【東京】田園調布が危ない！2020年不動産地獄、始まる
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■これから下がる駅、それでも上がる駅
2020年の東京オリンピック以後、国内消費が落ち込むという指摘は様々な場所でなされているが、それは不動産市場も例外ではない。「アベノミクスの後押しもあり、2015年頃から国内不動産市場はバブルが続いていましたが、19年の8月から潮目が変わってきたように思います。20年以降は一部の不動産を除いて厳しくなってくるでしょう」。そう語るのは、東京マンションオーナーズ代表の依田泰典氏。依田氏は会社員時代から不動産投資を始め、現在23区内に23戸の分譲マンションを所有している。不況の最大の理由は、実は前述したオリンピック後の消費の落ち込みだけではないのだという。
「これまで中古不動産価格の上昇を下支えしていた、サラリーマン不動産投資家への融資の締め付けが起きたのが要因です。買いたい人は多いのですが、買える人が減っているのです」
依田氏によれば、この一年で一部の金融機関が融資条件である年収条件を一気に引き上げたというのだ。「きっかけは、18年のスルガ銀行の不正融資問題です。これまで融資を受けられた年収500万円以下の会社員の審査が厳しくなった。それ以上の年収の方でも、1件購入できても2件目以降の融資が下りないケースも増えています」。
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■20年以降の中古不動産価格は落ち込む
融資が下りなければ、当然不動産売買は成立しない。結果、価格の多寡にかかわらず一部の不動産業者を除いて業界は冷え込みを見せつつある。「競争優位性を持っている物件を除けば20年以降の中古不動産価格は落ち込むでしょう」。では例外的に希望を見いだせる投資向きの物件はないのだろうか。
「他物件と差別化が図られている将来性のある物件は値が落ちにくいです。例えば、スマホ1つで照明やエアコンが調整できる物件。入居者の生活の利便性が上がり、それが投資家の利益にも直結します。これは新築に限らず、リノベーションした中古物件でも同様です。また、例えば、30～40代独身総合職のOLや看護師に人気の築浅でペット可の1LDK物件は入居がすぐに決まりやすく、値崩れしにくいです」
値段が落ちやすいエリア、落ちにくいエリアはあるのだろうか。
「東京駅周辺(丸の内、大手町、日本橋)や品川など、再開発が今後も見込まれるエリアへのアクセスがよい錦糸町や門前仲町、大井町は検討価値が高いと言えます。また、ほかの街では享受できない個性を持っている街も強いです。せんべろ居酒屋が充実している赤羽、空港から近く、飲食店が充実している蒲田。寺が多く、隅田川沿いの散歩が楽しい浅草。これらの街は1度引っ越すと、長く住む人が多いので投資妙味がある。
ただ、人気エリアでも最寄り駅徒歩10分を超える物件は相当厳しい状況になります。また、かつての高級住宅街であった東横線沿いの『自由が丘』『田園調布』もいまひとつ。城東でも荒川より東の『小岩』『一之江』『葛西』は下がる可能性が高い」
さらに20年は最悪のシナリオが待つ。売却が見込めない物件ばかり揃える不動産会社は、金融機関の信用も落ち、倒産するケースも出てくる可能性が高いのだという。買ってはいけない不動産会社にはどんな特徴があるのか。
「まず見てほしいのは、提携金融機関の数が少ない業者。商談時に『ローンをご提案いただける金融機関はどちらか？ 』と聞いて、7～8以上あるなら一安心。一方、ノンバンク系しか取り扱いがないケースはかなり危ないでしょう。業歴が浅く実績が少ないか、金融機関から信用されていない証拠です」
また、近年一部で話題となっている「ボロ物件投資」も時限爆弾が爆発する一歩前だという。「19年は自然災害が多い年でしたがそもそも日本国内で自然災害リスクのないエリアはありません。思い切って投資した物件が半損状態になった場合、借金だけが残ります。仮に直せたとしても、給湯器が故障したときに修繕費30万円でさえすぐに払えない人が投資している物件は修繕もされず空き家になります。人口減少のこの時代に、長期的視点で見てボロ物件投資は賢い選択ではない。これまで普通の会社員に属性を超えた融資が下りる環境が異常でした」。
1/16(木) 17:15配信
