【2020年記者予想】都心マンション「パワーカップル」でも高嶺の花に
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東京五輪・パラリンピックの選手村は、大会後にはマンションとして分譲される
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日銀の大規模な金融緩和による投資マネーが流れ込み、不動産開発が活況な東京都心。ホテルやオフィス、商業施設に比べて収益性が低く、各戸を分譲する手間もかかるマンションは用地確保で苦戦を強いられている。2020年も引き続き、供給の「頭打ち感」は強まりそうだ。
不動産経済研究所（東京・新宿）の調査によれば、13年に約2万8000戸だった東京23区の新築マンション供給戸数は16年以降、1万5000〜1万6000戸と低水準で推移。土地代や建築コストの高騰に伴う価格上昇も激しく、13年に5800万円台だった平均価格は足元で約7300万円にまで上昇している。
これまで市場をけん引してきたのは、夫婦ともにフルタイムで働く「パワーカップル」だが、世帯年収が1000万円を超える彼らにとっても都心のマンションは高嶺の花になりつつある。購買力の限界とされている8000万円が視野に入る中、都心の好立地のマンションをめぐる需要は鈍化。販売を始めた月に契約に至った割合を示す「初月契約率」は、19年1〜10月の平均で64.2％、好不調の境目とされる70％を割り込んでいる。
売れ行きが鈍いにもかかわらず、価格が高止まりしている背景の一つには、マンションデベロッパーの寡占化がある。住友不動産、三井不動産、三菱地所、野村不動産、東急不動産、東京建物、大京──。「メジャー7」と称される大手7社が発売戸数に占めるシェアは、07年には22％だったが、18年には46％にまで上昇している。
また、大手各社はマンション以外にもホテルやオフィス、商業施設なども手掛け、以前よりも経営が多様化し体力もある。グローバルにみれば、東京の不動産が割安だという見方も業界では一般的で、当面は強気な価格設定が続く見通しだ。
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イノベーションが下支え
景気拡大の継続で好調な業績を反映するように、各社のオフィス需要は旺盛だ。東京都心では延べ床面積1万坪以上の大規模オフィスビルの竣工が続いているにもかかわらず極めてタイトだ。
オフィス仲介大手の三鬼商事（東京・中央）によると、都心5区（千代田、中央、港、新宿、渋谷）の10月時点のオフィス空室率は1.63％。18年11月以来、2％を割り込んでいる。実質的な需給均衡の目安とされる5％を下回る水準だ。平均賃料は坪当たり2万2010円で、70カ月連続で上昇している。
https://business.nikkei.com/atcl/gen/19/00087/122700012/?P=2&;mds
千代田、中央、港、新宿、渋谷５区の平均空室率の推移 出所：三鬼商事のデータを基に作成
IoT（モノのインターネット）やビッグデータ、AI（人工知能）といった技術革新による産業構造の変化も追い風だ。イノベーションを起こそうと、ゆとりあるオフィス空間を求める中で、社員1人当たりの床面積が広がり、オフィスの大量供給をこなす格好となっている。
●先行き厳しい戸建て住宅
人口減少で市場が縮小する中、構造改革を迫られているのが、戸建て住宅各社だ。野村総合研究所が30年度の新設住宅着工戸数は63万戸にまで落ち込むと予測するなど先行きは厳しく、大和ハウス工業は物流施設、積水ハウスはホテルといったように各社は領域の拡大に力を入れる。
https://business.nikkei.com/atcl/gen/19/00087/122700012/?P=2&;mds
新設住宅着工戸数の推移 注：国土交通省調べ
トヨタ自動車とパナソニックによる住宅関連事業の統合も生き残りに向けた布石だ。両社が折半で出資して20年1月に立ち上げる新会社「プライム・ライフ・テクノロジーズ」の傘下にはトヨタホームやその子会社ミサワホームなども入る。さらなる業界再編の呼び水となるのか注目を集めている。
https://business.nikkei.com/atcl/gen/19/00087/122700012/?P=2&;mds
トヨタ自動車とパナソニックの住宅事業統合
1/5(日) 7:00配信
日経ビジネス
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20200105-65264202-business-soci 金融で稼いだほうが早いから立地なんてさほ都心にこだわるほど重要ではない
教育もそのうちネットで個別授業の時代になる >>83
まあこれからの時代、長期間ローンで良いロケーションの豪華な家に住んで
職がなくなったら破産していったんリセットするのも賢いかもよ。 都心3区の駅近マンションは下がらんよ
千代田区、港区、中央区は別格
まあ中央区だと晴海は陸の孤島だから
例外だか >>141
そうそう。
中央区でも月島より先の湾岸沿いは交通が不便で安い。
品川でも北品川の先辺りはボロ家多くて安い。
区だけで判断するのは危険かと。 >>142
東京23区って括りもバカだよな
都心3区と葛飾区の格差たるや >>141
千代田区で神田や九段下あたりで3LDK新築マンションが12000万から2億程度
1億5000万の物件で頭金3000万ローン1200万で35年ローン組んだら
金利1.1%として月々35万円の支払い
管理費修繕費がプラス10万と考えて月々45万か
なかなかだな >>144
