポーツ選手など金持ちは個人所有じゃないよ、社有物件。 >>165
修繕費を滞納してるような人間は買った人間も手放してる
で新しい富裕層がそこに住む。六本木ヒルズなんかがいい例 >>172
管理費滞納して居座ってる住民も多いぞ、
管理会社は訴訟手続きで赤字になるから放置が多い。 >>160
＞今より人口減。 (特に建築系職人)
心配するなシナチョンピナベトタイ人がわんさと押し寄せるから
今でさえ小学校なんて黒んぼだらけｗ
＞機械化でも追い付かない。 修繕費用上昇。
＞国交省指針を遥かに下回る修繕積立金物件が殆ど。
ならなおさらタワーのほうがいいぞ
大規模物件のほうがスケールメリットが高い
＞終身雇用制度の縮小によるローン返済継続率の低下。
＞それによる区分所有者の過度な流動化。
心配するなシナチョンピナベトタイ人様が買って下さる
何一つマイナス要素が無いけど >>170
都内の絵前タワマンなんか中古で出るとすぐ新しいオーナーが買いに来るがな
それだけ資産としても税金対策でもタワマンは魅力的 >>170
六本木ヒルズも富久クロスも今も空きはない
賃貸も借りてはつくし、分譲もすぐ買い手がつく >>165
築後２０年以上経過してるタワマンいくらでもあるから
現物見てきてみ、そんな考え吹っ飛ぶから >>175
ぶっちゃけ、何千万人の外国人が入って来ると想定しているわけで？
たとえば、20年後の時点で マンションは新築時にデべが意図的に管理費と修繕積立金を持続不可能な金額に抑えているんだが、購入者はこの維持費が定額だと思い込むんだよな。
でもそうではない。
大規模修繕は10~12年感覚だが、2回目の大規模修繕になるころには少なくとも150%くらいに膨らむ。
その後はさらに。
タワマンなんか20年後とかなら1ヶ月の管理費と修繕積立で15万円程度、つまり年間維持費が１５万ｘ１２＝１８０万にはなる。
その時、金持ちの道楽以外に誰が買うの？ マンションはいいけどエレベーターが怖いムリ階段使わせろ >>169
よくタワマンを昔の団地に例える馬鹿いるが
団地は昔から貧乏人の為の住まい
タワマンはある程度の金持ちからしか住めない
スタートラインが違うのにね >>156
そうか？
じゃあ逆に失敗した具体例をあげてみてくれ >>183
20年後の話してるのに、何言ってんのw >>180
＞管理費と修繕積立で15万円程度
どこのなんていうマンションの何㎡のべやなの？ タワーマンションは団地とは違うとか言ってる奴居るけど、
大部分はまったく同じだよ。
六本木ヒルズみたいなタワーマンションはほんの一部。 >>1
エレベータ止まると、階段で遭難するて言うからな >>185
ん？現在で築後20年以上経過してたら同じだろ？ >>171
個人で所有しても十分、税金対策になる
資産管理会社として所有してたり、個人で税金対策で所有したりする
某メジャーにいる選手は個人で所有してる
この前引退したカリスマ歌手も京都のタワマンオーナーだよな
タワマンを批判してる奴は、
届かないぶどうを、あのブドウは酸っぱいと批判してるだけだよ スラムかするマンションは確かにあるが、
都心部の高級タワマンがスラム化するとは思えんなぁ。
多少古くなったところでスラム化させるような人は住めんだろう。 ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