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20200116-00032104-president-bus_all
https://amd.c.yimg.jp/im_siggAQdJnMdecQ414cm9EJOl3g---x400-y277-q90-exp3h-pril/amd/20200116-00032104-president-000-1-view.jpg 益が近くてもタワマンはエレベーターで待ち、駅の改札でも待ち、時間かかるじゃん
田園調布はしらんけど、世田谷区は駅から2分でも閑静な住宅地あるよ
病院も敗者も美容院もスタバもレストランも駅前にあるし
台風来ても高台は水たまらないし、高層ビルないし、のんびり便利で最高
そういうところはメディアには乗らないし不動産屋もつてないと売らない 去年の公示地価の23区の上昇率で考えると大田区は練馬区と葛飾区の次に上がっていない。
わずか3.57％、田園調布は1％も上がっていない。
1位はインバウンドに沸く台東区。都心部や便利な割には安かった地域が上がっている。
東京市部で、値上がり上位に食い込んだのは吉祥寺を抱える武蔵野市だけだ。
やはり、都心が人気なのだ。
https://tochidai.info/public-price_change-rate_city-ranking/
順位 都道府県 市町村 公示地価平均 坪単価平均 変動率
8位 東京都 台東区 137万6259円/m2 454万9617円/坪 10.59%
14位 東京都 荒川区 60万5586円/m2 200万1937円/坪 8.89%
17位 東京都 中央区 821万9777円/m2 2717万2819円/坪 8.21%
18位 東京都 豊島区 144万7581円/m2 478万5394円/坪 8.16%
20位 東京都 北区 65万7836円/m2 217万4665円/坪 7.93%
22位 東京都 港区 361万1975円/m2 1194万0415円/坪 7.82%
24位 東京都 文京区 118万1450円/m2 390万5623円/坪 7.53%
25位 東京都 渋谷区 423万4271円/m2 1399万7590円/坪 7.42%
27位 東京都 千代田区 633万0721円/m2 2092万8004円/坪 7.18%
28位 東京都 新宿区 326万3794円/m2 1078万9404円/坪 7.10%
30位 東京都 墨田区 58万9458円/m2 194万8622円/坪 7.02%
31位 東京都 江東区 58万3708円/m2 192万9614円/坪 6.89%
34位 東京都 品川区 116万0600円/m2 383万6694円/坪 6.47%
37位 東京都 中野区 81万2547円/m2 268万6106円/坪 5.91%
44位 東京都 板橋区 47万5214円/m2 157万0956円/坪 5.45%
46位 東京都 杉並区 61万7023円/m2 203万9746円/坪 5.24%
47位 東京都 足立区 36万7663円/m2 121万5416円/坪 5.16%
49位 東京都 世田谷区 69万0153円/m2 228万1500円/坪 5.06%
52位 東京都 目黒区 119万5400円/m2 395万1735円/坪 4.94%
55位 東京都 江戸川区 39万2703円/m2 129万8192円/坪 4.83%
60位 東京都 武蔵野市 99万1483円/m2 327万7632円/坪 4.66%
66位 東京都 大田区 62万7693円/m2 207万5021円/坪 3.90%
67位 東京都 葛飾区 36万2640円/m2 119万8811円/坪 3.83%
69位 東京都 練馬区 43万5136円/m2 143万8467円/坪 3.54% × 去年の公示地価の23区の上昇率で考えると大田区は練馬区と葛飾区の次に上がっていない。
わずか3.57％、田園調布は1％も上がっていない。
〇 去年の公示地価の23区の上昇率で考えると大田区は練馬区と葛飾区の次に上がっていない。
わずか3.90％、田園調布は1％も上がっていない。 田園調布や成城は地価が下落した方が生活が楽になるかもね。困るのは不動産屋で定住している人では無い。生活水準は上がるんだろうね。住民はむしろ安心しているかもしれない。 >>472 >>473
こんなところで力説しても今から買う世代に相対的に選ばれてないことが全て ま、東京オリンピック後、日本はかなりヤヴァイ状態になるのは