そのくらい良い立地だと10年後も買値で売れるから月45万位払っても痛くも痒くもない >>145
なかなか攻めるね
自分は毎月の収入130万程度だけど45万払う気はないなあ
自宅は戸建て新築して総額1億ちょいだったけど月々30万のローンで押さえてる
都心じゃないけど23区内でまあ生活はしやすいよ みんな給料高いなあ。３、４０代で普通に１０００万かあ
中小企業は家買えないなあ >>142
不動産の世界な常識だよね
月島は有楽町駅と大江戸線の二路線だから
駅前タワマンは今後も資産性は落ちない
キャピタルゲートプレイスやミッドタワーグランドがいい例
逆に中央区でも晴海だとアクセス悪いからな、江東区の門前仲町より評価低い
アドレスや坪単価で見ないとね
>>143
だね
葛飾区とかもだし、世田谷区でも千歳烏山駅から徒歩15分とかだと
今の時代は評価低いし
不動産は区だけじゃなく、駅前や駅近、路線数、区の中のアドレス格差も見ないとダメだよな
素人さんにはわからないんだろうが >>144
数年前まで神田辺りは、千代田区で唯一
小金持ちが投資用の1LDKマンションを買えるたよね
今は無理だ いくら頑張っても東京実家の人の生活水準には追いつかないよ
これからは地方の時代
地価の伸び 官僚の政策は地味でもボディブローのように効いてくる
東京一極集中解消に舵を切っているんだから流れに乗ろう こういうステマで東京に憧れを刷り込むのはもはや伝統だね
東京は住むところじゃねえよ
働くところ、遊ぶところ >>116
維持費が捻出できんのかね、
トン金すまなければ豪邸買えるのに、無能なばっかりにかわいそうだな 今日昼飯食ってたら、横の若いカップルが六千万とかのマンション乃はなししてたな、スゲーと思った。
五千万のローンとうらんかったからな >>154
その考え方がある事は否定はしない
新幹線で遊びに来るのもアリだとは思うが
ただ不動産業界目線だと
都心3区の駅前や駅近にキャッシュで
マンション買えるくらいの富裕層なら
買っといて損はない
相続対策にもなる 東京の宣伝のスレッドばかり。よっぽどやばいんですね。 武蔵小杉の賃貸タワマンもオーナーは中国人ばかりだって言うしな
自分たちの国土なのに、外国人から借りて住むって
日本も落ちたもんだよな >>145
10年後はどうなるかわからんわ
武蔵小杉みたいに予想外のことが起こるかもだし。 マンションの最後の手段は自己管理
管理組合員を増員して手のすいた人たちで
自分たちで管理する
大変だけどかなり安くできるので
人件費もある程度は出せるが
長くやれるかが問題
でも大した苦役でもないんだし年間やることはパターンだから
線路に乗せてしまえばあとは惰性だけど
意見の不一致はどこにでもあることだから
説得一筋
組合三つぐらい作って競争するのが良いのかも
法的には大丈夫そうだと思う >>159
まあそのレベルの中国人なら
その辺の日本人より全然金あるからな
富裕層だし 何億の部屋でもおれが住んだらただの部屋だと思うわ。 「家は負債だから不要、賃貸でＯＫ」と言ってる
上念も、ホリエモンも、
いつでも家を買えるだけの沢山の現金を持った上で言ってるからな。
貧乏人は真に受けるなよ。 パワー系の後に来るワードは『池沼』一択。
ダブルエンジンの方がしっくり来る。 >>86
築浅のマンションが売りに出される一番の理由が離婚だって聞いた クソ高いマンション買っても100平方メートルもないウサギ小屋
修繕費はどんどん上がるしバカの買い物だわ >>170
ペアローン組んでたら最悪だけど
そうじゃなくて一馬力でローン組んでも
離婚したら家族構成かわるし同じところに住むのは嫌だからやっぱり売っちゃうよなあ 西新宿の一戸建てが最高
立地の割に高すぎず
実に価値にあった価格になってる。
タワマン作りたいから売ってくれと言われるまで住み続けるぜ。 収入合算とかペアローンってアホやん。リスク高いしデメリット多いのに。
世帯年収1200万だから、年収1200万の人が住めるところに住めると思ってるのかね。 パワーカップルっておだてられて嬉しくて消費しちゃうの？
結婚したら家庭中心にした方が幸せだと思う 外人に買ってもらって
せっせと固定資産、払ってもらいましょ。 >>148
地下鉄駅から徒歩5分ないじゃないとね。 土地もついてなく、毎月管理費、修繕費も取られて7000万とか、よく買う気になるな >>6
今の日本は需要が高くて高いのではなく供給側の勝手な都合で
高値にしているだけ、これは高嶺の花と言うのではなく、
年収一千万狙いの婚活ブスだわな。 ビルやタワマンが多い地区は風が強くて影も多いから住みたくないねぇ
都心部から少し外れた場所が良いわ
ガチの金持ちが富ケ谷・上原あたりに住みたがるのはよくわかる ちょっと上の程度の労働者がマンハッタンやパリの中心部に住めなくても当たり前じゃん
都心とか贅沢いわなきゃパワーカップルだったら東京圏には余裕で住める
労働者が贅沢できなくても当たり前なのになぜ記事になる？ 嫁の給料頼ってる時点で破綻するわ、嫁の給料は全額貯金くらいで考えないと当てにするもんじゃない 給料もらって家賃払ってるような層が都心の物件買いたいってただの身の程知らずだよ
給料払って家賃もらう立場になれば余裕で手に入るし住める >>174
共働きの方が同じ世帯年収でも手取りが多いよ。
日本は累進課税だし、各種減税も個人単位で効いてくるから。
うちは共働きで額面年収1900万円だけど
一人で同じ手取りを稼ぐには年収2200万円くらいが必要になる。 マンションコミュニティーの香害の欄を見たら、地獄みたいなのによく買うな。
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