見えてるわけで >>459
足立ナンバーより民度が低い、
→春日部ナンバー、和泉ナンバー、
尾張小牧ナンバー、一宮ナンバーなど。 >>460
そうでもないらしい、
年取って子供は都心のマンションへ
自分達で維持できなくなって売却、
不動産屋は古い家屋は取り壊して
敷地を細分化して狭小戸建を密集林立させて
それぞれ数千万で売り捌く、的な事やってる。 大田区は大森区と蒲田区の合併区で旧大森区は至ってハイソ 田園調布の金持ち地域は、敷地が１６５㎡以上という決まりがある
分割して売りに出すにしても、最低でも３３０㎡以上ないと片方が
住宅建てられなくなってしまうし、まんまじゃ高過ぎて売れない
豪邸は壊すのも大金かかるで売れなくて放置される空き家が増えてる >>483
先ずお屋敷街があるじゃん
それと久が原とかいい感じの住宅地も
知らないの？ しかし東京ほどの金持ちが集まっても家を維持できないとは恐ろしい所だな。
国が悪いのか町内会が悪いのか。
田園調布に住むと相当ねたまれて育つんだろうな。
町内会でネットで寄付をお願いして特別田園調布町内会会員カードを作って配布すればいいんじゃ無いかなぁ。
まるで伊勢神宮の式年遷宮の寄付金のお願いをするかのような莫大な費用だ。 >>476
品のない成金みたいのが寄り付かない方が良いよね 田園調布は土地だけで少なくとも1億5千万とかだからサラリーマンは手が出ないよね もともと庶民の街でスタートしたわけだから町並保存の寄付金を募集しても良い気がする。プライドがあってだめなのだろうか。 ミス田園調布を選出し広告代理店に依頼し寄付金を集めるしか無い。会社の社長が集まって寄付金集めが出来ないとは信じられない ? >>306
地震で潰れたらもめるので、戸建てがいいよ 川の近くはこれからは洪水の危険があるからな
ゲリラ豪雨とか900hpの台風とか亜熱帯のような気候になってる
海抜20m以上に住まないと洪水で財産を失いかねない ナンバープレート地域 最新番付 2019が昨年末頃に発表されました。
https://i.imgur.com/7RpDC28.jpg >>487
その上40-80で一種単価だと超割高だし、緑地とか塀とかデメリットが多すぎるから、他の周辺地域よりかなり割安になって当然なんだけどね
地上権設定されている不便な土地のくせに割高みたいなことやってたら今の購買層は誰も買わない
価格は時間をかけて是正されていくだけ 星セント・ルイスの漫才、最高だった。（昭和時代の懐かしい思い出） そりゃ単純に考えて人口減るんだから不動産も余って価値下がるよな。 もう不動産は投資対象にならないってこったろ
まさに負動産 >>500
川沿いに住むなら堤防より高く嵩上げするか
高床式にするしかだめかもわからんね 田園調布って電車じゃ都心までのアクセスが悪い
黒塗りの商用車持ってないと >>483
大田区が底辺とか言ってるバカは大抵田舎モンか川崎人と決まってる。 >>9
シェアハウスとか民泊になっているのは
英語のサイトで見かけたな。 みんなは高級住宅街というと不便だと言うが実際住んでみると不便を感じない。何故かというと人間関係のトラブルが全くない。生活が楽でストレスが溜まらない。変な人がいない。アクセスが便利でも人間関係でトラブルがあると非常に疲れる。数字だけで上下は付けられないよ。 川崎北部に王禅寺ってゆう住宅地あって以前は金持ちたくさん住んでたけど今じゃ坪単価40万円台でも売れないのよ
暴落してる
駅から遠い住宅地はこれからみんな暴落するな 高級住宅街は優秀な人が集まっているため友達になると問題解決のアドバイスをしてくれるという利点もある。これがマンションになるとお互い関係ないという感じになると思う。数字では表せない利点もある。ただ田園調布は地価が高すぎると思うが。.... >>514
駅がどうの以前に、王禅寺ってゴミ焼却場がある場所だぞ >>467
今でも一発ギャグ芸人のレベルは似たようなもんだろう >>1
ホントに下がるの？物件全然なくない？またはでてる物件は誰が買えるのかって感じ。 >>487
ウシオ電機の会長の家も、長い間更地になっていたが、分割して売り出すみたいだな。 大田区田園調布や世田谷区は今の時代、ウケないエリア むしろ財政破綻してハイパーインフレ起きそうだから不動産のがまだ安全資産だぞ ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
